香港信和成都项目前期发展策划报告.ppt

香港信和香港信和·成都项目前期发展策划报成都项目前期发展策划报告告目目 录录n第一部分：项目分析第一部分：项目分析n第二部分：规划分析第二部分：规划分析n第三部分：成都大盘及高端电梯公寓专题研究第三部分：成都大盘及高端电梯公寓专题研究n第四部分：成都大盘及高端商业研究第四部分：成都大盘及高端商业研究n第五部分：定位分析第五部分：定位分析n第六部分：物业发展建议第六部分：物业发展建议第一部分第一部分 项目分析项目分析一、项目区位一、项目区位n项目地处成都蜀都大道北侧项目地处成都蜀都大道北侧, ,成华区行政区成华区行政区范围内范围内, ,与塔子山隔迎晖路相望与塔子山隔迎晖路相望. .总用地面积总用地面积约约600600亩，净用地面积亩，净用地面积366366亩，呈半岛地形亩，呈半岛地形n项目地处双桥子项目地处双桥子- -万年场板块内，以华润万年场板块内，以华润··二十四城和博瑞二十四城和博瑞··优品尚东为代表带动并引优品尚东为代表带动并引领区域发展领区域发展n西临沙河及沙河公园，自然景观丰富，河岸西临沙河及沙河公园，自然景观丰富，河岸线长约线长约600600余米，与水岸华庭和二十四城隔余米，与水岸华庭和二十四城隔河相对。

河相对 n南临蜀都大道、双桥子立交、塔子山公园、南临蜀都大道、双桥子立交、塔子山公园、五桂桥客运站和未来的沙河堡交通枢纽双五桂桥客运站和未来的沙河堡交通枢纽双桥子立交及桥子立交及五桂桥客运站对项目影响较大，五桂桥客运站对项目影响较大，不利于档次的提升不利于档次的提升n北临成洛大道及阳光北临成洛大道及阳光100100国际新城，通过双国际新城，通过双庆路与万年场居住板块紧密相连庆路与万年场居住板块紧密相连n东临成都市体育运动学校、优品尚东及阳光东临成都市体育运动学校、优品尚东及阳光100100国际新城国际新城二、项目规划限制条件二、项目规划限制条件1 1、项目基地条件、项目基地条件n本案用地性质为二类住宅用地，净本案用地性质为二类住宅用地，净用地面积用地面积366366亩，共亩，共244359.37244359.37平方平方米n项目被东侧规划道路分割成大小两项目被东侧规划道路分割成大小两块地，规划道路西侧的地块基本呈块地，规划道路西侧的地块基本呈矩形，由迎晖路至成洛大道，沿沙矩形，由迎晖路至成洛大道，沿沙河分布规划道路东侧的地块不规河分布规划道路东侧的地块不规整，不利于建筑物布置整，不利于建筑物布置。

n地块东侧紧邻地块东侧紧邻30003000平米公共绿地，平米公共绿地，地块北侧为高压线绿化带地块北侧为高压线绿化带2 2、项目基础控规指标、项目基础控规指标项项 目目指指 标标总用地面积总用地面积599.34599.34亩亩净用地面积净用地面积366366亩亩待征绿地面积待征绿地面积9393亩亩容容 积积 率率 ≤≤5.05.0绿绿 地地 率率≥≥2525％％建建 筑筑 密密 度度≤ ≤ 2525％％最大地上建筑面积最大地上建筑面积1221796.851221796.85平米（容积率平米（容积率5.05.0时）时）最大单层面积最大单层面积61089.8461089.84平米（建筑密度平米（建筑密度2525％时）％时）商业容量商业容量兼容兼容20%20%商业商业商业最大容量商业最大容量244359.37244359.37平米平米3 3、规划限制指标、规划限制指标n规划方案应考虑建筑群体的空间布局及景观环境艺术设计，现代建筑风格，规划方案应考虑建筑群体的空间布局及景观环境艺术设计，现代建筑风格，色调明快。

色调明快n项目临街布置的集中绿地中，每间隔项目临街布置的集中绿地中，每间隔200200平米预留用地面积为平米预留用地面积为2020平米的市政公平米的市政公共设施点位，并作景观化处理共设施点位，并作景观化处理n住宅底层为商业用房的，不得设置扰民性酒吧、餐饮等设施；建筑总面积在住宅底层为商业用房的，不得设置扰民性酒吧、餐饮等设施；建筑总面积在3030万平米以上的，按总面积万平米以上的，按总面积2‰2‰，且不小于，且不小于900900平米比例设置物业管理用房平米比例设置物业管理用房n拟居住建筑总面积拟居住建筑总面积3 3万平米，应配建用地面积不小于万平米，应配建用地面积不小于200200平米的全民健身活动平米的全民健身活动场所一处；沿沙河底层临街设置公厕一个，且建筑面积不小于场所一处；沿沙河底层临街设置公厕一个，且建筑面积不小于3030平米；在规平米；在规划的块状绿地中设置开闭所划的块状绿地中设置开闭所1 1个，建筑面积不小于个，建筑面积不小于200200平米；同时设立公共健平米；同时设立公共健身设施一处，面积不小于身设施一处，面积不小于200200平米n沿沙河建筑贴线率不大于沿沙河建筑贴线率不大于6060％，套型建筑面积％，套型建筑面积9090平米以下的住房面积之和必平米以下的住房面积之和必须达到开发建筑总住宅建筑面积的须达到开发建筑总住宅建筑面积的50%50%以上以上n主干路两侧不宜开设机动车出入口，次干路上机动车开口距主干路两侧不宜开设机动车出入口，次干路上机动车开口距2525米及以上到了米及以上到了交叉口红线切角应不小于交叉口红线切角应不小于6060米，支路上机动车开口宜远离路口。

米，支路上机动车开口宜远离路口三、周边配套设施三、周边配套设施四、交通环境分析四、交通环境分析1 1、交通动线分析、交通动线分析n交通环境是商业选址及影响居住品质的核心交通环境是商业选址及影响居住品质的核心条件本案的交通条件受双桥子立交桥影响条件本案的交通条件受双桥子立交桥影响较大，在一定程度上形成了交通障碍，如从较大，在一定程度上形成了交通障碍，如从水碾河路、二环路东四段到本案，车辆必须水碾河路、二环路东四段到本案，车辆必须从双桥子立交桥下方绕行方可到达本案，开从双桥子立交桥下方绕行方可到达本案，开发商应设法允许车流在项目处可直接左转；发商应设法允许车流在项目处可直接左转；对出行而言，阻碍较小，本案到二环路东四对出行而言，阻碍较小，本案到二环路东四段、双桂路及市中心可直接从立交桥下穿行段、双桂路及市中心可直接从立交桥下穿行 n蜀都大道是成都东西交通主轴，二环路是成蜀都大道是成都东西交通主轴，二环路是成都环域型交通要道，均为城市一级道路，蜀都环域型交通要道，均为城市一级道路，蜀都大道、二环路及双桥子立交均是城市快速都大道、二环路及双桥子立交均是城市快速通道，双桥子立交桥及道路的改造使两条道通道，双桥子立交桥及道路的改造使两条道路上行驶的车流比以往已有很大的提速，车路上行驶的车流比以往已有很大的提速，车流的速度加快会使口岸变得更差。

速度越快，流的速度加快会使口岸变得更差速度越快，车流就不会停下来，那就不可能产生任何的车流就不会停下来，那就不可能产生任何的商业交易浆洗街、顺城街等街道，在改造商业交易浆洗街、顺城街等街道，在改造前都是旺市，在改造后仅仅就是一条快速通前都是旺市，在改造后仅仅就是一条快速通道了，本案地处快速通道旁，立交桥及交通道了，本案地处快速通道旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案商业的发展，整体商动线的问题限制了本案商业的发展，整体商业价值不高业价值不高 设置红绿灯，允许左转2 2、公交线路分析（约、公交线路分析（约2121路公交车）路公交车） 五桂桥公交站（五桂桥公交站（13条公交）条公交）2路 五桂桥公交站——火车北站4路 五桂桥公交站——茶店子公交站33路 五桂桥公交站——九里堤公交站40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场58路 五桂桥公交站——百花中心站71路 五桂桥公交站——昭觉寺公交站81路 五桂桥公交站——金沙公交站92路 五桂桥公交站——金花镇219路 五桂桥公交站——洛带客运中心站222路 五桂桥公交站——石板滩站223路 五桂桥公交站——龙泉汽车总站304路 五桂桥公交站——双流机场中客5路 五桂桥公交站——十陵城区公交站多宝寺公交站（多宝寺公交站（8条公交线路）条公交线路）80路 五块石客运站--成都大学97路 桂溪公交站--十陵镇(成都大学)98路 全兴路--万科魅力之城101路 九里堤公交站--长融街108路 十陵公交站--茶店子公交站301路 十陵公交站--杜甫草堂南大门412路 火车北站--十陵公交站531路 牛市口--桂林村委会 五、五、2 2公里范围内常住人口（公里范围内常住人口（20.120.1万人）万人）本案商业实际可幅射的范围主要是保和乡本案商业实际可幅射的范围主要是保和乡4.74.7万人。

万人万年场街道办万年场街道办2.82.8万人万人保和乡保和乡4.74.7万人万人牛市口街道办牛市口街道办4.64.6万人万人莲新街道办莲新街道办4 4万人万人双桥子街道办双桥子街道办4 4万人万人本案 六、六、自然与人文景观自然与人文景观塔子山公园塔子山公园··沙河沙河·600·600米河岸线米河岸线··半岛地形半岛地形 七、区域文脉研究七、区域文脉研究1 1）沙河由来）沙河由来n沙河是一条自南宋时期就形成的自然河流，而不仅仅是上世纪５０年代才开凿的一条人工河，沙河的历史由此也向沙河是一条自南宋时期就形成的自然河流，而不仅仅是上世纪５０年代才开凿的一条人工河，沙河的历史由此也向前推进了近１０００年前推进了近１０００年 2 2）沙河文脉）沙河文脉n从文化始源上看，沙河在秦汉时代曾被称作升仙水和凤凰水，驷马桥则被称为升仙桥和凤凰桥从文化始源上看，沙河在秦汉时代曾被称作升仙水和凤凰水，驷马桥则被称为升仙桥和凤凰桥 n陆游曾有诗曰陆游曾有诗曰““桥边沙水绿蒲老桥边沙水绿蒲老””，这桥指的就是升仙桥由此可见，沙河当时已有，这桥指的就是升仙桥由此可见，沙河当时已有““沙水沙水””之称。

之称 n明代时可查的史料更多，喻茂坚的明代时可查的史料更多，喻茂坚的《《重修观音桥碑记重修观音桥碑记》》里已将其称为里已将其称为““沙河沙河””了清代《《蜀水经蜀水经》》、、《《蜀水考蜀水考》》里里也有关于沙河的较为详细的记载也有关于沙河的较为详细的记载 3 3）沙河的未来）沙河的未来 n上游：体现仙化主题千年沙河以前被称为升仙水，体现了古蜀人寻仙求道的仙化文化由于沙河上游段紧临曾羊上游：体现仙化主题千年沙河以前被称为升仙水，体现了古蜀人寻仙求道的仙化文化由于沙河上游段紧临曾羊子山战国墓葬群和羊子山古祭祀台，这一段将会重点突出古蜀人寻仙求道的思想，运用藤蔓、树根等植物材质做成子山战国墓葬群和羊子山古祭祀台，这一段将会重点突出古蜀人寻仙求道的思想，运用藤蔓、树根等植物材质做成形态各异，高低不等的凤鸟植物雕塑，体现形态各异，高低不等的凤鸟植物雕塑，体现““生命长青生命长青””的寓意n中游：景点跳跃相连中游段采用４个文化主题跳跃相连的方式进行文化营造三洞桥景点以中心广场浮雕景墙为中游：景点跳跃相连中游段采用４个文化主题跳跃相连的方式进行文化营造三洞桥景点以中心广场浮雕景墙为主特色，并建设主特色，并建设““蜀茶六清园蜀茶六清园””露天茶阵，内有近代茶博士、古代说唱俑露天茶阵，内有近代茶博士、古代说唱俑 对话雕塑，集中展示天府之国的水文化、对话雕塑，集中展示天府之国的水文化、茶文化和市井文化。

电子科大景点则通过现代化的音乐喷泉、感应式景观灯柱等表现手段，体现现代高科技成都的茶文化和市井文化电子科大景点则通过现代化的音乐喷泉、感应式景观灯柱等表现手段，体现现代高科技成都的特色n下游：展望城市未来下游的文化展现将主要以塔子山景点和东蓠翠湖为主通过设置仿古九观楼、九观台，利用下游：展望城市未来下游的文化展现将主要以塔子山景点和东蓠翠湖为主通过设置仿古九观楼、九观台，利用塔子山宝塔形成的空间轴线展示塔子山宝塔形成的空间轴线展示““九天开出一成都九天开出一成都””的寓意，还在该区的寓意，还在该区 域内的亭、廊、石头等载体上雕刻楹联、诗域内的亭、廊、石头等载体上雕刻楹联、诗文、名赋、名篇等，体现成都诗词文化通过设立凤凰台，展望成都城市未来发展文、名赋、名篇等，体现成都诗词文化通过设立凤凰台，展望成都城市未来发展 小结：沙河文化距今已有一千多年历史，著名的小结：沙河文化距今已有一千多年历史，著名的诗人主要为陆游曾题诗，民俗文化主要为诗人主要为陆游曾题诗，民俗文化主要为““仙化仙化””为主，为主，借正借正在进行的沙河综合整治契机，成都市将斥资１５００万元，全面启动沙河文化工程建设，在沙河沿线实施全面的文在进行的沙河综合整治契机，成都市将斥资１５００万元，全面启动沙河文化工程建设，在沙河沿线实施全面的文化景观工程。

目前，沙河文化工程主题思路已基本形成化景观工程目前，沙河文化工程主题思路已基本形成与本案产品、营销形成对接，并通过沙河文脉块与顶级消与本案产品、营销形成对接，并通过沙河文脉块与顶级消费相对接费相对接  八、小结八、小结n项目土地成本较高，属于拍卖地块，控规受限较为严重项目土地成本较高，属于拍卖地块，控规受限较为严重n项目地处蜀都大道北侧，双桥子立交桥、五桂桥客运站对项目的影响较大，不利于项项目地处蜀都大道北侧，双桥子立交桥、五桂桥客运站对项目的影响较大，不利于项目档次的提升，项目东南侧规划为沙河堡交通枢纽，拟打造成广州天河北目档次的提升，项目东南侧规划为沙河堡交通枢纽，拟打造成广州天河北n大盘：总用地面积约大盘：总用地面积约600600亩，净亩，净用地面积用地面积366366亩，呈半岛地形亩，呈半岛地形n沙河及塔子山公园是项目不可复制的生态资源，具有稀缺性及唯一性沙河及塔子山公园是项目不可复制的生态资源，具有稀缺性及唯一性 10001000多年的历多年的历史沙河为项目提供了人文和自然两方面的重要支持，为项目内涵提供了丰富的文化资史沙河为项目提供了人文和自然两方面的重要支持，为项目内涵提供了丰富的文化资源。

源n项目交通受限较为严重，建议信和应与政府协调，尽量在地块东侧规划路与蜀都大道项目交通受限较为严重，建议信和应与政府协调，尽量在地块东侧规划路与蜀都大道交界处增设红绿灯，允许蜀都大道车辆左转交界处增设红绿灯，允许蜀都大道车辆左转n项目配套设施较为齐全，购物便利，但周围缺乏高端中小学及幼儿园项目配套设施较为齐全，购物便利，但周围缺乏高端中小学及幼儿园n从项目控规指标来看，从项目控规指标来看，90-10090-100米的高层是项目核心的产品形态米的高层是项目核心的产品形态n项目地处快速通道蜀都大道及双桥子立交桥旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案项目地处快速通道蜀都大道及双桥子立交桥旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案商业的发展，整体商业价值不高商业的发展，整体商业价值不高 第二部分第二部分 规划分析规划分析一、成华区规划一、成华区规划n 7 7大功能组团大功能组团-1 -1 u 猛追组团猛追组团——成都会客厅，成都会客厅，RBD，成都城市经济新增长极以猛追湾为核心，以成都，成都城市经济新增长极以猛追湾为核心，以成都RBD项项目为载体，按国际惯例，打造融国际商务会展、旅游观光、休闲娱乐为一体的现代化目为载体，按国际惯例，打造融国际商务会展、旅游观光、休闲娱乐为一体的现代化“成都会成都会客厅客厅”和和 “总部经济区总部经济区”基地，与成都基地，与成都CBD的商务区、商贸区构成的商务区、商贸区构成“成都第三核成都第三核”u建设组团建设组团————成都新商圈，以建设路为核心、成都新商圈，以建设路为核心、SMSM城市广场、第五大道、国光项目为载体，规划城市广场、第五大道、国光项目为载体，规划商业集中发展区。

同时，优化建设路、双林路、新鸿路的通道功能，引进和建设大型超市、百商业集中发展区同时，优化建设路、双林路、新鸿路的通道功能，引进和建设大型超市、百货公司、精品购物中心、城市广场等，这样在城东将崛起一个与骡马市商圈、春熙路商圈互补货公司、精品购物中心、城市广场等，这样在城东将崛起一个与骡马市商圈、春熙路商圈互补的成都新商圈的成都新商圈u二仙组团二仙组团——现代物流总部中心，规划以二仙桥为核心、火车东站为依托、普洛斯物流项目等现代物流总部中心，规划以二仙桥为核心、火车东站为依托、普洛斯物流项目等为载体，建设物流快速通道，形成现代物流集中发展区，形成成都现代物流配送中心和品牌物为载体，建设物流快速通道，形成现代物流集中发展区，形成成都现代物流配送中心和品牌物流企业总部同时构建多式联运流企业总部同时构建多式联运—现代仓储现代仓储—专业配送一体化的大物流系统，形成专业性商品专业配送一体化的大物流系统，形成专业性商品交易中心、分拨中心和物流配送中心一体化的物流网络交易中心、分拨中心和物流配送中心一体化的物流网络u保和万年组团保和万年组团——成都东部新城，以保和为核心、东方新城、迎晖路片区、成都东部新城，以保和为核心、东方新城、迎晖路片区、“二十四城二十四城”为载为载体，整体、成片规划发展房地产业和商贸服务业；依托保和城际铁路中心站，建设超大型综合体，整体、成片规划发展房地产业和商贸服务业；依托保和城际铁路中心站，建设超大型综合购物休闲城（购物休闲城（Shopping Mall）、银行、电信等设施，按东部新城的标准打造一个城市区域中）、银行、电信等设施，按东部新城的标准打造一个城市区域中心。

心n 7 7大功能组团大功能组团-2 -2 u都市工业组团都市工业组团————企业总部工业园，以龙潭都市工业集中发展区载体，整合、优企业总部工业园，以龙潭都市工业集中发展区载体，整合、优化四川省中小企业示范园、欧盟工业园、宁波工业园的园区功能，推动工业园区化四川省中小企业示范园、欧盟工业园、宁波工业园的园区功能，推动工业园区向规模化、专业化、品牌化方向发展，力图实现工业向规模化、专业化、品牌化方向发展，力图实现工业““二次创业二次创业””，打造成都，打造成都““企业总部经济园企业总部经济园”” u北郊人文组团北郊人文组团————熊猫主题成都名片，熊猫主题成都名片， 以水域、景观通道等为纽带，将大熊猫繁以水域、景观通道等为纽带，将大熊猫繁育基地、北湖区域整体、联片打通，构建以水、树林、大熊猫为主题的，成都近育基地、北湖区域整体、联片打通，构建以水、树林、大熊猫为主题的，成都近郊高档次的生态旅游、休闲度假、文化产业特色经济区，以及成都对外开放的郊高档次的生态旅游、休闲度假、文化产业特色经济区，以及成都对外开放的““城市名片城市名片””u 城北组团城北组团————成都城北人居商贸城，依托城北大改造和沙河、北湖等生态景观成都城北人居商贸城，依托城北大改造和沙河、北湖等生态景观的会聚和辐射作用，以房地产业破题，建成成都北部新城。

同时，新城周边环绕的会聚和辐射作用，以房地产业破题，建成成都北部新城同时，新城周边环绕建材、纺织品、生产资料等专业市场集群建材、纺织品、生产资料等专业市场集群n3 3条带状休闲和经济走廊条带状休闲和经济走廊u同时按最新的规划，成华区还将沿境内长同时按最新的规划，成华区还将沿境内长1414公里的沙河，打造成成都公里的沙河，打造成成都WRBDWRBD（水域（水域商务区）和城市主题经济的商务区）和城市主题经济的““金腰带金腰带””；沿三环路构筑由家装等多个经济组团为；沿三环路构筑由家装等多个经济组团为载体的新成华载体的新成华““经济走廊经济走廊””；将成华大道建设为；将成华大道建设为““国际都市旅游风景线国际都市旅游风景线””和新成和新成华的区域主动脉华的区域主动脉 二、区域规划分析二、区域规划分析n区域板块属性：从城市功能区域板块属性：从城市功能上看，属于深度居家的二类上看，属于深度居家的二类居住功能区，兼具公共服务居住功能区，兼具公共服务设施、贸易咨询及区域配套设施、贸易咨询及区域配套功能n配套设施齐全，有小学、幼配套设施齐全，有小学、幼儿园、高等学府、农贸市场、儿园、高等学府、农贸市场、社区服务中心、居委会、车社区服务中心、居委会、车站等配套。

站等配套n绿地资源丰富：有多块公共绿地资源丰富：有多块公共绿地及绿地及5050米宽沙河防护绿地米宽沙河防护绿地三、沙河以西区域规划三、沙河以西区域规划n区域板块属性：从城市功能上看，区域板块属性：从城市功能上看，属于深度居家的二类居住功能区，属于深度居家的二类居住功能区，兼具公共服务设施、贸易咨询及兼具公共服务设施、贸易咨询及区域配套功能区域配套功能n商业用地布局：沿二环路为商业用地布局：沿二环路为2424城城商业商务区，从双桂路至双庆路商业商务区，从双桂路至双庆路之间分布了大量的商业用地之间分布了大量的商业用地n配套设施：幼儿园、小学、中学、配套设施：幼儿园、小学、中学、农贸市场等农贸市场等n绿地资源丰富：有绿地资源丰富：有4 4块绿地、及块绿地、及沿双桂路、双庆路、玉双路沿线沿双桂路、双庆路、玉双路沿线绿地和沿河宽防护绿地绿地和沿河宽防护绿地四、区域商业规划四、区域商业规划n区域商业用地布局主要区域商业用地布局主要位于二环路双桥子立交位于二环路双桥子立交桥两侧，项目所在区域桥两侧，项目所在区域主要为二类居住用地功主要为二类居住用地功能布局区，未来将在二能布局区，未来将在二环路双桥子立交桥两侧环路双桥子立交桥两侧形成新兴的商业中心。

形成新兴的商业中心n从城市规划来看，项目从城市规划来看，项目未来商气将会受到未来商气将会受到2424城城及蜀都大道西侧的商业及蜀都大道西侧的商业区阻隔五、沙河景观节点规划五、沙河景观节点规划六、沙河堡客运站规划六、沙河堡客运站规划n未来规划：未来沙河堡客运站片区将建成未来规划：未来沙河堡客运站片区将建成成都市一个集地铁、地面公交、城际铁路成都市一个集地铁、地面公交、城际铁路于一体的重要综合交通枢纽其中在现有于一体的重要综合交通枢纽其中在现有的沙河堡站基础上形成的新成都站，不仅的沙河堡站基础上形成的新成都站，不仅是成渝高速铁路的起点，还是绵成峨城际是成渝高速铁路的起点，还是绵成峨城际铁路最大的一个站点该地区也将成为以铁路最大的一个站点该地区也将成为以交通功能为发展动因的新型城市商贸中心交通功能为发展动因的新型城市商贸中心区 n地铁：成都地铁地铁：成都地铁2 2号线主力站点号线主力站点n轻轨：将作为地铁轻轨：将作为地铁2 2号线的延伸，从沙河号线的延伸，从沙河堡往新津方向发展堡往新津方向发展n公路交通：容纳当前的五桂桥长途汽车站、公路交通：容纳当前的五桂桥长途汽车站、新的城东客运站也在该交通枢纽范围内新的城东客运站也在该交通枢纽范围内七、地铁规划七、地铁规划n距离项目最近的站点距离项目最近的站点为地铁为地铁7 7号线五桂桥号线五桂桥站点。

站点n地铁地铁2 2号线与地铁号线与地铁7 7号号线在沙河堡客运站交线在沙河堡客运站交汇八、小结八、小结n项目地处二类居住用地功能布局区，周边规划配套设施完善，包括农贸市场、项目地处二类居住用地功能布局区，周边规划配套设施完善，包括农贸市场、幼儿园、小学、高等学校等，建议信和对区域的小学及幼儿园进行投资建议，幼儿园、小学、高等学校等，建议信和对区域的小学及幼儿园进行投资建议，引入品牌幼儿园和私立小学，以提升区域配套档次及形象，为项目高价位作引入品牌幼儿园和私立小学，以提升区域配套档次及形象，为项目高价位作支撑n道路规划：本案紧邻沿河绿地为道路规划：本案紧邻沿河绿地为5050米，南起双桂路和迎晖路，北至双庆路及米，南起双桂路和迎晖路，北至双庆路及成洛大道，沿河车行道宽度仅为成洛大道，沿河车行道宽度仅为8 8米n周边商业：沿二环路外侧从海椒寺至万年场全部为商业用地，双桥子立交桥周边商业：沿二环路外侧从海椒寺至万年场全部为商业用地，双桥子立交桥二环路两侧未来可能会形成新兴的商业中心二环路两侧未来可能会形成新兴的商业中心n项目紧邻蜀都大道和规划中的玉双路东沿线，处于两条交通干线之间，并且项目紧邻蜀都大道和规划中的玉双路东沿线，处于两条交通干线之间，并且与未来的沙河堡交通枢纽比邻，交通极其便利。

与未来的沙河堡交通枢纽比邻，交通极其便利第三部分第三部分 成都大盘及高端电梯公寓专题研究成都大盘及高端电梯公寓专题研究一、成都市大盘及高端电梯公寓供应现状研究分析一、成都市大盘及高端电梯公寓供应现状研究分析调查范围：调查范围：1515个样本，其中大盘个样本，其中大盘8 8个，个，高端电梯公寓有高端电梯公寓有4 4个，高端大盘有个，高端大盘有3 3个基本囊括了能够反映整体成都高层高基本囊括了能够反映整体成都高层高端楼盘的特征端楼盘的特征 高端电梯公寓高端电梯公寓 成都大盘成都大盘 高端大盘高端大盘n通过对成都市通过对成都市1515个高端楼盘的调查，我们将供应物业类型分为四大类：主流电梯公寓、个高端楼盘的调查，我们将供应物业类型分为四大类：主流电梯公寓、高端电梯公寓、电梯洋房、低层低密度别墅高端电梯公寓、电梯洋房、低层低密度别墅n价格特征：均价价格特征：均价88268826元元/ /㎡㎡其中: :联排别墅均价为联排别墅均价为2300023000元元/ /㎡㎡，电梯洋房均价为，电梯洋房均价为1500015000元元/ /㎡㎡，，主流电梯公寓均价为主流电梯公寓均价为75867586元元/ /平米。

各大楼盘严格按批次推盘，每次推平米各大楼盘严格按批次推盘，每次推出全部销售出全部销售n项目的地块面积从项目的地块面积从7.55-19867.55-1986亩亩, ,平均面积平均面积298298亩，其中最大面积为中海国际社区，最亩，其中最大面积为中海国际社区，最小为壹号公馆小为壹号公馆n容积率从容积率从0.9-7.60.9-7.6之间，平均为之间，平均为3.733.73容积率适中容积率适中n产品结构：联排、电梯洋房、小高层、高层组成产品结构：联排、电梯洋房、小高层、高层组成n户型配比：供给主力户型为套三和套二，畅销户型套三及套二，滞销户型户型配比：供给主力户型为套三和套二，畅销户型套三及套二，滞销户型200200平米以平米以上大户型上大户型n标准层户数标准层户数2 2梯梯4 4户楼盘最多，占户楼盘最多，占4040％，其次是％，其次是2 2梯梯3 3户占总体的户占总体的2929％n整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景南北通透，户户观景n配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPASPA等私人享受空间，来打等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。

造项目的国际化品质n景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观与自然资源相融合景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观与自然资源相融合n开发周期：成都市楼盘开发周期：成都市楼盘200200亩以上的大盘开发周期在亩以上的大盘开发周期在3 3年以上中海国际社区开发周期年以上中海国际社区开发周期最长为最长为5-65-6年，其次是鹭岛国际社区为年，其次是鹭岛国际社区为4 4年n 成都市在售高端楼盘主力户型成都市在售高端楼盘主力户型主要为套三单卫和套三双卫的户主要为套三单卫和套三双卫的户型，占型，占6565％，销售情况良好其％，销售情况良好其次为套二和套四，分别占次为套二和套四，分别占2020％和％和1212％楼盘名套一套二套三套四套五跃层优品道－－209283－－壹号公馆59823－－－－鹭岛国际社区1264170145－8成都花园.上城－80200－－－中海龙湾半岛181876742521910置信丽都花园城二期－－8705226－天府长城－750315－－－中海兰庭－70840100－－华润.凤凰城－8121254－－神仙树大院－271361271－－中还国际社区－299225020412730首座8036023221－1观南上域10014033070－－桐梓林.欧城2881811662－合计合计1001001691169155875587103410341531533030比例比例1.21.2％％2020％％6565％％1212％％1.81.8％％0.30.3％％各楼盘户型配比各楼盘户型配比二、成都大盘研究结论二、成都大盘研究结论n成都大盘的代表楼盘有：中海国际社区、置信丽都花园城二期、华润成都大盘的代表楼盘有：中海国际社区、置信丽都花园城二期、华润. .凤凰城、中海凤凰城、中海. .龙湾半岛、神仙树大院、优品龙湾半岛、神仙树大院、优品道、天府长城、中海道、天府长城、中海. .兰庭兰庭n产品类型：产品类型：13-3113-31层电梯，最低为置信丽都花园城层电梯，最低为置信丽都花园城.2.2期，最高层为天府长城。

期，最高层为天府长城n产品组合：高层楼盘有产品组合：高层楼盘有4 4个（神仙树大院、华润个（神仙树大院、华润. .凤凰城、天府长城、中海凤凰城、天府长城、中海. .兰庭）；小高层楼盘有兰庭）；小高层楼盘有1 1个（置信丽都花个（置信丽都花园城二期）；小高层＋电梯洋房有园城二期）；小高层＋电梯洋房有1 1个（优品道）；联排别墅＋电梯洋房＋高层的楼盘有个（优品道）；联排别墅＋电梯洋房＋高层的楼盘有2 2个（中海个（中海. .龙湾半岛、中海龙湾半岛、中海国际社区）国际社区）n均价：均价：91939193元元/ /㎡㎡，最高价，最高价2600026000元元/ /㎡㎡（中海龙湾半岛联排别墅）最低价（中海龙湾半岛联排别墅）最低价57005700元元/ /㎡㎡（神仙树大院）（神仙树大院）n户型配比：套一（户型配比：套一（52-8552-85㎡㎡）占）占1.31.3％，套二（％，套二（73-9873-98㎡㎡）占）占19.719.7％，套三（单卫）％，套三（单卫）(85-106(85-106㎡㎡) )占占2020％，套三双卫％，套三双卫（（117-140117-140㎡㎡）占）占4545％，套三为畅销户型，其次套四（％，套三为畅销户型，其次套四（140-180140-180㎡㎡）占）占13.6%13.6%、套五（、套五（182182㎡㎡）占）占0.40.4％销售较慢。

％销售较慢n价值提升手段：价值提升手段：u公用电梯和楼梯间都采光的公用电梯和楼梯间都采光的u采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗将观景与节能结合采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗将观景与节能结合u建筑大量玻璃体的外立面建筑大量玻璃体的外立面u整体立面细节的打造整体立面细节的打造u品牌物业顾问品牌物业顾问 n户型创新：户型创新：u将将9090平米做到标准的三室两厅一卫平米做到标准的三室两厅一卫u双阳台的设计，令视野开阔，将景观各个面尽量引入室内双阳台的设计，令视野开阔，将景观各个面尽量引入室内n客户群特征：客户群特征：u年龄：年龄：25-4525-45岁岁u职业：公司职员，职业：公司职员，ITIT白领，企业员工，小型私企业主，教师，医生等白领，企业员工，小型私企业主，教师，医生等u家庭年收入在家庭年收入在1515万左右万左右u8080％客户拥有％客户拥有1 1辆私家车辆私家车三、高端物业产品分析三、高端物业产品分析n高端电梯的代表楼盘为：鹭岛国际社区、中海高端电梯的代表楼盘为：鹭岛国际社区、中海. .龙湾半岛电梯公寓、首座、桐梓林龙湾半岛电梯公寓、首座、桐梓林. .欧欧城、壹号公馆城、壹号公馆n产品类型：产品类型：11-3011-30层电梯，最低为鹭岛国际社区，最高层首座层电梯，最低为鹭岛国际社区，最高层首座n价格特征：均价价格特征：均价1042010420元元/ /平米，鹭岛国际社区全精装修，均价达到了平米，鹭岛国际社区全精装修，均价达到了1300013000元元/ /平米，平米，最低为桐梓林欧城均价最低为桐梓林欧城均价81008100元元/ /㎡㎡。

n产品组合：高层电梯产品组合：高层电梯n户型配比：套一（户型配比：套一（47-8547-85㎡㎡）占比）占比30.830.8％、套二（％、套二（70-12870-128㎡㎡）占比）占比20.220.2％、套三％、套三(117-(117-176176㎡㎡) )占比占比36.836.8％、套四％、套四(149-281(149-281㎡㎡) )占比占比11.411.4％、跃层％、跃层(183-391(183-391㎡㎡) )占比占比0.90.9％，套三％，套三为主力户型套一、套二为畅销户型，其次为套三，第三为套五，套四销售稍慢为主力户型套一、套二为畅销户型，其次为套三，第三为套五，套四销售稍慢n户型创新：户型创新：u阳台全玻璃设计，时尚阳台全玻璃设计，时尚u3 3梯梯2 2户，保姆专用通道户，保姆专用通道u私家电梯厅私家电梯厅u私家豪华游泳池私家豪华游泳池u6 6米挑高隔层错位露台米挑高隔层错位露台u豪华入户花园豪华入户花园u空中花园设计空中花园设计1 1、高端电梯公寓产品分析、高端电梯公寓产品分析-1-11 1、高端电梯公寓产品分析、高端电梯公寓产品分析-2-2n价值提升手段：价值提升手段：u超五星级豪华装修：意大利科宝博洛尼厨具超五星级豪华装修：意大利科宝博洛尼厨具、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、韩国三星洗衣机、日本索尼韩国三星洗衣机、日本索尼4040寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计师量身定制全套家私师量身定制全套家私 u国际五星级酒店提升品质国际五星级酒店提升品质u至尊至尊SPASPA会所，会所作为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆、至尊名流运动场会所，会所作为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆、至尊名流运动场等等u配备保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构配备保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构u新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统、保温墙、中空玻璃、新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统、保温墙、中空玻璃、地热、三表远传、预留中央空调管道。

地热、三表远传、预留中央空调管道u““成都最安全社区成都最安全社区””，引进国防级安防体系，引进国防级安防体系u顶层私家豪华游泳池顶层私家豪华游泳池u英式管家服务：家庭成员健康档案的建立英式管家服务：家庭成员健康档案的建立、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等 n客户群特征：客户群特征：u年龄：年龄：30-4530-45岁岁u阶层：以企业高级管理人员、企业主、外地投资者阶层：以企业高级管理人员、企业主、外地投资者u收入：家庭年收入收入：家庭年收入100100万的人群万的人群u私家车拥有量私家车拥有量2-32-3辆辆2 2、高端电梯洋房分析、高端电梯洋房分析n电梯洋房的代表楼盘有：中海龙湾半岛、中海国际社区电梯洋房的代表楼盘有：中海龙湾半岛、中海国际社区. .碧林碧林n产品类型：产品类型：8 8＋＋1 1、、9 9＋＋1 1层电梯层电梯n产品组合：小高层电梯产品组合：小高层电梯n价格特征：均价价格特征：均价1200012000元元/ /平米平米n户型配比：套三（户型配比：套三（119-148119-148）占）占65.665.6％，套四（％，套四（145-202145-202）占）占2323％，套五（％，套五（181181）占）占8.18.1％，跃层（％，跃层（142-248142-248）占）占2.92.9％。

套三销售较好跃层为滞销产品套三销售较好跃层为滞销产品n户型创新：户型创新：u1010平米入户花园平米入户花园u赠送赠送8 8平米外挑阳台平米外挑阳台u一梯一户一梯一户n客户群特征：客户群特征：u年龄：年龄：35-4535-45岁岁u阶层：集团公司高管、大型私企业主等阶层：集团公司高管、大型私企业主等u家庭年收入家庭年收入100100万以上万以上u私家车拥有者私家车拥有者3 3、高端低层低密度别墅分析、高端低层低密度别墅分析n低层低密度代表楼盘有：中海国际社区低层低密度代表楼盘有：中海国际社区··林汀别墅、中海龙湾半岛林汀别墅、中海龙湾半岛n产品类型：产品类型： 3 3层联排及双拼层联排及双拼n产品组合：联排、产品组合：联排、临河双拼别墅临河双拼别墅n户型配比：套四（户型配比：套四（220-268220-268）占比）占比42.842.8％，套五（％，套五（350-359350-359）占比）占比4444％低层低密度的面积区间在套％低层低密度的面积区间在套四和套五的大户型，畅销户型套五户型套四稍慢四和套五的大户型，畅销户型套五户型套四稍慢n价格特征：均价价格特征：均价1975019750元元/ /㎡㎡n户型创新：户型创新：u赠送内庭院赠送内庭院u采光地下室采光地下室u大面积露台大面积露台u独立储物空间独立储物空间n价值提升手段：价值提升手段：u龙湾半岛携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制龙湾半岛携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制 u林汀别墅在安防上考虑了房间都有一道红外幕帘，加强安全保障林汀别墅在安防上考虑了房间都有一道红外幕帘，加强安全保障 n客户群特征：客户群特征：u年龄：年龄：35-4535-45岁岁u阶层：大型企业主等阶层：大型企业主等u收入：家庭年收入在收入：家庭年收入在100100万以上万以上u私家车私家车2 2辆以上辆以上四、典型案例分析四、典型案例分析n均价：均价：81008100元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：一期开盘时间：一期0707年年5 5月月2626日，二期日，二期0707年年1010月月n销售周期：一期销售周期：一期4 4个月个月 n销售率：一期已售罄销售率：一期已售罄n交房时间：交房时间：0909年年4 4月月3030日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1616－－2222％％n配套设施：网球场、地下游泳池、羽毛球配套设施：网球场、地下游泳池、羽毛球场、半篮球场、阅览室，公建共场、半篮球场、阅览室，公建共5000050000平平米米n分期开发策略分期开发策略：总开发周期三年，共二期，：总开发周期三年，共二期，一期部分房源为内部认购，二期蓄水中一期部分房源为内部认购，二期蓄水中典型案例典型案例1 1——桐梓林桐梓林··欧城欧城基础数据基础数据n地理位置：桐梓林南路地理位置：桐梓林南路7 7号号n开发商：四川鑫澜房地产开发商：四川鑫澜房地产n产品形态：产品形态：21F21F高层组合高层组合n占地面积：占地面积：7070亩亩n总建筑面积：总建筑面积：210000210000平米，住宅平米，住宅160000160000平米平米n容积率：容积率：3.93.9n建筑密度：建筑密度：25.9625.96％％n总户数：总户数：14921492户户/ /一期一期484484户户n绿地率：绿地率：3131％％n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：11301130个，个，1 1：：0.760.76n核心规划理念：以核心规划理念：以““城市、街区、建筑城市、街区、建筑””为原旨，强调为原旨，强调““街区街区景象到社区建筑景象到社区建筑””n项目规划有效的设计项目规划有效的设计了人车分流，提升了了人车分流，提升了居住环境居住环境n点式布局，让社区更点式布局，让社区更为开放，体现了欧洲为开放，体现了欧洲城市的自由和开放城市的自由和开放n追求完美的生活品质，追求完美的生活品质，和谐，并且韵味十足和谐，并且韵味十足总体规划：总体规划：建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想计思想nARTART－－DECODECO建筑风格的元素。

建筑风格的元素n建筑立面以浅黄色为主色调，其上各有寓意的装饰和浮雕建筑立面以浅黄色为主色调，其上各有寓意的装饰和浮雕为建筑注入了强烈的人文气息为建筑注入了强烈的人文气息景观规划：欧洲自然风情景观规划：欧洲自然风情n风景式庭院，丰富的树木和花草，清凉的流水，凉爽的树风景式庭院，丰富的树木和花草，清凉的流水，凉爽的树荫n通过高大乔木和低矮灌木的搭配，表现体量、层次和季节通过高大乔木和低矮灌木的搭配，表现体量、层次和季节变化n欧洲式街区组合与中式庭院组合的完美搭配，提供丰富区欧洲式街区组合与中式庭院组合的完美搭配，提供丰富区位的序列空间位的序列空间项目总体户型配比项目总体户型配比 n 主力户型为套三双卫的主力户型为套三双卫的140-160140-160平米面积，以及套四双卫平米面积，以及套四双卫175-185175-185平米面积平米面积n 主力户型分别赠送了主力户型分别赠送了10-1310-13平米和平米和13-1613-16平米的挑高阳台平米的挑高阳台楼盘名楼盘名套一套一套二（单卫）套二（单卫）套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）套四（三卫）跃套四（三卫）跃桐梓林桐梓林·欧城欧城建筑面积53-5670-77140-160175-185204-340赠送面积————10-1313-16——户数28818116575比例59.5％3.7％24％11.8％1％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层10栋/一期3栋21F2梯3户、3梯7户价值提升核心手段价值提升核心手段n大型中央水景大型中央水景n商务休闲、阅览会所商务休闲、阅览会所n城市功能配套：欧洲街，成都最具风情的地方城市功能配套：欧洲街，成都最具风情的地方n科学的社区交通体系科学的社区交通体系n点式布局，开放的欧洲风情社区点式布局，开放的欧洲风情社区户型分析户型分析户型创新：户型创新：n 步入式衣帽间步入式衣帽间n 赠送赠送6 6米挑高错层阳台米挑高错层阳台开发时续开发时续 n分分2 2期开发，开发周期为期开发，开发周期为3 3年。

年n1 1、、4 4、、7 7号楼为号楼为1 1期，目前期，目前1 1期已期已售罄，其中部分房源为内部认购；售罄，其中部分房源为内部认购；2 2期期1 1批次拟批次拟1010月公开发售月公开发售n一期沿桐梓林南路启动项目，建一期沿桐梓林南路启动项目，建筑面积为筑面积为5000050000平米左右，共平米左右，共3 3栋栋建筑，共建筑，共484484户户7号楼4号楼1号楼2 期目标客户群目标客户群：：n年龄：年龄：4040岁以上岁岁以上岁n阶层：社会中高阶级，以企业高级管理人员、企业主为主阶层：社会中高阶级，以企业高级管理人员、企业主为主n收入水平：年收入近收入水平：年收入近100100万万n区域来源：成都，以城南、城西为主，占区域来源：成都，以城南、城西为主，占6060％；大成都其它区域占％；大成都其它区域占2020％，外籍客户占％，外籍客户占2020％％项目评价：项目评价：n优势：优势：u绝版地段，城南的传统优势心理绝版地段，城南的传统优势心理u项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高u户型设计优秀，诠释了目标客户群的需求户型设计优秀，诠释了目标客户群的需求n劣势：劣势：1 1期内有一栋期内有一栋3 3梯梯1717户的公寓，与项目高端高品质楼盘的形象有一定差异户的公寓，与项目高端高品质楼盘的形象有一定差异n点评：该项目为城南高层高端电梯公寓，规划完整，配套齐全，为区域收关力作。

其点评：该项目为城南高层高端电梯公寓，规划完整，配套齐全，为区域收关力作其后续开发的目标客户群将与本案形成竞争后续开发的目标客户群将与本案形成竞争典型案例典型案例2 2——首座首座n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：700700个，个，1 1：：1 1n均价：均价：住宅均价住宅均价88008800元元/ /平米，跃层均价平米，跃层均价1300013000元元/ /平米平米 n开盘时间：开盘时间：0606年年9 9月月2626日日n销售周期：销售周期：1212个月个月 n销售率：销售率：9090％％n交房时间：交房时间：0808年年7 7月月n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1919％％n分期开发策略分期开发策略：仅开发一期：仅开发一期基础数据基础数据n地理位置：人民南路地理位置：人民南路4 4段段4848号号n开发商：招商（蛇口）成都地产开发商：招商（蛇口）成都地产n产品形态：产品形态：29F29F、、30F30F高层组合高层组合n占地面积：占地面积： 4040亩亩n总建筑面积：总建筑面积：170000170000平米平米n容积率：容积率：5.05.0n总户数：总户数：694694户户n绿地率：绿地率：3333％％n配套设施：恒温泳池、水上酒吧、配套设施：恒温泳池、水上酒吧、SPASPA水疗馆、桑拿按摩馆水疗馆、桑拿按摩馆n核心规划理念：用核心规划理念：用““树木树木””寓于寓于““森林森林””的理念建的理念建立项目的纯住区生活模型立项目的纯住区生活模型n纯粹生活空间，环境、灰纯粹生活空间，环境、灰空间、私家、社交场、文空间、私家、社交场、文明空间的完美结合明空间的完美结合n点式布局，让社区更为开点式布局，让社区更为开放，体现了现代城市的自放，体现了现代城市的自由和开放由和开放总体规划：总体规划：项目总体户型配比项目总体户型配比 n 主力户型为套二双卫主力户型为套二双卫100-128100-128平米面积，以及套三双卫平米面积，以及套三双卫173-176173-176平米面积平米面积楼楼盘名名套一（单卫）套一（单卫）套二（双卫）套二（双卫）套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）套四（三卫）跃套四（三卫）跃套四（四卫）跃套四（四卫）跃首首座座建筑面积72-85100-128173-176246-281251-255322户数803602321741比例11.5％51.8％33.4％2.4％0.5％0.4％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层酒店式公寓1栋，住宅3栋29F、30F2梯4户建筑规划：摩天建筑集群，对城市文明的礼赞。

建筑规划：摩天建筑集群，对城市文明的礼赞n大跨度板式超高层，结构美学立场大跨度板式超高层，结构美学立场n理性的高拔与浪漫主义的凌空飘逸，造型美学立场理性的高拔与浪漫主义的凌空飘逸，造型美学立场n朴素主义，黑、米棕、银、透明，经典永存，色彩美学立场朴素主义，黑、米棕、银、透明，经典永存，色彩美学立场景观规划：天地之间，领域之内，环境场景观规划：天地之间，领域之内，环境场n以静幽庭以静幽庭、、动幻广场动幻广场、、畅想园作为三个景观主题畅想园作为三个景观主题户型分析户型分析户型特点：户型特点：n 私领界，别墅主义平层大户私领界，别墅主义平层大户n 广角视窗、私界庭院构建完美私家格局广角视窗、私界庭院构建完美私家格局价值提升核心手段价值提升核心手段n豪生国际五星级酒店豪生国际五星级酒店n新技术的运用：保温墙、中空玻璃、地热、三表远传、预留中央空调管道新技术的运用：保温墙、中空玻璃、地热、三表远传、预留中央空调管道n将会所功能细分为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆将会所功能细分为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆n小区配套齐备，休闲静幽庭、动幻广场、畅想园、精英锻炼馆小区配套齐备，休闲静幽庭、动幻广场、畅想园、精英锻炼馆n保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构————吉的堡吉的堡nSPASPA馆、露天恒温泳池。

馆、露天恒温泳池 目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：4040岁以上岁以上n阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客n收入水平：年收入收入水平：年收入100100万以上万以上n区域来源：外籍客户占区域来源：外籍客户占4040％，外省％，外省3030％，以深圳、上海居多，成都本地％，以深圳、上海居多，成都本地3030％％项目评价：项目评价：n优势：优势：u绝版地段，城南的传统优势心理绝版地段，城南的传统优势心理u项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高u奢华设计，引领城南高端楼盘奢华设计，引领城南高端楼盘n劣势：靠近天府立交，对项目周边的环境有一定影响劣势：靠近天府立交，对项目周边的环境有一定影响n点评：该项目为城南豪华高层电梯公寓，配套齐全，为区域收关力作但由于其仅开点评：该项目为城南豪华高层电梯公寓，配套齐全，为区域收关力作但由于其仅开发一期，故与与本案不形成竞争发一期，故与与本案不形成竞争典型案例典型案例3 3——华润华润··凤凰城凤凰城n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：17611761个，个，1 1：：0.70.7n均价：均价：66006600元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：一期一批次开盘时间：一期一批次0707年年9 9月月1 1日日n销售周期：销售周期：1 1个月个月n销售率：销售率：9090％％n交房时间：交房时间：0909年年4 4月月3030日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1616－－1818％％n分期开发策略：分三期，共开发分期开发策略：分三期，共开发3 3年年基础数据基础数据n地理位置：新会展片区站华路地理位置：新会展片区站华路n开发商：华润置地开发商：华润置地n产品组合：高层住宅产品组合：高层住宅n占地面积：占地面积： 356356亩，一期亩，一期130130亩亩n总建筑面积：总建筑面积：7070万万，一期，一期39.439.4万万n容积率：容积率：4.54.5n建筑密度：建筑密度：2828％％n总户数：总户数：24982498户，一期户，一期一批次一批次347347户户n绿地率：绿地率：21.321.3％％总体规划总体规划n一条水系贯穿整个项目用地，连一条水系贯穿整个项目用地，连通项目的景观轴线通项目的景观轴线n项目用地被两条溪流天然分割成项目用地被两条溪流天然分割成三部分，形成了自然的三块组团三部分，形成了自然的三块组团区域区域n3030亩滨水绿地提升项目艺术品质亩滨水绿地提升项目艺术品质户型配比户型配比产品特色产品特色n总体规划：高层电梯的建筑形式，半围合布局。

总体规划：高层电梯的建筑形式，半围合布局n建筑特色：现代建筑，国际浅灰、黑、白与时尚金色的搭配，错层阳台宛如琴键建筑特色：现代建筑，国际浅灰、黑、白与时尚金色的搭配，错层阳台宛如琴键n景观特色：艺术园林，核心主题景观特色：艺术园林，核心主题““天、地与生活天、地与生活””，以水对天，以山川对地，以家园展示生，以水对天，以山川对地，以家园展示生活，从景观中展现中国哲学的玄妙轻灵活，从景观中展现中国哲学的玄妙轻灵n户型创新：错层挑高阳台、底层挑高架空户型创新：错层挑高阳台、底层挑高架空n配套设施：中央公园、篮球场、网球场、凤凰城艺术中心配套设施：中央公园、篮球场、网球场、凤凰城艺术中心户型型套二套二套三双套三双卫套四套四面面积97-110124136150-165套数套数8121254比例比例23.3％61％15.7％销售速度销售速度NO.1NO.1NO.2NO.2NO.3NO.3建筑形态建筑形态建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层一期8栋27F2.95米户型分析户型分析开发时续开发时续n 项目共分三期开发项目共分三期开发n 一期总占地面积一期总占地面积 86372.3486372.34平平米，总建筑面积米，总建筑面积 394255.15394255.15平米，平米，总户数总户数 24982498户一期共户一期共8 8栋，其中栋，其中一批次占一批次占3 3栋，二批次栋，二批次9 9月月2323日开日开盘盘n 一期共一期共8 8栋，其中一批次占栋，其中一批次占3 3栋，二批次栋，二批次9 9月月2323日开盘日开盘n 二、三期开发在未来两年，二、三期开发在未来两年，具体开发时间不详具体开发时间不详一期一次批目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：25-5025-50岁岁n阶层：中高级白领、私企经营者、阶层：中高级白领、私企经营者、ITIT人士人士n收入水平：年收入收入水平：年收入2020万以上万以上n区域来源：一批次成都本地较多，其中城南、城西较多区域来源：一批次成都本地较多，其中城南、城西较多 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有极高的知名度开发商实力较雄厚，有极高的知名度u项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少n点评：华润在成都的又一作品，艺术社区的定位与高新区有一定的匹配度，并且宣传效点评：华润在成都的又一作品，艺术社区的定位与高新区有一定的匹配度，并且宣传效果较好，未来升值潜力巨大果较好，未来升值潜力巨大典型案例典型案例4 4——中海中海··阑庭阑庭n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：17501750个，个，1 1：：0.70.7n均价：均价：63006300元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：0707年年7 7月月2222日日n销售周期：销售周期：3 3个月个月n销售率：一批次已售罄，二批次尚未开盘销售率：一批次已售罄，二批次尚未开盘n交房时间：一期交房时间：一期0808年年1212月月n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1919％％n分期开发策略：分二期，一期二批次国庆分期开发策略：分二期，一期二批次国庆前后开盘前后开盘基础数据基础数据n地理位置：站华路地理位置：站华路n开发商：中海地产开发商：中海地产n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 110110亩，一期亩，一期4141亩亩n总建筑面积：总建筑面积：30.830.8万平米万平米n容积率：容积率：4.24.2n建筑密度：建筑密度：2323％％n总户数：总户数：25002500户，一期户，一期10101010户，一批次户，一批次460460户、二批次户、二批次550550户户n绿地率：绿地率：3535％％总体规划总体规划n项目分期组团，分期围合，一期项目分期组团，分期围合，一期共共4 4栋，占地栋，占地4141亩亩n第一批次为第一批次为1 1栋和栋和2 2栋，共栋，共460460套套n第二批次为第二批次为3 3栋和栋和4 4栋，共栋，共550550套套n二期占地二期占地7070亩，规划有亩，规划有15001500平米平米小型便利店小型便利店户型配比户型配比产品特色产品特色n总体规划：高层电梯的建筑形式，分期围合。

总体规划：高层电梯的建筑形式，分期围合n建筑特色：新古典主义建筑特色：新古典主义n景观特色：中庭景观，看花开花落；水映亭台，通过亭台连接水景景观特色：中庭景观，看花开花落；水映亭台，通过亭台连接水景n户型创新：宽大双层挑高空间，可自由运用户型创新：宽大双层挑高空间，可自由运用n配套设施：网球场、游泳池、全民健身场所、中庭公园配套设施：网球场、游泳池、全民健身场所、中庭公园户型型套二套二套三套三单卫套三双套三双卫套四套四面面积82-97105118-135143套数套数70360480100比例比例7％36％48％9％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层共10栋，一期4栋25F2梯4户，层高2.9米 户型分析户型分析开发时续开发时续一批次一批次一批次一批次二批次二批次二批次二批次n 一期分两批次开发，共一期分两批次开发，共4141亩，亩，10101010户户n 一期一批次一期一批次2 2栋，共栋，共460460户户n 一期二批次一期二批次2 2栋，共栋，共550550户户n 二期共二期共7070亩亩目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－4545岁岁n阶层：公务员、企业主、阶层：公务员、企业主、ITIT人员人员n收入水平：月收入收入水平：月收入1000010000元以上元以上n区域来源：外地区域来源：外地3030％，成都％，成都7070％％ 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有极高的知名度开发商实力较雄厚，有极高的知名度u项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少n点评：中海在城南的第一个项目，产品设计较为新颖，销售速度较快，受认同程度较高，点评：中海在城南的第一个项目，产品设计较为新颖，销售速度较快，受认同程度较高，未来升值潜力巨大。

未来升值潜力巨大典型案例典型案例5 5——置信丽都置信丽都··花园城花园城2 2期期 n车位数量：车户比：车位数量：车户比：570570个，个，1 1：：0.60.6n均价：均价：62006200元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：预计开盘时间：预计0707年年9 9月底月底n销售周期：未开盘销售周期：未开盘n销售率：未开盘销售率：未开盘n交房时间：交房时间：0909年年6 6月月3030日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：17-2017-20％％n分期开发策略：分四期，分别分分期开发策略：分四期，分别分A A、、B B、、C C、、D D四个区四个区基础数据基础数据n地理位置：武侯大道与三环路交界处地理位置：武侯大道与三环路交界处n开发商：川投置信开发商：川投置信n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 220220亩亩n总建筑面积：总建筑面积：3030万平米万平米，，一期一期1313万万n容积率：容积率：2.52.5n建筑密度：建筑密度：22.522.5％％n总户数：总户数：948948n绿地率：绿地率：2525％％总体规划总体规划n分期围合，分分期围合，分A A、、B B、、C C、、D D四个区。

四个区nA A区共开发区共开发1010栋栋n以巴厘岛皇家园林为以巴厘岛皇家园林为规划主题规划主题建筑特色：新古典主义建筑特色：新古典主义 整个建筑立面采用冷灰色调整个建筑立面采用冷灰色调n外立面萃取了外立面萃取了““新古典主义新古典主义””建筑风建筑风格精髓，色彩庄重典雅，显现出韵律格精髓，色彩庄重典雅，显现出韵律感和雄浑气质，而细节设计经久耐看，感和雄浑气质，而细节设计经久耐看，随着时间的流逝，会更为弥足珍贵随着时间的流逝，会更为弥足珍贵开发商将目光跳出，契和了整个成都开发商将目光跳出，契和了整个成都的建筑色调的建筑色调n巴厘岛风情是热带暖色调的，从外往巴厘岛风情是热带暖色调的，从外往内看内看““建筑是远山、景观是近山建筑是远山、景观是近山””————远山的颜色应该比近山更淡，这符远山的颜色应该比近山更淡，这符合人们的自然审美合人们的自然审美n新古典创新板式小高层建筑集群，秉新古典创新板式小高层建筑集群，秉承成都置信先做景观、再做建筑的理承成都置信先做景观、再做建筑的理念，在景观规划完毕的基础上，依照念，在景观规划完毕的基础上，依照景观组团、观景角度、地势、风向、景观组团、观景角度、地势、风向、日照错落布局建筑，形成采光、通风、日照错落布局建筑，形成采光、通风、观景俱佳的优雅建筑群。

观景俱佳的优雅建筑群产品特色产品特色n总体规划：总体规划：13F13F小高层电梯的建筑形式，分期围合小高层电梯的建筑形式，分期围合n景观特色：巴厘岛皇家园林景观，景观特色：巴厘岛皇家园林景观，南湾叠水湖、乌布艺廊、流光塔、水滨凉亭、发呆南湾叠水湖、乌布艺廊、流光塔、水滨凉亭、发呆亭、懒人亭、海龟亭岛、蓝梦岛等亭、懒人亭、海龟亭岛、蓝梦岛等皇家植物园（金巴兰）皇家植物园（金巴兰）n户型创新：户型创新：90M290M2经典三房设计现已申请国家专利对经典三房设计现已申请国家专利对9090平米以下得户型运用到极致，平米以下得户型运用到极致，9090平米打造三房二厅平米打造三房二厅n配套设施：星级泳池群、圣泉宫配套设施：星级泳池群、圣泉宫总面积约总面积约20002000㎡㎡的星级休闲泳池群，包罗沙龙泳池、的星级休闲泳池群，包罗沙龙泳池、自然泳池、溢水泳池以及儿童泳池和各色景观水景，采用全开放式处理，不用考虑过自然泳池、溢水泳池以及儿童泳池和各色景观水景，采用全开放式处理，不用考虑过多因素，在家换好衣服，出门即投入水的世界，没有任何累赘，享受五星级高标准的多因素，在家换好衣服，出门即投入水的世界，没有任何累赘，享受五星级高标准的优游生活。

整个社区遍布户外健身设施、健康步道以及亲子乐园等体育运动设施优游生活整个社区遍布户外健身设施、健康步道以及亲子乐园等体育运动设施价值提升核心手段价值提升核心手段n在建筑单体上，创造性地设计出板式结构的在建筑单体上，创造性地设计出板式结构的““一层四户一层四户””，因为户型结构的独特，使得每一户都有，因为户型结构的独特，使得每一户都有自己的采光外廊，包括公用电梯和楼梯间也全都是采光的自己的采光外廊，包括公用电梯和楼梯间也全都是采光的n为将观景与节能结合，项目还大量采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗为将观景与节能结合，项目还大量采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗n开发商在楼体上点缀了一些开发商在楼体上点缀了一些““木质装饰面木质装饰面””，以增加建筑的摩登感，但这些装饰面并非真正的木头，，以增加建筑的摩登感，但这些装饰面并非真正的木头，而是一种玻化砖，因为木头既不经脏也不耐用，玻化砖既经脏又耐用，最重要的是能够模仿出木质而是一种玻化砖，因为木头既不经脏也不耐用，玻化砖既经脏又耐用，最重要的是能够模仿出木质的肌理的肌理n所有的阳台棱角都有做所有的阳台棱角都有做““收口收口””工序，看起来就像阳台都是工序，看起来就像阳台都是““双眼皮双眼皮””n而墙体转角处的贴砖又采用工艺要求很高的而墙体转角处的贴砖又采用工艺要求很高的““切角对缝切角对缝””手法手法n建筑大量玻璃体的外立面给人的第一印象可能是那些建筑大量玻璃体的外立面给人的第一印象可能是那些““错动的阳光错动的阳光””n在阳台等外观的关键点也有处理，比如阳台的厚度彼此不一，这是遵照人的行为习惯而设计，不同在阳台等外观的关键点也有处理，比如阳台的厚度彼此不一，这是遵照人的行为习惯而设计，不同位置上的阳台栏栅密度都不一样，也是充分考虑到人们的行为习惯和心理感受。

从远处看，有很多位置上的阳台栏栅密度都不一样，也是充分考虑到人们的行为习惯和心理感受从远处看，有很多漂浮的漂浮的““板板””与建筑自然对接，整个立面有轻有重，充满了韵律，而上面有更大的玻璃飘窗和更大与建筑自然对接，整个立面有轻有重，充满了韵律，而上面有更大的玻璃飘窗和更大的飘台，这样做是运用南方景观住宅的设计手法，重点就是为了享受景观的飘台，这样做是运用南方景观住宅的设计手法，重点就是为了享受景观n拥有拥有““亚洲物管之虎亚洲物管之虎” ” 美誉的曲远东先生曾管理过香港特别行政区首任行政长官董建华的府邸，美誉的曲远东先生曾管理过香港特别行政区首任行政长官董建华的府邸，目前是置信丽都目前是置信丽都··花园城首席物业品质顾问，带领有口皆碑的置信物管团队，为业主带来高品质的花园城首席物业品质顾问，带领有口皆碑的置信物管团队，为业主带来高品质的度假式生活度假式生活 户型配比户型配比户型型套三套三单卫套三双套三双卫套四套四套五套五面面积85-90130-140140-180182套数套数805655226比例比例85％7％6％2％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数小高层小高层共10栋13F2梯4户，层高2.9米 户型分析户型分析n二期二期C C型型    3 3室室  2 2厅厅  1 1卫卫  1 1厨厨      8989㎡㎡n 二期二期A A型型 3 3室室  2 2厅厅  1 1卫卫  1 1厨厨        8989㎡㎡户型分析户型分析n9090㎡㎡头等舱不牺牲任何功能与空间，保证完整三房，并引入观景阳台、大露台等。

通头等舱不牺牲任何功能与空间，保证完整三房，并引入观景阳台、大露台等通过规划和建筑布局的扭转、错位过规划和建筑布局的扭转、错位n9090㎡㎡经典三房设计还特意将客厅和主卧正对小区景观，使居室外环境与建筑相呼应经典三房设计还特意将客厅和主卧正对小区景观，使居室外环境与建筑相呼应n9090㎡㎡头等舱双阳台设计（部分户型一阳台一露台），既是舒适生活的外延空间，也是头等舱双阳台设计（部分户型一阳台一露台），既是舒适生活的外延空间，也是欣赏置信精心打造景观的观景台欣赏置信精心打造景观的观景台n将电梯间、厨房、卫生间、生活阳台等活动空间朝向外围，在静谧的前提下，实现了将电梯间、厨房、卫生间、生活阳台等活动空间朝向外围，在静谧的前提下，实现了采光与景观的系统舒居采光与景观的系统舒居n9090㎡㎡三房，客厅开间三房，客厅开间3.93.9米，而且能实现穿堂风米，而且能实现穿堂风n户型创新通过专利技术审核户型创新通过专利技术审核开发时续开发时续n 占地面积：占地面积：400400亩，其中一亩，其中一期占地期占地180180亩亩n 建筑面积：约建筑面积：约5050万平米，其万平米，其中一期约中一期约2020万平米万平米n 二期占地面积约二期占地面积约220220亩，规亩，规划建筑面积约划建筑面积约2525万平米万平米 n 二期共分四个地块二期共分四个地块n 第一批次开发第一批次开发A A地块，共地块，共1010栋，栋，1313万平米，万平米，948948户户n 后续按后续按B B、、C C、、D D编号分三阶编号分三阶段开发段开发目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：2525－－4545岁岁n阶层：公司职员、私企经营者、教师等阶层：公司职员、私企经营者、教师等n收入水平：收入水平：60006000元元/ /月月n区域来源：成都区域来源：成都7070％，省内％，省内2525％，省外％，省外5 5％％ 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有较高的知名度开发商实力较雄厚，有较高的知名度u项目处于武侯区，位置优越，周围配套设施齐全项目处于武侯区，位置优越，周围配套设施齐全u未来升值潜力较大未来升值潜力较大n劣势：劣势：u目前项目靠近三环路，存在灰尘噪音污染目前项目靠近三环路，存在灰尘噪音污染n点评：该项目符合广大普通居民的住房需求，点评：该项目符合广大普通居民的住房需求，9090平米三房两厅的设计及满足了他们对住平米三房两厅的设计及满足了他们对住房功能的需要，又满足了他们对三房的渴望，但该房品质较低，与本项目不形成竞争。

房功能的需要，又满足了他们对三房的渴望，但该房品质较低，与本项目不形成竞争典型案例典型案例6 6——天府长城天府长城n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：639639个，个，1 1：：0.60.6n均价：均价：70007000元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：0707年年7 7月月2929日日n销售周期：柏南郡销售周期：柏南郡5 5个月、图南多个月、图南多2 2个月个月n销售率：销售率：三期二组团三期二组团30％％n交房时间：交房时间：0909年年6 6月月n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1818－－2121％％n分期开发策略：共六期，当前为第三期分期开发策略：共六期，当前为第三期基础数据基础数据n地理位置：南三环，高新管委会对面地理位置：南三环，高新管委会对面n开发商：成都深长城地产开发商：成都深长城地产n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 500500亩，三期亩，三期7070亩亩n总建筑面积：三期总建筑面积：三期1717万万n容积率：容积率：4.44.4n总户数：总户数：10651065户户n绿地率：绿地率：30.630.6％％总体规划总体规划n天府长城项目是集居住、商业、卫生、康体、文化、休闲等都市生活功能为天府长城项目是集居住、商业、卫生、康体、文化、休闲等都市生活功能为一体的复合型地产项目。

一体的复合型地产项目n采用先进的采用先进的““经纬环行制经纬环行制””总体规划理念，强调社区内环境与外城市环境的总体规划理念，强调社区内环境与外城市环境的整体协调；整体协调；n是本市首个将现代城市规划理念融入到社区规划建设的代表项目是本市首个将现代城市规划理念融入到社区规划建设的代表项目, ,实现实现““开放开放式城市公园式城市公园””的先进规划的先进规划产品特色产品特色n总体规划：项目总体为大围合布局，分期组团围合布局，外围为高层电梯，中间为一期多层建筑总体规划：项目总体为大围合布局，分期组团围合布局，外围为高层电梯，中间为一期多层建筑n建筑特色：现代、简约的现代艺术气质建筑特色：现代、简约的现代艺术气质n景观特色：景观特色：采用采用““一心、三轴、三组团一心、三轴、三组团””布局，发挥建筑的通透性及景观的布局，发挥建筑的通透性及景观的““呼吸呼吸””和对景关系，和对景关系，街城艺术园林、艺术生活空间街城艺术园林、艺术生活空间n户型创新：着重表现空间的的功能性，体现张力，阳台面积巨大户型创新：着重表现空间的的功能性，体现张力，阳台面积巨大n配套设施：配套设施：小区内部配套小区内部配套: :公园式休闲风情街、儿童游乐园、太极晨运广场、游泳池、露天茶座广公园式休闲风情街、儿童游乐园、太极晨运广场、游泳池、露天茶座广场、观景平台、特色花架场、观景平台、特色花架中小学中小学: :石室外国语实验学校石室外国语实验学校幼儿园幼儿园: :社区幼儿园社区幼儿园医院医院: :社区医疗机构社区医疗机构1010万平米商业配套，万平米商业配套，2 2栋集中式商业，各栋集中式商业，各4F4F，另有政府规划的超市，另有政府规划的超市户型配比户型配比户型型套二套二套三套三单卫套三双套三双卫面面积73-8694-106117-122套数套数750135180比例比例70％13％17％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层图南多共8栋，柏南郡5栋27、31F3梯6户，层高2.9米 户型分析户型分析109-114.9109-114.9㎡㎡ 三室两厅两卫三室两厅两卫73-7873-78㎡㎡ 两室两厅一卫两室两厅一卫开发时续开发时续n分分5 5期连续滚动开发，开发周期约期连续滚动开发，开发周期约5 5年年n一期一期0303年推出丽日清风年推出丽日清风n二期二期06.606.6月开发嘉南地月开发嘉南地n三期三期0707年年4 4月月1616日一批次柏南郡，二批次图兰多日一批次柏南郡，二批次图兰多7.297.29日推出。

日推出户型点评：户型点评：n 双阳台设置，让视野不在局限双阳台设置，让视野不在局限n 卧室集中，保护居住的私密性卧室集中，保护居住的私密性目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－5050岁岁n阶层：公务员、企业主、白领、阶层：公务员、企业主、白领、ITIT人员人员n收入水平：月收入收入水平：月收入6000060000元以上元以上n区域来源：周边就近工作的人较多，城西、南较多区域来源：周边就近工作的人较多，城西、南较多 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有较高的知名度，早期的楼盘口碑较好开发商实力较雄厚，有较高的知名度，早期的楼盘口碑较好u项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少n点评：该项目的口碑较好，销售速度较快，受认同程度较高，更适合中产阶级，未来升点评：该项目的口碑较好，销售速度较快，受认同程度较高，更适合中产阶级，未来升值潜力巨大，但由于目标客户的不同与本案对比不大。

值潜力巨大，但由于目标客户的不同与本案对比不大典型案例典型案例7 7——观澜上域观澜上域n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：14001400个，个，1 1：：1 1（含写（含写字楼）字楼）n均价：均价：79007900元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：0707年年1 1月月1414日日n销售周期：销售周期：9 9个月个月n销售率：住宅销售率：住宅8585％％n交房时间：交房时间：0808年年1212月月3131日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1717－－1919％（住宅）％（住宅）n分期开发策略：仅一期分期开发策略：仅一期基础数据基础数据n地理位置：新光路地理位置：新光路1 1号号n开发商：华西普济物业开发商：华西普济物业n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 4040亩亩n总建筑面积：总建筑面积：1515万平米万平米n容积率：容积率：5.05.0n建筑密度：建筑密度：3030％％n总户数：总户数：730730户（住宅）户（住宅）n绿地率：绿地率：3030％％户型户型套一套一套二套二套三单卫套三单卫套三双卫套三双卫套四套四面积面积4574-7995122-140154套数套数10014012629470比例比例14％19％17％40％10％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层6栋，其中住宅4栋、商业2栋住24F、商31F2梯3、4、6户，层高3米 户型配比户型配比产品特色产品特色n 总体规划：大围合式布局，拥有包括小户型公寓、豪华空中别院以及商务写字楼三总体规划：大围合式布局，拥有包括小户型公寓、豪华空中别院以及商务写字楼三种物业类型。

种物业类型n 建筑特色：现代、简约的时尚大气风格建筑特色：现代、简约的时尚大气风格n 景观特色：现代品质景观空间景观特色：现代品质景观空间n 户型创新：阳光房、独立书房、步入式衣帽间户型创新：阳光房、独立书房、步入式衣帽间n 配套设施：配套写字楼配套设施：配套写字楼2 2栋；集中式栋；集中式4F4F临街商业，临街商业，6 6万平米左右万平米左右户型分析户型分析n 户型特点：该楼盘的户型以户型特点：该楼盘的户型以122122以上的空以上的空中别院大户型为主力，拥有阳光房、书房等中别院大户型为主力，拥有阳光房、书房等功能用房，体现了成功人士的需要，突出其功能用房，体现了成功人士的需要，突出其社会地位，针对目标客户群较强社会地位，针对目标客户群较强目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－5050岁岁n阶层：企业高管、私人企业主阶层：企业高管、私人企业主n收入水平：年收入收入水平：年收入8080万元以上万元以上n区域来源：成都区域来源：成都5050％，其中城南％，其中城南3030％，外地％，外地5050％％ 项目评价：项目评价：n优势：优势：u楼盘品质高，且户型设计针对性较强，目标明确楼盘品质高，且户型设计针对性较强，目标明确u项目处于紫荆与桐梓林交汇片区，周围商业环境好，配套多，且区域高端认同度高项目处于紫荆与桐梓林交汇片区，周围商业环境好，配套多，且区域高端认同度高u商务配套齐全，未来升值潜力巨大商务配套齐全，未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u离医院距离太过接近离医院距离太过接近n点评：属于高端高品质楼盘，以完善的商务配套吸引高级行政管理类目标客户，城南口点评：属于高端高品质楼盘，以完善的商务配套吸引高级行政管理类目标客户，城南口岸极佳，未来前景看好，升值潜力巨大岸极佳，未来前景看好，升值潜力巨大典型案例典型案例8 8——神仙树大院神仙树大院2 2期期n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：612612个，个，1 1：：0.70.7n均价：均价：57005700元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：一期开盘时间：一期0606年年1111月月n销售周期：销售周期：3 3个月个月n销售率：一期已售罄，二期一批次售罄销售率：一期已售罄，二期一批次售罄n交房时间：一期交房时间：一期0808年年5 5月，二期一批次月，二期一批次0707年年4 4月月n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1515％％n分期开发策略：分期开发策略：4 4年，共分年，共分4 4期开发期开发基础数据基础数据n地理位置：紫荆西路地理位置：紫荆西路6 6号号n开发商：怡和地产开发商：怡和地产n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 245245亩亩n总建筑面积：一期总建筑面积：一期1212万平米，二期万平米，二期1414万万平米平米n容积率：容积率：2.82.8n总户数：总户数：40004000户，一期户，一期700700户，二期户，二期903903户户n绿地率：绿地率：2525％％户型型套二套二套三套三单卫套三双套三双卫套四套四面面积97-101100-115110-120170套数套数27190271271比例比例30％10％30％30％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层一期4栋，二期10栋17F2梯3、4户，层高3米 户型配比户型配比产品特色产品特色n总体规划：高层电梯的建筑形式，大围合布局，分四期开发。

总体规划：高层电梯的建筑形式，大围合布局，分四期开发n建筑特色：现代唯美建筑、三段式建筑建筑特色：现代唯美建筑、三段式建筑n景观特色：西班牙特色风情景观特色：西班牙特色风情n户型创新：结构紧凑，可用空间较大户型创新：结构紧凑，可用空间较大n配套设施：国际酒店、景观游泳池、名流空间、小学、幼儿园配套设施：国际酒店、景观游泳池、名流空间、小学、幼儿园户型分析户型分析户型点评：户型点评：n 带入户花园带入户花园n 大阳台，视野宽阔大阳台，视野宽阔n 卧室卧室270270度转角飘窗度转角飘窗 开发时续开发时续n 项目共分四期开发项目共分四期开发n 一期为靠紫荆路的蓝色区域，目一期为靠紫荆路的蓝色区域，目前已售罄前已售罄n 二期区域在一期区域的南面，共二期区域在一期区域的南面，共1010栋，其中一批次为靠规划道路的三栋，其中一批次为靠规划道路的三栋，目前已售罄栋，目前已售罄n 灰色和绿色区域分别是项目的三灰色和绿色区域分别是项目的三期和四期期和四期二期二期一批次一批次一期一期三期三期四期四期目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－5050岁岁n阶层：公务员、个体业主、公务员阶层：公务员、个体业主、公务员n收入水平：月收入收入水平：月收入60006000元以上元以上n区域来源：成都区域来源：成都6060％，城南、城西为主，省内％，城南、城西为主，省内3030％，外籍人士％，外籍人士1010％％ 项目评价：项目评价：n优势：优势：u项目形象清晰，宣传渠道通畅，有较高的知名度项目形象清晰，宣传渠道通畅，有较高的知名度u项目处于紫荆片区，是被认同的城南住宅片区，且属于高档社区范围项目处于紫荆片区，是被认同的城南住宅片区，且属于高档社区范围u未来升值潜力巨大，投资看涨未来升值潜力巨大，投资看涨n劣势：劣势：u二期的营销投入过少，宣传材料不佳，项目的价格与周围比较，不能突出其高端品二期的营销投入过少，宣传材料不佳，项目的价格与周围比较，不能突出其高端品质质n点评：有一定的口碑，形象较好，但与周围楼盘比较起来，略逊一筹，是城南板块的中点评：有一定的口碑，形象较好，但与周围楼盘比较起来，略逊一筹，是城南板块的中档楼盘档楼盘典型案例典型案例9 9——中海中海··龙湾半岛龙湾半岛2 2期期n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：13301330个，个，1 1：：0.70.7n均价：高层均价：高层90009000元元/ /平米左右（平米左右（双拼双拼2000020000元元/ /㎡㎡、叠拼、叠拼1500015000元元/ /㎡㎡ ））n开盘时间：开盘时间：20072007．．9 9．．1 1n销售周期：销售周期：1 1年年 n销售率：销售率：80%80%n交房时间：交房时间：紫园一期紫园一期0808年年3 3月月3131日日 紫园二期紫园二期20082008年年1010月月3131日日 龙园别墅龙园别墅A1A1－－1 1区区20082008年年4 4月月3030日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1212％％n分期开发策略：分期开发策略：分分3 3期销售，期销售，1 1期期1 1批次批次700-800700-800套，套，8 8万㎡左右。

现在是万㎡左右现在是2 2期期2 2批批次销售次销售3535栋阶段基础数据基础数据n地理位置：龙腾中路地理位置：龙腾中路8 8号号 n开发商：中海兴业（成都）发展有限公司开发商：中海兴业（成都）发展有限公司 n产品形态：产品形态：临河双拼别墅、独户叠拼别墅、临河双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层半岛景观高层 18F18F高层高层, 8F, 8F n占地面积：占地面积： 210210亩亩 n总建筑面积：总建筑面积：350000350000平米平米n容积率：容积率：3.23.2n建筑密度：建筑密度：29 29 ％％n总户数：高层总户数：高层16001600户户/ /别墅别墅300300户户n绿地率：绿地率：3333％％n建筑栋数：建筑栋数：7 7栋栋n核心规划理念：以核心规划理念：以““半岛豪宅半岛豪宅””的设计理念，结合周边的人的设计理念，结合周边的人文景观，把建筑和景观结合的文景观，把建筑和景观结合的相得益彰相得益彰n围合式布局，让社区更有半岛围合式布局，让社区更有半岛的韵味的韵味n浣花溪的上游，清水河浣花溪的上游，清水河490490米米湾域经过后天打造，与龙湾半湾域经过后天打造，与龙湾半岛的大型水系园林浑然一体岛的大型水系园林浑然一体总体规划：总体规划：建筑规划：将东方传统美学的审建筑规划：将东方传统美学的审美理念演绎的淋漓尽致美理念演绎的淋漓尽致n新古典主义建筑风格。

新古典主义建筑风格n建筑立面以浅锗红色为主色调，结建筑立面以浅锗红色为主色调，结合外立面现代的精致感，从古典到合外立面现代的精致感，从古典到经典的作品经典的作品景观规划：水景自然风情景观规划：水景自然风情n将不同类型的活动小区用高低起伏将不同类型的活动小区用高低起伏的水系连接起来，流水的清凉和繁的水系连接起来，流水的清凉和繁茂的园林结合，塑造公园式人居社茂的园林结合，塑造公园式人居社区n中央大型水景公园以及独具匠心的草坪、密植乔木的植物群落设计，给人丰富的生态空间中央大型水景公园以及独具匠心的草坪、密植乔木的植物群落设计，给人丰富的生态空间n景观园林以特色水景、亲水平台、趣味水渠等组成情趣丰富的归家路线景观园林以特色水景、亲水平台、趣味水渠等组成情趣丰富的归家路线价值提升核心手段价值提升核心手段n携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制n半岛式豪华社区半岛式豪华社区n物业类型丰富，选择面广物业类型丰富，选择面广n大型中庭水景大型中庭水景n所在区域环境优越，周边公园环绕所在区域环境优越，周边公园环绕n靠北有著名的历史文化遗迹靠北有著名的历史文化遗迹- -金沙遗址，几百亩的金沙遗址公园即将建成；靠东有杜甫金沙遗址，几百亩的金沙遗址公园即将建成；靠东有杜甫草堂公园、浣花溪公园和浣花风景区；青羊宫、文化公园、百花潭公园等文化风景区草堂公园、浣花溪公园和浣花风景区；青羊宫、文化公园、百花潭公园等文化风景区环绕四周环绕四周 。

n围合式布局，让社区更有半岛的韵味围合式布局，让社区更有半岛的韵味项目总体户型配比项目总体户型配比n 主力户型为套三双卫的主力户型为套三双卫的116-146116-146平米面积，以及套四双卫平米面积，以及套四双卫149-166149-166平米面积平米面积户型型套一套一套二套二（双卫）（双卫）套三套三（单卫）（单卫）套三套三（双卫）（双卫）套四（两套四（两厅两卫）厅两卫）套三（两套三（两厅两卫）厅两卫）独户叠拼独户叠拼套四（两套四（两厅三卫）厅三卫）独户叠拼独户叠拼套四（三套四（三厅三卫）厅三卫）独户叠拼独户叠拼套五（三套五（三厅四卫）厅四卫）独户叠拼独户叠拼跃层跃层建筑面建筑面积575783-9683-96108108116-116-146146149-166149-166180—193180—193213213222—254222—254280-359280-359204204户数数18181871878 86626622372374 46 69 919191010比例比例1.5%1.5%16%16%0.6%0.6%57%57%10%10%0.3%0.3%0.5%0.5%0.7%0.7%1.6%1.6%0.8%0.8%建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层/ /双双拼拼/ /叠拼叠拼7 7栋栋18F18F，，8F8F2 2梯梯4 4户户户型分析户型分析户型创新：户型创新：n 豪华入户花园豪华入户花园n 卧室和客厅可共同享受观景阳台卧室和客厅可共同享受观景阳台户型特点：户型特点：n 紧凑廊道，三室相联，道外两厅；主卧正对中庭；特色储藏室，户型动静分区，布局合理，紧凑廊道，三室相联，道外两厅；主卧正对中庭；特色储藏室，户型动静分区，布局合理，最大限度利用房间空间最大限度利用房间空间开发时续开发时续 n分分3 3期销售，期销售，1 1期期3636栋和栋和3737栋栋700-800700-800套，套，8 8万㎡左右，万㎡左右，2 2期一批次是期一批次是3434栋，现在是栋，现在是2 2批次销售阶段。

批次销售阶段n1 1期和期和2 2期期1 1批次已售罄，其批次已售罄，其中别墅部分房源为内部认购；中别墅部分房源为内部认购；2 2期期2 2批次批次9 9月公开发售月公开发售n二期销售为全高层，二期销售为全高层，1 1批次批次销售紫园销售紫园3434栋，栋，2 2批次销售批次销售3535栋，栋，3535栋共栋共266266套，面积套，面积区间为区间为160-204160-204㎡㎡，其中，其中204204㎡㎡的为顶楼跃层，共的为顶楼跃层，共1010套三期三期一期一期二期二期一期一期二期二期目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3535岁以上岁以上n阶层：公务员、中产、企业主阶层：公务员、中产、企业主 等较高收入群体为主等较高收入群体为主n收入水平：年收入近收入水平：年收入近100100万万n区域来源：成都，其中成都城南、城西为主，占区域来源：成都，其中成都城南、城西为主，占5050％；大成都其它区域占％；大成都其它区域占1010％，外省％，外省客户占客户占4040％％项目评价：项目评价：n优势：优势：u项目半岛豪宅主题性强项目半岛豪宅主题性强u周边区域环境优越，交通便利周边区域环境优越，交通便利u物业形态丰富，价差较大，相对能满足较高消费群体的不同需求物业形态丰富，价差较大，相对能满足较高消费群体的不同需求u项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高n劣势：临加气站，安全存在隐患劣势：临加气站，安全存在隐患n点评：该项目为城西高端半岛豪宅，园林景观设计紧扣主题，将文化、艺术和社区生点评：该项目为城西高端半岛豪宅，园林景观设计紧扣主题，将文化、艺术和社区生活紧密联系，注重人性化设计，为自然、景观、城市居住的标杆社区。

其后续开发的活紧密联系，注重人性化设计，为自然、景观、城市居住的标杆社区其后续开发的目标客户群将与本案形成竞争目标客户群将与本案形成竞争典型案例典型案例1010——鹭岛国际社区鹭岛国际社区2 2期期n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：400400个，个，1 1：：1.11.1n均价：均价：12000-1300012000-13000元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：0707年年9 9月月2222日日n销售周期：销售周期：3 3年年 n销售率：销售率：9090％％n交房时间：交房时间：0808年年1010月月n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：2020％％n分期开发策略分期开发策略：分三期开发，现在是二期：分三期开发，现在是二期三批次的销售阶段三批次的销售阶段基础数据基础数据n地理位置：人民南路地理位置：人民南路4 4段段4848号号n开发商：成都市滕王阁房地产开发有限开发商：成都市滕王阁房地产开发有限公司公司 n产品形态：产品形态：11+111+1小高层组合（水晶四季小高层组合（水晶四季公寓）公寓）n占地面积：占地面积：422422亩亩n总建筑面积：总建筑面积：7575万平米万平米n容积率：容积率：5.05.0n总户数：总户数：6060户（户（2 2期期3 3批次）批次）n绿地率：绿地率：6262％％n配套设施：室内游泳池、咖啡厅、健身配套设施：室内游泳池、咖啡厅、健身房、桑拿房、网球场、羽毛球场房、桑拿房、网球场、羽毛球场 n核心规划理念：用核心规划理念：用““国际社区国际社区” ” 的理的理念建立念建立““六星级酒店六星级酒店””式生活模型式生活模型n水系围绕整个社区，风格特异，具有水系围绕整个社区，风格特异，具有一定代表性一定代表性n高绿化率，塑造原生态豪宅高绿化率，塑造原生态豪宅n点式布局，让社区更为开放，体现了点式布局，让社区更为开放，体现了现代城市的自由和开放现代城市的自由和开放n追求完美、奢华、的生活品质追求完美、奢华、的生活品质总体规划：总体规划：建筑规划：现代和古典建筑集群，东建筑规划：现代和古典建筑集群，东方和西方的完美结合。

方和西方的完美结合n人字形建筑，充分扩大了每户的景观面，做人字形建筑，充分扩大了每户的景观面，做到户户南北通透到户户南北通透270270度景观n富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念念n浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目独目景观规划：四面环水的岛居传世豪宅景观规划：四面环水的岛居传世豪宅n中心城区绝版的四面环水大型原生态高尚社中心城区绝版的四面环水大型原生态高尚社区区 户型配比户型配比n 主力户型为套三双卫的主力户型为套三双卫的117-149117-149平米面积，以及套二双卫平米面积，以及套二双卫95-9895-98平米面积和套四三厅平米面积和套四三厅三卫的三卫的238-274238-274平米的户型平米的户型户型型套一套一套二套二套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）套四（两厅三套四（两厅三卫）独户叠拼卫）独户叠拼套四（三厅三套四（三厅三卫）独户叠拼卫）独户叠拼跃层跃层建筑建筑面积面积47-7247-7294-9794-97117-148117-148157-175157-175183-227183-227238-274238-274391391户数数121264641701705757282860608 8比例比例3%3%16%16%42%42%14%14%7%7%15%15%2%2%建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数标准层户数标准层户数层数层数11+111+1小高层小高层住宅住宅3 3栋栋3 3梯梯2 2户户11+111+1户型分析户型分析户型特点：户型特点：n 5252㎡㎡的奢华主卧空间、户的奢华主卧空间、户户南北通透户南北通透270270度观景度观景n 270270㎡㎡的平层和的平层和390390㎡㎡的跃的跃层的大户型精装修层的大户型精装修n 三面落地玻璃的豪华客厅三面落地玻璃的豪华客厅n 双电梯入户，设有保姆专双电梯入户，设有保姆专用电梯用电梯 n 顶层豪华游泳池顶层豪华游泳池价值提升核心手段价值提升核心手段n香港四季酒店的香港四季酒店的““六星级六星级””设计模版标准设计模版标准n四面环水的传世岛居豪宅四面环水的传世岛居豪宅n““成都最安全社区成都最安全社区””，独家引进德国国防级安防体系，独家引进德国国防级安防体系n270270度户户景观面度户户景观面n酒店式豪华精装修酒店式豪华精装修n三大国际会所三大国际会所VIPVIP礼遇礼遇n新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统n顶层私家豪华游泳池顶层私家豪华游泳池开发时续开发时续n分分3 3期销售，期销售，1 1期期700700套，套，2 2期期1 1、、2 2批次共批次共12001200套，套， 1 1期已经全期已经全部入住，现在部入住，现在2 2期期3 3批次销售阶批次销售阶段。

段n2 2期期3 3批次水晶公寓为批次水晶公寓为11+111+1的小的小高层，一共仅有高层，一共仅有6060套，全大户套，全大户型，面积为型，面积为274274㎡㎡的占的占5454套，套，只有只有6 6套跃层面积为套跃层面积为391391㎡㎡n3 3期预计明年期预计明年4 4月销售月销售目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：4040岁以上岁以上n阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客n收入水平：年收入收入水平：年收入100100万以上万以上n区域来源：外省２区域来源：外省２0 0％，以深圳、上海居多，成都本地８％，以深圳、上海居多，成都本地８0 0％％项目评价：项目评价：n优势：优势：u物业形态丰富，选择面广物业形态丰富，选择面广u项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高u园林绿化率高达园林绿化率高达62%62%，充分营造四面环水的岛居传世豪宅的生活社区，充分营造四面环水的岛居传世豪宅的生活社区n劣势：市场接受的不可预期性劣势：市场接受的不可预期性n点评：该项目为城西中心城区绝版的大型原生态高尚社区豪华高档国际社区，配套齐点评：该项目为城西中心城区绝版的大型原生态高尚社区豪华高档国际社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是区域位置属于全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是区域位置属于城西，竞争力不大。

城西，竞争力不大典型案例典型案例1111——中海国际社区中海国际社区2 2期期n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：1200012000个，个，1 1：：1.21.2n均价：高层电梯均价：高层电梯60006000元元/ /平米，多层平米，多层71007100元元/ /平米平米n开盘时间：蓝岸开盘开盘时间：蓝岸开盘0505年年9 9月月3030日日,07,07年年9 9月月1 1日橙郡一期日橙郡一期n销售周期：销售周期：2 2年年n销售率：销售率：9090％％n交房时间：交房时间：0606年年6 6月月3030日蓝岸交房日蓝岸交房,07,07年年9 9月月13-2013-20日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：1313－－1515％％n分期开发策略：分分期开发策略：分5 5期，共开发期，共开发5 5年年基础数据基础数据n地理位置：成都高新区羊西线蜀西路地理位置：成都高新区羊西线蜀西路399399号号 n开发商：中海地产开发商：中海地产n产品组合：高层产品组合：高层/ /别墅别墅/ /多层多层n占地面积：占地面积： 19861986亩亩n总建筑面积：总建筑面积：13130 0万万n容积率：容积率：4.54.5n建筑密度：建筑密度：2020％％n总户数：总户数：1000010000户，橙郡一期户，橙郡一期19001900户，户，碧林二期碧林二期700700户。

户n绿地率：绿地率：3535％％-40%-40%n核心规划理念：以核心规划理念：以““国国际社区际社区””为核心开发理为核心开发理念，强调国际化的生活念，强调国际化的生活品质品质n项目规划有效得设计了项目规划有效得设计了人车分流，提升了居住人车分流，提升了居住环境，并且设计了多个环境，并且设计了多个邻里中心，让生活更有邻里中心，让生活更有品质，更加和谐品质，更加和谐n围合式布局，符合中国围合式布局，符合中国传统的居住观念传统的居住观念总体规划：总体规划：建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想n新古典主义建筑风格的元素，并且对其进行继承和简化新古典主义建筑风格的元素，并且对其进行继承和简化n引入了现代的装饰手法，去除了厚重、繁复的装饰，建筑了典雅精致的新时代都市引入了现代的装饰手法，去除了厚重、繁复的装饰，建筑了典雅精致的新时代都市住宅住宅景观规划：欧洲自然风情景观规划：欧洲自然风情n橙郡希腊园林风格，自然纯粹到极致，小型的开阔式室外空间，新古典风情景观橙郡希腊园林风格，自然纯粹到极致，小型的开阔式室外空间，新古典风情景观。

n碧林四大组团景观，英伦特色，园林风格、自然风情、传统风情、花园风情碧林四大组团景观，英伦特色，园林风格、自然风情、传统风情、花园风情n视觉走廊，让景观成为生活中的一部分，将生活配套、建筑、景观完美的联系在一视觉走廊，让景观成为生活中的一部分，将生活配套、建筑、景观完美的联系在一起户型配比户型配比n 主力户型为电梯套主力户型为电梯套三双卫卫的三双卫卫的110-130110-130平米平米面积面积n 多层套三双卫多层套三双卫120-120-140140平米面积平米面积户型型套二套二套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）跃层跃层建筑面建筑面积电梯90110-130147-157——多层——120-140153166-192户数数电梯219165034——多层——60010030建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层、多层电梯10栋、多层12栋电梯17F、多层9F2梯2、3、4户价值提升核心手段价值提升核心手段n1010万平米商业配套和邻里中心配置万平米商业配套和邻里中心配置n景观道路的合理贯通景观道路的合理贯通n赠送观景空间、飘窗、露台赠送观景空间、飘窗、露台n科学的社区交通体系科学的社区交通体系n200200亩滨河体育公园亩滨河体育公园户型分析户型分析橙郡户型：橙郡户型：n 赠送大面积露台赠送大面积露台n 赠送大面积飘窗赠送大面积飘窗碧林户型：碧林户型：n 阳光餐厅和超大面宽客厅构筑空中庭院阳光餐厅和超大面宽客厅构筑空中庭院n 赠观景空间赠观景空间n 一梯两户纯板式结构一梯两户纯板式结构开发时续开发时续 n0505年开盘销售年开盘销售蓝岸一期蓝岸一期共共分分3 3期开发期开发占地：约占地：约9090亩亩总建筑面积：约总建筑面积：约1010万平米万平米n ““碧林碧林””组团从组团从0606年开年开始销售始销售一期：一期：占地：约占地：约4916549165平米平米建筑面积：约建筑面积：约8168481684平米平米n ““橙郡橙郡””从从0606年底开始年底开始销售，晶彩花房为其主力销售，晶彩花房为其主力橙郡一期橙郡一期占地：约占地：约5252亩亩建筑面积：约建筑面积：约115800115800平米平米0505年开盘年开盘06年开盘年开盘06年底，年底，07年初开盘年初开盘07年底开盘年底开盘07年开盘年开盘08年初开盘年初开盘08年初开盘年初开盘06年开盘年开盘07年开盘年开盘07年底动工修建年底动工修建目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：30-5030-50岁岁n阶层：中产、教师、公务员、中层管理、阶层：中产、教师、公务员、中层管理、ITIT人员人员n收入水平：月薪收入水平：月薪1 1万以上万以上n区域来源：外地（川内区域来源：外地（川内20%20%、省外、省外10%10%）（沪、深、广州），本地）（沪、深、广州），本地70 %70 %项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力雄厚，有极高的知名度开发商实力雄厚，有极高的知名度u项目处于羊西线，项目内部配套完善，环境优越。

项目处于羊西线，项目内部配套完善，环境优越u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u目前项目位置离城较远，公交数量少，周围配套较少目前项目位置离城较远，公交数量少，周围配套较少n点评：中海国际社区以近占地点评：中海国际社区以近占地20002000亩大盘入市，以国际化的规划理念、国际化标准配套亩大盘入市，以国际化的规划理念、国际化标准配套缔造生活标杆，项目区域环境良好，发展潜力巨大缔造生活标杆，项目区域环境良好，发展潜力巨大中海国际社区中海国际社区··林汀别墅林汀别墅n车位数量车位数量/ /车户比：车户比：408408个，个，1 1：：2 2n均价：均价：1500015000元元/ /平米平米n开盘时间：开盘时间：20072007年年7 7月月2424日日n销售周期：销售周期：3-43-4个月个月n销售率：销售率：9595％％n交房时间：交房时间：0808年年4 4月月3030日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：4 4－－1515％％n分期开发策略：分期开发策略：1 1年多年多基础数据基础数据n地理位置：成都高新区羊西线蜀西路地理位置：成都高新区羊西线蜀西路399399号号 n开发商：中海地产开发商：中海地产n产品组合：别墅产品组合：别墅n占地面积：占地面积： 7474亩亩n总建筑面积：总建筑面积：2 20 0万万n容积率：容积率：0.90.9n建筑密度：建筑密度：2525％％n总户数：总户数：204204户户n绿地率：绿地率：36%36%总体规划总体规划n林汀别墅为联排和叠拼别墅的组林汀别墅为联排和叠拼别墅的组合，点式布局合，点式布局n共分三批次开发销售，叠拼在在共分三批次开发销售，叠拼在在一、二批次中销售，共一、二批次中销售，共7777套套n联排共联排共127127套，由中央向两侧分三套，由中央向两侧分三批次销售批次销售户型配比户型配比户型型套四套四套五套五面面积180-250180-250250-260250-260套数套数7777127127比例比例37.737.7％％62.362.3％％建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数叠拼、联排叠拼、联排共共3232栋栋地上地上3F3F、、6F6F2 2梯梯2 2、、3 3、、4 4户产品特色产品特色n总体规划：别墅产品，点式布局，延滨河运动公园。

总体规划：别墅产品，点式布局，延滨河运动公园n建筑特色：欧式别墅，三段式新古典主义立面风格建筑特色：欧式别墅，三段式新古典主义立面风格n景观特色：新古典园林风情，讲究细节出高雅景观特色：新古典园林风情，讲究细节出高雅n户型创新：大面积挑层入户花园、采光地下室、大面积露台、独立储物空间户型创新：大面积挑层入户花园、采光地下室、大面积露台、独立储物空间n配套设施：得来速（配套设施：得来速（M M当劳）、滨河体育公园（当劳）、滨河体育公园（220220亩）、农贸市场、附属幼儿园、成亩）、农贸市场、附属幼儿园、成都外国语学校都外国语学校户型分析户型分析户型特点：户型特点：n 大面积挑层入户花园大面积挑层入户花园n 采光地下室采光地下室n 大面积露台大面积露台n 独立储物空间独立储物空间开发时续开发时续n 林汀别墅共分三批次进林汀别墅共分三批次进行销售行销售n 一批次在项目中间区域，一批次在项目中间区域，包括包括2 2栋叠拼别墅和栋叠拼别墅和1111栋联排栋联排别墅别墅n 二批次分布在一批次左侧，二批次分布在一批次左侧，共共2 2栋叠拼和栋叠拼和7 7栋联排别墅栋联排别墅n 三批次为全联排，共三批次为全联排，共1010栋。

栋二批次一批次三批次目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－5050岁岁n阶层：企业主阶层：企业主n收入水平：年薪收入水平：年薪100100万元以上万元以上n区域来源：金牛区区域来源：金牛区80%80%，周边县区，周边县区18%18%，省外，省外2%2%（深、沪）（深、沪） 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有极高的知名度开发商实力较雄厚，有极高的知名度u项目处于羊西线，周边区域条件好，项目内部环境优越，配套齐全项目处于羊西线，周边区域条件好，项目内部环境优越，配套齐全u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少n点评：中海国际社区的林汀别墅，塑造豪宅生活的国际社区，项目区域内外配套完善，点评：中海国际社区的林汀别墅，塑造豪宅生活的国际社区，项目区域内外配套完善，使居住的人民既能置身于城市的繁华之中，又隐藏于城市的喧嚣之外；即满足别墅生活使居住的人民既能置身于城市的繁华之中，又隐藏于城市的喧嚣之外；即满足别墅生活的私密性，又能享受高品质的城市生活的私密性，又能享受高品质的城市生活。

典型案例典型案例1212——壹号公馆壹号公馆 n车位数量：车户比：车位数量：车户比：400400个，个，1 1：：0.70.7n均价：均价：1200012000元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：20072007年年2 2月月9 9日日n销售周期：销售周期：7 7个月个月n销售率：销售率：70%70%n交房时间：交房时间：0808年年5 5月月2828日日n交房标准：精装修交房标准：精装修n公摊：公摊：3030％％n分期开发策略：分分期开发策略：分2 2期，两栋高层期，两栋高层, ,现一期现一期销售阶段销售阶段基础数据基础数据n地理位置：人民中路三段一号地理位置：人民中路三段一号 n开发商：香港飞大、威尔斯实业开发商：香港飞大、威尔斯实业n产品组合：全高层物业产品组合：全高层物业n占地面积：占地面积： 50005000多㎡多㎡n总建筑面积：总建筑面积：4 4万万㎡㎡n容积率：容积率：17.617.6n总户数：总户数：621621总体规划总体规划n壹号公馆整体规划为两期壹号公馆整体规划为两期, ,一期一期已经呈现已经呈现, ,主体封顶，规划了四主体封顶，规划了四层国际私人会所层国际私人会所n项目属于私人公寓性质项目属于私人公寓性质n二期明年动工二期明年动工n项目整体规划只有两栋项目整体规划只有两栋产品特色产品特色n总体规划：高层电梯的建筑形式，分两期，两栋建筑总体规划：高层电梯的建筑形式，分两期，两栋建筑n建筑特色：现代国际会所式公寓建筑特色：现代国际会所式公寓n装修特色：超五星级豪华装修，配置全套国际名品家私电器装修特色：超五星级豪华装修，配置全套国际名品家私电器n物管特色：酒店式物业管理，英式管家服务，享受国际私人会所格兰会的至高礼遇物管特色：酒店式物业管理，英式管家服务，享受国际私人会所格兰会的至高礼遇n户型创新：精巧设计的客厅卧室亦分亦合户型创新：精巧设计的客厅卧室亦分亦合 价值提升核心手段价值提升核心手段n超五星级豪华装修超五星级豪华装修n意大利科宝博洛尼厨具、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、韩国三星洗衣机、日意大利科宝博洛尼厨具、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、韩国三星洗衣机、日本索尼本索尼4040寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计师量身定制全套家私寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计师量身定制全套家私 n国际级私人会所－格兰会国际级私人会所－格兰会n至尊至尊SPASPA会所会所n至尊名流运动场至尊名流运动场n英式管家服务：家庭成员健康档案的建立、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服英式管家服务：家庭成员健康档案的建立、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等 户型配比户型配比户型型套一套一套二套二套三双套三双卫套四套四面面积52-8598——套数套数59823——比例比例96％3％——建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层共2栋，一期1栋29F6梯27户 户型分析户型分析n 户型面积较小户型面积较小n 精巧设计的客厅精巧设计的客厅卧室亦分亦合卧室亦分亦合 开发时续开发时续n一期一栋建筑面积一期一栋建筑面积4 4万万㎡共㎡共621621户户n二期如图在建筑后面的红色位置，规二期如图在建筑后面的红色位置，规划明年动工划明年动工2期用地期用地目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：3030－－4545岁岁n阶层：投资银行高管、私人企业主阶层：投资银行高管、私人企业主 n收入水平：年薪收入水平：年薪100100万元以上万元以上n区域来源：外省占区域来源：外省占50%50%（京、沪、深），外籍（新、马、泰、澳）（京、沪、深），外籍（新、马、泰、澳）30%30%、本地、本地20% 20% 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发商实力较雄厚，有极高的知名度开发商实力较雄厚，有极高的知名度u项目处于城市核心地段，位置优越项目处于城市核心地段，位置优越u超五星级的装修和礼遇超五星级的装修和礼遇u户型面积较小户型面积较小u未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大n劣势：劣势：u因为占地面积较小，没有园林及景观规划，缺少人居景观享受因为占地面积较小，没有园林及景观规划，缺少人居景观享受n点评：壹号公馆定位为国际私人会所公寓，产品设计较为新颖，把公寓的性质又拔高了点评：壹号公馆定位为国际私人会所公寓，产品设计较为新颖，把公寓的性质又拔高了一个档次，户型面积较小，销售速度较快，受认同层都较高，未来升值潜力巨大。

一个档次，户型面积较小，销售速度较快，受认同层都较高，未来升值潜力巨大典型案例典型案例13—13—天合天合··凯旋城凯旋城3 3期期n车位数量：车位数量：机动车位：机动车位：978978个，其中商业个，其中商业4040个、住宅个、住宅938938个个 ，，1 1：：1 1n均价：均价：76007600元元/ /平米左右平米左右n开盘时间：开盘时间：0606年年9 9月月n销售周期：销售周期：1 1个月个月n销售率：销售率：9090％％n交房时间：交房时间：0808年年5 5月月3131日日n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：3030％％n分期开发策略：分期开发策略：3 3期期2 2批次乐章还未开盘，批次乐章还未开盘，本次销售都是大户型本次销售都是大户型,200,200㎡㎡的的. .预计国庆预计国庆过后会开盘过后会开盘基础数据基础数据n地理位置：成都光华大道瑞联路地理位置：成都光华大道瑞联路6666号号n开发商：海特尔置业开发商：海特尔置业 n产品组合：全高层产品组合：全高层n占地面积：占地面积： 8080亩亩n总建筑面积：总建筑面积：1616万㎡万㎡ n容积率：容积率：3.993.99n建筑密度：建筑密度：2222％％n总户数：总户数：1085 1085 n绿地率：绿地率：3030％％n会所：全精装，架空层泛会所形式，会所：全精装，架空层泛会所形式，30003000㎡㎡跳操房、健身房跳操房、健身房 总体规划总体规划n项目分三期开发，共项目分三期开发，共9 9幢建筑，幢建筑，其中其中2 2幢幢2828层，层，5 5幢幢3131层层 。

n所在区域自然景观怡人，为项目所在区域自然景观怡人，为项目价值提升起到一定作用价值提升起到一定作用n建筑主体为板式，板点式相结合建筑主体为板式，板点式相结合底层全架空并引入景观底层全架空并引入景观 户型配比户型配比户型户型套三双卫套三双卫套四套四面积面积120-160195-200比例比例90%未销售建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层共9栋28、31F2梯2户、3户、4户，层高3米 产品特色产品特色n总体规划：总体规划：28F28F、、31F31F高层电梯建筑形式，点式结构高层电梯建筑形式，点式结构n建筑特色：板式、板点式结合的现代高层集群住宅项目建筑特色：板式、板点式结合的现代高层集群住宅项目n景观特色：底层全架空并引入景观景观特色：底层全架空并引入景观 ，现代中庭景观，可称荟萃城市绿洲，现代中庭景观，可称荟萃城市绿洲n配套设施：配置有恒温泳池、抬高配套设施：配置有恒温泳池、抬高1.51.5米的室外游泳池、下沉式网球场及健身会所米的室外游泳池、下沉式网球场及健身会所等 户型分析户型分析n 带入户花园带入户花园n 双阳台设计露台和观景阳台双阳台设计露台和观景阳台n 卧室落地飘窗扩大居室视野卧室落地飘窗扩大居室视野目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：30-4030-40岁岁n阶层：中上阶层、公务员等行业阶层：中上阶层、公务员等行业n收入水平：收入水平：1000010000元元/ /月以上月以上n区域来源：外省、外籍、沿海区域来源：外省、外籍、沿海60%60%，本地，本地40%40% 项目评价：项目评价：n优势：优势：u临临““成温郫国家级生态环境示范区成温郫国家级生态环境示范区””，清水河、浣花溪城市中央风景区，自然景观，清水河、浣花溪城市中央风景区，自然景观宜人宜人 ，区域环境较好，区域环境较好u位置优越，周围配套设施齐全位置优越，周围配套设施齐全u未来升值潜力较大未来升值潜力较大u项目所在区域项目所在区域————新光华片区正逐渐成为目前可以媲美城南桐梓林高尚居住区的又新光华片区正逐渐成为目前可以媲美城南桐梓林高尚居住区的又一新兴高尚居住区一新兴高尚居住区 n劣势：大户型太多，凯旋城占绝大多数的户型都超过了劣势：大户型太多，凯旋城占绝大多数的户型都超过了120120平方。

平方140140和和150150左右的还只有左右的还只有三房，不属于经济型三房，不属于经济型 n点评：该项目的目标客户是中上阶层住户，项目在公共区域的装修并不突出，景观方面点评：该项目的目标客户是中上阶层住户，项目在公共区域的装修并不突出，景观方面主要是借助周边的自然景观，与本案没有太大的可比性主要是借助周边的自然景观，与本案没有太大的可比性典型案例典型案例14—14—成都花园成都花园··上城上城n车位数量：车位数量：800800 ，，1 1：：0.70.7n均价：均价：未定未定n开盘时间：开盘时间：0707年年1010月月2929日日n销售周期：销售周期：1 1、、2 2期销售完，期销售完，3 3期接受咨询期接受咨询n交房时间：交房时间：20082008年年1212月月3131日日 n交房标准：清水房交房标准：清水房n公摊：公摊：16-1816-18％％n分期开发策略：分期开发策略：1 1、、2 2期销售完，期销售完，3 3期在接期在接受询问，共受询问，共4 4期销售期销售 .基础数据基础数据n地理位置：成都市外青羊大道地理位置：成都市外青羊大道8 8号号 n开发商：成都市成都花园开发建设有限开发商：成都市成都花园开发建设有限公司公司n产品组合：产品组合：22+122+1高层高层 n占地面积：占地面积： 7676亩亩 n总建筑面积：总建筑面积：1818万㎡万㎡ n容积率：容积率：3 3．．0505n建筑密度：建筑密度：30% 30% n总户数：总户数：17001700多多 n绿地率：绿地率：35% 35% 总体规划总体规划n项目分四期开发，共项目分四期开发，共6 6幢建筑幢建筑n项目景观规划了下沉式中心广项目景观规划了下沉式中心广场、下沉式景观泳池、场、下沉式景观泳池、3 3个玲个玲珑的中轴水景、珑的中轴水景、4 4架空多功能架空多功能厅厅n建筑布局方面：围合式布局，建筑布局方面：围合式布局，局部由局部由6-226-22层电梯公寓半围合层电梯公寓半围合而成而成 n成都花园上城住宅小区没有商成都花园上城住宅小区没有商业，从而保证了居住的纯净度业，从而保证了居住的纯净度户型配比户型配比户型型套二套二套三双套三双卫面面积9797140140套数套数8080多套多套200多套套比例比例28.5%28.5%71.4%71.4%建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数高层高层共6栋22+1F2梯3户，层高2.95米 产品特色产品特色n总体规划：绝对开放，绝对私密，围合式布局总体规划：绝对开放，绝对私密，围合式布局n建筑特色：简约现代的六栋围合式建筑形式建筑特色：简约现代的六栋围合式建筑形式 n户型特色：强调自然采光通风，降低能耗；创造了超大空中花园，向自然延伸户型特色：强调自然采光通风，降低能耗；创造了超大空中花园，向自然延伸n配套设施：下沉式中心广场、下沉式景观泳池、配套设施：下沉式中心广场、下沉式景观泳池、3 3玲珑的中轴水景、玲珑的中轴水景、4 4架空多功能厅架空多功能厅n景观特色：地中海风格景观特色：地中海风格户型分析户型分析n 阳光书房，独立于生活区之外，安静天地悠然自得阳光书房，独立于生活区之外，安静天地悠然自得n 逾逾1212平米的超大景观阳台，充分延展室内空间平米的超大景观阳台，充分延展室内空间开发时续开发时续n20062006年年1010月月2929日，日，1 1期销售两栋，均价期销售两栋，均价55005500元元/ /㎡㎡400400套，户型区间在套，户型区间在130-150130-150㎡㎡，，130-140130-140㎡㎡多的是套三双卫，多的是套三双卫，150150㎡㎡是套四。

是套四n20072007年年3 3月月1818日，日，2 2期销售两栋，均价期销售两栋，均价58005800元元/ /㎡㎡，户型面积区间和一期一样，，户型面积区间和一期一样，260260多套n三期预计年底开盘三期预计年底开盘目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：30-4530-45岁左右岁左右n阶层：商人、公务员阶层：商人、公务员n收入水平：月薪收入水平：月薪60006000以上以上n区域来源：外地区域来源：外地50%50%（沪、深），本地（沪、深），本地50% 50% 项目评价：项目评价：n优势：优势：u成都花园上城住宅小区没有商业，从而保证了居住上的纯净度成都花园上城住宅小区没有商业，从而保证了居住上的纯净度u位置优越，周围配套设施齐全位置优越，周围配套设施齐全u未来升值潜力较大未来升值潜力较大u享受千亩大盘配套享受千亩大盘配套n劣势：特点不明显，周边大盘多，区域竞争力大劣势：特点不明显，周边大盘多，区域竞争力大 n点评：该项目的目标客户是中产阶级，项目在区域范围内算不上大盘，不突出跟我们点评：该项目的目标客户是中产阶级，项目在区域范围内算不上大盘，不突出跟我们项目不能形成对比。

项目不能形成对比典型案例典型案例15—15—优品道优品道4 4期期n车位数量：车位数量：20702070 ，，1:0.91:0.9 n均价：均价：80008000元元/ /㎡㎡ n开盘时间：开盘时间：20072007年年3 3月月 n销售周期：四期销售周期：四期n交房时间：交房时间：20082008年年1212月月n交房标准：初装修交房标准：初装修n公摊：公摊：13-1813-18％％n分期开发策略：分期开发策略：共共4 4期，期，2 2批次批次B B区预计年区预计年底销售底销售基础数据基础数据n地理位置：成都市外青羊大道地理位置：成都市外青羊大道9999号号 n开发商：博瑞房地产开发公司开发商：博瑞房地产开发公司n产品组合：小高层、高层电梯产品组合：小高层、高层电梯n占地面积：占地面积： 413413亩亩 n总建筑面积：总建筑面积：4545万㎡万㎡ n容积率：容积率：2 2．．0 0n建筑密度：建筑密度：30% 30% n总户数：总户数：23002300户左右户左右 n绿地率：绿地率：45%45%n会所：会所：1000010000㎡㎡的泛会所形式的泛会所形式 总体规划总体规划n项目分四期开发项目分四期开发n错动式布局错动式布局 n1300013000平米超大景观带中心绿平米超大景观带中心绿地，各组团配备了约地，各组团配备了约30003000平米平米的组团绿地。

的组团绿地n水系＋园林，水系贯穿始终水系＋园林，水系贯穿始终户型配比户型配比户型型套三双套三双卫套四套四面面积120-140148-246148-246套数套数约209约283比例比例42%58%建筑形式建筑形式建筑栋数建筑栋数层数层数标准层户数标准层户数小高层小高层/ /高层高层/ /多层多层85F、9F、 11F、 18F、 21F、2梯2户 、、 3户 、、 4 4户 层高高3 3米米产品特色产品特色n总体规划：错动式布局，最具现代气息和时尚感的居住中心总体规划：错动式布局，最具现代气息和时尚感的居住中心 n建筑特色：上海新天地建筑风格建筑特色：上海新天地建筑风格 n户型特色：强调自然采光通风，降低能耗；创造了超大空中花园，向自然延伸户型特色：强调自然采光通风，降低能耗；创造了超大空中花园，向自然延伸n产品设计：纯板式建筑产品设计：纯板式建筑n配套设施：游泳池、网球场配套设施：游泳池、网球场n景观特色：坡地式园林景观特色：坡地式园林户型分析户型分析n 客厅拥有客厅拥有4.2-5.2m4.2-5.2m大开间大开间, ,双面采光双面采光, ,户型通透户型通透n 6 6米挑高错层阳台，空间分区合理米挑高错层阳台，空间分区合理, ,动静自然分区动静自然分区目标客户群：目标客户群：n年龄：年龄：30-4530-45岁左右岁左右n阶层：商人、企业主阶层：商人、企业主n收入水平：月薪收入水平：月薪80008000以上以上n区域来源：城南，城西占区域来源：城南，城西占60%60%，外地，外地20%20%（沪、深）。

沪、深） 项目评价：项目评价：n优势：优势：u开发企业知名度较高开发企业知名度较高u优越的地理位置以及自身的国际化生活品位优越的地理位置以及自身的国际化生活品位 u周围配套设施齐全周围配套设施齐全u未来升值潜力较大未来升值潜力较大n劣势：大盘形象陈旧劣势：大盘形象陈旧, ,开发周期过长开发周期过长n点评：该项目的目标客户是中产阶级，项目的开发周期太长，风格不突出点评：该项目的目标客户是中产阶级，项目的开发周期太长，风格不突出第四部分第四部分 成都大盘及高端住区商业研究成都大盘及高端住区商业研究项目名称项目名称物业形态物业形态商业体量商业体量业态业态备注备注桐梓林桐梓林··欧城欧城住宅底商住宅底商3000030000㎡㎡休休闲闲、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、精精品品、、服服装装等等分布于分布于4 4栋和栋和7 7栋底层，栋底层，4 4栋为栋为一层，一层，7 7栋为二层栋为二层首座首座集中商业集中商业+ +五星级酒五星级酒店店+ +酒店底商酒店底商7000070000㎡㎡酒店、高级精品店、休闲、娱乐酒店、高级精品店、休闲、娱乐豪生国际大酒店，集中式商业豪生国际大酒店，集中式商业共共2 2栋，栋，20000 20000 ㎡㎡华润华润··凤凰城凤凰城集中商业集中商业30003000㎡㎡超市超市置信丽都置信丽都··花园城花园城2 2期期住宅底商住宅底商2000 2000 ㎡㎡社区商业、小型百货、餐饮、便社区商业、小型百货、餐饮、便利店利店分布于分布于1010栋底层，仅一层栋底层，仅一层天府长城天府长城集中商业集中商业100000 100000 ㎡㎡休闲、餐饮、娱乐、精品、服装、休闲、餐饮、娱乐、精品、服装、超市等超市等2 2栋集中式商业，各栋集中式商业，各4F4F观南上域观南上域集中商业集中商业+ +商务写字商务写字楼楼60000 60000 ㎡㎡写字楼、休闲餐饮、服装等写字楼、休闲餐饮、服装等2 2栋商业写字楼，写字楼下栋商业写字楼，写字楼下4F4F为临街集中商业为临街集中商业神仙树大院神仙树大院临街底商临街底商+ +国际酒店国际酒店30003000㎡㎡国际酒店、社区商业、小型百货、国际酒店、社区商业、小型百货、餐饮、便利店、服装等餐饮、便利店、服装等2 2期临规划道路两栋楼有期临规划道路两栋楼有2 2层底层底商商天合天合··凯旋城凯旋城集中商业集中商业8000 8000 ㎡㎡休闲、餐饮、娱乐、精品、服装休闲、餐饮、娱乐、精品、服装属于住宅裙楼属于住宅裙楼龙湾半岛龙湾半岛住宅底商住宅底商40004000㎡㎡1F1F休休闲闲、、娱娱乐乐、、精精品品、、服服装装；；2F2F客户楼客户楼分布于分布于3737栋，共栋，共2F2F优品道优品道集中商业集中商业+ +住宅底商住宅底商80000 80000 ㎡㎡超市、休闲、娱乐、餐饮、小型超市、休闲、娱乐、餐饮、小型百货、服装百货、服装超市体量超市体量3000 3000 ㎡㎡底商为底商为2 2层层中海国际社区中海国际社区邻里中心集中商业邻里中心集中商业+ +高星级酒店高星级酒店+ +写字楼写字楼100000 100000 ㎡㎡酒店、餐饮、超市、社区商业酒店、餐饮、超市、社区商业商业延羊西线分布商业延羊西线分布一、成都大盘及高端电梯项目商业概况一、成都大盘及高端电梯项目商业概况二、典型案例研究二、典型案例研究典型案例典型案例1 1－桐梓林－桐梓林··欧城欧城n开发商：四川鑫澜房地产开发商：四川鑫澜房地产 n商业规划：项目规划了商业规划：项目规划了80008000平米底商，分布于平米底商，分布于4 4、、7 7栋，栋，4 4栋为底楼一层，栋为底楼一层，7 7栋为底楼两层栋为底楼两层 n商业业态：针对社区的业主和桐梓林片区的客商业业态：针对社区的业主和桐梓林片区的客户，主要是户，主要是休闲、餐饮、娱乐、精品、服装等休闲、餐饮、娱乐、精品、服装等7栋2F底商4栋1F底商典型案例典型案例2 2－首座－首座n投资商：成都鑫达房产投资商：成都鑫达房产 n开发商：招商（蛇口）成都地产开发商：招商（蛇口）成都地产 n商业规划：商业规划：u规划规划5 5星级酒店，即签约引进豪生国际大星级酒店，即签约引进豪生国际大酒店，酒店酒店，酒店1 1－－4F4F为高端精品店，体量为为高端精品店，体量为5 5万平米左右；万平米左右； u另有另有2 2栋集中式商业，体量为栋集中式商业，体量为2 2万平米，分万平米，分别为休闲消费街区和特色消费街区别为休闲消费街区和特色消费街区n商业业态：高级精品店、休闲、娱乐、餐饮、商业业态：高级精品店、休闲、娱乐、餐饮、保健，定位于符合高端商务行政人士需求的高保健，定位于符合高端商务行政人士需求的高端商业端商业休闲消费街区：保健、美容、SPA特色消费街区：酒吧、异域餐吧、书吧、雪茄吧典型案例典型案例3 3－华润－华润··凤凰城凤凰城n开发商：华润置地开发商：华润置地n商业规划：未来为凤凰城规划配套一座生活超市，预计体量在商业规划：未来为凤凰城规划配套一座生活超市，预计体量在30003000平平方米左右，为社区业主及周边提供生活商业配套方米左右，为社区业主及周边提供生活商业配套n商业业态：超市，主要针对生活必需品、食品、内衣等产品商业业态：超市，主要针对生活必需品、食品、内衣等产品n开发商：华西普济物业开发商：华西普济物业 n商业规划：规划商业规划：规划2 2栋商业写字楼，写字楼下栋商业写字楼，写字楼下4F4F为临街集中商业，规为临街集中商业，规划体量在划体量在6 6万平方米万平方米n商业业态：商业主要定位于社区业主以及写字楼的高端人群，休闲、商业业态：商业主要定位于社区业主以及写字楼的高端人群，休闲、餐饮、服装、高端精品餐饮、服装、高端精品典型案例典型案例4 4－观南上域－观南上域典型案例典型案例5 5－天府长城－天府长城n开发商：成都深长城地产有限公司开发商：成都深长城地产有限公司n项目简介：该项目商业总体建筑面积为项目简介：该项目商业总体建筑面积为6 6万平米，于天府长城住区配套，整体五层，业万平米，于天府长城住区配套，整体五层，业态是邻里型商业中心态是邻里型商业中心, ,住宅规模为住宅规模为174036174036平米，预计入驻人数为平米，预计入驻人数为48154815人，住宅总套数人，住宅总套数16051605套。

套n商业类型：邻里型商业中心商业类型：邻里型商业中心n商业形态：街区商业商业形态：街区商业n总建筑面积：约总建筑面积：约6 6万平米万平米n业态规划：业态规划：-1F-1F生态健康水会，生态健康水会，1F1F咖啡厅、品牌店、高档餐饮，咖啡厅、品牌店、高档餐饮，2F2F品牌店、高档餐饮，品牌店、高档餐饮，3F3F品牌店、高档餐饮、精品茶楼、水景吧，品牌店、高档餐饮、精品茶楼、水景吧，4F4F大型娱乐休闲店、精品茶楼、水景吧大型娱乐休闲店、精品茶楼、水景吧n销售均价（预计）：销售均价（预计）：1F 15000-160001F 15000-16000元元/ /平米，平米，2-3F 90002-3F 9000元元-13000-13000元元/ /平米，平米，4F 5000-4F 5000-90009000元元/ /平米n月租金：月租金： 1F 50—601F 50—60元元/ /平米，平米，2-3F 40—502-3F 40—50元元/ /平米，平米，4F 30—404F 30—40元元/ /平米平米n出租状况：招商情况差，空置率达到出租状况：招商情况差，空置率达到95%95%，，n项目点评：该项目招商情况不理想，空置率达到项目点评：该项目招商情况不理想，空置率达到9595％，但是，未来发展情况发展良好，％，但是，未来发展情况发展良好，因为该项目住宅部分和周边楼盘还处于开发阶段，暂时没有人气，等周边居住环境成因为该项目住宅部分和周边楼盘还处于开发阶段，暂时没有人气，等周边居住环境成熟后，该商业发展情况也会改变，商业未来看好。

熟后，该商业发展情况也会改变，商业未来看好商业规划布局及业态规划商业规划布局及业态规划南熙里南熙里典型案例典型案例6 6－置信丽都－置信丽都··花园城花园城2 2期期n开发商：川投置信开发商：川投置信n商业规划：项目规划了部商业规划：项目规划了部分底商，分布于分底商，分布于1010号楼号楼底层，体量在底层，体量在20002000平米平米左右左右n商业业态：针对社区业主商业业态：针对社区业主的社区和便民商业，主的社区和便民商业，主要包括小型百货、餐饮、要包括小型百货、餐饮、便利店、杂货、精品店便利店、杂货、精品店等等10栋底商分布典型案例典型案例7 7－神仙树大院－神仙树大院n开发商：怡和地产开发商：怡和地产 n商业规划：二期一批次规划商业规划：二期一批次规划有临规划道路有临规划道路2 2层底商，规划层底商，规划体量在体量在30003000平米左右平米左右 n商业业态：国际酒店，以及商业业态：国际酒店，以及社区商业、小型百货、餐饮、社区商业、小型百货、餐饮、便利店、服装等便利店、服装等二期一批次底二期一批次底层商业层商业国际酒店国际酒店二期一批次二期一批次典型案例典型案例8 8－天合－天合··凯旋城凯旋城n开发商：海特尔置业开发商：海特尔置业n商业规划：利用住宅的裙楼规划有集商业规划：利用住宅的裙楼规划有集中式商业，中式商业， 规划体量为规划体量为80008000平米平米n商业业态：适合社区开展的商业，满商业业态：适合社区开展的商业，满足业主日常生活需要的商业，包括休足业主日常生活需要的商业，包括休闲、餐饮、娱乐、精品、便利店、服闲、餐饮、娱乐、精品、便利店、服装等装等裙楼集中式商业典型案例典型案例9 9－龙湾半岛－龙湾半岛n开发商：中海地产开发商：中海地产n商业规划：商业规划：3737号楼下规划有号楼下规划有2 2层层底商，底商，2 2楼为南北双向商务会所，楼为南北双向商务会所，总规划体量为总规划体量为40004000平方米平方米n商业业态：符合楼盘形象，以及商业业态：符合楼盘形象，以及适合高端业主需求的业态，适合高端业主需求的业态，1F1F休休闲、娱乐、精品、服装；闲、娱乐、精品、服装；2F2F商务商务会所会所37栋楼下有2F底商n博瑞优品博瑞优品道目前规划约道目前规划约8 8万平米商业。

万平米商业n优品道在规划上综合利用了该项目的各方面商业优势，以成为光优品道在规划上综合利用了该项目的各方面商业优势，以成为光华片区的商业中心为目标，精心设计其商业主题，因此商业部分华片区的商业中心为目标，精心设计其商业主题，因此商业部分的主题同其住宅一样具有高起点、复合性强的特点光华片区难的主题同其住宅一样具有高起点、复合性强的特点光华片区难以再有商业项目在规模和档次上超越优品道在开发商的精心运以再有商业项目在规模和档次上超越优品道在开发商的精心运作下，占据光华片区地理中心点的优品道，在未来极有可能发展作下，占据光华片区地理中心点的优品道，在未来极有可能发展为引领光华片区的商业中心为引领光华片区的商业中心典型案例典型案例1010－优品道－优品道优品道商业规划优品道商业规划学校成都第一街：精品特色店,体量约一万社区底商，体量2900㎡大型餐饮娱乐，体量四万易初莲花百货商场、精品服饰等，体量未定第一阶段第一阶段第第二二阶阶段段第三阶段第三阶段第第四四阶阶段段典型案例典型案例1111－中海国际社区－中海国际社区n开发商：中海信和开发商：中海信和n商业规划：规划有商业规划：规划有1010万平米的延蜀西路集中商业，社区内的万平米的延蜀西路集中商业，社区内的2 2个邻里中个邻里中心，和极少量底商，底商主要分布在一期蓝岸组团，以及星级酒店心，和极少量底商，底商主要分布在一期蓝岸组团，以及星级酒店n商业业态：超市、社区商业，小型百货、餐饮、便利店、服装、休闲、商业业态：超市、社区商业，小型百货、餐饮、便利店、服装、休闲、娱乐，目前已有少量底商和麦当劳娱乐，目前已有少量底商和麦当劳————得来速正在营业得来速正在营业高星级酒店集中式商业邻里中心邻里中心少量底商三、小结三、小结n供应体量：在本次调查的供应体量：在本次调查的1616个楼盘之中，有个楼盘之中，有1212个楼盘有商业项目，总体量在个楼盘有商业项目，总体量在400000400000平方米左右，其平方米左右，其中纯住宅底商的楼盘商业体量普遍较小，在中纯住宅底商的楼盘商业体量普遍较小，在20002000－－40004000平米左右，共平米左右，共4 4个楼盘；建设集中式商业，个楼盘；建设集中式商业，且属于高端大盘的项目其商业体量在且属于高端大盘的项目其商业体量在8000080000－－100000100000平米左右，共平米左右，共3 3个楼盘；商业面积在个楼盘；商业面积在80008000－－1000010000平米之间的仅平米之间的仅1 1个楼盘；商业面积在个楼盘；商业面积在3000030000平米左右的楼盘平米左右的楼盘1 1个；商业面积在个；商业面积在6000060000－－7000070000平米平米之间的共之间的共2 2个楼盘个楼盘n建筑形态：主要是住宅底商和集中式商业，集中式商业主要有两种，其一是独立建筑，另一种是底建筑形态：主要是住宅底商和集中式商业，集中式商业主要有两种，其一是独立建筑，另一种是底楼楼1 1－－4 4层的集中式商业层的集中式商业n招商情况：大部分商业项目目前都处于规划阶段，仅有少量项目有部分商业在经营中，中海国际社招商情况：大部分商业项目目前都处于规划阶段，仅有少量项目有部分商业在经营中，中海国际社区目前有麦当来－得来速已进驻营业，另有部分底商和邻里中心开始营业了；首座的酒店已确定由区目前有麦当来－得来速已进驻营业，另有部分底商和邻里中心开始营业了；首座的酒店已确定由豪生国际进驻；另有优品道早期的底商已经营业豪生国际进驻；另有优品道早期的底商已经营业n销售情况：目前开发商在商业项目上都以持有为主，基本商业项目只租不售销售情况：目前开发商在商业项目上都以持有为主，基本商业项目只租不售n商业业态：楼盘周边的集中式商业业态基本都规划有超市，其它的业态基本雷同，主要是社区商业、商业业态：楼盘周边的集中式商业业态基本都规划有超市，其它的业态基本雷同，主要是社区商业、餐饮、休闲、娱乐、小型百货、便利店、精品店等餐饮、休闲、娱乐、小型百货、便利店、精品店等n项目启动区商业通常为底商，以满足业主基本生活需求。

建议项目首期尽量少开商业项目，应在社项目启动区商业通常为底商，以满足业主基本生活需求建议项目首期尽量少开商业项目，应在社区较为成熟以后再进行商业的进一步开发区较为成熟以后再进行商业的进一步开发第五部分第五部分 成都大盘及高端住区酒店研究成都大盘及高端住区酒店研究一、高端住区酒店研究一、高端住区酒店研究楼盘楼盘品牌品牌星级星级定位定位配套设施配套设施位置位置体量体量首座首座豪生国际豪生国际酒店酒店5 5星星顶级国际顶级国际连锁酒店连锁酒店中西餐厅、健身中中西餐厅、健身中心、恒温游泳池、心、恒温游泳池、国际名店街、大型国际名店街、大型宴会厅、会议室宴会厅、会议室人南路人南路5000050000㎡㎡神仙树大院神仙树大院未定未定星级酒店星级酒店国际酒店国际酒店中西餐厅、宴会厅、中西餐厅、宴会厅、会议室、名流公共会议室、名流公共空间空间社区内社区内部部2000020000㎡㎡中海国际中海国际社区社区未定未定高星级酒高星级酒店店国际商务国际商务酒店酒店餐厅、会议室等餐厅、会议室等社区外社区外围临蜀围临蜀西路西路1800018000㎡㎡以上以上二、典型案例分析二、典型案例分析典型案例典型案例1——1——首座首座n酒店背景：目前首座已签约豪生国际酒店，系美国圣达特集团子公司，是该集团旗下酒店背景：目前首座已签约豪生国际酒店，系美国圣达特集团子公司，是该集团旗下9 9个酒店品牌中的顶级品牌。

个酒店品牌中的顶级品牌n酒店概况：首座酒店概况：首座··豪生酒店将于豪生酒店将于20082008年建成并投入运营，酒店拥有年建成并投入运营，酒店拥有370370间客房，约间客房，约12001200平米的高标准豪华大堂，规划配备有中西餐厅、健身中心、恒温游泳池、国际名店街、平米的高标准豪华大堂，规划配备有中西餐厅、健身中心、恒温游泳池、国际名店街、大型宴会厅，以及大型宴会厅，以及5050－－400400平米不等的多个会议室，该酒店的客房平均面积达到平米不等的多个会议室，该酒店的客房平均面积达到7070平米平米以上n推广方式：树型机构模式，通过推广方式：树型机构模式，通过5 5星级酒店与住宅、行政公馆、商务港共同组合成其核星级酒店与住宅、行政公馆、商务港共同组合成其核心主题心主题————品牌统领理念下的品牌统领理念下的““国际公民直辖区国际公民直辖区””，几种物业类型彼此提升价值以，几种物业类型彼此提升价值以““酒店级行政公馆、豪生国际酒店级行政公馆、豪生国际5 5星级酒店旁的奢派豪宅近邻，以及豪生国际酒店之商务星级酒店旁的奢派豪宅近邻，以及豪生国际酒店之商务社交场社交场””来对其它物业类型进行推广。

来对其它物业类型进行推广典型案例典型案例2——2——神仙树大院神仙树大院n酒店背景：规划引进国际品牌酒店酒店背景：规划引进国际品牌酒店n酒店概况：该酒店为国际建筑大师矶崎新倾情打造，是国际酒店潮流酒店概况：该酒店为国际建筑大师矶崎新倾情打造，是国际酒店潮流的典范，此外还配套有名流公共空间，进一步提升社区的品质的典范，此外还配套有名流公共空间，进一步提升社区的品质n推广手段：规划宣传和概念宣传为主，通过总平图上的远期规划体现推广手段：规划宣传和概念宣传为主，通过总平图上的远期规划体现国际酒店，以此提高社区的品质和档次，为项目的楼价做支撑国际酒店，以此提高社区的品质和档次，为项目的楼价做支撑典型案例典型案例3——3——中海国际社区中海国际社区n酒店背景：规划引进的酒店必须是世界酒店背景：规划引进的酒店必须是世界500500强企业或拥有国际知名酒强企业或拥有国际知名酒店管理品牌店管理品牌n酒店概况：规划该酒店体量不能低于酒店概况：规划该酒店体量不能低于1800018000平方米，其国际定位是高平方米，其国际定位是高星级商务酒店，针对高新西区各跨国企业的商务活动开展经营星级商务酒店，针对高新西区各跨国企业的商务活动开展经营。

n推广方式：先期概念推广，从规划图和社区发展展望上可以看到对该推广方式：先期概念推广，从规划图和社区发展展望上可以看到对该酒店项目的介绍，通过高星级商务酒店的定位来提升项目的品质，以酒店项目的介绍，通过高星级商务酒店的定位来提升项目的品质，以国际化的定位与国际社区相切合，以统一的国际化概念进行推广宣传，国际化的定位与国际社区相切合，以统一的国际化概念进行推广宣传，打造其成都第四城的概念，体现国际居住文化打造其成都第四城的概念，体现国际居住文化三、小结三、小结n通过调查在城南和城西两个方向在售的大盘和高端楼盘，规划有酒店的有三个通过调查在城南和城西两个方向在售的大盘和高端楼盘，规划有酒店的有三个楼盘，包括首座、神仙树大院和中海国际社区其中首座的酒店主题结构已经楼盘，包括首座、神仙树大院和中海国际社区其中首座的酒店主题结构已经基本完工，而国际社区和神仙树大院则还处于规划阶段，因此目前对本案借鉴基本完工，而国际社区和神仙树大院则还处于规划阶段，因此目前对本案借鉴意义较大的是首座项目意义较大的是首座项目n首座在利用首座在利用5 5星级酒店与其他物业展开了联系，在宣传过程中，通过星级酒店与其他物业展开了联系，在宣传过程中，通过5 5星级酒店星级酒店提升了住宅、行政公馆以及其商业的价值，并且在软服务上，如物管、保姆村、提升了住宅、行政公馆以及其商业的价值，并且在软服务上，如物管、保姆村、儿童教育上加入了儿童教育上加入了5 5星级概念，全方位地利用豪生星级概念，全方位地利用豪生5 5星级国际酒店对项目进行了星级国际酒店对项目进行了宣传推广，并且利用了豪生酒店的国际品牌提升了首座的品牌知名度。

宣传推广，并且利用了豪生酒店的国际品牌提升了首座的品牌知名度n中海国际社区和神仙树大院由于是大盘，规划时序较长，因此酒店还处于规划中海国际社区和神仙树大院由于是大盘，规划时序较长，因此酒店还处于规划阶段，其酒店档次尚未确定，其在推广的时候都以国际酒店作为了提升各自楼阶段，其酒店档次尚未确定，其在推广的时候都以国际酒店作为了提升各自楼盘价值和品质的重要手段之一，利用国际酒店的高档形象衬托楼盘的形象盘价值和品质的重要手段之一，利用国际酒店的高档形象衬托楼盘的形象n本案同样规划有本案同样规划有5 5星级酒店，开发商应利用五星级酒店专业管理专家背景优势，星级酒店，开发商应利用五星级酒店专业管理专家背景优势，引进国际高端引进国际高端5 5星级酒店品牌，以此拉动本案的整体形象和品牌品质，但当前单星级酒店品牌，以此拉动本案的整体形象和品牌品质，但当前单纯依靠规划效果不大，应该同时进行一部分的建设，并尽早确立酒店品牌，便纯依靠规划效果不大，应该同时进行一部分的建设，并尽早确立酒店品牌，便于宣传，以五星级酒店作为项目核心起势点，改善区域现状于宣传，以五星级酒店作为项目核心起势点，改善区域现状第六部分第六部分 项目定位项目定位一、项目一、项目SWOTSWOT分析分析优势优势(S)(S)：：1.1.位于房地产开发热点区域位于房地产开发热点区域2.2.紧邻蜀都大道，交通便利，紧邻蜀都大道，交通便利，距春熙路车行仅距春熙路车行仅1515分钟分钟3. 3. 呈半岛地形，沙河河景资源呈半岛地形，沙河河景资源丰富，与塔子山公园为邻，丰富，与塔子山公园为邻，生态环境良好生态环境良好5. 5. 项目占地面积项目占地面积600600亩，总体亩，总体量量122122万平米，是成都大盘。

万平米，是成都大盘6. 6. 项目周边的公共绿地多项目周边的公共绿地多7.7.发展商品牌及实力发展商品牌及实力劣势劣势(W)(W)：：1.1.较高的地价导致项目整体成本高，高端高较高的地价导致项目整体成本高，高端高价位的产品是项目必须选择的开发方向，价位的产品是项目必须选择的开发方向，应对市场变化能力较弱应对市场变化能力较弱2.2.拍卖地块，受规划指标限制较多拍卖地块，受规划指标限制较多3. 3. 紧邻双桥子立交桥，治安及环境较差，商紧邻双桥子立交桥，治安及环境较差，商气阻隔严重，不利于项目档次提升及商业气阻隔严重，不利于项目档次提升及商业物业的发展物业的发展4.4.项目交通动线较差，目前必须从立交桥下项目交通动线较差，目前必须从立交桥下绕行方能到达本案绕行方能到达本案5.5.紧邻五桂桥车站，人员混杂，区域环境较紧邻五桂桥车站，人员混杂，区域环境较差差6. 6. 项目周边商业大店较多，商业的市场发展项目周边商业大店较多，商业的市场发展机会限制较大，商气阻隔严重机会限制较大，商气阻隔严重7.7.区域规划配套设施及市政功能齐全，但尚区域规划配套设施及市政功能齐全，但尚未实施，近期内对项目支撑有限未实施，近期内对项目支撑有限机会机会(O)(O)：：1. 1. 万科金域蓝湾及华润万科金域蓝湾及华润2424城已奠城已奠定了区域高端产品价格基础，定了区域高端产品价格基础，有利于项目价格向上张力有利于项目价格向上张力2..2..沙河堡交通枢纽的发展机会沙河堡交通枢纽的发展机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势整合项目及区域有效资源及优整合项目及区域有效资源及优势，发挥香港信和品牌优势，势，发挥香港信和品牌优势，支撑项目土地成本压力下的高支撑项目土地成本压力下的高售价及高端定位。

售价及高端定位通过产品绝对差异化创新，来克服板块内部通过产品绝对差异化创新，来克服板块内部强势竞争及抑制较高的地价强势竞争及抑制较高的地价通过景观遮挡弱化立交桥通过景观遮挡弱化立交桥威胁威胁(T)(T)1.1.区域内潜在供应量很大，住宅区域内潜在供应量很大，住宅及商业均有较大体量供给及商业均有较大体量供给2.2.将面临高品质大盘竞争时代及将面临高品质大盘竞争时代及区域产品同质化威胁区域产品同质化威胁3.3.将面临品牌开发商强势竞争将面临品牌开发商强势竞争发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁通过不可复制的沙河资源及塔通过不可复制的沙河资源及塔子山公园的生态环境，以高端子山公园的生态环境，以高端的、生态化、差异化产品来避的、生态化、差异化产品来避免同质化竞争在保证预期收免同质化竞争在保证预期收益的情况下，尽量缩短销售周益的情况下，尽量缩短销售周期通过规划最优化的研究，来规避规划条件带通过规划最优化的研究，来规避规划条件带来的限制及立交桥的影响，最大限度地将沙来的限制及立交桥的影响，最大限度地将沙河景观资源最大化利用应加强与政府合作，河景观资源最大化利用应加强与政府合作，实行与政府对幼儿园、小学联合办学，要求实行与政府对幼儿园、小学联合办学，要求政府调整及改善项目的交通动线。

政府调整及改善项目的交通动线二、成本压力下价格测算二、成本压力下价格测算n假设项目全部为假设项目全部为33F33F高层，容积率高层，容积率5.05.0，地上总建筑面积，地上总建筑面积12216971221697平米平米, ,总建筑总建筑面积面积14422741442274平米，住宅可销售面积为平米，住宅可销售面积为11607071160707平米，商业（含酒店）及配套平米，商业（含酒店）及配套建筑面积建筑面积6110061100万平米n项目实现项目实现20%20%的税后利润率，项目住宅销售均价的税后利润率，项目住宅销售均价85658565元元/ /平米，按平米，按15%15%税后利润税后利润率来看，率来看，项目住宅销售均价不能低于项目住宅销售均价不能低于80668066元元/ /平米税后利润率税后利润率15%15%18%18%20%20%22%22%25%25%30%30%住宅销售价格住宅销售价格8065.828065.828364.978364.978564.48564.48763.838763.839062.979062.979562.69562.61 1、成都市高端案例客户特征总结、成都市高端案例客户特征总结n根据各楼盘调查，消费者仍然以成都市区客户为主，根据各楼盘调查，消费者仍然以成都市区客户为主，2020％左右的客户为外地人士，其中％左右的客户为外地人士，其中根据开发商背景吸引部分客户，品牌对这部分客户的影响较大。

根据开发商背景吸引部分客户，品牌对这部分客户的影响较大n部分海外人士在成都置业中对自身熟悉的，国际上影响较大的开发商品牌追逐程度最高部分海外人士在成都置业中对自身熟悉的，国际上影响较大的开发商品牌追逐程度最高n大户型置业客户收入较高且长期保持高收入水平，年龄普遍偏大，以大户型置业客户收入较高且长期保持高收入水平，年龄普遍偏大，以3535岁以上的家庭居岁以上的家庭居住置业为主住置业为主n部分客户购买大户型的目的在于短期居住以及后期长期的投资，部分客户购买目的在于部分客户购买大户型的目的在于短期居住以及后期长期的投资，部分客户购买目的在于办公与居家一起混合使用办公与居家一起混合使用注：可比案例为鹭岛国际社区、中海国际社区注：可比案例为鹭岛国际社区、中海国际社区··橙郡、中海龙湾半岛等；橙郡、中海龙湾半岛等；( (一一) )成成都市同类住宅消费人群分析都市同类住宅消费人群分析三、项目目标客户群定位三、项目目标客户群定位2 2、高端案例客户细部特征、高端案例客户细部特征n 客户对于户型选择上在户型房间数一定的情况下倾向于户型面积较小的户型；客户对于户型选择上在户型房间数一定的情况下倾向于户型面积较小的户型；n 对地段的要求以及区域生活、配套等的成熟度要求较高；对地段的要求以及区域生活、配套等的成熟度要求较高；n 对开发商信誉、品牌等存在一定的追逐心理；对开发商信誉、品牌等存在一定的追逐心理；n 对产品的设计以及产品居住的舒适度等要求较高；对产品的设计以及产品居住的舒适度等要求较高；n 项目本身的配套设施等对客户也有一定的吸引力项目本身的配套设施等对客户也有一定的吸引力；3 3、从问卷调查来看，购买客户有以下几个基本特征：、从问卷调查来看，购买客户有以下几个基本特征：n看重项目大盘的规模、生态环境及自然资源；看重项目大盘的规模、生态环境及自然资源；n目前主要分布在城东、城西、城南、市中心等区域（外地客户应该占一定比例，但是目前主要分布在城东、城西、城南、市中心等区域（外地客户应该占一定比例，但是在本次问卷调查中未涉及外地客户）；在本次问卷调查中未涉及外地客户）；n该部分客户目前家庭居住人口较多，部分为三代同堂居住状况；因此，导致部分客户该部分客户目前家庭居住人口较多，部分为三代同堂居住状况；因此，导致部分客户的购买为二次置业，出发点为改善目前的居住条件；的购买为二次置业，出发点为改善目前的居住条件；n大部分客户对香港信和不了解，知道信合开发了大部分客户对香港信和不了解，知道信合开发了“中海国际社区中海国际社区”后认为信合品牌较后认为信合品牌较好，看重信和品牌带来的附加值。

好，看重信和品牌带来的附加值从高端案例销售状况以及其销售客户特征来看，成都具有吸引本地或外地高端客户的能力从高端案例销售状况以及其销售客户特征来看，成都具有吸引本地或外地高端客户的能力1 1、项目基本情况说明、项目基本情况说明n大盘规模：总用地面积大盘规模：总用地面积600600亩，净用地面积亩，净用地面积366366亩，总建筑面积亩，总建筑面积122122万平米；万平米；n根据现阶段规划方案，项目以根据现阶段规划方案，项目以3333层高层住宅、层高层住宅、120120米超高层、米超高层、150150米超高层、米超高层、9+1F9+1F电梯洋房电梯洋房和联排别墅共存的高尚住区；和联排别墅共存的高尚住区；n临河位置修建联排、临河位置修建联排、9 9＋＋1 1电梯洋房、电梯洋房、150150米超高层及米超高层及120120米超高层，有较好的景观价值；不米超高层，有较好的景观价值；不临河地块，产品定位上略次于临河地块，以临河地块，产品定位上略次于临河地块，以3333层主流产品为主；层主流产品为主；n项目的成本核算上将达到项目的成本核算上将达到85008500元元/ /㎡㎡以上，部分产品的成本更高；以上，部分产品的成本更高；n项目地处成都城东蜀都大道，西面是优美的沙河河滨公园，东面紧临体育运动中心，南面项目地处成都城东蜀都大道，西面是优美的沙河河滨公园，东面紧临体育运动中心，南面紧邻成渝高速和塔子山公园，东南面紧临沙河堡交通枢纽和地铁轻轨站。

地理位置优越，紧邻成渝高速和塔子山公园，东南面紧临沙河堡交通枢纽和地铁轻轨站地理位置优越，自然资源丰富自然资源丰富二）项目临河高端物业、（二）项目临河高端物业、150150米超高层目标客户群定位米超高层目标客户群定位n规模规模——大盘，总用地大盘，总用地600600亩，地上总建筑面积亩，地上总建筑面积122122万平米万平米n地段地段——城市交通主轴城市交通主轴蜀都大道，成都门户区位蜀都大道，成都门户区位n品牌品牌——香港信和品牌、信和物管、超五星级酒店管理专家、中海国际社区品香港信和品牌、信和物管、超五星级酒店管理专家、中海国际社区品牌影响力牌影响力n交通－交通－2121条公交线路，道路通达度好条公交线路，道路通达度好n景观景观——沙河自然资源，河岸线长约沙河自然资源，河岸线长约600600米，呈半岛形状，紧邻塔子山公园米，呈半岛形状，紧邻塔子山公园n配套－国际超五星级酒店、配套－国际超五星级酒店、商业配套、顶级会所、顶级运动配套商业配套、顶级会所、顶级运动配套n产品产品——联排别墅、联排别墅、9+1F9+1F电梯洋房、电梯洋房、33F33F高层、高层、120120米超高层及米超高层及150150米超高层为米超高层为主主。

形态有差异，产品有梯度，档次有差异形态有差异，产品有梯度，档次有差异2 2、项目优势竞争力说明、项目优势竞争力说明3 3、地块对高端住宅消费群体的吸引力、地块对高端住宅消费群体的吸引力1 1）区域对高端客户的吸引力）区域对高端客户的吸引力n区域吸引城区客户的特质区域吸引城区客户的特质u地段：中产城东，热点开发区域地段：中产城东，热点开发区域u生态：沙河自然资源及塔子山公园对高端客户吸引力生态：沙河自然资源及塔子山公园对高端客户吸引力u品牌：华润、信合、博瑞、阳光品牌：华润、信合、博瑞、阳光100100、花样年等品牌开发商聚集，、花样年等品牌开发商聚集，共同对区域高尚住宅的营造共同对区域高尚住宅的营造u产品：高端电梯公寓为主，辅以低层低密度及超高层产品产品：高端电梯公寓为主，辅以低层低密度及超高层产品u定位：豪宅，品味与身份的体现，成功人士的标志定位：豪宅，品味与身份的体现，成功人士的标志n目前区域形象较差，品牌开发商云集，本案所在双桥子、万年场板块目前区域形象较差，品牌开发商云集，本案所在双桥子、万年场板块对高端客户的核心吸引力为生态、大盘及未来发展潜力项目的特质对高端客户的核心吸引力为生态、大盘及未来发展潜力。

项目的特质基本符合高端客户需求基本符合高端客户需求区域高端项目案例：华润区域高端项目案例：华润··二十四城、万科二十四城、万科··金域蓝湾等金域蓝湾等2 2）区域高端客户总体特征）区域高端客户总体特征n来源：城东区域为主，城南与市中心区域占一定比例，成渝高速周边二级城市及郊县有一来源：城东区域为主，城南与市中心区域占一定比例，成渝高速周边二级城市及郊县有一定比例客户；定比例客户；n收入：高收入阶层，属于成都市三高人群，同时保持高收入多年；收入：高收入阶层，属于成都市三高人群，同时保持高收入多年；n职业：个体私营业主为主、大型企业中高级管理人员为辅；部分为具有一定成就的自由职职业：个体私营业主为主、大型企业中高级管理人员为辅；部分为具有一定成就的自由职业者，如医生、设计师、金融投资者等；业者，如医生、设计师、金融投资者等；n家庭：以居家置业为主，大部分为满巢家庭；家庭：以居家置业为主，大部分为满巢家庭；n年龄：年龄以年龄：年龄以4040岁为置业者的平均年龄，年龄分布基本上在岁为置业者的平均年龄，年龄分布基本上在3535岁以上；岁以上；3 3、地块对高端住宅大户型消费人群的吸引力、地块对高端住宅大户型消费人群的吸引力n喜欢大盘：对品牌开发商的大盘较为看重，如华润喜欢大盘：对品牌开发商的大盘较为看重，如华润2424城、万科魅力之城等；城、万科魅力之城等；n品牌追逐意识：客户对区域品牌开发商以及品牌项目均存在追逐的意识；品牌追逐意识：客户对区域品牌开发商以及品牌项目均存在追逐的意识；n区域环境，生态文化追逐心理：对区域的自然生态特征等表示高度认可并成为购置物业区域环境，生态文化追逐心理：对区域的自然生态特征等表示高度认可并成为购置物业的首要选择；的首要选择；n对社区内部的环境的要求较高：客户对社区内的环境比实际产品还要看重；对社区内部的环境的要求较高：客户对社区内的环境比实际产品还要看重；n对社区的高端配套等表示接受：大部分客户居住在高端社区，希望社区内有顶级会所或对社区的高端配套等表示接受：大部分客户居住在高端社区，希望社区内有顶级会所或高端商业配套等；对品质的要求很高；高端商业配套等；对品质的要求很高；3 3）区域高端客户细部特征）区域高端客户细部特征3 3、地块对高端住宅消费人群的吸引力、地块对高端住宅消费人群的吸引力成都市区的客户对项目规模及区域自然资源要求很高，对区域交通通达度要求较高，成都市区的客户对项目规模及区域自然资源要求很高，对区域交通通达度要求较高，区域内各种物业的销售状况也较好；区域内各种物业的销售状况也较好；n城东目前区域内销售的高端项目主要有华润城东目前区域内销售的高端项目主要有华润··翡翠城、万科翡翠城、万科··金域蓝湾等项目；区金域蓝湾等项目；区域内主要为域内主要为华润华润··二十四城二十四城等高端项目；等高端项目；n以上项目的价位很高，以上项目的价位很高，万科万科··金域蓝金域蓝目前部分临河单位价格达到目前部分临河单位价格达到1200012000元元/ /㎡㎡，项目，项目的销售状况较好；的销售状况较好；n喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价。

喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价3 3、地块对高端住宅消费人群的吸引力、地块对高端住宅消费人群的吸引力4 4）价格特性）价格特性n 区域客户可以接受高价位的住宅项目；区域客户可以接受高价位的住宅项目；n 从从华润华润·翡翠城翡翠城3期别墅期别墅以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端别墅住宅也以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端别墅住宅也是客户可以接受的物业类型；是客户可以接受的物业类型；4 4、地块对高端住宅消费人群的吸引力、地块对高端住宅消费人群的吸引力1 1）项目吸引高端客户的核心特质）项目吸引高端客户的核心特质n规模：城东大盘，总用地面积规模：城东大盘，总用地面积600600亩，亩，122122万平米超大住区万平米超大住区n品牌：香港信合的品牌，上市公司，物管专家，五星级酒店管理专家，品牌：香港信合的品牌，上市公司，物管专家，五星级酒店管理专家，成功开发了中海国际社区成功开发了中海国际社区n产品：城市生态标杆高端住区产品：城市生态标杆高端住区n配套：超五星级酒店，顶级会所，社区配套商业街，幼儿园，小学配套：超五星级酒店，顶级会所，社区配套商业街，幼儿园，小学n定位：城市标杆社区，城市豪华居所定位：城市标杆社区，城市豪华居所从项目的特质来看，项目吸引消费者的特质与区域内的目标客户群要求相符合，项目从项目的特质来看，项目吸引消费者的特质与区域内的目标客户群要求相符合，项目具有吸引高端消费客户的特质。

具有吸引高端消费客户的特质2 2）价格特征）价格特征n城东目前区域内销售的高端项目主要有翡翠城、华润城东目前区域内销售的高端项目主要有翡翠城、华润2424城及万科城及万科··金域蓝湾金域蓝湾等项目；等项目；n区域内主要为翡翠城等高端项目；区域内主要为翡翠城等高端项目；n以上项目的价位很高，万科以上项目的价位很高，万科··金域蓝湾目前部分单位价格达到金域蓝湾目前部分单位价格达到98009800元元/ /㎡㎡以上，以上，翡翠城翡翠城3 3期河景洋房均价期河景洋房均价1300013000元元/ /㎡㎡；项目的销售状况都较好；；项目的销售状况都较好；n喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价•区域客户可以接受高价位的住宅项目；区域客户可以接受高价位的住宅项目；•从金域蓝湾、翡翠城以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端电梯住宅也是客户可以从金域蓝湾、翡翠城以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端电梯住宅也是客户可以接受的物业类型；接受的物业类型；•区域内未来土地供应以及潜在供应项目均很少，意向性很强的客户只能被动接受市场供应的区域内未来土地供应以及潜在供应项目均很少，意向性很强的客户只能被动接受市场供应的产品；产品；1 1）本案）本案临河高端物业、临河高端物业、150150米超高层米超高层目标客户群来源定位目标客户群来源定位诠释：诠释：n项目临河高端物业、项目临河高端物业、150150米超高层客户以成都市区为主，其中以城东、城南、市中心区域客米超高层客户以成都市区为主，其中以城东、城南、市中心区域客户为主户为主n项目项目超高层超高层外地客户主要来源于成渝高速一线，约能占外地客户主要来源于成渝高速一线，约能占2020％左右％左右n凭借信和的品牌以及在成都及其他城市的成功开发经验，项目将能吸引部分外地城市派驻凭借信和的品牌以及在成都及其他城市的成功开发经验，项目将能吸引部分外地城市派驻成都的客户以及部分海外来蓉工作、定居的客户成都的客户以及部分海外来蓉工作、定居的客户5 5、项目、项目临河高端物业、临河高端物业、150150米超高层米超高层目标客户群定位目标客户群定位成都市区为主，部分来自于外地周边城市和国内其他城市或海外等成都市区为主，部分来自于外地周边城市和国内其他城市或海外等2 2）本案）本案临河高端物业、临河高端物业、150150米超高层电梯大户型米超高层电梯大户型目标客户群职业定位目标客户群职业定位诠释：诠释：n从成都市可比项目的成交情况来看，客户群以企业高管以及私营企业主为主从成都市可比项目的成交情况来看，客户群以企业高管以及私营企业主为主n依靠仁智多年的研究经验以及客户积累，具有购买实力以及对城东区域意向很强的客户，依靠仁智多年的研究经验以及客户积累，具有购买实力以及对城东区域意向很强的客户，大部分个体工商户，企业高级管理人员等应能成为项目的主力购买人群大部分个体工商户，企业高级管理人员等应能成为项目的主力购买人群 部分个体工商户或私营业主在购买时可能考虑自身的身份或文化层次等，会选择临河地块部分个体工商户或私营业主在购买时可能考虑自身的身份或文化层次等，会选择临河地块开发的别墅产品，对于居住品质等要求很好，喜欢沙河生态资源，但希望通过住房来提升开发的别墅产品，对于居住品质等要求很好，喜欢沙河生态资源，但希望通过住房来提升自身的影响力。

自身的影响力私营企业主、个体工商户为主，部分为企业高级管理人员私营企业主、个体工商户为主，部分为企业高级管理人员3 3）本案）本案临河高端物业、临河高端物业、150150米超高层米超高层目标客户群个性化特征目标客户群个性化特征诠释：诠释：n客户看重项目沙河及塔子山公园的自然资源，喜欢居住在大盘内客户看重项目沙河及塔子山公园的自然资源，喜欢居住在大盘内n项目与其他项目一样，项目与其他项目一样， 超高层超高层部分定位必须锁定为高收入阶层，同时为社会高消费阶层部分定位必须锁定为高收入阶层，同时为社会高消费阶层n客户对品牌的有一定的追逐行为，表现不仅仅在置业中，在日常的消费中也有可能存在客户对品牌的有一定的追逐行为，表现不仅仅在置业中，在日常的消费中也有可能存在n项目的目标客户群大部分为目前成都市的三高人群项目的目标客户群大部分为目前成都市的三高人群高收入高消费阶层，看重项目自然资源及大盘规模，对信和品牌的认可高收入高消费阶层，看重项目自然资源及大盘规模，对信和品牌的认可4 4）本案）本案超高层超高层高端目标客户群细部特征高端目标客户群细部特征对信和品牌的认同度较高对信和品牌的认同度较高n 本案的高端客户首先对信和的品牌认同度较高，对信和开发中海国际社区的认同度较高，本案的高端客户首先对信和的品牌认同度较高，对信和开发中海国际社区的认同度较高，认可信和物业管理，信任开发商品牌并愿意承受项目附加的品牌价值认可信和物业管理，信任开发商品牌并愿意承受项目附加的品牌价值属于成都市区三高人群属于成都市区三高人群通常所说的三高人群，即通常所说的三高人群，即““高收入、高学历、高消费高收入、高学历、高消费””的目标群组特征为：的目标群组特征为：n年龄分布来看：年龄分布来看： 35-5035-50岁的群体占受众的比例为岁的群体占受众的比例为70%70%。

在市场营销学中，在市场营销学中，35-5035-50岁群体多处于岁群体多处于事业发展较稳定或已经有成；事业发展较稳定或已经有成；n高学历的群体特征决定了他们追求的是一种压力下幽雅的生活节奏，有着对高尚消费产品的高学历的群体特征决定了他们追求的是一种压力下幽雅的生活节奏，有着对高尚消费产品的天然渴望天然渴望n收入来看：收入来看：2000020000元以上个人月收入，家庭年收入在元以上个人月收入，家庭年收入在5050万以上；万以上；5000050000元元-100000100000的个人月收入、的个人月收入、家庭年收入在家庭年收入在100100万以上（别墅）；万以上（别墅）；高收入阶层客户对项目的品牌以及能给他自身居住带来高收入阶层客户对项目的品牌以及能给他自身居住带来的附加利益较为关注的附加利益较为关注对城东区域、项目地段的认同度较高对城东区域、项目地段的认同度较高n 从客户群的反映来看，项目占有稀有的人文自然资源以及具有竞争力的生态环境是最重要的，从客户群的反映来看，项目占有稀有的人文自然资源以及具有竞争力的生态环境是最重要的，其次，项目内部的环境设施首先必须上档次（例如：鹭岛国际社区），其次必须具有一定的特色其次，项目内部的环境设施首先必须上档次（例如：鹭岛国际社区），其次必须具有一定的特色（例如：中海（例如：中海. .龙湾半岛）；环境不是影响客户购买的主要因素，但是可以促成客户的交易龙湾半岛）；环境不是影响客户购买的主要因素，但是可以促成客户的交易n 城东区域的居住环境以及居住配套对目标客户群的吸引能力也较大，项目的目标城东区域的居住环境以及居住配套对目标客户群的吸引能力也较大，项目的目标客户群首先在客户群首先在接受信和品牌的基础上接受城东区域，认可项目地段的生态、人文等特征接受信和品牌的基础上接受城东区域，认可项目地段的生态、人文等特征目前居住状态目前居住状态从案例的客户特征来看，成都市区的目标客户群目前的居住状况有以下一些特点：从案例的客户特征来看，成都市区的目标客户群目前的居住状况有以下一些特点：n客户对超高层电梯住宅没有排斥心理；客户有异地异国的学习工作背景客户对超高层电梯住宅没有排斥心理；客户有异地异国的学习工作背景n部分客户目前有一定的经济背景，年龄较大了，产生换房需求部分客户目前有一定的经济背景，年龄较大了，产生换房需求n目前客户居住在成都市代表性高端电梯住宅内；无论购买或租赁均与客户的背景相符合例如：和本案目前客户居住在成都市代表性高端电梯住宅内；无论购买或租赁均与客户的背景相符合例如：和本案具有共同客户群特征的粼江峰阁等高档盘的客户具有共同客户群特征的粼江峰阁等高档盘的客户n目前客户居住的社区配套绝对是成都市较好的社区，例如：目前客户居住的社区配套绝对是成都市较好的社区，例如：粼江峰阁等粼江峰阁等n在城东工作的客户目前购买或租住城中高尚电梯住宅的部分客户在城东工作的客户目前购买或租住城中高尚电梯住宅的部分客户n部分别墅产品的客户目前可能居住在外地或郊县等区域，购买项目别墅为身份的代表部分别墅产品的客户目前可能居住在外地或郊县等区域，购买项目别墅为身份的代表对户型面积的要求：对户型面积的要求：n目标客户群在购买时首要考虑的因素为户型的功能性、舒适性目标客户群在购买时首要考虑的因素为户型的功能性、舒适性n客户在选择同种功能设置的户型时会首要考虑房间内的观景以及能享受到的景观环境因素，客户在选择同种功能设置的户型时会首要考虑房间内的观景以及能享受到的景观环境因素，如：龙湾半岛临河单元的销售受到客户的青睐如：龙湾半岛临河单元的销售受到客户的青睐n客户在购买时会考虑到户型面积在经济上的影响客户在购买时会考虑到户型面积在经济上的影响n客户在户型的选择上仍会考虑到户型面积的大小，从案例以及客户调研来看，同种功能的户客户在户型的选择上仍会考虑到户型面积的大小，从案例以及客户调研来看，同种功能的户型面积越小其销售速度越快，越易促成客户的下单型面积越小其销售速度越快，越易促成客户的下单n客户在购买时会考虑到产品形态方面的问题客户在购买时会考虑到产品形态方面的问题n部分客户在购买项目时会对项目别墅以及电梯豪宅进行比较，别墅量较少，客户由于品牌价部分客户在购买项目时会对项目别墅以及电梯豪宅进行比较，别墅量较少，客户由于品牌价值以及区域文化的需求等，会在别墅以外接受项目的电梯产品值以及区域文化的需求等，会在别墅以外接受项目的电梯产品6 6、项目超高层高端电梯公寓和临河高端物业目标客户群区别、项目超高层高端电梯公寓和临河高端物业目标客户群区别n超高层的客户具有以下一些浓厚的特征：超高层的客户具有以下一些浓厚的特征：u收入属于高收入阶层，有很强的经济实力，对住宅居住的价值文化等要求很高收入属于高收入阶层，有很强的经济实力，对住宅居住的价值文化等要求很高u属于对城东感情很深的客户，长期居住城东或工作在城东的客户比例较大属于对城东感情很深的客户，长期居住城东或工作在城东的客户比例较大u目前居住条件与经济实力不相匹配，换房改善居住条件的客户比例较大目前居住条件与经济实力不相匹配，换房改善居住条件的客户比例较大u家庭结构在近年近期内不会出现大的变化的客家庭结构在近年近期内不会出现大的变化的客n但是从项目的产品定位区别来看，别墅产品更加高端，更加豪华，超高层高端产品则但是从项目的产品定位区别来看，别墅产品更加高端，更加豪华，超高层高端产品则更加趋向于大众化一些更加趋向于大众化一些n因此两种产品的客户区别在于客户的档次特征、财富特征以及品位特征等方面因此两种产品的客户区别在于客户的档次特征、财富特征以及品位特征等方面n别墅产品的客户追求一种生活的奢华与享受，对自然景观的占有更为直接，因此客户别墅产品的客户追求一种生活的奢华与享受，对自然景观的占有更为直接，因此客户对城东的价值追求更加直接，财富特征上属于更高层次收入阶层对城东的价值追求更加直接，财富特征上属于更高层次收入阶层（三）（三）3333层及层及120120米高层住宅目标客户群定位米高层住宅目标客户群定位1 1、、3333层及层及120120米高层住宅情况说明米高层住宅情况说明n项目是高端大盘内的主流产品项目是高端大盘内的主流产品n价格成本核算上比超高层电梯住宅地块相对较低，但仍属于区域内的高价位产品价格成本核算上比超高层电梯住宅地块相对较低，但仍属于区域内的高价位产品n从超高层电梯和别墅产品对城东区域项目的客户分析来看，客户对于城东区域特别是建从超高层电梯和别墅产品对城东区域项目的客户分析来看，客户对于城东区域特别是建设路、万年场板块的项目接受程度较高，同时对于高价位、品牌开发商的接受程度设路、万年场板块的项目接受程度较高，同时对于高价位、品牌开发商的接受程度较高，较高，项目区域客户以及能接受高价位客户具有一定的市场基础项目区域客户以及能接受高价位客户具有一定的市场基础2 2、客户能否选择本项目、客户能否选择本项目—33—33层及层及120120米高层住宅米高层住宅1 1）项目吸引高端客户的核心特质）项目吸引高端客户的核心特质n项目吸引成都市客户的核心价值项目吸引成都市客户的核心价值u地段：城东地段：城东2.52.5环，蜀都大道及玉双路东延线上环，蜀都大道及玉双路东延线上u生态：生态：600600米沙河河岸线，塔子山公园自然景观条件优越米沙河河岸线，塔子山公园自然景观条件优越u品牌：信和是香港第三的地产商业品牌，物管专家，五星级酒店管理专家品牌：信和是香港第三的地产商业品牌，物管专家，五星级酒店管理专家u规模：大盘，总用地面积规模：大盘，总用地面积600600亩，亩，122122万平米超大住区万平米超大住区u产品：大社区的主流户型，共享社区内的顶级配套与品牌价值产品：大社区的主流户型，共享社区内的顶级配套与品牌价值u配套：五星级酒店，顶级会所，商业配套，区域内有幼儿园、小学等配套配套：五星级酒店，顶级会所，商业配套，区域内有幼儿园、小学等配套u定位：城市国际社区、城市标杆建筑、城市豪华居所定位：城市国际社区、城市标杆建筑、城市豪华居所 从项目的特质来看，项目在各个方面的优势可以弥补项目本身的部分劣势，从项目的特质来看，项目在各个方面的优势可以弥补项目本身的部分劣势，同时具有吸引目标客户的能力。

同时具有吸引目标客户的能力n 城东目前区域内销售的高端项目的中户型主要有华润翡翠城、龙湖三千里等项目城东目前区域内销售的高端项目的中户型主要有华润翡翠城、龙湖三千里等项目n 以上项目的价位很高，龙湖三千里目前销售价格达到了以上项目的价位很高，龙湖三千里目前销售价格达到了70007000元元/ /㎡㎡，销售状况都较好，销售状况都较好n 通过需求访谈，客户对于区域内的高价位项目接受程度较高通过需求访谈，客户对于区域内的高价位项目接受程度较高n喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价普遍认为赠送面积喜欢占便宜：希望赠送面积来增加使用空间，通过赠送面积来提升单价普遍认为赠送面积可以按一半价格折算进房价可以按一半价格折算进房价2 2、客户能否选择本项目、客户能否选择本项目——3333层及层及120120米高层米高层住宅住宅2 2）价格特性）价格特性n区域客户可以接受高价位的住宅项目；区域客户可以接受高价位的住宅项目；n从龙湖三千里、翡翠城、从龙湖三千里、翡翠城、24城以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端电梯城以及未来的部分潜在项目供应来看，区域内高端电梯住宅也是客户可以接受的物业类型；住宅也是客户可以接受的物业类型；客户群客户群主力目标客户群主力目标客户群重要目标客户群重要目标客户群辅助目标客户群辅助目标客户群目前居住区域目前居住区域城东、市中心城东、市中心城东、城南、城北城东、城南、城北成都市区及郊县成都市区及郊县目前工作区域目前工作区域城南、城东、市中心城南、城东、市中心城南、城北、城东城南、城北、城东————年年 龄龄30-4530-45岁岁30-4530-45岁岁35-5035-50岁岁家庭同住人口家庭同住人口2-32-3人人2-42-4人人3 3人人家庭最低年收入家庭最低年收入1515万元以上万元以上15-2015-20万元万元2020万元万元职位职位中层管理人员中层管理人员中层管理人员中层管理人员私营业主、高层管理私营业主、高层管理人员人员行业行业设计院、医生、教师、私设计院、医生、教师、私营业主营业主中层管理人员、经理中层管理人员、经理助理、主管助理、主管高层管理高层管理人员人员生产业生产业婚姻状况婚姻状况已婚家庭、有已婚家庭、有6 6岁以下小孩岁以下小孩已婚有已婚有1212岁以下小孩岁以下小孩已婚有已婚有1313岁以上小孩岁以上小孩3 3、项目、项目3333层及层及120120米高层米高层目标客户群定位目标客户群定位1 1）目标客户群来源地定位）目标客户群来源地定位诠释：诠释：n客户对于周边的环境以及区域的文化等相当熟悉，因此必然主力来自于城东区域；客户对于周边的环境以及区域的文化等相当熟悉，因此必然主力来自于城东区域；n客户目前居住在市中心，但是市中心的发展以及居家环境的不理想促使客户换房需求；根客户目前居住在市中心，但是市中心的发展以及居家环境的不理想促使客户换房需求；根据研究经验，现在城东区域在３环以内的物业较多，成都市未来的土地主要供应也应该是据研究经验，现在城东区域在３环以内的物业较多，成都市未来的土地主要供应也应该是城东。

所以城东区域为客户的首要选择；但是客户的特质可能促使客户难以购买大户型高城东所以城东区域为客户的首要选择；但是客户的特质可能促使客户难以购买大户型高端住宅，项目大社区中户型成为客户的首选产品端住宅，项目大社区中户型成为客户的首选产品n外地客户主要以成渝高速沿线二级城市及重庆为主，整体购买实力较强，购买品牌社区是外地客户主要以成渝高速沿线二级城市及重庆为主，整体购买实力较强，购买品牌社区是其身份的象征，具有炫耀及攀比的心理其身份的象征，具有炫耀及攀比的心理n项目能吸引部分海外派驻成都办事机构的官员或回成都定居的海外自由职业者等；家庭人项目能吸引部分海外派驻成都办事机构的官员或回成都定居的海外自由职业者等；家庭人口相当少，购买品牌社区的中户型成为该部分客户的首要选择口相当少，购买品牌社区的中户型成为该部分客户的首要选择成都市区城东以及市中心区域为主，外地客户也占有相当比例成都市区城东以及市中心区域为主，外地客户也占有相当比例2 2）本案）本案3333层及层及120120米高层米高层目标客户群个性化特征目标客户群个性化特征诠释：诠释：n3333层及层及120120米高层打造为市场主流需求户型，客户可以享受未来大社区的配套与品牌价值，米高层打造为市场主流需求户型，客户可以享受未来大社区的配套与品牌价值，因此能有效地吸引部分事业处于上升期或事业成功后与父母居住地就近购置物业居住的因此能有效地吸引部分事业处于上升期或事业成功后与父母居住地就近购置物业居住的家庭家庭n客户的家庭结构比较简单，已婚夫妇，部分家庭可能会有较小年纪的小孩客户的家庭结构比较简单，已婚夫妇，部分家庭可能会有较小年纪的小孩已婚家庭有已婚家庭有6 6岁以下小孩占一定比例，同时部分与父母分开岁以下小孩占一定比例，同时部分与父母分开居住的已婚无小孩夫妇占一定比例居住的已婚无小孩夫妇占一定比例3 3）客户细部特征）客户细部特征从案例的客户特征来看，项目目标客户群目前的居住状况有以下一些特点：从案例的客户特征来看，项目目标客户群目前的居住状况有以下一些特点：n 客户对高层电梯住宅没有排斥心理；属于较为年轻的群体以及事业处于上升期的群体，对新客户对高层电梯住宅没有排斥心理；属于较为年轻的群体以及事业处于上升期的群体，对新生事物接受很快；生事物接受很快；n 大部分客户在近期内生活等方面会有一定的改善，例如：结婚大部分客户在近期内生活等方面会有一定的改善，例如：结婚/升职等，因此考虑购置物业；升职等，因此考虑购置物业；n 大部分客户应该有一定的投资头脑或意识；置业时具有投资兼居住的考虑；大部分客户应该有一定的投资头脑或意识；置业时具有投资兼居住的考虑；n 电梯客户为高学历高收入阶层，对于时尚、品牌有一定的追逐感，具有一定的虚荣心，因此，电梯客户为高学历高收入阶层，对于时尚、品牌有一定的追逐感，具有一定的虚荣心，因此，目前从事的为较为前沿的行业或与房产相关的行业：例如：证券业，电信业，目前从事的为较为前沿的行业或与房产相关的行业：例如：证券业，电信业，IT等；等；n 电梯由于其固有的一些影响因素，居住环境不是很好，目标客户群应该在为区域配套以及信电梯由于其固有的一些影响因素，居住环境不是很好，目标客户群应该在为区域配套以及信和品牌买单，因此断定该类客户对自身的要求高，家庭背景较好；部分为名牌学校毕业的或和品牌买单，因此断定该类客户对自身的要求高，家庭背景较好；部分为名牌学校毕业的或名牌企业的高级职员等。

名牌企业的高级职员等n通过对可比项目的成交情况来看，客户在通过对可比项目的成交情况来看，客户在3333层地块面积的选择上首要考虑的因素为产品的功层地块面积的选择上首要考虑的因素为产品的功能，即客户在确定自己购买两房、三房等的情况下再考虑户型内的其他因素能，即客户在确定自己购买两房、三房等的情况下再考虑户型内的其他因素n购买考虑的次要因素为户型上的景观、环境因素购买考虑的次要因素为户型上的景观、环境因素四、项目开发思路四、项目开发思路n核心开发思路：以不可复制的生态资源（沙河及塔子山公园）作为项目突破点，通过核心开发思路：以不可复制的生态资源（沙河及塔子山公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争n战略重点：以超五星级酒店作为核心引擎，带动项目住区及区域整体价值的提升，实战略重点：以超五星级酒店作为核心引擎，带动项目住区及区域整体价值的提升，实现土地的持续增值现土地的持续增值n基本开发原则：基本开发原则：u高价高品质精准化定位高价高品质精准化定位u生态开发思路生态开发思路—沙河、塔子山公园的价值发挥沙河、塔子山公园的价值发挥u规模优势体现规模优势体现—通过高端居住氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域通过高端居住氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势开发的大气势u可持续发展（公建、商业及配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土可持续发展（公建、商业及配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）地的持续增值）五、项目战略定位五、项目战略定位————市场挑战者市场挑战者领导者领导者行业领袖行业领袖—制定游戏规则—价格顶峰阶层—产品有不可复制性—建立成本优势挑战者挑战者非行业领袖，中大规模市场非行业领袖，中大规模市场—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构追随者追随者次、非主流市场次、非主流市场—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者24城已建城已建立了区域立了区域的领导者的领导者的核心地的核心地位，是项位，是项目强势竞目强势竞争对手争对手地块高昂地块高昂的地价以的地价以及开发商及开发商背景不允背景不允许跟随策许跟随策略略补缺者补缺者敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点地价的压地价的压力以及开力以及开发商形象发商形象需求必须需求必须超越华润超越华润24城，必城，必须建立项须建立项目核心的目核心的价值体系价值体系我们的我们的战略战略区域市场的挑战者是信合企业战略定位的最佳选择。

区域市场的挑战者是信合企业战略定位的最佳选择项目规模项目规模不支撑项不支撑项目作为市目作为市场补缺者场补缺者地块因子分析地块因子分析————寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度因子分析因子分析顶端豪宅顶端豪宅高端产品高端产品中高端产品中高端产品中档产品中档产品中低端产品中低端产品小户型公寓小户型公寓对外部景观资源的要求对外部景观资源的要求稀缺资源稀缺资源较好的资源较好的资源无外部资源无外部资源无无无无无无对公共配套的依赖对公共配套的依赖弱弱较弱较弱一般一般较强较强强强强强环境噪音干拢适应性环境噪音干拢适应性弱弱较弱较弱较弱较弱较强较强强强强强对公共交通的依赖对公共交通的依赖弱弱较弱较弱较弱较弱较强较强强强强强对场地规模的要求对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模较大规模较大规模较大规模一般一般基本无要求基本无要求基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求容积率、覆盖率要求低层低密度低层低密度低覆盖率低覆盖率较低覆盖率较低覆盖率一般一般基本无要求基本无要求基本无要求基本无要求景观配套体系要求景观配套体系要求出类拔萃出类拔萃出类拔萃出类拔萃较高较高一般一般基本景观基本景观较低较低对成本价格的适应性对成本价格的适应性强强强强较强较强控制成本控制成本较低成本较低成本一般一般对销售价格的限制对销售价格的限制市场制高点市场制高点较高价格较高价格较高价格较高价格一般一般低价格低价格一般一般地块匹配情况地块匹配情况资源不支持资源不支持资源有限制资源有限制基本符合基本符合基本符合基本符合目标不支持目标不支持区位不支持区位不支持n地块自身因素较好，片区环境资源丰富决定本项目具备开发高档次物业的条件。

地块自身因素较好，片区环境资源丰富决定本项目具备开发高档次物业的条件n本项目通过完成产品差异化、内部景观体系打造、提高社区硬件配套设施做到品质上的超越本项目通过完成产品差异化、内部景观体系打造、提高社区硬件配套设施做到品质上的超越寻求突破寻求突破六、项目档次定位六、项目档次定位六、项目档次定位六、项目档次定位n万科金域蓝湾定位高价高品质的万科金域蓝湾定位高价高品质的档次建设路板块承接高端消费档次建设路板块承接高端消费需求本案地块规模、开发商品需求本案地块规模、开发商品牌、交通、地价等略高于万科金牌、交通、地价等略高于万科金域蓝湾，可以向高端发展方向域蓝湾，可以向高端发展方向n华润华润. .二十四城为高档的定位和二十四城为高档的定位和高价位的位置本案的资源优于高价位的位置本案的资源优于二十四城，本案应以产品的超越二十四城，本案应以产品的超越及区域资源的整合来实现区域板及区域资源的整合来实现区域板块标杆定位，高端的产品发展方块标杆定位，高端的产品发展方向是本案最佳的发展方向，还可向是本案最佳的发展方向，还可承接部分建设路板块消费需求外承接部分建设路板块消费需求外移低 价格 高高 品质 低二十四城二十四城产品档次－价格矩阵产品档次－价格矩阵 本案本案万科金域蓝湾万科金域蓝湾七、项目市场定位七、项目市场定位1 1、项目定位思考点、项目定位思考点n城东大盘规模城东大盘规模——122——122万平米超大住区万平米超大住区n沙河及塔子山公园是项目不可复制自然资源沙河及塔子山公园是项目不可复制自然资源n半岛地形是本案地形特征半岛地形是本案地形特征n城市是本案区位特征城市是本案区位特征————邻蜀都大道，二环路东三段邻蜀都大道，二环路东三段n高端是本案高成本压力必然的发展方向高端是本案高成本压力必然的发展方向————项目销售均价不低于项目销售均价不低于85008500元元/m/m2 22 2、项目市场定位、项目市场定位塔子山公园旁塔子山公园旁··水岸坡岭水岸坡岭··大型国际标杆社区大型国际标杆社区3 3、定位诠释、定位诠释n水岸坡岭水岸坡岭————————————沙河河畔沙河河畔600600米河岸线米河岸线 原生坡地景观原生坡地景观 沙河人文资源沙河人文资源 靠山面水靠山面水 河景资源丰富，城区稀缺性、原生态的地块资源河景资源丰富，城区稀缺性、原生态的地块资源 生态、自然、健康的生活空间生态、自然、健康的生活空间n大型国际标杆社区大型国际标杆社区————国际超五星级酒店国际超五星级酒店 国际学校（幼儿园及小学）国际学校（幼儿园及小学） 国际顶级会所国际顶级会所 122122万平米超大社区万平米超大社区 高档的、地标性的建筑高档的、地标性的建筑 设计的生态化设计的生态化 五星级酒店物业管理五星级酒店物业管理 完善的配套设施完善的配套设施 人性化设计人性化设计 具有里程碑意义的引领产品具有里程碑意义的引领产品4 4、定位下的要求、定位下的要求n适度差异化的特色创新产品适度差异化的特色创新产品n城市封面建筑，建筑立面公建化，城市形象名片城市封面建筑，建筑立面公建化，城市形象名片n设计生态化（新风系统，超高层及临河高端物业配置地暖及预留中央空调管设计生态化（新风系统，超高层及临河高端物业配置地暖及预留中央空调管线）线）n国际化五星级酒店国际化五星级酒店n国际学校（幼儿园、小学）国际学校（幼儿园、小学）n国际化邻里商业中心国际化邻里商业中心n具有与河景、公园自然特征相融合的景观特色具有与河景、公园自然特征相融合的景观特色n国际化的商业街区国际化的商业街区n顶级社区会所顶级社区会所n赠送产品附加值（赠送面积）赠送产品附加值（赠送面积）n星级物管服务星级物管服务5 5、项目面临的问题、项目面临的问题n区域治安较差，紧邻五桂桥车站，人员混杂，区域环境较差区域治安较差，紧邻五桂桥车站，人员混杂，区域环境较差n立交桥及蜀都大道快速通道对住区的影响立交桥及蜀都大道快速通道对住区的影响n如何实现河景自然资源的最大化利用，如何通过产品演绎与小区融入如何实现河景自然资源的最大化利用，如何通过产品演绎与小区融入n什么样的创新产品能实现高层面大盘同质化产品的差异化特征什么样的创新产品能实现高层面大盘同质化产品的差异化特征n区域商务氛围尚不成熟，五星级酒店未来将面临较大的压力区域商务氛围尚不成熟，五星级酒店未来将面临较大的压力n交通动线较差，目前必须从立交桥下绕行方能到达本案，玉双路东沿交通动线较差，目前必须从立交桥下绕行方能到达本案，玉双路东沿线修建需要线修建需要2-32-3年年n项目周边商业大店较多，商业的市场发展机会限制较大，商气阻隔严项目周边商业大店较多，商业的市场发展机会限制较大，商气阻隔严重重6 6、解决定位问题的相关思考、解决定位问题的相关思考n通过超五星级酒店来提升区域形象通过超五星级酒店来提升区域形象n加强与区域派出所及联防点合作，加强区域治安的管理加强与区域派出所及联防点合作，加强区域治安的管理n临立交桥处建议采用造坡密植高大乔大来规避立交桥的影响临立交桥处建议采用造坡密植高大乔大来规避立交桥的影响nLOW-ELOW-E玻璃、新风系统及隔音墙体处理来规避蜀都大道的噪音玻璃、新风系统及隔音墙体处理来规避蜀都大道的噪音n总平布置上应尽量形成多条东西向沙河景观主轴，尽可能地将沙河景总平布置上应尽量形成多条东西向沙河景观主轴，尽可能地将沙河景观引入社区观引入社区n通过户型创新赠送产品附加值，提升使用面积通过户型创新赠送产品附加值，提升使用面积n五星级酒店建议最后开发，通过开发时序来规避市场现状五星级酒店建议最后开发，通过开发时序来规避市场现状n与政府协调，在蜀都大道设立左转红绿灯，将玉双路尽量提前建设与政府协调，在蜀都大道设立左转红绿灯，将玉双路尽量提前建设n控制项目商业体量，以满足住区基本需求即可控制项目商业体量，以满足住区基本需求即可八、价格定位八、价格定位1 1、、3333层及层及120120米高层均价建议米高层均价建议比较权重本案比较案例总项权重分项权重万科金域蓝湾万科金域蓝湾华润翡翠城华润翡翠城龙湖三千里龙湖三千里优品尚东优品尚东澳龙名城澳龙名城地段101011101088宗地现状宗地面积8425232宗地形状21.52112临街状况222223基础设施完善度5555443公共配套完备度101011101177区域人文资源5545434交通便捷程度公交便捷度10565643道路通达度555543项目规模及规划设计占地面积25313112建筑密度31.5221.52平面布置31.51.51.51.51.5小区景观755545建筑形态及风格767545车位配比222222建筑物状况建筑物外观153221.51.52公共部位装修21.51.5111套内装修标准222222户型设计776676公摊率111111小区配套设施会所731.531.511.5运动配套2121.511.5物业管理221.5211发展前景5545423总分10010086.593.58267.571.5销售价格8200820070007000695069505800580065006500修正后价格9480 7487 8476 8593 9091 权重30%30%20%10%10%加权平均值8553 8553 n本案主流电梯公寓目前比准价格为：本案主流电梯公寓目前比准价格为：85538553元元/ /平方米平方米n通过对成都市显性竞争楼盘的价格影响因素的修正，综合考虑项目产品品质通过对成都市显性竞争楼盘的价格影响因素的修正，综合考虑项目产品品质及产品创新力度等产品综合条件，建议本案主流电梯公寓的销售均价为：及产品创新力度等产品综合条件，建议本案主流电梯公寓的销售均价为： 主流电梯销售均价：主流电梯销售均价：85008500元元/ /平方米平方米2 2、超高层住宅价格建议、超高层住宅价格建议比较权重本案比较案例总项权重分项权重鹭岛国际鹭岛国际社区社区首座首座地段10101213宗地现状宗地面积8442宗地形状21.51临街状况232基础设施完善度5555公共配套完备度10101112区域人文资源5567交通便捷程度公交便捷度10545道路通达度567项目规模及规划设计占地面积25341.5建筑密度332平面布置331.5小区景观765建筑形态及风格767车位配比222建筑物状况建筑物外观15323公共部位装修224套内装修标准242户型设计776公摊率110.5小区配套设施会所7333运动配套221.5物业管理21.52发展前景5567总分100100105102销售价格11900119001300013000修正后价格11333 12745 权重50%50%加权平均值12039 12039 n本案超高层电梯公寓目前比准价格本案超高层电梯公寓目前比准价格为：为：1203912039元元/ /平方米平方米n通过对成都市显性竞争楼盘的价格通过对成都市显性竞争楼盘的价格影响因素的修正，建议本案超高层影响因素的修正，建议本案超高层的销售均价为：的销售均价为： 销售均价：销售均价：1200012000元元/ /平方米平方米3 3、多层洋房及、多层洋房及9+1F9+1F价格建议价格建议比较权重本案比较案例总项权重分项权重华润华润. .翡翠城三期翡翠城三期中海中海. .龙湾半岛龙湾半岛地段10101011宗地现状宗地面积842.53宗地形状211临街状况233基础设施完善度5544公共配套完备度101089区域人文资源5565交通便捷程度公交便捷度10534道路通达度545项目规模及规划设计占地面积25311.5建筑密度333平面布置323小区景观767建筑形态及风格766车位配比222建筑物状况建筑物外观15322.5公共部位装修21.51.5套内装修标准222户型设计766公摊率112小区配套设施会所732.52.5运动配套21.51.5物业管理21.52发展前景5546总分10010083.593.5销售价格13000130001200012000修正后价格15569 12834 权重45%55%加权平均值14065 14065 n本案多层洋房及本案多层洋房及9 9＋＋1 1目前比准价格目前比准价格为：为：1406514065元元/ /平方米平方米n通过对成都市显性竞争楼盘的价格通过对成都市显性竞争楼盘的价格影响因素的修正，建议本案多层及影响因素的修正，建议本案多层及9 9＋＋1 1洋房的销售均价为：洋房的销售均价为：多层洋房及多层洋房及9 9＋＋1F1F销售均价为：销售均价为：1400014000元元/ /平方米平方米4 4、坡地叠拼别墅价格建议、坡地叠拼别墅价格建议比较权重本案比较案例总项权重分项权重中海龙湾半岛中海龙湾半岛中海国际社区中海国际社区地段10101111宗地现状宗地面积8436宗地形状214临街状况233基础设施完善度5545公共配套完备度1010912区域人文资源5556交通便捷程度公交便捷度10545道路通达度556项目规模及规划设计占地面积2531.55建筑密度334平面布置333小区景观777建筑形态及风格767车位配比222建筑物状况建筑物外观1532.52公共部位装修222套内装修标准222户型设计776公摊率122小区配套设施会所732.54运动配套21.54物业管理222发展前景5566总分10010095116销售价格23500235001600016000修正后价格24737 13793 权重60%40%加权平均值20359 20359 n本案别墅目前比准价格为：本案别墅目前比准价格为：2035920359元元/ /平方米平方米n通过对价格影响因素的修正，综合通过对价格影响因素的修正，综合考虑项目产品品质及产品创新力度考虑项目产品品质及产品创新力度等产品综合条件，建议本案叠拼别等产品综合条件，建议本案叠拼别墅销售均价为：墅销售均价为：叠拼别墅销售均价：叠拼别墅销售均价：2000020000元元/ /平方米平方米九、项目产品组合预判九、项目产品组合预判n通过以下测算可以看出，从投资静态财务指标角度分析，本项目在容通过以下测算可以看出，从投资静态财务指标角度分析，本项目在容积率为积率为5.05.0，物业形态为，物业形态为1500015000平米平米多层（占总建筑面积多层（占总建筑面积1.2%1.2%））+36654+36654平米平米9F9F电梯洋房（占总建筑面积电梯洋房（占总建筑面积3%3%））+864694+864694平米平米33F33F高层（占总建筑高层（占总建筑面积面积70.8%70.8%））+183270+183270平米平米120120米高层（占总建筑面积米高层（占总建筑面积15%15%））+122180+122180平平米超高层（占总建筑面积米超高层（占总建筑面积10%10%）的）的方案为最优方案；其次是方案六。

方案为最优方案；其次是方案六 n各类型物业的单方盈利能力是不同的，基本是随物业垂直高度的增加各类型物业的单方盈利能力是不同的，基本是随物业垂直高度的增加而下降而下降，固本案应优先发展联排别墅最经济，应按联排别墅体量最大，固本案应优先发展联排别墅最经济，应按联排别墅体量最大化进行布置，应尽可能少的发展超高层物业化进行布置，应尽可能少的发展超高层物业经济指标经济指标方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案五方案五方案六方案六 产品组合33F高层电梯洋房+33F高层联排+33F高层联排+电梯洋房+高层联排+9F电梯洋房+33F高层+120米高层+超高层联排+多层+小高层+18F+33F+超高层净用地面积净用地面积( (平米平米) )244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 244359.37 净用地面积净用地面积( (亩亩) )366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 366.54 代征绿化用地代征绿化用地62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 62005.80 代征高压走廊面积代征高压走廊面积365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 365.84 绿地率绿地率40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%容积率容积率5.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.0总建筑面积总建筑面积1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1442274.49 1437195.64 1437195.64 地上总建筑面积地上总建筑面积1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1221796.85 1216718.00 1216718.00 33F33F地上总建筑面积地上总建筑面积1221796.85(100%)1221796.85(100%) 1185142.94(97%)1185142.94(97%) 1211796.85(99.2%1211796.85(99.2%) ) 849148.81(69.5%)849148.81(69.5%) 864693.73(70.8%) 864693.73(70.8%) 690030.00 690030.00 (56.7%)(56.7%)38F38F地上总建筑面积地上总建筑面积　　————————————244359.37(20%)244359.37(20%) 183269.53 183269.53 (15%)(15%)　　————48F48F地上总建筑面积地上总建筑面积————　　————————97743.75(8%)97743.75(8%) 122179.69 122179.69 (10%)(10%)281750.00(23.2%)281750.00(23.2%) 18F18F地上总建筑面积地上总建筑面积————　　————————————————30096(2.5%)30096(2.5%)11F11F地上总建筑面积地上总建筑面积————————————————————32186(2.7%)32186(2.7%)6F6F地上总建筑面积地上总建筑面积————————————————————16128.00 16128.00 (1.3%)(1.3%)9F9F地上总建筑面积地上总建筑面积————36653.91(3%)36653.91(3%) 　　————18326.95 18326.95 (1.5%)(1.5%)36653.91(3%)36653.91(3%) ————3F3F地上总建筑面积地上总建筑面积————　　————10000.00(0.8%)10000.00(0.8%) 12217.97(1%)12217.97(1%) 15000.00 15000.00 (1.2%)(1.2%)11900.00(1%)11900.00(1%) 配套总建筑面积配套总建筑面积61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 154628.00 154628.00 建筑密度建筑密度23.96%23.96%25.16%25.16%25.00%25.00%24.94%24.94%25.85%25.85%15.15%15.15%住宅可销售面积住宅可销售面积1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1160707.01 1161290.00 1161290.00 商业面积商业面积61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 61089.84 车位数量车位数量8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 8196 地上车位地上车位1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 1639 地下车位地下车位6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 6557 项目经济指标项目经济指标NONO静态成本项目静态成本项目方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案五方案五方案六方案六( (一一) )土地成本土地成本430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 430754.54 1 1土地成本土地成本414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 414187.06 2 2契税及交易服务费契税及交易服务费16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 16567.48 （二）前期工程费用（二）前期工程费用26198.8626198.86　　26198.8626198.86　　26198.8626198.86　　26198.8626198.86　　26198.8626198.8616108.9716108.97　　1 1可研及前期规划设计费用可研及前期规划设计费用3054.49 3054.49 3054.49 3054.49 3605.69 3605.69 3054.49 3054.49 3054.49 3054.49 3041.80 3041.80 2 2三通一平及施工材料准备费三通一平及施工材料准备费1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.80 1221.801221.803 3报建费报建费21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21922.57 21845.37 21845.37 （三）项目总工程费用（三）项目总工程费用253228.84253228.84251007.61251007.61253077.34253077.34276973.24276973.24280845.11280845.11329336.80 329336.80 1 1项目建安费用项目建安费用250606.91 250606.91 248407.67 248407.67 250506.91250506.91254761.02 254761.02 253755.76 253755.76 270194.65 270194.65 1.11.133F33F地上建安费用地上建安费用195487.50 195487.50 189622.87 189622.87 193887.50193887.50135863.81 135863.81 138351.00 138351.00 110404.80 110404.80 1.21.238F38F地上建安费用地上建安费用————　　————————41541.09 41541.09 31155.82 31155.82 　　1.31.3超高层地上建安费用超高层地上建安费用————————————18571.31 18571.31 23214.14 23214.14 53532.50 53532.50 1.41.418F18F地上建安费用地上建安费用————————————————————4514.40 4514.40 1.51.511F11F地上建安费用地上建安费用————————————————————3862.323862.321.61.6多层洋房地上建安费用多层洋房地上建安费用————————————————————1290.241290.241.71.79F9F地上建安费用地上建安费用———— 3665.39 3665.391832.701832.70　　 3665.393665.39————1.81.8联排别墅地上建安费用联排别墅地上建安费用————————1500.001500.001832.701832.702250.00 2250.00 1785.001785.001.91.9配套设施建安费用配套设施建安费用————————————————————39685.9839685.981.101.10地下室建安费用地下室建安费用55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 55119.41 2 2超高层装饰费用超高层装饰费用19548.7519548.7524435.9424435.9456350.00 56350.00 3 3景观道路及管网费景观道路及管网费620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 620.06 4 4配套费配套费6108.98 6108.98 6058.98 6058.98 6058.98 6058.98 6108.98 6108.98 6108.98 6108.98 6083.59 6083.59 5 5不可预见费不可预见费2573.36 2573.36 2551.37 2551.37 2571.862571.862614.902614.902604.85 2604.85 2768.98 2768.98 NONO静态成本项目静态成本项目方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案五方案五方案六方案六（四）管理费用（四）管理费用2532.292532.292510.082510.082530.772530.772769.732769.732808.452808.453293.373293.37（五）财务费用（五）财务费用37061.1637061.1636944.5036944.5037081.8637081.8638308.2138308.2138511.5638511.5641053.6741053.671 1自有资金自有资金249450.08249450.08248664.88248664.88249589.45249589.45257843.73257843.73259212.44259212.44276322.79276322.79（六）总开发投资成本（六）总开发投资成本749775.68749775.68747415.59747415.59750194.57750194.57775004.58775004.58779118.53779118.53830547.35830547.351 1、单位投资成本、单位投资成本5198.565198.565182.205182.205201.475201.475373.495373.495402.015402.015778.945778.942 2、地上单位投资成本、地上单位投资成本6136.666136.666117.356117.356140.096140.096343.156343.156376.836376.836826.136826.13（七）销售净收入（七）销售净收入897139.43915152.08915152.08907414.68907414.68936757.94936757.94956265.60956265.601018597.921018597.921 1销售总收入销售总收入986600.96986600.961006760.601006760.60998100.96998100.961030941.761030941.761052773.491052773.491122539.101122539.101.11.133F33F住宅销售收入住宅销售收入85008500986600.96986600.96955445.14955445.14978100.96978100.96703850.12703850.12717063.31717063.31670845.50670845.501.21.238F38F住宅销售收入住宅销售收入85008500————————————207705.46207705.46155779.10155779.10————1.31.3超高层住宅销售收入超高层住宅销售收入1200012000————————————69292.5069292.5098615.6298615.62338100.00338100.001.41.418F18F住宅销售收入住宅销售收入95009500————————————————————28591.2028591.201.51.511F11F住宅销售收入住宅销售收入1200012000————————————————————38623.2038623.201.61.6多层住宅销售收入多层住宅销售收入1400014000————————————————————22579.2022579.201.71.79F9F洋房销售收入洋房销售收入1400014000————51315.4751315.47————25657.7325657.7351315.4751315.47————1.81.8联排住宅销售收入联排住宅销售收入2000020000————————20000.0020000.0024435.9424435.9430000.0030000.0023800.0023800.002 2车库销售总收入车库销售总收入7 7万万/ /个个20080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.2020080.203 3营销费用营销费用29598.0329598.0330202.8230202.8229943.0329943.0330928.2530928.2531583.2031583.2033676.1733676.174 4营业税及附加营业税及附加55742.9555742.9556881.9756881.9756392.7056392.7058248.2158248.2159481.7059481.7063423.4663423.465 5土地增值税土地增值税19732.0219732.0220135.2120135.2119962.0219962.0220618.8420618.8421055.4721055.4722450.7822450.786 6维修基金维修基金4468.724468.724468.724468.724468.724468.724468.724468.724468.724468.724470.974470.97NONO静态成本项目静态成本项目方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案五方案五方案六方案六（八）项目财务指标（八）项目财务指标1 1项目税前利润额项目税前利润额147363.75147363.75167736.49167736.49157220.11157220.11161753.35161753.35177146.06177146.06188050.57188050.572 2项目税前利润率项目税前利润率19.6519.65％％22.44％％20.96％％20.87％％22.74％％22.64％％3 3项项目目自自有有资资金金税税前前投投资回报率资回报率59.08％％67.45％％62.99％％62.73％％68.34％％68.05％％4 4企业所得税企业所得税48630.0455353.0451882.6453378.6158458.2062056.695 5项目税后利润额项目税后利润额98733.71112383.45105337.48108374.75118687.86125993.886 6项目税后利润率项目税后利润率13.17％％15.04％％14.04％％13.98％％15.23％％15.17％％7 7项项目目自自有有资资金金税税后后投投资回报率资回报率39.58％％45.19％％42.20％％42.03％％45.79％％45.60％％方方 案案 排排 名名NO.6NO.6NO.4NO.4NO.3NO.3NO.5NO.5NO.1NO.1NO.2NO.2十、住区定位十、住区定位（一）定位说明（一）定位说明n项目产品组合包括坡地叠院别墅、河景洋房、项目产品组合包括坡地叠院别墅、河景洋房、150150米超高层豪宅、米超高层豪宅、3333层及层及120120米高层住宅米高层住宅n住区档次由低至高的发展思路：住区档次由低至高的发展思路：3333层及层及120120米高层住宅（主流产品）米高层住宅（主流产品）150150米超高层（景观豪宅）米超高层（景观豪宅）河景洋房河景洋房叠院别墅叠院别墅（二）河景洋房和坡地叠拼别墅定位（二）河景洋房和坡地叠拼别墅定位1 1、户型配比建议、户型配比建议1 1）、成都典型案例多层洋房、电梯叠拼别墅、低层低密度户型配比）、成都典型案例多层洋房、电梯叠拼别墅、低层低密度户型配比楼盘名楼盘名叠拼叠拼/ /河院洋房河院洋房多层多层联排联排套四套四套四套四－－中海国际社区中海国际社区建筑面积建筑面积187187－－248-268248-268户数户数1212－－127127比例比例3.4%3.4%－－35.5%35.5%翡翠城翡翠城3 3期期建筑面积建筑面积172-306172-306138-317138-317－－户数户数12127878－－比例比例2.32.3％％15.115.1％％－－中海龙湾半岛中海龙湾半岛建筑面积建筑面积180-193 180-193 －－280-359280-359户数户数2323－－1616比例比例59%59%－－41%41%合计合计建筑面积建筑面积172-306172-306138-317138-317248-359248-359户数户数59597878143143比例比例21.121.1％％27.927.9％％51.151.1％％2 2）、成都高端电梯洋房、低层低密度产品供应及销售现状小结）、成都高端电梯洋房、低层低密度产品供应及销售现状小结n 从成都多层和低层户型配比可以看出，多层套四和联排为供应主力户型，多层套四户从成都多层和低层户型配比可以看出，多层套四和联排为供应主力户型，多层套四户型面积在型面积在138-317138-317㎡㎡；叠拼；叠拼/ /河院洋房的面积在河院洋房的面积在172-306172-306㎡㎡；联排户型面积在；联排户型面积在248-359248-359㎡㎡。

n 从供应及销售情况来看，联排是多层和低层的主力户型，配置比例过半，其次为套四从供应及销售情况来看，联排是多层和低层的主力户型，配置比例过半，其次为套四户型多层和套四户型的销售情况较好，联排总价高，对客户群的要求也高多层和套四户型的销售情况较好，联排总价高，对客户群的要求也高n 从区域内低层低密度产品的供应现状来看，联排别墅目前是区域内的市场空白，未来从区域内低层低密度产品的供应现状来看，联排别墅目前是区域内的市场空白，未来3 3层及以下的超低层别墅类产品（如联排、独栋别墅）会逐渐减少，低层电梯别墅和叠拼别层及以下的超低层别墅类产品（如联排、独栋别墅）会逐渐减少，低层电梯别墅和叠拼别墅等产品将会传承联排别墅的消费转移，低层电梯别墅的户型面积可以适当增加墅等产品将会传承联排别墅的消费转移，低层电梯别墅的户型面积可以适当增加 3 3）、河景洋房及坡地叠拼别墅户型配比建议）、河景洋房及坡地叠拼别墅户型配比建议面面 积积套套 型型比例比例总建面总建面套数套数备备 注注河景洋房河景洋房方案一方案一180-200180-200（平均（平均190190））四室两四室两厅两卫厅两卫45%45%1267212672约约6767套套保姆房、衣帽间、空中花园、保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园、一梯一户、带电入户花园、一梯一户、带电梯梯方案二方案二230-250230-250（平均（平均240240））五室两厅三卫五室两厅三卫45%45%1267212672约约5353套套保姆房、衣帽间、空中花园、保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园、底层赠送半地下入户花园、底层赠送半地下室，顶层赠送阁楼、一梯一室，顶层赠送阁楼、一梯一户、带电梯户、带电梯坡地叠拼坡地叠拼280-350280-350（平均（平均315315））五室三厅四卫五室三厅四卫55%55%1500015000约约4848套套保姆房、衣帽间、入户花园保姆房、衣帽间、入户花园合计合计－－100%100%2767227672约约168168套套占总住宅建筑面积占总住宅建筑面积2.42.4％％注：地块满容积率下，总建筑面积注：地块满容积率下，总建筑面积14422741442274平米，地上总建筑面积平米，地上总建筑面积12217971221797平米平米, , 根据商业（含根据商业（含酒店）及配套定位，建筑面积为酒店）及配套定位，建筑面积为6900069000万平米，住宅可销售面积为万平米，住宅可销售面积为11527971152797平米。

平米2 2、户型创新建议、户型创新建议1 1）坡地叠拼别墅户型创新建议）坡地叠拼别墅户型创新建议n地上三层设计，根据地形可设计负一层，地下一楼为功能房，一楼餐厅、客厅、老人地上三层设计，根据地形可设计负一层，地下一楼为功能房，一楼餐厅、客厅、老人房，二楼卧室，三楼主卧及书房房，二楼卧室，三楼主卧及书房n应注重户外空间（花园）与内部空间的呼应与联系，实现多花园、私密的目的；增加应注重户外空间（花园）与内部空间的呼应与联系，实现多花园、私密的目的；增加地下室、阁楼的采光通风地下室、阁楼的采光通风n不低于不低于4 4个卧室，另外保姆房、书房，主卧室个卧室，另外保姆房、书房，主卧室+ +衣帽间衣帽间+ +主卫面积应不低于主卫面积应不低于3030平方米，次平方米，次卧室的面积在卧室的面积在1515平方米左右，书房面积在平方米左右，书房面积在1010平米左右平米左右n客厅的面宽不低于客厅的面宽不低于6 6米，可考虑休闲厅设计米，可考虑休闲厅设计n主卧、次卧、老人房需带卫生间，主人卫生间不低于主卧、次卧、老人房需带卫生间，主人卫生间不低于8 8平方米，次卧室和老人房的卫生平方米，次卧室和老人房的卫生间均不低于间均不低于4 4平方米平方米n功能房必须包括洗衣房、视听室及储藏室。

雪茄吧、红酒吧、娱乐室可适当选择性配功能房必须包括洗衣房、视听室及储藏室雪茄吧、红酒吧、娱乐室可适当选择性配置置n考虑观景均好性，以考虑观景均好性，以4-64-6户联排为主户联排为主n3.23.2米层高设计，彰显别墅尊贵感米层高设计，彰显别墅尊贵感n建议底层赠送私家恒温游泳池，以提升专属感建议底层赠送私家恒温游泳池，以提升专属感n前院、中院、后院三大院馆设计前院、中院、后院三大院馆设计n底层赠送地下室及半下沉式庭院，顶层赠送屋顶花园及阁楼底层赠送地下室及半下沉式庭院，顶层赠送屋顶花园及阁楼n每户提供每户提供2 2个私家车位个私家车位2 2）河景洋房户型创新建议）河景洋房户型创新建议n局部退台河景洋房设计，每户赠送局部退台河景洋房设计，每户赠送15-2015-20平米的露台平米的露台n客厅及主卧应面向沙河景观客厅及主卧应面向沙河景观n3.23.2米层高设计，使室内空间更具有别墅特征，创建宽景电梯别墅式豪宅米层高设计，使室内空间更具有别墅特征，创建宽景电梯别墅式豪宅 n建议底层地面比室外道路抬高建议底层地面比室外道路抬高1 1米，拒绝外界的干扰，底层赠送半地下室米，拒绝外界的干扰，底层赠送半地下室n电梯别墅，私家电梯厅：一梯一户，左边单数层入户，右边双数层入户，顶层独户设电梯别墅，私家电梯厅：一梯一户，左边单数层入户，右边双数层入户，顶层独户设计，使每户拥有私家电梯厅；利用地形营造半下沉式入户庭院和车库计，使每户拥有私家电梯厅；利用地形营造半下沉式入户庭院和车库n独创单元共享的独立半下沉式庭院，提供邻里交流空间，使生活空间更富有人情味独创单元共享的独立半下沉式庭院，提供邻里交流空间，使生活空间更富有人情味（三）超高层景观豪宅定位（三）超高层景观豪宅定位1)1)、成都市高端电梯户型配比、成都市高端电梯户型配比楼盘名楼盘名套四（双卫）套四（双卫）套四（三卫）套四（三卫）顶跃顶跃首座首座建筑面积建筑面积246-281246-281251-255251-255322322户数户数17174 41 1比例比例2.42.4％％0.50.5％％0.40.4％％鹭岛水晶公寓鹭岛水晶公寓建筑面积建筑面积－－274274391391户数户数－－54546 6比例比例－－9090％％1010％％合计合计建筑面积建筑面积246-281246-281251-274251-274322-391322-391户数户数171758587 7比例比例20.7%20.7%70.7%70.7%8.6%8.6%1 1、户型配比建议、户型配比建议2 2）、成都高端电梯公寓产品供应及销售现状小结）、成都高端电梯公寓产品供应及销售现状小结n 成都目前供应的高端电梯公寓以套四双卫和套四三卫的较大户型为主，其中以套四成都目前供应的高端电梯公寓以套四双卫和套四三卫的较大户型为主，其中以套四三卫为主力户型，面积在三卫为主力户型，面积在251-274251-274平米之间，占比平米之间，占比70.770.7％，其次是套四双卫的户型，面％，其次是套四双卫的户型，面积在积在251-274251-274平米之间，占比平米之间，占比20.720.7％。

％n 高端电梯大户型的住房销售整体较慢，套四双卫销售较好，其次为套四三卫高端电梯大户型的住房销售整体较慢，套四双卫销售较好，其次为套四三卫注：高端高层的建筑高度在注：高端高层的建筑高度在150150米，住宅面积占比米，住宅面积占比10.510.5％％3 3）、）、150150米高层户型配比建议米高层户型配比建议面积面积套套 型型比例比例总建面总建面套数套数备注备注220-250220-250（平均（平均235235））四房两厅三卫四房两厅三卫97%97%117855117855约约502502套套保姆房、衣帽间、空保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园中花园、入户花园顶跃顶跃300-320300-320（平均（平均310)310)五房三厅三卫五房三厅三卫3%3%36453645约约1212套套保姆房、衣帽间、空保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园、中花园、入户花园、游泳池游泳池合计合计户均户均面积约面积约136m136m2 2100100％％121500121500约约514514套套占总住宅面积占总住宅面积10.510.5％％2 2、户型创新建议、户型创新建议n入户花园设计入户花园设计n保姆房设计保姆房设计n3.23.2米层高设计，具有米层高设计，具有SkyhouseSkyhouse空中别墅的空中别墅的核心气质核心气质n双入户设计，保姆专用通道双入户设计，保姆专用通道n弧形户型设计，弧形户型设计，270270度观景度观景n四梯四户私家电梯厅设计四梯四户私家电梯厅设计n顶层别墅设计，顶层带私家恒温游泳池顶层别墅设计，顶层带私家恒温游泳池n部分卧室设计为阳台，计算一半面积部分卧室设计为阳台，计算一半面积n大面积赠送空中花园及露台大面积赠送空中花园及露台20-30M20-30M2 2（四）（四）33F33F及及120120米高层电梯公寓定位米高层电梯公寓定位1 1、消费者需求结构、消费者需求结构面积面积1 1室室1 1厅厅 2 2室室1 1厅厅2 2室室2 2厅厅3 3室室1 1厅厅3 3室室2 2厅厅3 3室室3 3厅厅4 4室室1 1厅厅4 4室室2 2厅厅　合计　合计8080平米平米以下以下频数　频数　7 7 52 52 51 51 1 10 00 00 00 0111111　　% %2.30 2.30 17.11 17.11 16.78 16.78 0.33 0.33 0 00 00 00 036.51% 36.51% 80-10080-100平米　平米　频数　频数　0 08 829 29 222269 69 0 00 00 0128 128 　　% %0 02.63 2.63 9.54 9.54 7.24 7.24 22.70 22.70 0 00 00 042.11% 42.11% 100-120100-120平米　平米　频数　频数　0 01 11 18 844440 00 00 054 54 　　% %0 00.33 0.33 0.33 0.33 2.63 2.63 11.18 11.18 0 00 00 014.47 %14.47 %120-150120-150平米　平米　频数　频数　0 00 00 00 016161 11 13 317 17 　　% %0 00 00 0 2.00 2.00 5.26 5.26 0.33 0.33 0.33 0.33 0.99 0.99 7.59% 7.59% 150150平米平米以上　以上　频数　频数　0 00 00 00 02 20 01 11 13 3　　% %0 00 00 00 00.66 0.66 0 0 0.33 0.33 0.33 0.33 0.99% 0.99% 合计合计频数　频数　7 7 61 61 767632321211211 12 24 4304304　　% %2.30 2.30 20.07 20.07 25.00 25.00 10.53 10.53 39.80 39.80 0.33 0.33 0.66 0.66 1.32 1.32 100 %100 %n通过问卷访问目前市场客户高层电梯主力需求的产品以三室两厅通过问卷访问目前市场客户高层电梯主力需求的产品以三室两厅80-10080-100平米的户型平米的户型1 1）套型需求结构）套型需求结构套型套型2 2）计划购房面积与户型）计划购房面积与户型　平均面积频数最小面积最大面积级差1房1厅1卫56.67 6506010.00 2房1厅1卫80.09 56609030.00 2房1厅2卫83.33 83809010.00 2房2厅1卫83.29 567010030.00 2房2厅2卫87.09 118010020.00 3房1厅1卫96.82 119010515.00 3房1厅2卫107.22 188014060.00 3房2厅1卫97.90 319012030.00 3房2厅2卫113.64 113.64 103103909018018090.00 3房3厅2卫150.00 11501500.00 4房1厅2卫150.00 11501500.00 4房1厅4卫200.00 12002000.00 4房2厅2卫170.00 515020050.00 5房3厅3卫200.00 12002000.00 Total98.63 30450200150.00 n100-110平米左右的3室2厅2卫需求量最大，其次80平方米左右的2室2厅1卫和2室1厅1卫。

2 2、区域大盘及高端电梯公寓户型配比、区域大盘及高端电梯公寓户型配比楼盘名楼盘名套二套二套三套三( (单卫单卫) )套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）万科金域蓝湾万科金域蓝湾建筑面积81-908590107户数272510918192龙湖三千里龙湖三千里建筑面积建筑面积80-9080-90————87-13787-137160160户数户数620620————100910099999二十四城二十四城建筑面积建筑面积89898989117-125117-125144144户数户数17921792704704384384256256翡翠城翡翠城建筑面积建筑面积————85-8985-89147147156156户数户数————29029029292929合计合计建筑面积建筑面积81-9081-9085-8985-8990-14790-147140-245140-245户数户数268426841504150423402340576576销售速度销售速度NO.1NO.1NO.2NO.2NO.3NO.3N0.4N0.4区域大盘及电梯公寓供应及销售情况小结区域大盘及电梯公寓供应及销售情况小结n区域大盘主力销售户型为套三的户型，供应量为区域大盘主力销售户型为套三的户型，供应量为38443844套，面积在套，面积在85-14785-147平米之间；其次为套平米之间；其次为套二户型，供应量为二户型，供应量为26842684套，面积在套，面积在81-9081-90平米之间；第三为套四的户型，供应量为平米之间；第三为套四的户型，供应量为576576套，面套，面积区间在积区间在140-245140-245平米之间。

平米之间n销售情况套二和套三畅销，套四稍慢销售情况套二和套三畅销，套四稍慢3 3、成都市主流高层电梯公寓典型案例户型配比、成都市主流高层电梯公寓典型案例户型配比 楼盘名楼盘名套一套一套二套二套三套三( (单卫单卫) )套三（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（双卫）华润凤凰城华润凤凰城建筑面积建筑面积————97-11097-110————124-136124-136150-165150-165户数户数————8181————2122125454中海中海··阑庭阑庭建筑面积建筑面积————82-9782-97105105118-135118-135143143户数户数————7070360360480480100100置信丽都花置信丽都花园城园城2 2期期建筑面积建筑面积————————85-9085-90130-140130-140140-180140-180户数户数————————80580565655252天府长城天府长城建筑面积建筑面积————73-8673-8694-10694-106117-122117-122————户数户数————750750135135180180————观南上域观南上域建筑面积建筑面积454574-7974-799595122-140122-140154154户数户数1001001401401261262942947070神仙树神仙树大院大院2 2期期建筑面积建筑面积————97-10197-101100-115100-115110-120110-120170170户数户数————2712719090271271271271中海国际中海国际社区社区2 2期期建筑面积建筑面积————9090————110-130110-130147-157147-157户数户数————219219————165016503434成都花成都花园园··上城上城建筑面积建筑面积————9797————140140————户数户数————8080多套多套————200200多套多套————首座首座建筑面积72-85100-128————————246-281户数80360————————17桐梓林桐梓林•欧城欧城建筑面积53-5670-77————140-160175-185户数28818————11657中海中海·龙湾半岛龙湾半岛建筑面积5783—96108116-146149-166户数181878662237鹭岛国际社区鹭岛国际社区建筑面积47-7294-97————117-148157-175户数1264————17057合计合计建筑面积建筑面积45-8545-8570-12870-12885-11585-115110-148110-148140-281140-281户数户数4984982240224015241524430043009499494 4、成都市主流高层电梯公寓供给及销售状况小结、成都市主流高层电梯公寓供给及销售状况小结n 套三的供应量最大，面积区间在套三的供应量最大，面积区间在80-14880-148平米之间，套三和套一销售状况最平米之间，套三和套一销售状况最好；其次为套二的户型，面积区间在好；其次为套二的户型，面积区间在70-12870-128平米之间；第三为套四的户型，面平米之间；第三为套四的户型，面积区间在积区间在140-281140-281平米之间，跃层为滞销户型，本项目应不作考虑。

平米之间，跃层为滞销户型，本项目应不作考虑n 成都高层电梯公寓的户型配比中，套三是高端电梯公寓供给的主流，套数成都高层电梯公寓的户型配比中，套三是高端电梯公寓供给的主流，套数较多约为较多约为58245824套；套二和套四的户型的套数约套；套二和套四的户型的套数约22402240套和套和949949套n 从需求供应及销售情况来看，套三是高端电梯公寓的主流市场，配置比例从需求供应及销售情况来看，套三是高端电梯公寓的主流市场，配置比例应相对较多，其次为套二和套四应相对较多，其次为套二和套四 5 5、、3333层、层、120120米高层户型配比建议米高层户型配比建议面积面积赠送面积赠送面积套套 型型比例比例总建面总建面套数套数备注备注40-5040-50（平均（平均4545））————一室一厨单卫一室一厨单卫2%2%2007320073约约446446套套生活阳台生活阳台60-7060-70（平均（平均6565））4-74-7平米平米一室两厅单卫一室两厅单卫可变二室一厅单卫可变二室一厅单卫6%6%6021860218约约926926套套部分可变为小套二，与酒店及公部分可变为小套二，与酒店及公共服务设施用地结合的服务式公共服务设施用地结合的服务式公寓寓80-8580-85（平均（平均8383））4-74-7平米平米二室二厅单卫二室二厅单卫20%20%200725200725约约24182418套套可变二房半及小三房，阳光书房，可变二房半及小三房，阳光书房，生活阳台生活阳台89-9089-90（平均（平均89.589.5））20-2520-25平米平米可变三室两厅双卫可变三室两厅双卫34%34%341232341232约约38133813套套生活阳台、卧室设计为阳台、客生活阳台、卧室设计为阳台、客厅设计为阳台、厅设计为阳台、6 6米通高客厅米通高客厅106-110106-110（平均（平均108108））20-2520-25平米平米三室两厅双卫三室两厅双卫15%15%150544150544约约13941394套套生活阳台、空中花园、卧室或客生活阳台、空中花园、卧室或客厅设计为阳台厅设计为阳台120-130120-130（平均（平均125125））10-1510-15平米平米三室两厅双卫三室两厅双卫可变四室两厅双卫可变四室两厅双卫10%10%100363100363约约803803套套可变四室两厅双卫，保姆房、衣可变四室两厅双卫，保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园帽间、空中花园、入户花园140-144140-144（平均（平均142142））10-1510-15平米平米四室两厅双卫四室两厅双卫8%8%8029080290约约565565套套保姆房、衣帽间、空中花园、入保姆房、衣帽间、空中花园、入户花园户花园170-180170-180（平均（平均175175））15-2015-20平米平米四室三厅三卫四室三厅三卫5%5%5018150181约约287287套套保姆房、空中花园、入户花园、保姆房、空中花园、入户花园、衣帽间衣帽间合计合计户均面积约户均面积约104m104m2 2100%100%10036251003625约约1065210652套套 占总住宅面积占总住宅面积8787％％注：高层主流产品的建筑高度在注：高层主流产品的建筑高度在100100－－120120米以内，占总住宅建筑面积的米以内，占总住宅建筑面积的87%87%十一、商业定位十一、商业定位1 1、地块周边商业发展状况、地块周边商业发展状况n项目地块所在区域，共有大店项目地块所在区域，共有大店1616家，包括大型超市、百货、家电卖场和家，包括大型超市、百货、家电卖场和SHOPPING SHOPPING MALLMALL四种类型四种类型n紧邻地块的保和镇和五桂桥汽车站商业数量极少，仅车站附近有少量混乱的商业，业紧邻地块的保和镇和五桂桥汽车站商业数量极少，仅车站附近有少量混乱的商业，业态为杂货、低级餐饮和小型超市态为杂货、低级餐饮和小型超市n本项目受双桥子家乐福、北京华联和万年场二十城规划商业影响，商业辐射面积仅为本项目受双桥子家乐福、北京华联和万年场二十城规划商业影响，商业辐射面积仅为保和镇一带，加上靠近双桥子立交，本案的商业机会受限保和镇一带，加上靠近双桥子立交，本案的商业机会受限n区域商业潜在供应体量区域商业潜在供应体量7070万平米，区域未来商业中心将出现万平米，区域未来商业中心将出现3 3处商业中心，分别式东方处商业中心，分别式东方新城、万年场二十四城和双桥子立交桥二环路沿线，三个商业组团中心新城、万年场二十四城和双桥子立交桥二环路沿线，三个商业组团中心n项目所在板块未来将供应商业体量在项目所在板块未来将供应商业体量在700000700000平方米左右平方米左右n本项目的商业机会不在于与双桥子和万年场的商业竞争，首先在于满足项目社区内部本项目的商业机会不在于与双桥子和万年场的商业竞争，首先在于满足项目社区内部业主的生活和商务往来的需要，其次可与未来的沙河堡交通枢纽进行互动，以业主的生活和商务往来的需要，其次可与未来的沙河堡交通枢纽进行互动，以5 5星级酒星级酒店为龙头，依托其区域进行商业发展店为龙头，依托其区域进行商业发展2 2、地块周边人口及商业租售情况、地块周边人口及商业租售情况n项目所在双桥子－万年场板块共有常住人口项目所在双桥子－万年场板块共有常住人口11.511.5万，其商业环境较好，但项万，其商业环境较好，但项目由于其地理条件的原因，目前能有效辐射到的商业范围内人口仅为目由于其地理条件的原因，目前能有效辐射到的商业范围内人口仅为4.74.7万人，万人，远不能支撑项目商业远不能支撑项目商业n双桥子－万年场板块主要的商业业态以大型超市、百货、大卖场为主力，临双桥子－万年场板块主要的商业业态以大型超市、百货、大卖场为主力，临街商铺的主要业态以社区商业、装饰化工、餐饮、五金配件为代表街商铺的主要业态以社区商业、装饰化工、餐饮、五金配件为代表n区域内商业的租金主要集中在区域内商业的租金主要集中在2020－－4040元元/ /平米平米/ /月之间，另有少量为租金能达月之间，另有少量为租金能达到到5050元元/ /平米平米/ /月月n在家乐福和北京华联，万年场区域的店铺经营状况较好，人流充足，商业气在家乐福和北京华联，万年场区域的店铺经营状况较好，人流充足，商业气氛较浓厚，但其商业档次较低氛较浓厚，但其商业档次较低3 3、双桥子立交对项目的影响、双桥子立交对项目的影响n成都立交桥下是人流与小型车辆流动汇集的地点，人车混杂，购物环成都立交桥下是人流与小型车辆流动汇集的地点，人车混杂，购物环境不佳境不佳 ，缺少与本案形象匹配的条件；，缺少与本案形象匹配的条件；n立交桥本身的劣势就无法具备营造优良购物环境、安静休闲气氛的条立交桥本身的劣势就无法具备营造优良购物环境、安静休闲气氛的条件，因此商业档次很难上去，但却可以成为低档次的商贸市场，与本件，因此商业档次很难上去，但却可以成为低档次的商贸市场，与本岸项目高端定位不符；岸项目高端定位不符；n立交桥所处的区域位置或原先的商脉历史，决定了其可能产生商业区立交桥所处的区域位置或原先的商脉历史，决定了其可能产生商业区的经营方向，双桥子立交周边商业为低端商贸，多数不入流，针对人的经营方向，双桥子立交周边商业为低端商贸，多数不入流，针对人群为周边旧厂居民和外来民工，难以对项目发展的中高端社区商业进群为周边旧厂居民和外来民工，难以对项目发展的中高端社区商业进行有效支撑；行有效支撑；n双桥子立交交通路线较为复杂，且属于快速通道，难以形成有效的商双桥子立交交通路线较为复杂，且属于快速通道，难以形成有效的商业人流，无法产生足够的商业气氛；业人流，无法产生足够的商业气氛；n本案沿蜀都大道、迎晖路一线缺乏足够的商业气氛，且环境较差，建本案沿蜀都大道、迎晖路一线缺乏足够的商业气氛，且环境较差，建议不进行沿街商业项目的开发。

议不进行沿街商业项目的开发4 4、项目商业开发目的、项目商业开发目的n成为住区基本配套，以满足社区居民日常生活为主成为住区基本配套，以满足社区居民日常生活为主n提升住区品质，解决居住环境与商业的矛盾提升住区品质，解决居住环境与商业的矛盾n将本案的商业做强，让商业价值最大化将本案的商业做强，让商业价值最大化n拉动社区发展，与未来沙河堡城东区域中心进行对接拉动社区发展，与未来沙河堡城东区域中心进行对接5 5、项目商业定位研究、项目商业定位研究n项目所在位置受双桥子立交、沙河的物理阻隔，与双桥子商圈区隔；项目所在位置受双桥子立交、沙河的物理阻隔，与双桥子商圈区隔；同时受成昆铁路、三环路区隔，与东方新城商圈区隔；另外，项目与同时受成昆铁路、三环路区隔，与东方新城商圈区隔；另外，项目与未来二十四城的新商圈也被沙河，以及水岸华庭区隔，故项目的商业未来二十四城的新商圈也被沙河，以及水岸华庭区隔，故项目的商业辐射范围仅保和镇及项目本身辐射范围仅保和镇及项目本身n项目目前的辐射人群仅保和镇项目目前的辐射人群仅保和镇4.74.7万人，加上未来项目的万人，加上未来项目的3 3万人，远不万人，远不能支持区域核心商圈能支持区域核心商圈n项目的商业环境受立交桥影响，商业气氛不足，当前难以吸引人气，项目的商业环境受立交桥影响，商业气氛不足，当前难以吸引人气，且目前玉双路东沿线尚未开始修建，项目所在区域的通达性不强，仅且目前玉双路东沿线尚未开始修建，项目所在区域的通达性不强，仅能通过蜀都大道，经五桂桥车站绕路到达，发展商业受到极大的影响，能通过蜀都大道，经五桂桥车站绕路到达，发展商业受到极大的影响，经营商业压力极大经营商业压力极大n项目商业的主要目的是服务未来社区业主，目标针对性较强，因此项项目商业的主要目的是服务未来社区业主，目标针对性较强，因此项目商业的定位也要以此为目标目商业的定位也要以此为目标6 6、项目商业市场定位、项目商业市场定位 城东特色邻里商业街区城东特色邻里商业街区n特色：建议采用具有国际化风尚的商业设计；特色：建议采用具有国际化风尚的商业设计；n邻里商业街区：以邻里中心核心功能为主的商业街区，和以邻里商业街区：以邻里中心核心功能为主的商业街区，和以5 5星级酒星级酒店为主的高端集中式商业组团，产品形态以临街独立商铺和集中式商店为主的高端集中式商业组团，产品形态以临街独立商铺和集中式商业相互搭配为主，通过街区休闲生活的营造来形成商业街区。

业相互搭配为主，通过街区休闲生活的营造来形成商业街区7 7、项目商圈定位、项目商圈定位n项目的周边将形成项目的周边将形成3 3个具有较强实力的区域型商圈，分别是双桥子沿个具有较强实力的区域型商圈，分别是双桥子沿二环路商圈，和未来将形成的东方新城商圈、万年场二十四城商圈，二环路商圈，和未来将形成的东方新城商圈、万年场二十四城商圈，这三个商圈将对项目形成一个商业包围圈，让项目的商业辐射范围极这三个商圈将对项目形成一个商业包围圈，让项目的商业辐射范围极其有限其有限n核心商圈：项目成熟后，居住在社区内的核心商圈：项目成熟后，居住在社区内的3000030000名左右的业主和他们名左右的业主和他们的家属，项目商业的主要目标是满足他们的生活和日常商务交往的商的家属，项目商业的主要目标是满足他们的生活和日常商务交往的商业需求业需求n次级商圈：项目附近保和镇的次级商圈：项目附近保和镇的4.74.7万人，以及未来沙河堡交通枢纽区万人，以及未来沙河堡交通枢纽区域临项目的周边人群域临项目的周边人群8 8、项目商业规模定位、项目商业规模定位n地块可实现的最大商业规模：本案商业可发展最大体量为地块可实现的最大商业规模：本案商业可发展最大体量为244359.37244359.37平米平米平米平米（按地上建筑面积的（按地上建筑面积的20%20%计算），建筑占地面积不得大于计算），建筑占地面积不得大于12200.06112200.061平米平米n市场需求规模市场需求规模u按照社区商业的核心圈层计算，社区居住人口为按照社区商业的核心圈层计算，社区居住人口为3000030000名，由于保和镇与名，由于保和镇与项目高端定位不符，其难以支撑项目的商业，商业体量通常按照项目高端定位不符，其难以支撑项目的商业，商业体量通常按照800-800-10001000平米平米/ /千人的标准来计算，项目的商业体量应控制在千人的标准来计算，项目的商业体量应控制在2400024000－－3000030000平平米左右米左右u按照对大型超市管理人员的调查，对大型超市的面积要求控制在按照对大型超市管理人员的调查，对大型超市的面积要求控制在80008000－－1000010000平米之间；邻里中心根据社区人口，且根据其功能来定位，体量应平米之间；邻里中心根据社区人口，且根据其功能来定位，体量应控制在控制在40004000－－50005000平米之间平米之间u根据该阶段调查，华润根据该阶段调查，华润··凤凰城、中海凤凰城、中海··阑庭、中海阑庭、中海··龙湾半岛、神仙龙湾半岛、神仙树大院、置信丽都树大院、置信丽都··花园城等商业形态为住宅底商的楼盘，其商业体量花园城等商业形态为住宅底商的楼盘，其商业体量均在均在20002000－－40004000平米之间，再考虑到项目的规模，项目的住宅底商体量平米之间，再考虑到项目的规模，项目的住宅底商体量应控制在应控制在40004000－－50005000平米之间平米之间u项目剩余的集中式商业组团体量应在项目剩余的集中式商业组团体量应在80008000－－1000010000平米以下，其中要考虑平米以下，其中要考虑一家中高端的大型餐饮店，通过调查，该类店通常愿意在独立的建筑中一家中高端的大型餐饮店，通过调查，该类店通常愿意在独立的建筑中经营，且面积在经营，且面积在50005000平米左右平米左右9 9、项目商业档次定位、项目商业档次定位n项目定位于高端国际社区，而且是大盘项目定位于高端国际社区，而且是大盘n项目内考虑规划项目内考虑规划5 5星级酒店星级酒店n项目的基本售价在项目的基本售价在85008500元元/ /平米以上平米以上n因此项目的商业档次定位必须于项目大盘、高端、国际社区的形象相因此项目的商业档次定位必须于项目大盘、高端、国际社区的形象相吻合吻合n项目的商业档次定位：项目的商业档次定位：以中高档商品为主，以中高档商品为主，满足社区业主的生活品质及其商务往来需求为主满足社区业主的生活品质及其商务往来需求为主形式：集中式商业组团业态：大型超市+休闲娱乐+精品店+高级餐饮体量：16000－20000平米业态：5星级酒店体量：40000平米形式：集中式临街商业，临街2－3F业态：休闲+娱乐+餐饮体量：1000－3000平米形式：住宅底商业态：商业精品店，与5星级酒店配套体量：1000－1500平米形式：住宅底商业态：社区商业，补充邻里中心体量：1000－1500平米1010、项目商业分布及发展方向定位、项目商业分布及发展方向定位形式：集中式商业业态：邻里中心体量：4000－5000平米1010、独立小型地块的商业功能和体量、独立小型地块的商业功能和体量n该独立小型地块以集中式商业组团为主，发展酒店、大型超市和高端品牌店，该独立小型地块以集中式商业组团为主，发展酒店、大型超市和高端品牌店，针对未来城东区域中心的高端商务客户针对未来城东区域中心的高端商务客户n此处的经营内容可设为：大型品牌超市、高端中餐、高端西餐、各类国际品此处的经营内容可设为：大型品牌超市、高端中餐、高端西餐、各类国际品牌旗舰店、各式特色吧类等牌旗舰店、各式特色吧类等n因为该地块针对的服务对象不仅是项目的业主，更有未来区域内众多的商务因为该地块针对的服务对象不仅是项目的业主，更有未来区域内众多的商务客人，加上客人，加上5 5星级酒店，此处的商业体量是项目商业体量最大的部分，建筑体星级酒店，此处的商业体量是项目商业体量最大的部分，建筑体量可安排在量可安排在5500055000平方米左右平方米左右n该区域同时也是项目商业价值最大的区域，随着项目自身的发展、沙河堡交该区域同时也是项目商业价值最大的区域，随着项目自身的发展、沙河堡交通枢纽的修建，以及城东区域中心的形成，该片区的的商业价值将会越来越通枢纽的修建，以及城东区域中心的形成，该片区的的商业价值将会越来越高，商业所能带来的回报也越来越多高，商业所能带来的回报也越来越多1111、邻里中心的商业功能和体量、邻里中心的商业功能和体量n邻里中心所在的位置为项目旁农贸市邻里中心所在的位置为项目旁农贸市场的北面，一综合服务用地上，主要场的北面，一综合服务用地上，主要针对项目成熟以后的社区业主针对项目成熟以后的社区业主n邻里中心的功能主要包括邻里中心的功能主要包括1212种，由于种，由于在邻里中心附近设有专门的农贸市场，在邻里中心附近设有专门的农贸市场，则净菜场不必考虑，由于在独立地块则净菜场不必考虑，由于在独立地块上拟开发大型超市，则邻里中心不考上拟开发大型超市，则邻里中心不考虑超市，其它可经营的业态包括：银虑超市，其它可经营的业态包括：银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、卫生所。

其中社区活动中心、卫生所其中8080％以％以服务业为主，其中服务业为主，其中4040－－5050％为餐饮业％为餐饮业n邻里中心体量：项目社区未来预计居住人口在邻里中心体量：项目社区未来预计居住人口在3000030000人左右，邻里中心体量应人左右，邻里中心体量应该控制在该控制在40004000平米左右平米左右n邻里中心应于其一旁的农贸市场进行充分的联动，统一规划，打造共同的风邻里中心应于其一旁的农贸市场进行充分的联动，统一规划，打造共同的风格，彼此互补，以便更好地服务社区，提升社区地品质和业主的生活质量格，彼此互补，以便更好地服务社区，提升社区地品质和业主的生活质量n档次定位：以中档商品为主，满足居民日常需求为主档次定位：以中档商品为主，满足居民日常需求为主n运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到““现现场管理加物业管理场管理加物业管理””n招商政策：主要针对品牌连锁商家开发成本加物业费的低租金吸引经营者招商政策：主要针对品牌连锁商家开发成本加物业费的低租金吸引经营者1212、住宅底商和临街商业的功能和体量、住宅底商和临街商业的功能和体量n项目的住宅底商分布在项目主入口的规划道路一侧，邻里中心附近，临街商项目的住宅底商分布在项目主入口的规划道路一侧，邻里中心附近，临街商业主要分布在邻玉双路东沿线一侧业主要分布在邻玉双路东沿线一侧n住宅底商能够经营的内容：日常的中低档餐饮、便利店、干洗店、日用类小住宅底商能够经营的内容：日常的中低档餐饮、便利店、干洗店、日用类小百货、各类冲值卡、普通精品店等百货、各类冲值卡、普通精品店等n一期的住宅底商主要是在规划道路一侧，配套一期的业主居住，在集中式商一期的住宅底商主要是在规划道路一侧，配套一期的业主居住，在集中式商业组团和邻里中心未建成时，能满足一期业主的生活需要，提供必要的生活业组团和邻里中心未建成时，能满足一期业主的生活需要，提供必要的生活配套服务配套服务n住宅底商和临街商业的体量不能过大，总体量在住宅底商和临街商业的体量不能过大，总体量在50005000平米以内，而一期的住平米以内，而一期的住宅底商体量在宅底商体量在10001000－－15001500平米左右基本合适平米左右基本合适十二、酒店定位十二、酒店定位1 1、项目酒店基本开发思路、项目酒店基本开发思路n区域酒店标杆产品，当前离沙河堡交通枢纽最近的区域酒店标杆产品，当前离沙河堡交通枢纽最近的5 5星级酒店星级酒店n以以5 5星级酒店提升项目形象，提高项目品质，拉动项目销售星级酒店提升项目形象，提高项目品质，拉动项目销售n风险最小化的原则，酒店能给项目带来一定的收益风险最小化的原则，酒店能给项目带来一定的收益n与本案社区和未来沙河堡交通枢纽城东区域中心实施联动与本案社区和未来沙河堡交通枢纽城东区域中心实施联动2 2、项目酒店档次定位、项目酒店档次定位n地块因子分析地块因子分析————寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度因子分析因子分析豪华酒店豪华酒店高档酒店高档酒店中高档酒店中高档酒店低档酒店低档酒店招待所招待所对公共交通的依赖弱较弱一般较强很强对外部景观资源的要求稀缺资源较好资源无无无对场地规模的要求较大一般一般弱弱对管理公司要求强较强较弱无无对酒店品牌要求强较强一般无无对成本价格适应性强较强控制成本低成本低成本房间数量(间)200-1000200-500150-30080-20080以下房价(元/天)1000左右400-800200-500100-200100以下条件拟和条件拟和资源不支持资源不支持基本符合基本符合目标不支持目标不支持目标不支持目标不支持规模不支持规模不支持酒店星级酒店星级超五星超五星五星五星四星、四星、三星三星二星、一星二星、一星无星级无星级1 1）地块因子分析）地块因子分析2 2）项目酒店档次定位）项目酒店档次定位n项目地块临近沙河，靠近塔子山公园，周边拥有较好的自然资源项目地块临近沙河，靠近塔子山公园，周边拥有较好的自然资源n项目紧靠五桂桥客运总站，临蜀都大道－迎晖路一线，交通方便项目紧靠五桂桥客运总站，临蜀都大道－迎晖路一线，交通方便n项目的开发商拥有开发高星级酒店的经验，对于开发高星级酒店有自己的一项目的开发商拥有开发高星级酒店的经验，对于开发高星级酒店有自己的一套流程套流程n项目发展需要克服并突破周边较差的环境带来的不利因素和交通动线的问题项目发展需要克服并突破周边较差的环境带来的不利因素和交通动线的问题n项目比邻望江宾馆，并与其形成竞争，从营销策略上来看必须采取差异化的项目比邻望江宾馆，并与其形成竞争，从营销策略上来看必须采取差异化的定位和营销，超越对手定位和营销，超越对手n项目酒店的档次定位为项目酒店的档次定位为国际国际5 5星级酒店星级酒店3 3、项目酒店目标客源分析、项目酒店目标客源分析类型型管理公司管理公司价格价格( (元）元）典型客源典型客源豪华宾馆外资管理1000以上外国商务客人、政府高级官员（省部级以上）、高级行政管理人员、外企高级员工高档宾馆大酒店集团管理400-1000国外旅游团、外企中级员工、高级国营企业官员、内资企业高级管理人员、大中私企经理中档酒店单体酒店200-400国内中高档旅游团、外企一般员工、市场化企业一般员工、度假客人、中小私企经理低档旅馆单体酒店100-200低档旅游团、国企一般员工出差、中小企业员工出差、小业主、自助游社会旅舍街道、个体100以下走亲访友、小商小贩、农村、学生4 4、目标客户群定位、目标客户群定位n商务、会议等商务型客人是项目最大的目标客户群，这一部分人的留商务、会议等商务型客人是项目最大的目标客户群，这一部分人的留宿时间长，配套消费较多，且忠诚度较高，给项目带来的利润也是最宿时间长，配套消费较多，且忠诚度较高，给项目带来的利润也是最大的。

因此这一部分的客户是营销最应该针对的一部分目标客户群因此这一部分的客户是营销最应该针对的一部分目标客户群n旅游客户是对项目客源类型的重要补充，由于项目档次为旅游客户是对项目客源类型的重要补充，由于项目档次为5 5星级，将星级，将重点针对国内中高端旅游团队，以及国际休闲度假游客，在游客的接重点针对国内中高端旅游团队，以及国际休闲度假游客，在游客的接待数量上可能出现相对较低，这是由于市场分选的结果，由于酒店档待数量上可能出现相对较低，这是由于市场分选的结果，由于酒店档次高，对旅游客的入住门槛也高项目的游客构成主要为高层次的休次高，对旅游客的入住门槛也高项目的游客构成主要为高层次的休闲度假、高品位的自由行游客组成闲度假、高品位的自由行游客组成 5 5、酒店体量及管理定位、酒店体量及管理定位n成都成都5 5星级酒店的客房数量主要集中在星级酒店的客房数量主要集中在400400－－567567个房间，根据项目自个房间，根据项目自身资源和规划未来发展方向，酒店的客房数量应定在身资源和规划未来发展方向，酒店的客房数量应定在400-500400-500个房间个房间左右左右n按按5 5星级酒店平均客房面积为星级酒店平均客房面积为100100平米平米/ /间（含酒店配套）来计算，酒间（含酒店配套）来计算，酒店的体量应在店的体量应在40000-5000040000-50000平米平米n酒店必须是世界酒店必须是世界500500强企业或拥有世界知名酒店品牌的管理公司经营强企业或拥有世界知名酒店品牌的管理公司经营管理管理酒店星级房间总数（个）标间执行价配套设施经营管理公司锦江宾馆5523758有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理 锦江酒店管理总府皇冠假日酒店5433758皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理加州花园大酒店5502680恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观——香格里拉大酒店55671136商务中心、（气）SPA、网球场、健身房、游泳池、桑拿按摩、酒吧、夜总会、美容美发香格里拉酒店管理望江宾馆5461880中、西餐厅、SPA、健身、露天咖啡吧、酒吧、KTV、演艺厅、恒温游泳池——索菲特万达大酒店5262880中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅 ，大型宴会厅 ，配有多语种同声传译系统的演播厅 雅高酒店集团凯宾斯基酒店5500880德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。

德国酒店管理公司世纪假日大酒店5700975健身房、按摩、桑拿、会议室洲际管理家园国际大酒店5216660川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场——天府丽都喜来登5402758中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国喜来登集团十三、公建定位十三、公建定位 1 1、成都高端物业公建配套研究、成都高端物业公建配套研究楼盘名楼盘名幼儿园幼儿园小学小学中学中学医院医院公园公园超市超市会所会所邻里中心邻里中心运动中心运动中心中海国际社区中海国际社区外国语附属外国语附属幼儿园幼儿园外国语外国语附属学附属学校校1 1所所1 1所所滨河体滨河体育公园育公园1 1个个2 2个个——首座首座吉的堡儿童吉的堡儿童教育机构教育机构——————————商务社交商务社交会所、精会所、精英运动会英运动会馆馆——1 1个个神仙树大院神仙树大院金苹果旗舰金苹果旗舰幼稚园幼稚园知名重知名重点小学点小学————————名流会所名流会所————置信丽都花园城二置信丽都花园城二期期————————金巴兰金巴兰植物园植物园1 1个个泳池群配泳池群配套会所套会所————天府长城天府长城——————————1 1个个2 2个个1 1个个——鹭岛鹭岛. .国际社区国际社区——————————1 1个个休闲会所休闲会所————优品道优品道——————————1 1个个泛会所泛会所————华润华润. .凤凰城凤凰城————————中央公园中央公园1 1个个艺术会馆艺术会馆————2 2、城东典型案例公建分析、城东典型案例公建分析楼盘名楼盘名幼儿园幼儿园小学小学中学中学医院医院农贸农贸市场市场公园公园超市超市会所会所运动中心运动中心华润华润··翡翠城翡翠城金苹果幼儿园金苹果幼儿园————————东湖东湖公园公园——5 5个个——华润华润·24·24城城不详不详1 1所所1 1所所1 1所所1 1所所中央中央公园公园华润万家华润万家不详不详——万科万科··魅力之城魅力之城金苹果幼儿园金苹果幼儿园1 1所所1 1所所1 1所所3 3个个中央中央公园公园易初莲花易初莲花1 1个个1 1个个蓝谷地蓝谷地金苹果幼儿园金苹果幼儿园————————蓝波蓝波公园公园1 1个个不详不详——卓锦城卓锦城伊顿双语伊顿双语——————1 1个个中央中央公园公园1 1个个2 2个个——浅水半岛浅水半岛双语幼儿园双语幼儿园——————1 1个个体育体育公园公园1 1个个2 2个个——3 3、项目公建定位、项目公建定位n幼儿园及小学：区域内教育配套档次较低，地块东侧规划有幼儿园及幼儿园及小学：区域内教育配套档次较低，地块东侧规划有幼儿园及小学，建议信合与政府联动，由信合投资来新建幼儿园及小学，提升小学，建议信合与政府联动，由信合投资来新建幼儿园及小学，提升区域形象支撑项目高端定位，幼儿园建议引进金苹果，小学建议引进区域形象支撑项目高端定位，幼儿园建议引进金苹果，小学建议引进国际双语小学，通过国际学校来提升区域的配套档次及拉动区域形象。

国际双语小学，通过国际学校来提升区域的配套档次及拉动区域形象n农贸市场：地块公共绿地旁规划有农贸市场，项目不需要自主配套，农贸市场：地块公共绿地旁规划有农贸市场，项目不需要自主配套，建议信合将农贸市场用地与政府进行联动，尽量作为整体开发建议信合将农贸市场用地与政府进行联动，尽量作为整体开发n医院：建议设置医务中心，建议与川医联办，提供私人医生等高端医医院：建议设置医务中心，建议与川医联办，提供私人医生等高端医疗服务n公园：建议项目公共绿地应打造为主题公园，与沙河公园相呼应公园：建议项目公共绿地应打造为主题公园，与沙河公园相呼应n超市：项目必须引入大型超市，以解决项目整体生活配套问题，现人超市：项目必须引入大型超市，以解决项目整体生活配套问题，现人人乐表示愿意进驻人乐表示愿意进驻4 4、项目会所定位、项目会所定位1 1）高端物业会所研究）高端物业会所研究楼盘名楼盘名数量数量体量体量会所内容会所内容华润翡翠城华润翡翠城4 4期期3 376937693㎡㎡大会所：大会所：26802680平米，网络俱乐部、多功能影音室、咖啡阅读平米，网络俱乐部、多功能影音室、咖啡阅读厅、运动健身房厅、运动健身房小会所：小会所：420420平米，平米，VIPVIP服务中心、商务功能会所服务中心、商务功能会所泛会所：泛会所：45934593平米，乐陶园、欢聚园、夕阳园、艺术长廊平米，乐陶园、欢聚园、夕阳园、艺术长廊首座首座2 240004000㎡㎡领袖社交场：顶级商务茶道坊领袖社交场：顶级商务茶道坊精英锻炼馆：恒温游泳池、水上酒吧、精英锻炼馆：恒温游泳池、水上酒吧、SPASPA香熏水疗馆、桑香熏水疗馆、桑拿按摩馆拿按摩馆桐梓林桐梓林··欧城欧城1 12000 2000 ㎡㎡阅读会馆阅读会馆鹭岛国际社区鹭岛国际社区2 250005000㎡㎡鹭岛国际会所：室内外咖啡吧、五星级客房、会议室、鹭岛国际会所：室内外咖啡吧、五星级客房、会议室、VIPVIP室、视听室、健身、桑拿、游泳池室、视听室、健身、桑拿、游泳池亚洲顶级亚洲顶级SPASPA会所：足浴护理、公共水疗、水疗按摩会所：足浴护理、公共水疗、水疗按摩2 2）项目会所的安排）项目会所的安排n会所核心功能：商务性＋运动性会所核心功能：商务性＋运动性+ +个性居家＋身份象征个性居家＋身份象征n会所以其特有身份和功能，成为目前高档楼盘最具特色的、最有吸引的、最会所以其特有身份和功能，成为目前高档楼盘最具特色的、最有吸引的、最不可缺少的配套，会所可以很高档、很现代、很奢侈等，最重要的是彰显业不可缺少的配套，会所可以很高档、很现代、很奢侈等，最重要的是彰显业主的高贵身份的同时满足特色客户群商务个性化的需求；主的高贵身份的同时满足特色客户群商务个性化的需求；n项目应以项目应以3 3大会所顶级商务会所、顶级运动会所及泛会所三大会所提升项目品大会所顶级商务会所、顶级运动会所及泛会所三大会所提升项目品质及价值。

质及价值n建议项目会所体量不超过建议项目会所体量不超过30003000平米（不含泛会所），尽量不占用项目容积率平米（不含泛会所），尽量不占用项目容积率3 3）商务休闲会所定位）商务休闲会所定位n区位：商务休闲会所建议设置在沙河人行入口处区位：商务休闲会所建议设置在沙河人行入口处n运营模式：顶级私人会馆，五星级酒店管理，只针对运营模式：顶级私人会馆，五星级酒店管理，只针对VIPVIP会员及业主开放会员及业主开放n体量：建议控制在体量：建议控制在12001200平米，可以作为项目后续的售楼中心使用平米，可以作为项目后续的售楼中心使用n功能建议：功能建议：u顶级商务茶道坊顶级商务茶道坊u顶级咖啡吧及西餐厅顶级咖啡吧及西餐厅u顶级情调小酒吧顶级情调小酒吧u书吧（高端客户资料库）书吧（高端客户资料库）uVIPVIP包房包房u红酒吧红酒吧u雪茄吧雪茄吧u小型天文室小型天文室4 4）运动会所定位）运动会所定位n区位：区位：设置在地块东侧，尽量实现与五星级酒店配套联动设置在地块东侧，尽量实现与五星级酒店配套联动n体量：建议控制在体量：建议控制在18001800平米平米n运营模式：由五星级酒店统一管理，可作为对外经营，针对业主实行较低消费折扣运营模式：由五星级酒店统一管理，可作为对外经营，针对业主实行较低消费折扣n功能建议：功能建议：u水底音乐室内恒温泳池水底音乐室内恒温泳池u顶级健身会所顶级健身会所u顶级瑜珈馆顶级瑜珈馆u顶级美容美发顶级美容美发u顶级桑拿、按摩、香熏顶级桑拿、按摩、香熏SPASPAu壁球馆壁球馆u台球室台球室u沙弧球道沙弧球道u保龄球馆保龄球馆u乒乓球馆乒乓球馆u高尔夫推杆练习场高尔夫推杆练习场5 5）泛会所定位）泛会所定位n功能：健康、贴近自然、便民利民的功能：健康、贴近自然、便民利民的功能功能n设计要点：利用地下室及底层架空层，设计要点：利用地下室及底层架空层，设计为下沉式的泛会所，情趣化的室设计为下沉式的泛会所，情趣化的室内设计、休闲厅和景观游泳池合为一内设计、休闲厅和景观游泳池合为一体体 n功能：功能：u晨跑跑道晨跑跑道u羽毛球场羽毛球场u篮球场篮球场u景观游泳池景观游泳池u全民健身器材全民健身器材u网球场网球场u景观茶楼景观茶楼u迷你电影院迷你电影院第七部分第七部分 项目开发建议项目开发建议一、项目价值提升手段一、项目价值提升手段1 1、规划设计建议、规划设计建议n双大堂设计：底层挑高双大堂设计：底层挑高6 6米豪华大堂和负一层大堂的双大堂设计，米豪华大堂和负一层大堂的双大堂设计，在在报建时应尽量压缩大堂面积，控制公摊面积，未来利用架空层的面积报建时应尽量压缩大堂面积，控制公摊面积，未来利用架空层的面积扩大大堂面积扩大大堂面积；；n观光电梯、全明楼梯间设计（超高层豪宅及河景洋房）观光电梯、全明楼梯间设计（超高层豪宅及河景洋房）n2.72.7米挑高电梯厢米挑高电梯厢n双面信奶箱：投放信件和牛奶的窗口设置在单元门厅外围，取出信件双面信奶箱：投放信件和牛奶的窗口设置在单元门厅外围，取出信件和牛奶的箱口安排在单元门厅内部和牛奶的箱口安排在单元门厅内部n装修细节：门槛升高装修细节：门槛升高3 3公分，窗垛预留公分，窗垛预留1010公分，飘窗加防水公分，飘窗加防水n豪华电梯厅：电梯厅装修豪华、大气豪华电梯厅：电梯厅装修豪华、大气n大户型：大户型：尽量实现尽量实现1-1.51-1.5部电梯专属于大户型的业主部电梯专属于大户型的业主（超高层豪宅）（超高层豪宅）2 2、材料及工艺建议、材料及工艺建议n段热铝型材加双层中空段热铝型材加双层中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃n隔音墙（临蜀都大道一侧）隔音墙（临蜀都大道一侧）n入户门：高档指纹识别系统（人脸识别）系统入户门：高档指纹识别系统（人脸识别）系统n刷卡电梯或智能电梯（电脑自动分配乘坐电梯，如开行国际广场）刷卡电梯或智能电梯（电脑自动分配乘坐电梯，如开行国际广场）n电梯品牌：建议选择顶级品牌，如蒂森克虏伯电梯品牌：建议选择顶级品牌，如蒂森克虏伯n电器开关：西门子、梅日梅兰等电器开关：西门子、梅日梅兰等n新风系统：英国御风新风系统：英国御风n地暖系统：仅地暖系统：仅150150米超高层豪宅、河景洋房、坡地叠墅赠送米超高层豪宅、河景洋房、坡地叠墅赠送n超高层豪宅：赠送全屋品牌精装修超高层豪宅：赠送全屋品牌精装修n中央净水系统中央净水系统3 3、智能化建议、智能化建议n网络：千兆宽带、无线上网及社区内部网站等网络：千兆宽带、无线上网及社区内部网站等n智能化：物业管理系统、闭路电视监控系统、周界防范报警系统、家庭安防智能化：物业管理系统、闭路电视监控系统、周界防范报警系统、家庭安防系统、可视门禁对讲系统、智能停车场管理系统、一卡通系统、计量表集抄系统、可视门禁对讲系统、智能停车场管理系统、一卡通系统、计量表集抄远传系统。

远传系统n背景音乐背景音乐n卫星电视接收系统卫星电视接收系统n保险柜报警系统（超高层豪宅、河景洋房、坡地叠墅）保险柜报警系统（超高层豪宅、河景洋房、坡地叠墅）n新型能源太阳能和天然气的运用：服务式公寓和会所可采用太阳能聚热真空新型能源太阳能和天然气的运用：服务式公寓和会所可采用太阳能聚热真空管集中供热系统，小户型公寓每户每年可节约管集中供热系统，小户型公寓每户每年可节约10001000元的电费元的电费n节约水资源和后期管理成本：雨水收集、中水回用系统满足小区杂用水水质节约水资源和后期管理成本：雨水收集、中水回用系统满足小区杂用水水质和水量的需求，减少了后期管理费用和维修费用和水量的需求，减少了后期管理费用和维修费用4 4、物业管理建议、物业管理建议n物业管理是高端住区的重要组成部分，是提升项目品质及销售价值的有力支物业管理是高端住区的重要组成部分，是提升项目品质及销售价值的有力支撑n物业管理服务亮点配置：物业管理服务亮点配置：u信和物管是知名物管品牌，本身就是项目价值提升的最重要的措施；建信和物管是知名物管品牌，本身就是项目价值提升的最重要的措施；建议项目以五星级酒店来担纲项目物业管理，向业主以及居住者提供全套议项目以五星级酒店来担纲项目物业管理，向业主以及居住者提供全套酒店式的服务。

酒店式的服务u在提供普通住宅物业管理服务的同时，提供房间打扫、设施修理维护、在提供普通住宅物业管理服务的同时，提供房间打扫、设施修理维护、床单更换等酒店式专业服务，将星级酒店的人性化服务融进日常管理中床单更换等酒店式专业服务，将星级酒店的人性化服务融进日常管理中二、项目建筑风格建议二、项目建筑风格建议楼楼盘名名建筑建筑风格格桐梓林桐梓林··欧城欧城ART DECOART DECO艺术风格格/ /色色调：浅黄色：浅黄色首座首座现代代/ /色色调：黑、米棕、：黑、米棕、银、透明、透明华润··凤凰城凰城后后现代主代主义/ /色色调：黄色：黄色+ +灰色灰色中海中海··阑庭庭新古典主新古典主义/ /色色调：不：不详置信置信丽都都··花园城花园城2 2期期新古典主新古典主义/ /色色调：黄色：黄色天府天府长城城现代代/ /色色调：灰白色：灰白色观南上域南上域现代、代、简约/ /色色调：灰色：灰色神仙神仙树大院大院现代唯美建筑代唯美建筑/ /色色调：浅黄色：浅黄色天合天合··凯旋城旋城现代、英式代、英式/ /色色调：灰色：灰色龙湾半湾半岛新古典主新古典主义/ /色色调：深褐色：深褐色+ +黄色黄色鹭岛··国国际社区社区欧式欧式/ /色色调：浅灰色：浅灰色成都花园成都花园··上城上城简约、、现代代/ /色色调：：楼楼盘名名建筑建筑风格格优品道品道上海新天地建筑上海新天地建筑风格格/ /色色调：浅黄色：浅黄色中海国中海国际社区社区新古典主新古典主义金沙西园金沙西园风尚建筑群尚建筑群/ /色色调：浅灰色：浅灰色中海国中海国际社区（林社区（林汀汀别墅）墅）新古典主新古典主义浅水半浅水半岛仿生建筑仿生建筑/ /色色调：深灰色：深灰色万科万科. .金域金域蓝湾湾新古典主新古典主义/ /色色调：浅灰、浅黄：浅灰、浅黄首首创爱这城城新都市主新都市主义后后现代派建筑代派建筑/ /色色调：黄：黄色、灰色色、灰色龙湖三千里湖三千里现代代简约/ /色色调：深灰色：深灰色华润. .翡翠城翡翠城时尚西欧尚西欧风格格/ /色色调：浅灰：浅灰华润二十四城二十四城ART DECOART DECO艺术风格格/ /色色调：：砖红卓卓锦城城现代代/ /色色调：灰色、黄色：灰色、黄色蓝谷地谷地现代代简约/ /色色调：灰色：灰色万科万科. .魅力之城魅力之城北欧建筑北欧建筑\ \立面色彩立面色彩鲜艳: : 红色、橘色、橘红、、灰色、乳白色灰色、乳白色为主主1 1、典型案例建筑风格、典型案例建筑风格2 2、项目建筑风格建议、项目建筑风格建议n从以上成都市高端物业的风格与色调以及景观比较可以看到，成都市高端电从以上成都市高端物业的风格与色调以及景观比较可以看到，成都市高端电梯公寓的风格主要是新古典主义梯公寓的风格主要是新古典主义, ,色调主要以灰色系为主。

色调主要以灰色系为主n项目建筑立面建议：项目建筑立面建议： ART-DECOART-DECO建筑风格建筑风格三、项目景观风格建议三、项目景观风格建议1 1、典型案例景观风格分析、典型案例景观风格分析楼楼盘名名景景观风格格桐梓林桐梓林··欧城欧城欧洲自然欧洲自然风情情首座首座现代园林代园林华润··凤凰城凰城天、地、生活，天、地、生活，艺术园林园林中海中海··阑庭庭现代水景代水景置信置信丽都都··花园城花园城2 2期期巴厘巴厘岛皇家景皇家景观天府天府长城城现代代观南上域南上域现代代神仙神仙树大院大院西班牙西班牙风情情天合天合··凯旋城旋城现代园林代园林龙湾半湾半岛半半岛水域水域鹭岛··国国际社区社区亚马逊河河热带雨林雨林成都花园成都花园··上城上城地中海地中海风格格楼楼盘名名景景观风格格优品道品道坡地式园林坡地式园林中海国中海国际社区社区世界各种世界各种风格格金沙西园金沙西园新古典主新古典主义中海国中海国际社区（林汀社区（林汀别墅）墅）希腊希腊风格格浅水半浅水半岛3000030000㎡㎡生生态湖泊园林湖泊园林万科万科. .金域金域蓝湾湾1200012000㎡㎡中央园林中央园林首首创爱这城城现代水景园林代水景园林龙湖三千里湖三千里立体园林景立体园林景观华润. .翡翠城翡翠城欧式欧式风格格华润二十四城二十四城原生坡地、原生原生坡地、原生树、中央公、中央公园水景园水景卓卓锦城城现代水景代水景蓝谷地谷地4 4万㎡莫西哥万㎡莫西哥风情园情园万科万科. .魅力之城魅力之城北欧北欧风格格\16000\16000㎡㎡中央公园中央公园2 2、项目景观风格建议、项目景观风格建议n成都高端项目的景观风格多以水景及欧式风格为主。

成都高端项目的景观风格多以水景及欧式风格为主n项目具有沙河及塔子山公园的核心资源，项目地形为坡地，建议项目项目具有沙河及塔子山公园的核心资源，项目地形为坡地，建议项目景观风格：景观风格：n原生湿地：原生湿地：人工湿地处理、水景生态自平衡，水质清澈，达到天然河人工湿地处理、水景生态自平衡，水质清澈，达到天然河道三级水的标准道三级水的标准n原创艺术雕塑园林主题：建议借鉴广州誉峰原创艺术雕塑园林主题：建议借鉴广州誉峰以原生湿地及水景为核心，以原创艺术雕塑为主题以原生湿地及水景为核心，以原创艺术雕塑为主题 四四、、项目开发时序项目开发时序 1 1、、启动区选择启动区选择 n项目受规划限制条件的影响，临沙河及蜀都大道项目受规划限制条件的影响，临沙河及蜀都大道不能设置出入口，临沙河低层低密度组团及临沙不能设置出入口，临沙河低层低密度组团及临沙河及蜀都大道西侧组团无法解决组团交通组织问河及蜀都大道西侧组团无法解决组团交通组织问题n项目启动区应具有昭示性，蜀都大道最具有昭示项目启动区应具有昭示性，蜀都大道最具有昭示性及展示性，有一定的资源优势（塔子山公园），性及展示性，有一定的资源优势（塔子山公园），蜀都大道与规划大道的东侧组团是项目启动区受蜀都大道与规划大道的东侧组团是项目启动区受规划限制条件的影响不得不选择的启动区域。

规划限制条件的影响不得不选择的启动区域n启动区产品为中高端产品，容积率高，规划道路启动区产品为中高端产品，容积率高，规划道路及区域形象较差，在现有区域基础上改善形象及区域形象较差，在现有区域基础上改善形象n启动区是基于现实的启动区选址，且启动开发难启动区是基于现实的启动区选址，且启动开发难度低，符合项目形象展示及昭示的目标，首期均度低，符合项目形象展示及昭示的目标，首期均价很难成为价格标杆，不能自主形成价格体系，价很难成为价格标杆，不能自主形成价格体系，住区均价住区均价85008500元元/ /平方米开发目标需要在中后期平方米开发目标需要在中后期努力实现达成努力实现达成启动区启动区2 2、项目开发时序建议、项目开发时序建议三期三期四期四期二期二期一期一期五期五期五、启动区定位五、启动区定位n建议项目启动区体量应尽量控制在建议项目启动区体量应尽量控制在1515万平米以内，通过启动区测试客户深度需求，万平米以内，通过启动区测试客户深度需求，利于未来产品的调整利于未来产品的调整1 1、启动区体量建议、启动区体量建议城东城东大盘启动区体量大盘启动区体量楼盘名楼盘名首期推盘时间首期推盘时间占地面积占地面积首期推盘量首期推盘量华润华润·翡翠城翡翠城2004-12104亩亩12万平米万平米蓝谷地蓝谷地2005-550亩亩7万平米万平米卓锦城卓锦城2006-5150亩亩13万平米万平米万科万科·魅力之城魅力之城2006-625亩亩3.5万平米万平米华润华润·24城城2007-9114亩亩约约30万平米万平米2 2、、启动区建筑形态启动区建筑形态 n建议启动区尽量选择市场主流供应产品建议启动区尽量选择市场主流供应产品33F33F物业，应尽量不考虑超高层的物业。

物业，应尽量不考虑超高层的物业n启动区定位：项目启动区地理位置较差，且紧邻快速交通干道蜀都大道，受启动区定位：项目启动区地理位置较差，且紧邻快速交通干道蜀都大道，受85008500元元/ /平米整体均价及档次的影响，项目启动区定位为城东大型的、高档的、平米整体均价及档次的影响，项目启动区定位为城东大型的、高档的、地标的、生态的、国际住区，建议一期的户型尽量以地标的、生态的、国际住区，建议一期的户型尽量以9090平米以下的平米以下的高档中小高档中小户型为主户型为主n启动区户型建议：建议启动区户型以启动区户型建议：建议启动区户型以9090平米以下的户型为主，建议平米以下的户型为主，建议9090平米以平米以下的户型应尽量控制在下的户型应尽量控制在80-90%80-90%，为后期预留充足的大户型的户型配比空间为后期预留充足的大户型的户型配比空间n建议将位于项目中庭且景观较好的位置布置大户型，小户型应尽量设置在蜀建议将位于项目中庭且景观较好的位置布置大户型，小户型应尽量设置在蜀都大道及规划道路处都大道及规划道路处3 3、启动区户型配比建议、启动区户型配比建议3.13.1、典型案例户型配比、典型案例户型配比楼盘名楼盘名套二套二套三套三（单卫）（单卫）套三套三（双卫）（双卫）套四套四套五套五（双卫）（双卫）套五套五（三卫）（三卫）畅销户型畅销户型滞销户型滞销户型万科万科·金金域蓝湾域蓝湾建筑面积81-90859010715117185平米套二、85平米套三单卫、90平米套三双卫套五可变面积——93118-122141178234赠送面积4-18728-32342763户数272510918192198102比例12.423%41.7%8.7%9%4.6%华润华润·二二十四城十四城建筑面积8989117-125144————未售未售可变面积——99——153————赠送面积3-5103.5-4.518.9————户数1792704384256————比例57%22.4%12.2%7.8%————合计合计建筑面积81-8985-8990、117-125107、144151171套二、小套三，90平米以下户型大户型套五户数206412141302448198102比例38.73%22.78%24.44%8.41%3.72%1.91%3.23.2、项目启动区户型配比建议、项目启动区户型配比建议户型面型面积赠送面送面积套型套型占占总建面比例建面比例备 注注81-8581-858-108-10二室二二室二厅单卫15%15%2 2层挑高露台、步入挑高露台、步入式落地凸窗式落地凸窗85-8785-8710-1410-14三室二三室二厅单卫20%20%通通过露台或半面露台或半面积阳阳台台赠送卧室送卧室909020-2520-25三室二三室二厅双双卫55%55%客客厅以以2 2层露台露台设计13013020-2520-25四室二四室二厅双双卫10%10%客客厅以以2 2层露台露台设计六、卖场安排六、卖场安排n卖场应选择交通最为便利的位置卖场应选择交通最为便利的位置n卖场选址应是最具有昭示性的位置卖场选址应是最具有昭示性的位置n卖场的室外空间应足够大，以安排景卖场的室外空间应足够大，以安排景观与活动观与活动1 1、卖场选址、卖场选址根据以上原则，卖场选址在地块内，临沙河较为合适，建议根据以上原则，卖场选址在地块内，临沙河较为合适，建议1-31-3期在期在别墅用地上设置临时销售卖场。

别墅用地上设置临时销售卖场4 4期卖场可设置在临河会所内期卖场可设置在临河会所内沙河体验区沙河体验区卖场卖场样板样板展示区展示区n 卖场是项目的卖场是项目的““形象展示区形象展示区””n 是项目未来生活的是项目未来生活的““体验区体验区””n 是项目销售洽谈的是项目销售洽谈的““交易区交易区””2 2、卖场功能、卖场功能n 总建筑面积总建筑面积10001000平米平米n 考虑室内室外空间的过渡考虑室内室外空间的过渡3 3、卖场规模、卖场规模n整体景观和建筑的标志性整体景观和建筑的标志性n人流和车流动线的组织，强调对视觉的冲击和体验人流和车流动线的组织，强调对视觉的冲击和体验n参观线路的设置应最大限度延长客户停留时间并增强其记忆参观线路的设置应最大限度延长客户停留时间并增强其记忆n完善的、具有强烈表现力及视觉冲击力的现场导视系统完善的、具有强烈表现力及视觉冲击力的现场导视系统n人行线路与车行线路独立分开人行线路与车行线路独立分开n考虑景观资源的最大利用考虑景观资源的最大利用 4 4、卖场规划、卖场规划5 5、卖场建筑设计、卖场建筑设计n建筑立面具备较强质感和标志性建筑立面具备较强质感和标志性 n建筑内部和景观环境在空间和视觉上具备一定交互性；建筑内部和景观环境在空间和视觉上具备一定交互性；n考虑河岸景观的营造与体现考虑河岸景观的营造与体现n能充分展示项目生态、高档、人文的特征能充分展示项目生态、高档、人文的特征n 主景区位于沙河沿线及卖场东侧，以承接城区过来的人流主景区位于沙河沿线及卖场东侧，以承接城区过来的人流n 强调景观的参与性、通透性强调景观的参与性、通透性n 景观的组织与道路配合，尽可能延长来访者的停留时间，加深其视觉影响景观的组织与道路配合，尽可能延长来访者的停留时间，加深其视觉影响 n 配合卖场设置一定面积的水景，体现亲水主题配合卖场设置一定面积的水景，体现亲水主题n 考虑沙河景观的营造与体验考虑沙河景观的营造与体验6 6、卖场景观设计、卖场景观设计n 全部地面停车，种植绿色植物，停车场周边安排灌木或乔木，形成生态停车场全部地面停车，种植绿色植物，停车场周边安排灌木或乔木，形成生态停车场n 停车场与景观融合，充分体现生态和人性化，从细节上感染消费者停车场与景观融合，充分体现生态和人性化，从细节上感染消费者 n 位置设在主入口旁的公共绿地位置设在主入口旁的公共绿地7 7、卖场停车位设计、卖场停车位设计。