浅议业主大会决议争议类型与救济手段.docx

    浅议业主大会决议争议类型与救济手段    近年来，涉及业主委员会选举与业主委员会委员更换纠纷、业主大会选聘物业服务企业等涉及业主自治纠纷和物业纠纷逐年呈递增趋势在这种背景之下，研究业主大会决议的纠纷类型与救济手段无疑对化解业主自治纠纷与物业纠纷具有一定的意义一、业主大会决议的性质和效力业主大会决议是指持有法定比例以上专有部分建筑面积和人数以上的业主就特定事项，按法定或议事规则中规定的程序，通过业主大会会议所作出的对全体业主具有约束力的集体意思决定业主大会决议源于建筑物区分所有权建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，其内容包括专有权、共有权和共同管理权法律依据是《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利业主大会决议属于建筑区分所有权中的共同管理权，是业主通过参加业主大会会议行使业主权利决定重大事项的具体体现《物权法》第76条第1款的规定：“下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

从业主大会决议的效力上看，业主大会决议为全体业主的共同意思表示，因此对全体业主具有约束力但鉴于全体业主的意见难以完全达成一致，且考虑兼顾大业主和小业主的利益，在业主共同决定机制上，我国《物权法》第76条第2款确立了兼容人头多数表决与多数建筑面积多数表决的双重多数表决规则根据《物权法》第76条第2款的规定：“业主决定该条第1款前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意从以上规定可以看出，对于关系广大业主根本利益的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施的重大事项，采取了两个三分之二的双重绝对多数的特别表决方式，而对于如选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等一般事项，则采取了两个二分之一的双重简单多数的一般表决规则从立法上对影响业主权益的事项的重大程度在表决机制上进行了不同的区分和对待二、业主大会决议的纠纷类型从表现形式来看，业主大会决议的纠纷类型主要包括内容上违法的实体性争议、程序上违法的程序性争议和决定虚假的争议。

1．决议内容违法的业主大会决议决议内容违法的争议主要表现在：（1）决议内容违反法律、行政法规的强制性规定《民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外违背公序良俗的民事法律行为无效”业主大会通过的小区议事规则中规定的效力性的禁止性规定对全体业主具有约束力，但该约定不得和国家的法律、法规相抵触，否则该约定无效2）侵害业主合法权益的业主大会决议2．程序上违反规定的业主大会决议业主大会决议既要符合内容的要求，还要符合程序上的要求业主大会决议程序上违法主要包括召集程序与表决程序的违法召集程序违法主要表现在：（1）召集人不适格2）通知程序不合法表决程序违法表现在：（1）表决主体不适格主要表现在参加投票的业主不具有业主身份（代理人除外）2）投票权数未达到法定要件主要表现在业主大会的表决结果未满足物权法76条第二款规定的“双过半”或者“双过三分之二以上”的法定要件3）业主大会会议召开形式不合法3．虚假的业主大会决议主要是指业主大会实际上并未召开，但召集人发出虚假的业主大会决议公告此种争议既不同于程序上的违法，也不同于内容违法，前两者属于合法性要件缺失，而虚假决议属于真实性缺失，本质上属于业主大会决议根本不存在。

上述纠纷类型中，程序性违法较轻，实体性瑕疵较重，虚假决议最重，因此其救济手段也各异三、救济手段（一）行政撤销权基层行政机关在业主自治领域中担当着指导和监督的重要角色国务院《物业管理规定》第19条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主以上是行政机关行使行政撤销权的依据在行政实务中，与民法中的业主撤销权相比，业主通过行政撤销权进行救济则困难重重除了业主大会决议内容明显违法，行政机关可以做出撤销决定外，涉及程序性违法的业主大会决议的撤销十分有限二）民事诉讼中的业主撤销权在民法领域中，对业主权利的救济是通过业主行使撤销权实现我国《物权法》第７８条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。

该解释作了对物权法78条作了扩张性解释，把业主撤销权的对象扩大到业主大会或者业主委员会作出的违反法律规定程序上的决定，并规定了权利行使的时间通过以上分析可以看出，我国的撤销权制度仅限于程序上的违法和部分内容违法针对违法法律法规的强制性规定的内容违法和虚假决议则不适用于业主撤销权制度，这给基层从事物业管理工作的行政机关带来一定的难度但笔者认为随着《民法总则》的施行，确认业主大会决议违法或确认决议不存在的确认之诉将指日可待，这也为解决业主大会决议纠纷及相关纠纷提供了新的救济手段  -全文完-。