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CMC泓域/房地产开发流程硒公司房地产开发流程目录第一章 房地产开发流程 2一、 前期准备 2二、 投资决策 10第二章 行业背景分析 13第三章 宏观环境分析 15第四章 项目概况 18一、 项目概述 18二、 项目总投资及资金构成 20三、 资金筹措方案 20四、 项目预期经济效益规划目标 20五、 项目建设进度规划 21第五章 公司概况 22一、 公司基本信息 22二、 公司主要财务数据 22第一章 房地产开发流程一、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作，主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等一）取得建设用地土地使用权建设用地土地使用权的供应方式有两种，即出让和划拨房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权1、土地使用权出让土地出让方式有四种，即招标，拍卖、挂牌出让和协议出让工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

下列情形可申请协议方式出让1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地只有一个意向用地者的2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但原《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外3）划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但法律、法规、规章、规定、《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式5）法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。

2、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为1）建设用地划拨范围建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地2）建设用地申请需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出申请建设用地预审与选址使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算3）建设用地规划许可项目获得批准、核准或备案后，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。

二）委托场地勘察依法取得开发建设用地后，房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察，场地勘察的内容包括以下五个方面1）地形测量地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段通过地形测量，绘制出所需比例尺的地形图，供规划设计使用2）工程勘察通过工程地质钻探，查明建筑场地地层、土质、构造、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况，作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据3）地下水勘察查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向和化学成分4）地表水勘察调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料，为排水和防洪设计提供依据5）气象调查调查收集气温、湿度等数据资料，作为规划设计及施工的依据三）委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向指引，需要综合各方面因素，确定合理的技术经济指标，统筹安排建设用地，提出科学的功能布局，做到经济效益、社会效益和环境效益的统1、规划设计的主要控制性指标控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据1）容积率容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比例。

2）建筑高度建筑高度也被称为建筑限高，是指规划地块内允许的建筑最大限制高度自然资源主管部门一般对拟建造的建筑提出一个许可的最大限制高度3）建筑密度建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积之和占该建设用地面积的比例在总建筑面积不变的前提下，建筑层数越多，建筑密度越低4）绿地率绿地率是指规划地块内各类绿地面积总和占该建设用地面积的比例绿地率与绿化覆盖率不同，绿化覆盖率是指规划地块内绿化覆盖面积占该建设用地面积的比例，即树的影子也被算人绿化覆盖面积，因此，绿化覆盖率一般会大于绿地率5）建筑间距建筑间距是指两栋建筑物之间的水平距离，需要满足防火、防震、日照、通风等方面的要求6）建筑后退建筑后退是指在城市开发建设中建筑物从规划地块边界和各种规划控制线后退的距离，通常会控制后退距离的下限建筑后退规划控制的目的主要是避免城市建设过程中产生混乱，保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离7）居住人口密度居住人口密度是指单位建设用地容纳的居住人口数，单位是“人1公顷“2、组织规划设计和组织建筑设计（1）组织规划设计根据控制性详细规划或建设用地规划控制指标、建设单位意图、场地勘察资料和有关工程建设标准，开发建设单位需委托规划设计单位进行规划设计。

开发建设项目首先应进行修建性详细规划或规划设计方案（建设项目方案）编制，其深度应满足方案审查的要求修建性详细规划设计文件应根据《规划条件通知书》进行编制，设计文件包括设计说明书和设计图纸两部分1）设计说明书设计说明书应包括现状条件分析四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可工程项目批准、核准或备案后，随着项目规划设计工作的推进，开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续其中：地震安全性评价在工程设计前完成；环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成；可将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证；供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜1、申请规划设计方案（建设项目方案）审查房地产开发企业委托规划设计单位完成规划设计方案（或称建设项目方案、设计方案）后，应向自然资源主管部门申请方案审查根据并联审批改革要求，建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外，还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件，由自然资源主管部门分发专业机构审查。

其中，自然资源主管部门方案审查的主要内容包括：设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致，建设项目的性质是否符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求，停车位数量、建筑间距、公共服务设施等是否符合法律、法规、规章和城市规划要求根据各专项审查及方案审查意见，自然资源主管部门决定是否同意设计方案审查同意的，应附相关批准文书；否则，应一次性告知不同意的原因审查意见可供房地产开发企业作为委托设计单位绘制施工图的依据2、申领建设工程规划许可证房地产开发企业应当持《建设项目规划许可及其他事项申报表》《设计方案审查意见》、施工图设计文件等，向自然资源主管部门申领建设工程规划许可证自然资源主管部门应组织对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查/复核工作，根据联合审图要求，消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查审查通过后，签发建设工程规划许可证房地产开发企业取得建设工程规划许可证后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜五）工程建设准备工程开工前，除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外，还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备。

对房地产开发项目而言，还应进行销售准备1）组织准备根据项目建设计划，采用直接委托、比选、招标等方式落实施工单位、工程监理单位、设备材料供应商和其他服务单位（如项目管理公司、造价咨询机构等）2）现场准备进行市政设施接驳的谈判与协议签订，落实施工现场的水、电，保证道路畅通和场地平整3）物资和资金准备根据项目建设进度落实物资供应渠道或进行采购，安排短期和长期信贷等4）建设管理准备落实建设单位职责，制定项目开发过程的监控策略，洽谈开发项目保险事宜等5）销售准备进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平，为拟开发建设的项目寻找预购/租客户六）申请施工许可开工前，根据建设程序要求，办理工程质量、施工安全监督手续，申领建筑工程施工许可证未取得施工许可证的工程不得擅自开工二、 投资决策投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研，进行开发项目选择，基于房地产开发项目可行性分析，作出合理的投资决策房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否一）房地产开发机会选择房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观首先，要从宏观角度选定投资区域房地产市场是一个区域性市场，不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也有明显差异。

房地产开发企业应选择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域其次，要从中观角度确定投资地区及具体城市最后，在选定的投资城市中，根据所收集的城市房地产信息，从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位，并收集可供开发的房地产项目和可利用的资源二）房地产开发项目决策房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目，具体包括市场分析、财务评价和项目决策三步1）市场分析市场分析主要是指分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平2）财务评价财务评价是指根据市场分析结果以及项目资本结构设计，就开发项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价3）项目决策项目决策是指结合企业的发展战略、财务状况及项目财务评价结果，对是否进行项目的投资开发作出决策项目决策需要在策划多个可供开发的项目方案基础上，经过对比分析，择优选定拟投资的项目第二章 行业背景分析硒是人体必需的微量元素，具有抗氧化、增强机体免疫力、抗衰老以及排毒等作用，对人体健康有诸多好处硒能参与合成人体内多种含硒酶和含硒蛋白，同时对结肠癌、心脑血管疾病、皮肤癌、糖尿病等疾病具有明显的抑制和防护作用。

富硒食品是通过生物转化方法，在植物。