推荐四川大学国家大学科技园策划案.doc

四川大学国家大学科技园 营销策划方案 目 录一、成都市工业房产现有环境……………………………………………………………………………….………………………………………………………4（一）现有科技园区SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………………41、 青羊工业区SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………42、 天府软件园SWOT分析 ………………………………………………………………………………………………………………………………………63、火炬动力港SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………………………………….7（二）成都工业园区现状……………………………………………………………………………………………………………………………………………10（三）成都城市工业房产结症………………………………………………………………………………………………………………………………………13二、项目市场定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 14（一）本项目机会点…………………………………………………………………………………………………………………………………………………141、项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….142、定位理由………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….153、定位构思………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….16（二）区域功能划分………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 16三、项目开发战略规划………………………………………………………………………………………………………………………………………………171、战略规划………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….172、战略功能规划…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….193、项目开发战略…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 22四、项目营销方案…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 24（一）营销策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….241、产品策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………252、价格策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………263、渠道策略 …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..28 4、服务策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………29（二）招商策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….291、招商目标……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………29 2、招商对象…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….303、推介会主题…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………304、招商步骤……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………315、招商政策……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………32五、项目市场预测及评估…………………………………………………………………………………………………………………………………………….33六、项目整体运行周期及执行细则………………………………………………………………………………………………………………………………….34成都市工业房产现有环境 （一）现有科技园区分析：所考察项目SWOT分析青羊工业区SWOT分析项目简介：位于日月大道以北、发展区A线大道以西、温江机场以东、成飞公司以南。

处于三环与绕城高速之间占地面积3053.09亩、总建面积177万平方米，容积率1.2，建筑密度30%，绿化率20%，车位1个：100平方米建筑以现代生态建筑为主，层层退台式园林绿化精密机械加工与电子电器发展现代制造工业与信息工业共分三大区域即科技创新区、精密加工区、配套服务区项目优势分析：1、面积大可以形成规模效应，从而降低开发成本 2、购买、租赁、自建、以土地厂房入股四种发生降低开发公司的风险 3、有很好物业配套设施与智能系统 4、购买、租赁、自建、以土地厂房入股对于入驻企业可以做出多种选择5、优惠政策幅度比较大6、统一规划、统一建设、统一投资、统一招商、统一经营、统一管理园区成本降低，效率提高 7、项目业主企业化、项目运作市场化，有非常明确的权利义务关系，管理者与经营者各司其职，全力推进项目建设项目劣势分析：1、面积大不容易运转，而且运行的周期很长，比较难把握2、产业定位为高新技术、主导产业是精密加工与电子电器、信息工业没有足够细分市场，没有核心目标3、对企业进入的要求过高，限制了许多企业的入驻4、未过多考虑本土中小企业5、成都工业地产才刚刚起步，并不成熟6、成都的大多数中小企业处于初创阶段，这些企业的自身实力还不足以支付数百万的款项来购买大面积的厂房与办公地点项目机会分析：1、容易吸纳大型企业入驻2、让专业的人做专业的事------物业与工业园的管理3、价值共创，财富共享与企业共同开发利润点4、不少国内外大型企业为了抢占西部广大市场，纷纷来到成都这个西部枢纽门户设点 项目威胁分析：1、由于成都在成都存在大量同质的高端EOD生态工业园，争取同样类型的企业入驻竞争很激烈2、入驻的企业不成功经营会给园区造成极坏的影响3、本地很多企业对固定资产的投入并不重视，他们更注重的是产品和研发，即使一些企业有实力，他们也没有一种集中意识，不知道群聚效应的重要性，不愿意集中购买厂房天府软件园SWOT分析项目简介：位于城南副中心核心地带（成都高新区南部园区大源组团），天府软件园位于成都高新区大源组团的核心地带，在城南副中心中轴线——天府大道东侧，北临科技会展新区、新世纪公园；西面为出口加工区、工业园区；南面为教育产业园区、华阳大型居住组团；东面为府河风景线。

项目优势分析：1、周围有良好的配套环境2、随着城市的南移，该园区将有很大升值空间3、定位专业----软件相关产业链4、拥有最完善和最先进的市政基础设施、商务配套设施和资讯网络：有线通讯、无线通讯数字网、智能网络全境覆盖科学的功能分布，流畅的物资集散以及完备的配套设施体系5、房子为弹性空间布置，客户可根据需要自由间隔 6、门槛的高要求，在技术上保证了入园项目的高质量项目劣势分析：1、专业定位目标就变得单一2、中国的软件还处于发展阶段，进入的本地企业很少3、有软件项目的科技园在成都比较普遍，因而竞争很残酷4、成都工业地产才刚刚起步，并不成熟，在专业配套有些落后项目机会分析：1、政府对于软件的大力支持2、软件在发展中国是如火如荼3、软件企业发展快速，易于成长4、不少国内外大型企业为了抢占西部广大市场，纷纷来到成都这个西部枢纽门户设点项目威胁分析：1、软件行业淘汰频率很高2、技术更新很快3、是政府主导一揽子开发，对市场把握的灵敏度不高 火炬动力港SWOT分析项目简介：位居锦江工业园南北一路城南新贵之地，CBD商务中心，邻水而居项目优势分析：1、建筑类型有小高层和商务别墅，都是为中小企业办公而设计2、多种户型让投资选择多样化，每一层均开放式空间自由分隔，充分满足企业需求3、可以提供给只注重产品和研发的企业4、政府对工业房产商的政策“补贴”5、园区为企业提供小额贷款6、园区帮助企业培训员工7、创建信息交流平台项目劣势分析：1、成都的大多数中小企业处于初创阶段，这些企业的自身实力还不足以支付数百万的款项来购买厂房办公地点2、成都工业地产才刚刚起步，工业园的形态发展并不成熟，尤其是针对本土中小企业3、失去为国内外大型企业服务的大部分机会项目机会分析：1、成都的大多数中小企业处于初创阶段，这些企业的自身实力还不足以支付数百万的款项来购买厂房办公地点,但是说服可以先租，以后购买就有机会2、现在很多企业对固定资产的投入并不重视，他们更注重的是产品和技术研发3、成都工业地产才刚刚起步，工业园的形态并不成熟，机会比较多4、不少国内外大型企业为了抢占西部广大市场，纷纷来到成都这个西部枢纽门户设点5、开发不再由政府主导，而是由市场上的企业来投资建设管理，有更大灵活空间，更加与市场结合6、根据项目定位的不同，可以采用不同的经营管理模式项目威胁分析：1、一些企业虽然有实力了，他们也没有一种集中意识，不知道群聚效应的重要性，使他们积聚在一起比较困难2、成都工业地产才刚刚起步，并不成熟，说服购买有一定的困难3、由企业来投资建设管理，需要巨额的资金使得独立开发经营的风险相对也较高高新科技园区分析对象特点：1、 项目的规模过大，动则上千亩，而且园区的设计过于单一。

2、 现有的产品设计以高端的EOD为主，服务于大型企业3、 产品对于本地来说接受较为脆弱，完全依托外围市场国际市场4、 从整体的运作上看，开发商运行角度发生转变，由开发变化为房东角色，资金基本不能完全回流5、 为了降低风险成本多采用商业+政府的方式。