房地产市场发展预测分析.doc

房地产市场发展预测随着调控的持续，房地产开发模式逐渐变化，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到克制房地产投资增长的作用如果此后不出台更严肃的调控措施，估计房地产投资增速将与持平受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年动工的商品房逐渐进入竣工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓和，估计四季度房地产价格涨幅将继续平稳回落，房地产价格将在的基本上趋向平稳 　　1、房地产融资方式呈现多元化趋势 　　长期以来，国内房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商运用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环在这个过程中，房地产开发资金重要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工公司垫款，而开发商自有资金比例甚低通过政策调节后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显近几年国家有关监管部门对房地产开发公司资金实力提出了越来越高的规定，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到近来人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。

在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其她金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式 　　从近两年的状况来看，房地产公司的融资活动空前活跃据有关调查记录，，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；，全国30家信托投资公司合计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，，房地产信托募集资金将达到220亿元可以看出，随着调控的持续，房地产公司融资更加依赖于银行信贷外的其她金融创新产品同步，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等出名国际地产基金采用多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产公司的融资渠道 　　2、房地产投资增速趋稳，供应量有所增长 　　从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓根据前10个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可以估计，随着宏观调控政策作用的继续显现，四季度房地产投资的增长幅度将继续回落，全年房地产投资增长约22%左右由于目前国内房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果此后没有力度更大的调控措施出台，估计房地产投资不会浮现大幅度的减少或上升，增速与基本持平。

一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥克制投资增长的作用另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善同步，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对一般住房和经济合用房的投资建设，因而，一般住房的投资增长将成为房地产开发投资增长的重要动力 　　由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供应体现出很强的惯性，以来积累的潜在供应能力将陆续在前后竣工，因此，商品房的供应速度将继续增长从初开始，房地产投资过快增长，商品房施工面积很大，但自去年4月份以来，在宏观调控作用下，由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期等因素，商品房建设速度放慢，使商品房的竣工率较低，积累了大量在建未竣工程由于国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期变化，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为减少投资风险，将加快建设速度，保证已动工项目准时竣工估计下半年及上半年商品房的竣工率还会提高，增速将高于 　　3、非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 　　随着调控政策的不断完善和贯彻，投机性需求将会继续受到克制。

同步，各地的都市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降但在汇率调节幅度不大的状况下，某些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感爱好，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在 　　由于房地产调控效果逐渐明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变中国人民银行对全国城乡储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较3季度提高0.5个百分点，阐明居民即期购房意愿略有回升自住性需求将逐渐回暖一方面，随着国内经济继续迅速增长，城乡居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面居民消费构造的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增长住房消费的总量另一方面，与工业化相随着的都市化进程加快，大量农村人口流向都市，同步，经济发达的大中都市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求 　　4、房地产价格涨幅将趋向相对稳定 　　以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果将在四季度继续显现，房地产价格涨幅仍会有小幅回落但总体分析，房地产价格大幅下降的也许性不大根据上述对房地产供应和需求的判断，商品房供应量将有所增长，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场构造进一步得到改善，房地产价格将在的基本上趋向平稳，全年70个大中都市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%，略低于同期城乡居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。

但个别前期房地产价格虚火明显的都市，也许浮现房价小幅下降的状况 　　进一步完善房地产市场的政策建议 　　要使房地产既成为国民经济的火车头，同步又避免浮现投资和房价过快上涨给中国经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理目前的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、构造基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目的尚有明显的差距，要坚定不移的保持既有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别看待”的原则下，避免房地产开发投资规模和价格增长浮现反弹同步，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制 　　1、建设节省型社会，推动节地、节能建筑 　　一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和运用存量土地，不仅要征收超过合同商定开发期一定期期土地的闲置费或免费收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发公司的退出机制另一方面，鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民可以买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题 　　要实现经济社会可持续发展的战略目的，发展节能建筑刻不容缓一方面，需要强制性地执行既有的法规和节能原则通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计原则的设计单位和建筑单位进行披露，并予以一定的惩罚直至清除出市场。

另一方面，改革供能方式，实行集中供热、分户计量第三，建立一整套经济鼓励制度，唤起全民的节能意识，推动节能建筑的发展,进而实现国内建设事业的可持续发展 　　2、对自住性购房需求和投资投机性需求区别看待，有保有压 　　住房消费是国内城乡居民消费构造升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的核心之一因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别看待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同步，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，合适提高交易环节和保有环节的税收 　　在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续予以支持对于投资和投机需求，一般不应予以按揭贷款，应当按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同步控制贷款年限，减少贷款成数在税收政策上，对消费性需求，特别是中小户型和中低价位一般商品住宅，予以享有新居交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再予以税收优惠措施。

　　3、增长经济合用房建设，完善住房梯级保障体系 　　住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基本性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承当的责任住房保障政策重要是针对最低收入、低收入和中档偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系涉及经济合用房和廉租房的供应 　　对于低收入阶层的居民，政府应当通过提供廉租房来解决其居住问题在香港，最低收入者一方面是通过租住公屋(相称于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相称于经济合用房)这样高下搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴紧邻香港的深圳是国内住房保障体制履行较为成功的典型与其她都市的经济合用房开发模式不同，深圳经济合用房的开发权始终掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的状况，在每一种经济合用房的社区里安排一部分廉租屋，提供应低保家庭这种模式不仅保障了廉租屋的房源，并且可以避免浮现低收入人群聚居形成的贫民区现象 　　4、发挥地方政府在房地产调控中的作用 　　房地产市场的区域性特性决定了在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用，中央的意图能否得到贯彻贯彻，很大限度上取决于地方的态度但是，对房地产行业的高度依赖使地方政府不肯压制房地产的发展。

房地产作为本地的支柱产业，可以带动诸多有关产业的发展，发明更多的GDP，体现地方政府的政绩更为重要的是，在市场经济下，地方政府是一种相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，也是地方政府对基本设施建设投入的重要财源在这种状况下，地方政府出于多种考虑，对房地产调控政策的执行力度也许大打折扣为了调动地方政府在房地产调控中的积极性，有所作为，一方面，必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房产市场的受益者转为监管者另一方面，调节地方政府的政绩考核原则，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府贯彻经济合用房和一般住房的建设筹划再次，要改革土地出让金收取措施，由一次性转让改为年租制，保证地方政府获得可持续发展的平稳的土地收益流，克制地方政府扩张建设用地及其她短期行为，避免地方政府在都市建设中过度透支将来财政收入，有效防备金融和财政风险 　　5、择机开征物业税 　　对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到克制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展改善供应不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充足运用存量房资源。

国内房地产税收重要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于克制投资性和投机性住房需求物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，重要针对土地、房屋等不动产，规定其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高物业税改革的基本框架是将现行房产税、都市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交为了在增长投机成本、克制投机的同步，尽量减低一般消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。