《电梯费用核算》doc版.doc

该项目的基础数据为：A座住宅建筑面积22286平方米／206户／26层B座住宅建筑面积27324平方米／312户／26层C座住宅建筑面积25289平方米／308户／26层，合计建筑面积：74899平方米／826户十二部“三菱”住宅电梯分别设在每座两个单元，每部电梯的使用功率为9.6KW／小时该数据作为本次测算电梯费的基础数据该项目住宅电梯费用的测算步骤及方法：    (1)1.0264元(当地非工业用电峰值电量元)×9.6KW／小时／电梯×3小时(使用时间为18：00—21：00)×365天×12部电梯=129474.20元；    备注：以上数据为12部电梯一年在峰值电量中的费用    (2)0.6979元(当地非工业用电平值电量元)×9.6KW／小时／电梯×6小时(使用时间为7：00—9：00／11：00—14：00／17：00—18：00)×365天×12部电梯=176071.80元；    备注：以上数据为12部电梯一年在平值电量中的费用    (3)12部电梯在一年中峰、平值的合计电量为：176071.80+129474.20=305546.00元(1+2)    (4)电梯年度维保费=500元／部／月×12部电梯=72000元／年(该费用为支付专业电梯维保公司的年度费用)；    电梯年度检验费=1100元／部+750元／部(电梯每部11层以上年度检验费加收50元)+200元／部(限速器每两年检验一次、每次400元)×12部电梯=24600元(该费用为支付特种行业年度检测电梯的费用)。

    (5)电梯年度维护费用总额为：96600元(电梯年度维保费+电梯年度检验费)    (6)12部电梯年度费用总额为：305546元+96600元=402146元(3+5)    (7)电梯月平方米能耗费用为：305546元(年度电梯电费总额)÷12个月÷74899平方米(住宅建筑面积)=0.34元／平方米；    (8)户月均电梯维护费用为：96600元(电梯年度维护费用总额)÷12个月÷826户=9.75元／户    (9)每上下一层电梯费每一建筑平方米递增、递减0.01元电梯提速为1.5M／S、每秒提升电量元为：1.0264元×9.6KW／小时÷360秒为0.0273元／S，每层楼高2.95米、每提升一层楼须两秒0.00546元，四舍五入为0.0l元)    (10)以总高26层中的第13层为基准平均电梯费13层每户的月度电梯费用的计算公式为：    住宅建筑面积×0.34元／平方米的电梯能耗费(7)+9.7元／户电梯维保费；    例：以85建筑平方米的17层房间为例，每月的电梯费用为：85平方米×0.38元／平方米电梯能耗费(以13层为基准价格，每层每平方递增0.01元)+9.7元／户电梯维保费=42元／月／户。

    备注：峰、平值的每度电费测算标准依据西安市物价局文件市物法【2008】172号《西安市物价局关于转发调整陕西电网电力价格的通知》    以上费用测算仅仅是一个测算的框架，涉及到电梯配件的更替及物料损耗(如电梯轨道油等)尚未计算在内，并且只是一个相对稳定的数值在实施当中，还要考虑到国家对非工业用电的政策调整、政府部门对特种行业年度检测费用的调整以及维保单位人力成本及维护费用、维护成本调整等各类因素，及时进行动态测算和相应调整，以避免物业服务企业在设施设备实际运营当中因各类因素调整而造成的巨额亏损    这种测算方法和测算得到的结果，在实际应用之后得到了业主(使用人)及物业服务企业的认可并在一定的服务范围内得到了推广减少了双方的争议，进一步的促使物业服务企业清清楚楚算账、业主(使用人)明明白白消费 引用:高全胜/《城市开发》杂志物业管理版/2011年03月 注释人： 32666063    提交时间：2011-5-20 10:52:22　　1电费　　n：电梯数;　　W：电梯功率;　　a：电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围。

　　2维修费，包括材料和专门人工费　　3第一、二项之不可预见费用，按10%计　　4更新储备金 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:     (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家     (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格     (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求     (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系。

     (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训     (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决     (7)为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),分线分层分户应作好识别标记,合理分配     (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录     (9)重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

     (10)物业的竣工验收,物管人员应会同参加,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录物业管理的早期介入节点开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考电气1 建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题2 建议室内安装空气自动循环系统理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失另外也防止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全特别是燃气供暖的房屋，此装置更为重要开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点3 建议组建小区局域网理由：组建小区局域网，发展自己的网络服务器，不但是物业开发的发展方向，而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入，并可以提高小区的档次4 建议设置等电位箱理由：等电位联接端子板，可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋，从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。

2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故，其亲属直接追究开发商和施工单位的责任5 建议设置楼宇门警报系统理由：很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭中控室能直接关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可目前只有些高档小区采用了此系统 另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上（第一道为门斗），如果设置在外侧，在风吹日晒雨淋的作用下，会缩短可视系统的寿命6 建议采用人体感应开关理由：目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力（笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度,如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元）；而触点式开关又不方便拎东西的业主开启如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。

另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡7 建议配置移动通信覆盖系统理由：小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区容易造成通讯不畅通，应设立移动通信覆盖系统8 建议充分考虑弱电箱的合理位置和容量理由：不能充分考虑弱电箱的合理位置和容量，容易造成各施工单位随意走明线或者直接在墙上开洞，使两边的墙上东一块、西一块补丁般地布满了各种弱电箱子和线管，影响美观，形成安全隐患9 建议将部分背景音箱与提示牌合并使用理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分开的。