塑料管道公司建筑与房地产市场运行机制分析(参考).docx

CMC泓域/建筑与房地产市场运行机制分析塑料管道公司建筑与房地产市场运行机制分析xx投资管理公司目录第一章 行业背景分析 3第二章 项目基本情况 6一、 项目名称及投资人 6二、 结论分析 6第三章 公司概况 9一、 公司基本信息 9二、 公司主要财务数据 9第四章 建筑与房地产市场运行机制 11一、 分部组合计价 11二、 房地产市场运行机制 11第五章 宏观环境分析 28第一章 行业背景分析塑料管道是指用塑料材质制成的管子的通称塑料管道具有自重轻，卫生安全，水流阻力小，节省能源，节省金属，改善生活环境，使用寿命长，安全方便等特点，受到管道工程界的青睐塑料管道行业上游主要为石化产品和金属材料，主要包括聚乙烯、聚丙烯、聚氯乙烯，成本受石化产品价格影响较大行业下游主要为市政、建筑、农业、电力、通信、燃气等行业，其中农业、市政、建筑管道用量较大塑料管道上游行业主要为PVC、PE、PP等，其技术水平、产品质量和价格波动对塑料管道行业的发展存在影响近几年来，我国PP、PE、PVC产量总体上呈现增长趋势，国际市场PP、PE产能和产量趋于稳定，各类原材料供给比较充足随着上游行业的稳步发展，其技术水平和产品质量的不断提高，为塑料管道行业的发展奠定了坚实的基础。

2020年中国聚乙烯产量为2032万吨，聚丙烯产量为2554.4万吨，聚氯乙烯产量为2074万吨国内塑料管道行业有明显的区域性、季节性，周期性则不明显在区域性方面，行业生产企业主要集中在浙江、山东和广东等地，近几年来产能有向中西部转移趋势在季节性方面，主要与建材家居市场的装修习惯和工程项目的建设施工特点相关我国塑料管道行业在经历了产业化快速发展阶段后，近几年已经进入发展的平稳期，依托“一带一路”、海绵城市建设、城市地下管网及清洁能源利用、装配式建筑、污水治理、农村水利建设、农村人居环境整治等领域的国家相关政策，市场发展稳中有升2020年市政基础设施领域的塑料管道增速较为明显；建筑家装类塑料管道受疫情影响较大，需求有所下降，行业集中度进一步提升塑料管道行业进入壁垒不高，中小企业众多，属于充分竞争的市场目前国内较大规模的塑料管道生产企业3000家以上，年生产能力超过3000万吨，其中，年生产能力1万吨以上的企业约为300家，有20家以上企业的年生产能力已超过10万吨塑料管道生产企业主要集中在沿海和经济发达地区，广东、浙江、山东三省的生产量之和已超过全国总量的三分之一中国塑料管道行业上市企业主要有伟星新材、顾地科技、永高股份、沧州明珠、中国塑联。

近年来塑料管道行业产业结构发生较大变化，随着消费者对质量和品牌意识的提高，规模较大、总体质量较好的企业发展步伐加快，其相应的市场综合竞争能力也逐步得到提升；规模小、低水平的企业发展则出现了困难，甚至已有部分企业停产或转产产业集中度在稳步提升，品牌企业之间的竞争更为激烈从企业塑料管道销量来看，中国塑联市场占比16.4%、永高股份市场占比4.1%、伟星新材市场占比1.7%在农田灌溉领域，农田水利工程最早使用镀锌钢等金属管材，长期使用过程中，这种金属管材很容易发生锈蚀，对人体健康和农田都产生不良影响随着新型管材研究力度的加大，农田水利工程开始引入新型管材，使得塑料管材逐渐进入到人们的视野，考虑到塑料管材的耐腐蚀性和易操作性，大量新型塑料管材应用到农田水利工程中，逐渐代替了传统金属管材，占据主要份额中国农村有效灌溉面积由2010年的6.03千万公顷增加至2020年的6.91千万公顷，农村有效灌溉面积的增长对塑料管道需求量不断扩大在市政供排水领域，中国市政供排水管道长度不断增长截止2019年中国供水管道长度为92.01万公里，排水管道长度为74.40万公里给排水工程建设常用的几种塑料管材包含聚乙烯管道（PE）、硬聚氯乙烯管道（UPVC）、无规共聚聚丙烯管道（PPR）、聚丁乙烯管道（PB）等。

第二章 项目基本情况一、 项目名称及投资人（一）项目名称塑料管道公司（二）项目投资人xx投资管理公司（三）建设地点本期项目选址位于xx二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xx，占地面积约64.00亩二）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月三）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金根据谨慎财务估算，项目总投资22585.15万元，其中：建设投资17857.76万元，占项目总投资的79.07%；建设期利息421.28万元，占项目总投资的1.87%；流动资金4306.11万元，占项目总投资的19.07%四）资金筹措项目总投资22585.15万元，根据资金筹措方案，xx投资管理公司计划自筹资金（资本金）13987.51万元根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额8597.64万元五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：48400.00万元2、年综合总成本费用（TC）：37395.47万元3、项目达产年净利润（NP）：8062.18万元4、财务内部收益率（FIRR）：27.49%5、全部投资回收期（Pt）：5.35年（含建设期24个月）6、达产年盈亏平衡点（BEP）：16260.80万元（产值）。

六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积㎡42667.00约64.00亩1.1总建筑面积㎡65060.38容积率1.521.2基底面积㎡24746.86建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩259.832总投资万元22585.152.1建设投资万元17857.762.1.1工程费用万元14533.022.1.2工程建设其他费用万元2784.802.1.3预备费万元539.942.2建设期利息万元421.282.3流动资金万元4306.113资金筹措万元22585.153.1自筹资金万元13987.513.2银行贷款万元8597.644营业收入万元48400.00正常运营年份5总成本费用万元37395.47""6利润总额万元10749.57""7净利润万元8062.18""8所得税万元2687.39""9增值税万元2124.67""10税金及附加万元254.96""11纳税总额万元5067.02""12工业增加值万元16542.09""13盈亏平衡点万元16260.80产值14回收期年5.35含建设期24个月15财务内部收益率27.49%所得税后16财务净现值万元13350.83所得税后第三章 公司概况一、 公司基本信息1、公司名称：xx投资管理公司2、法定代表人：彭xx3、注册资本：790万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2013-10-277、营业期限：2013-10-27至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx9、经营范围：从事塑料管道相关业务（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。

二、 公司主要财务数据表格题目公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额7213.625770.905410.22负债总额3262.322609.862446.74股东权益合计3951.303161.042963.48表格题目公司合并利润表主要数据项目2020年度2019年度2018年度营业收入25262.1220209.7018946.59营业利润4396.373517.103297.28利润总额3810.153048.122857.61净利润2857.612228.942057.48归属于母公司所有者的净利润2857.612228.942057.48第四章 建筑与房地产市场运行机制一、 分部组合计价工程造价计算是通过分部组合而成的建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程在确定工程设计概算和施工图预算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价，在工程招标、投标及施工过程中，也需要按照分部分项工程进行组合计价针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点，建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手，开展市场经营活动。

政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为，建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场二、 房地产市场运行机制在房地产市场中，市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介，市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权房地产市场是在相关法律、法规和监督管理体系下运行的一）房地产市场供求1、房地产市场需求（1）房地产市场需求构成房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量房地产市场需求包括以下三类1）生产性需求物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求，其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者，如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求这类需求与社会生产经营活动直接相关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求2）消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭这类需求具有广泛性和普遍性。

按住宅分类，居住消费需求又可分为花园别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求3）投资性需求人们购置房地产不是为了直接用于生产经营和消费，而是将房地产作为一种价值形式储存，在合适的时候转售或出租，以达到保值增值的目的投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的，本质上属于获利性投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收人投资性房地产需求的存在对房地产市场有双面作用积极的一面是可以调节房地产市场供求关系，房地产市场供过于求时，可以增加房地产需求；房地产市场供不应求时，可以增加房地产市场供给消极的一面是可能会增加房地产市场需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，引起房地产价格大起大落因此，对投资性房地产需求应加以适度控制国际上通行的适度量化标准是，投资性购房量控制在房地产。