销售深度宽度深度棚改对地产销售和投资的量化分析——经济韧性跟踪系列之一.docx

销售深度宽度深度棚改对地产销售和投资的量化分析——经济韧性跟踪系列之一 　　棚改对地产销售和投资的量化分析　　——经济韧性跟踪系列之一　　文 /　　民生证券研究院院长管清友　　执业证号：S0100514090002　　民生证券研究院宏观固收主管 张瑜　　执业证号：S0100115080005　　民生证券研究院宏观组李俊德　　执业证号：S0100116080026　　民生宏观固收房地产企业融资全梳理——房地产研究手册第一集　　汇报摘要　　基础介绍：棚改计划和安置　　棚户区改造是改进民生的主要手段截止2021年底，中国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平米　　（一）棚改高峰进行时： 2021年计划新开工600万套　　2021-2021年棚改新开工1800万套其中，2021-2021年分别实际开工了601万套、606万套，2021年计划新开工600万套2021-2021年计划棚改新开工1500万套　　（二）棚改货币化安置百分比提升：2021年有望达60%　　2021年起棚改安置从实物安置为主转为货币化安置为主2021-2021年全国棚改的货币化安置百分比分别为9%、%和%，预期2021年有望达成60%。

　　安置方法的转换源于房地产库存高企货币化安置能有效促进房地产去库存，满足不一样人群的购房需求，并缩短安置周期　　量化分析：棚改对房地产销售和投资的影响　　（一）棚改对房地产销售的影响：加速库存去化，拉动作用减弱　　销售占比：2021年棚改区货币化安置面积占住宅销售面积的比重有望超20%　　2021-2021年，经过棚改货币化安置分别去化商品房库存3800万平米、亿平米和亿平米（棚改新开工套数*货币化安置百分比*85=库存去化面积），分别占当年商品房销售的%、12%和16%　　对销售的拉动作用：2021年当棚改货币化安置百分比分别为50%、60%、70%时，分别去化库存亿平米、3亿平米和亿平米，对商品房销售面积分别拉动个百分点、个百分点和个百分点　　2021-2021年棚改货币化安置对住宅销售分别拉动和个百分点，可见伴随货币化安置百分比提升边际放缓，货币化安置对房地产销售的拉动作用在减弱　　（二）棚改对房地产投资的影响：直接拉动减弱、间接拉动有限　　投资占比：2021年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足%2021年安置房投资占当年房地产投资的%　　对投资的拉动作用：2021年当货币化安置百分比分别为50%、60%、70%时，安置房实际投资分别为2923亿元、2631亿元和2339亿元，分别拖累房地产投资个百分点、个百分点和1个百分点。

2021年安置房投资对房地产投资拖累个百分点　　下半年房地产投资走向：易下难上，整年7%-8%　　不宜高估棚改对房地产的影响，下半年房地产投资易下难上，预期整年7%-8%从房地产传导链条分析从销售到投资传导失效的原因，关键是房企资金充裕和长久预期消极下加紧投资去化库存　　风险提醒：　　房地产投资下行过快，房地产库存去化放缓　　棚改作为政府改进民生、去化库存的主要手段，自2021年提出棚改以来，力度不停加大，逐步成为房地产研究中不可忽略的主要原因本文分为三个部分，一是介绍棚改善展，包含棚改的目标、安置方法等，现在棚改处于开工高峰期，货币化安置百分比逐年提升　　二是采取量化方法（计算占比和拉动作用），分析棚改对于房地产销售、投资的影响伴随货币化安置百分比的提升，棚改安置的作用关键在于加速库存去化，对销售的拉动作用显著，对投资的拉动作用减弱　　三是对于下半年房地产投资，我们认为不宜高估棚改对房地产的影响，下半年房地产投资易下难上，向下拐点已确立，预期整年7%-8%从房地产传导链条分析从销售到投资传导失效的原因，关键是房企资金充裕和长久预期消极　　一基础介绍：棚改计划于安置　　棚户区改造是改进民生的主要手段，现在已开工改造超3000万套、超5000万平米。

棚户区包含城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类因为棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全、拥挤肮脏等，棚改成为改进困难居民居住条件的主要手段截止2021年底，中国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平米　　从2021年首次提出棚改至今，中国棚改工程可划分为三个阶段：　　一是起步探索期（2021-2021年）：2021年东北三省率先大规模推行棚改，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新房　　二是全方面开启期（2021-2021年，1260万套）：2021年全国范围内全方面开启棚改，期间棚改开工1260万套　　三是大力发展期（2021年至今，2027万套）：2021年中央加大棚改力度，2021年提出“2021年前棚改开工3650万户，使1亿人口搬出棚户区、城中村”的工作目标2021-2021年新开工棚改820万套　　2021年6月，国务院提出棚改三年计划，计划在2021-2021年棚改新开工1800万套其中，2021-2021年分别实际开工了601万套、606万套，2021年计划新开工600万套　　2021年5月，国务院提出棚改三年攻坚计划，计划在2021-2021年棚改新开工1500万套。

棚改开工数从年均600万套降至年均500万套，力度有所减弱　　2021年起棚改安置从实物安置为主转为货币化安置为主对于棚户区改造的拆迁居民，有实物安置（建新房）和货币化安置（买旧房）两种方法实物安置指政府重新建造专用安置房，然后分配给拆迁居民，可直接拉动房地产投资货币化安置指由政府或拆迁居民直接购置存量商品房，可直接去化库存（拉动销售），并间接拉动投资（房地产开发商补库）2021-2021年全国棚改的货币化安置百分比分别为9%、%和%，预期2021年有望达成60%2021年部分地域提出要将货币化安置百分比提升至100%，标准上不再新建棚改安置房　　安置方法的转换源于房地产库存高企在三四线地产库存高企情况下，实物安置需兴建大量专用安置房，和供给侧改革中的去库存政策方针矛盾，且等候时间较长（安置房建造时间需2-3年）相比之下，货币化安置能有效促进房地产去库存，满足不一样人群的购房需求，并缩短安置周期　　实物安置分为原地安置和异地安置，区分在于专用安置房是否建造在棚户改造区原地　　货币化安置分为自主安置、集中安置和团购安置自主安置指棚改居民自主购置一般商品住房，由政府提供货币赔偿集中安置指政府房屋征收部门经过招标等方法，集中购置一般商品住房作为安置房源，然后分配给棚改居民。

团购安置指政府房屋管理部门搭建服务平台，在平台上公布一般商品住房的房源信息，提供折扣、让利等优惠方法，方便棚改居民团购　　二量化分析：棚改对房地产销售和投资的影响　　棚改对于房地产销售和投资的影响不在于棚改本身，而是在于棚改后的安置我们将分析棚改安置对于房地产销售和投资的影响，包含两个方面，一是占比，二是拉动作用　　棚改影响大小取决于货币化安置百分比提升的幅度从数量上看，2021-2021年每十二个月棚改开工均为600万套左右从安置方法看，货币化安置百分比在不停提升，2021-2021分别为%和%，2021年有望达60%货币化百分比的提升将加速库存去化，但对投资反而是拖累的　　房地产库存去化和棚改货币化安置百分比提升紧密联络中国房地产去库存始于2021年，住宅待售面积在2021年2月高达亿平米，处于历史最高位，随即见顶回落2021年库存去化加速，住宅待售面积在2021年降低不到5000万平米，而2021年上半年降低了近5100万平米，2021年上半年去化的库存超出了2021年整年　　不论是2021年房地产库存去化周期的开启，还是2021年库存去化的加紧，全部和棚改货币化安置百分比的提升紧密联络。

全国货币化安置百分比从2021年的%升至2021年%，2021年有望达60%以上　　1、销售占比：2021年棚改区货币化安置面积占住宅销售面积的比重有望超20%　　2021年棚改货币化安置约占商品房销售面积的16%棚改对房地产销售的影响全部来自棚改货币化安置依据住建部，2021年全国棚改开工606万套，其中货币化安置百分比为%，去化商品房库存亿平米，占当年商品房销售的16%由此推算，货币化安置的套均面积为85平米（25000/606=85），以此为标准，则2021-2021年，经过棚改货币化安置分别去化商品房库存3800万平米、亿平米和亿平米（棚改新开工套数*货币化安置百分比*85=库存去化面积），分别占当年商品房销售的%、12%和16%　　2021年棚改货币化安置占商品房销售面积的比重有望达20%对于2021年，我们测算不一样货币化安置百分比和房地产销售增加率下的库存去化情况当货币化百分比分别为50%、60%和70%时，分别去化库存亿平米、3亿平米和亿平米当货币化安置百分比为60%时，2021年商品房销售面积增速在0%、5%、10%和15%的情况下，货币化安置面积占当年商品房销售面积的比重分别为%、%、%、和%。

　　2、对销售的拉动作用：若2021年货币化安置百分比为60%，将拉动商品房销售个百分点　　接下来，我们来测算棚改货币化安置对于2021年住宅销售的拉动作用，计算公式为：　　对于占比， 2021年棚改货币化安置面积为亿平米，占商品房销售面积的16%对于增速，上面已测算过2021年不一样的棚改货币化安置百分比下的库存去化面积和同比增速以货币化安置百分比达60%为例，对应的货币化安置面积为亿平米，相比2021年同比增加%，则拉动作用为个百分点（%*%=）　　随货币化安置百分比提升，棚改对房地产销售的拉动作用减弱经测算，2021年当棚改货币化安置百分比分别为50%、60%、70%时，棚改货币化安置对商品房销售面积分别拉动个百分点、个百分点和个百分点而2021-2021年棚改货币化安置对住宅销售分别拉动和个百分点，可见伴随货币化安置百分比提升边际放缓，货币化安置对房地产销售的拉动作用在减弱　　（二））棚改对房地产投资的影响：直接拉动减弱、间接拉动有限　　棚改对投资的影响来自实物安置的直接拉动和货币化安置的间接拉动2021年伴随货币化安置百分比的提升，综合看棚改对房地产投资的拉动作用减弱首先，实物安置的直接拉动作用减弱，因为需要新建的安置房在逐年降低。

　　其次，货币化安置的间接拉动作用有限即使货币化安置对房地产库存去化的促进作用显著，但在房地产调控收紧和房地产库存仍然高企的背景下，房地产开发商对楼市仍然消极，房地产投资意愿不强，表现在施工面积一直保持平稳　　因为货币化安置的的间接拉动作用难以量化，且影响较小，我们关键对实物安置的直接拉动作用进行量化分析　　1、投资占比：2021年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足%　　我们采取成本法对棚改安置房投资进行测算房地产投资可分为两部分，一是土地成本，用土地购置费衡量，占比18%；二是施工成本，可表示为施工面积*单位施工成本，占比82%经测算得2021年单位施工成本为1104元/平米，假设2021年单位施工成本的涨幅和2021年一样（40元/平米），则2021年的单位施工成本为1144元/平米　　房地产投资=土地成本+施工成本=土地购置费+施工面积*单位施工成本　　因为专用安置房的土地通常由政府划拨，土地成本能够忽略，关键考虑施工成本安置房的建设周期通常为2年以2021年为例，棚改拉动的投资应包含2021年新开工的部分和2021年开工延续到至2021年的部分　　对于2021年新开工的部分：2021年新开工606万套，货币化安置。