A房地产公司税收筹划研究税务管理专业.docx

毕业论文中文摘要随着经济水平的日益进步和我国税收政策的不断落实，越来越多的企业关注到税收筹划的运作，尤其是房地产企业现如今居民的住房需求也越来越大，房地产市场出现了严重的泡沫经济，政府也加大了对房地产税收的征管力度税收筹划无疑成为了降低房地产企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略本文采用文献研究方法，梳理了税收筹划的基本概述和相关理论以A房地产企业的纳税情况以及税收筹划进行了数据研究，并从房地产开发企业的前期准备环节、开发建设环节、销售交易环节、持有环节这四个阶段对A企业进行税收筹划关键词 税收筹划，竞争力，房地产企业毕业论文外文摘要Title Research On Tax Planning Of A Real Estate CompanyAbstractWith the development of economy and the implementation of tax policy, more and more enterprises pay attention to the operation of tax planning, especially the real estate enterprises. Nowadays, the housing demand of residents is also increasing, the real estate market has appeared a serious bubble economy, and the government has increased the collection and administration of real estate tax. Tax planning has undoubtedly become an effective strategy to reduce the tax burden cost and management risk and enhance the competitiveness and profitability of real estate enterprises.This article uses the literature research method, combs the basic outline and the related theory of tax planning. This paper makes a data study on tax payment and tax planning of A real estate enterprise, and carries on tax planning for A enterprise from four stages: preparation, development and construction, sales transaction and holding.Keywords tax planning，real estate enterprise，competitive advantage目录1 引言 12 税收筹划基本概述 12.1 税收筹划的概念 12.2 税收筹划的特征 13 税收筹划的相关理论 23.1 有效税收筹划理论 23.2 节税类型理论 33.3 税制要素筹划理论 34 A房地产企业税收筹划现状及分析 34.1 房地产企业涉税情况 34.2 A房地产企业的税负分析 54.3 A房地产企业税收筹划现状及分析 85 A房地产企业税收筹划的各业务环节 105.1 前期准备环节的税收筹划方案 115.2 开发建设环节的税收筹划方案 125.3 销售交易环节的税收筹划方案 135.4 持有环节的税收筹划 15结论 17致谢 18参考文献 19表1 房地产企业开发环节涉及税种表 5表2 A房地产企业2015-2017年的税种金额 6表3 A房地产企业2015-2017年各个税种占总额比重 6表4 A房地产企业2015-2017年各个税种占主营业务收入比重 7表5 三家企业2015-2017年应交税金占主营业务收入比重 7表6 各个项目面积和销售状况 11表7 各个项目成本费用汇总 11表8 房屋两种不同方式的税收情况 161 引言由于房地产企业的经济快速增长，其在国民经济中的地位越来越重要。

房地产企业由于特殊的行业状况，所占用的资金、成本很大，包括原材料、人力成本、税收等，而房地产开发企业成本却持续增加，对于企业来说，经营压力非常巨大一方面，对于房地产开发企业来说，税收筹划有助于减少企业的税负，实现税后利益最大化税收筹划的目标是税后收益最大化，要求企业在进行决策、经营、投资、控制等经济活动时，考虑各种活动所引起的税收成本，根据优惠政策进行最优选择，来降低企业的纳税基础，减少税款的支出另一方面，税收筹划也有助于提升企业的经营管理和会计核算水平税收筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，及时协调企业内外关系，将有助于提升企业的经营管理水平因此，科学的税收筹划不仅能提升房地产企业的经济效益和市场竞争力，对于房地产企业的长远发展也有着重要作用2 税收筹划基本概述2.1 税收筹划的概念国外的学者Meigs在1984年指出，税收筹划是在经济活动发生之前，通过合理而又合法的安排自己的纳税活动，达到减少税负的目的[1]这是首次从学术的观点阐述了税收筹划的概念国内的学者张中秀教授在2001年指出，税收筹划是指纳税人通过合法的方式和税负转嫁方式来少税负的一种安排[2]。

而盖地教授2007年指出，税收筹划是合乎税收法律法规的前提下，纳税主体对企业经济活动的一系列提前安排，达到少缴纳的目的[3]结合以上观点，税收筹划的概念可以表述为：“税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动[4]2.2 税收筹划的特征税收筹划所具有的特征，体现在其合法性、时效性、综合筹划性和目的性等方面[5]合法性：纳税人的税收筹划行为须在国家法律法规许可的范围之内进行许可的范围是对税收征纳过程中征纳双方权利和义务的规范，是一种特定的法律关系[5]纳税人可以在合法范围内，通过安排合理的经营与财务活动来减轻自己的税收负担另外，纳税人的合法筹划行为是顺应国家税收立法精神和一定时期宏观调控政策要求，从另一角度也可表述为“不违法”时效性：税收筹划是在纳税义务发生之前所做的事先筹划和安排，根据相关情况、数据预测所做出的超前设计例如，根据对未来收益情况的预测决定企业组织形式的选择另外，国家税收制度政策会随着经济、社会发展状况和政府宏观调控目标的调整而变化，由此决定纳税人针对某项税收政策而做出的税收筹划方案也具有明显的时效性[5]。

例如，纳税思路的开拓和方案的设计是随着税收政策法规的变化而不断调整的综合筹划性：税收筹划是纳税人财务规划的一个重要组成部分，以总体财务利益的最大化为目标另外，纳税人在经营、投资、理财中面临的应交税种不止一个，而且有的是相互关联的，因此，不能仅限于个别税种税负的高低还有，综合筹划的成本比应最大目的性：税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或减征，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的3 税收筹划的相关理论税收筹划原理主要从以下三部分内容来探讨，为税收筹划提供理论支持3.1 有效税收筹划理论早期的税收筹划理论，目标是纳税最小化，没有考虑筹划的成本现代税收筹划的理论是有效税收筹划，在筹划的过程中不仅要考虑显性税收还要考虑隐性税收，就是因选择的筹划方案而放弃税收优惠带来的机会成本还有，也要考虑税收筹划的成本，筹划方案带来的企业重组成本，这些增加的成本是否可以通过筹划减少的税额而减掉[6]有效税收筹划理论，就是在契约理论的基础上展开研究契约理论将企业视为投资人、贷款人、经理和所有人之间订立的契约所组成的集合体根据契约理论，处于不确定性与交易费用的情况下，因为不确定性所导致非税收成本的增加，会使得筹划策略的选择更加复杂，并使得其与纳税最小化偏离。

3.2 节税类型理论税收筹划的重要原理之一是节税类型原理，减少纳税人缴纳的税款节税需要考虑的基本因素，包括绝对和相对、确定性和不确定性风险节税绝对节税是使纳税人缴纳的税额直接减少的筹划行为，例如企业可采取减少税基与采用较低税率的方式来实现目标[7]相对节税是推迟税款缴纳的筹划行为，例如企业可使用加速折旧方法减少税款在确定性风险方案中，根据以往的数据，运用概率论将面临的风险量化，选择其中最优方案而不确定风险是难以根据不同的方案来做出基本判断的节税行为[6]3.3 税制要素筹划理论税收筹划要素的原理，是根据研究税收制度不同的要素、思路与方法，并阐述内在原理形成的税制要素筹划理论需考虑到各方面的因素，包括税收优惠筹划、计税依据筹划、税率筹划、纳税人筹划等纳税人筹划的原理是根据纳税人身份来进行合理界定与转化，来减轻税负而实现税基的最小化、合理分解税基和控制安排税基的实现时间是计税依据筹划的方法[8]在税法规定范围内，纳税人通过调整自身行为，使用较低税率可以减轻税负还有，纳税人可以根据税收优惠政策享受低税负待遇4 A房地产企业税收筹划现状及分析4.1 房地产企业涉税情况4.1.1 房地产企业税收特征房地产企业内容涉及众多，包括土地的开发和再开发、工程建设、房地产经营、房地产物业管理、房地产中介服务以及房屋的修缮等服务。

房地产开发企业的税收特征包括以下几个方面涉及税种多：房地产企业的各个业务环节都会发生税收，包括增值税、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、契税、个人所得税等[9]房地产企业的税种几乎包含了我国现有的税种涉税业务复杂：首先，房地产企业在会计核算的过程中就比较繁琐，需要核算各种成本其次，将会涉及到不同的税种，需要用不同的税率计算之后，纳税人也包括小规模纳税人和税率不同的纳税人还有，在同一业务中会涉及到多个税种，计算复杂在纳税的过程中，对纳税的方法也会存在争议，足以表明涉税业务复杂营改增后，一系列政策也得到了完善，但企业也面临了许多新的问题[10]开发阶段性明显：房地产企业的各个环节都会有明显的税种如拿地环节，主要包括契税和耕地占用税；建设开发环节，主要包括增值税和城镇土地使用税；销售交易环节，主要包括增值税、土地增值税、和企业所得税；持有环节，主要包括房产税和城镇土地使用税等4.1.2 房地产企业涉税情况前期准备环节：房地产企业在前期准备中，首先要获得土地使用权在买地过程中涉及到的契税按地价3%-5%缴纳；印花税按合同金额的万分之五缴纳；若买的是耕地，头一年按所占地的面积来缴纳耕地占用税，之后满一年缴纳土地使用税；若买的不是耕地，下月开始缴纳土地使用税[10]。

开发建设环节：房地产企业在开发建设环节中，主要是对前期的准备进行落实和建设营改增后，该环节是购进货物、发生劳务的主要阶段，将产生大量的增值税进项税额在购货过程中，也会涉及到小规模纳税人和不同税率的纳税人还有，企业也可采取合作建房与委托代建的方式，享受一定的税收优惠政策该环节也涉及到了土。