商办物业的投资选择分析.ppt

商办物业的投资选择分析￿￿￿￿Still￿waters￿run￿deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深￿￿￿￿Where￿there￿is￿life,￿there￿is￿hope有生命必有希望有生命必有希望1.1.写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读税费解读税费解读物业种类契税公共维修基金经营性税费住宅1.5-3%楼高7层及以上200元/㎡（框剪结构）楼高7层及以上150元/㎡（现浇结构）楼高6层及以下100元/㎡5.5%商办物业3%非住宅小区物业，不收取12%商业相对于住宅尚无预期增加物业税的压力商业相对于住宅尚无预期增加物业税的压力商业地产投资优势商业地产投资优势1 1、泡沫少：使用价值与资产价值互动良性、泡沫少：使用价值与资产价值互动良性2 2、政策干扰少：几乎、政策干扰少：几乎1010年没有变化年没有变化2.2.不同商用物业的投资收益测算不同商用物业的投资收益测算不同物业的投资测算不同物业的投资测算收益测算收益测算风险测算风险测算商业商业 ＞＞ 办公办公 ＞＞ 商住商住地产是大额投资，所以考虑地产是大额投资，所以考虑““风险风险””要大于要大于““收益收益””投资回报率投资回报率（北京目前水平）（北京目前水平）商业（商业（5%-6%5%-6%）、办公（）、办公（4%-5%4%-5%）、商住（）、商住（2%-2%-3%3%）） 商铺投资商铺投资商铺商铺一铺养三代一铺养三代一步差三市一步差三市运营因素运营因素 ＞＞ 地段因素地段因素投资关注点：开发商品牌、运营能力投资关注点：开发商品牌、运营能力专业型投资专业型投资办公投资办公投资办公办公风险收益平衡风险收益平衡土地价值属性强易判断土地价值属性强易判断投资关注点：交通、配套、品质、管理投资关注点：交通、配套、品质、管理稳健型投资稳健型投资商住投资商住投资商住商住空置少、租金低空置少、租金低租金售价受压制租金售价受压制投资关注点：交通、售价投资关注点：交通、售价阶段性产品，不阶段性产品，不宜做长线投资宜做长线投资3.3.三种物业需注意的投资事项及潜在投资风险三种物业需注意的投资事项及潜在投资风险城市的选择城市的选择1 1、人口基数、人口基数2 2、流动人口比例、流动人口比例3 3、第三产业占比、第三产业占比投资选择前提投资选择前提商业地产投资回报优势商业地产投资回报优势地产的收益地产的收益① ① 租金租金② ② 溢价溢价回报率回报率→→按揭的杠杆按揭的杠杆转售转售→→流通性（无限购）流通性（无限购）商业投资机会的判断商业投资机会的判断商业：商业：便捷便捷？？？？？？目的目的体验体验电商电商购物中心（自持）购物中心（自持）未来个人投资商业的机会会更多出现在便捷方面未来个人投资商业的机会会更多出现在便捷方面关键词：形态社区商业、商住比、步行半径关键词：形态社区商业、商住比、步行半径200200米米办公功能办公功能① ① 使用使用② ② 展示展示使用型：北京市使用型：北京市→→8 8元元/ /㎡㎡··天以下是使用型办公，以上是展示型办公天以下是使用型办公，以上是展示型办公展示型：目前个人投资展示型的机会较小，主要集中在展示型：目前个人投资展示型的机会较小，主要集中在1.51.5或或2 2线城市线城市办公投资机会的判断办公投资机会的判断交通、基础配套商务配套、楼体品质、物业管理使用型特点使用型特点① 地铁；② 产业资源: 1.政策；2.龙头企业（做庄）。