香港大型商业项目调研分析报告模版.doc

. 大型商业项目调研分析目 录 第一部分、各大型商业项目调研分析第二部分、商业总结第一部分、各大型商业项目调研分析一、九龙片区主要项目介绍：圆方广场　　位于西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场(Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐与文化体验于一身，可说是现今最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点 　　首个横向式大型购物中心 　　圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是首个横向式的大型购物中心商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点水区;木区：商户外立面尽量采用木材火区：咖啡色为主色，白色，红色贯穿金区：墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。

　圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲场设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性 加附几近景商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感 　　　　新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到，它引入多个首次进入市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为最时尚的购物消闲热点 　　圆方商场首次引入的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland与Tiger多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设首个、占地两层的、全系列旗舰店， 可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺商场消费者熟悉的高档品牌还有Cerruti 1881、Dunhill、Escada、Fendi、Kent & Curwen、Lanvin、Montblanc、Valentino、Salvatore Ferragamo和Versace等。

　　圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店，品牌包括Bulgari、Cartier、Chaumet、Damiani、IWC、Mikimoto、Montblanc、Piaget和Tiffany等世界一流品牌，可媲美纽约的The Fifth Avenue 　　食肆环境出色 娱乐设施一流 　　圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆，包括Casual Dining、Fine Dining、 Black Tie等餐厅食肆，其中著名高级日本餐厅MEGU首次到开业，兰桂芳饮食集团的Olive、Igors和Gaia也将在圆方商场设点，首次进驻九龙区由于多家餐厅都有室和室外的用餐地方，还有海景的食肆，可让顾客在品尝美食的同时，尽览维港景色 　　娱乐设施方面也不逊色，商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院The Grand Cinema，有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场，商场顶层有七十万平方英尺的户外园林公园和馥香园，这是亲子同游的休憩地 　　溜冰场The Rink位于“火”区，它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费，租借溜冰鞋和入闸均非常方便，在正式进入冰场时才开始计时，每分钟为1港元，非常方便。

溜冰场细节： 溜冰场进出闸自动的保温拉膜，以遮挡部分光线直射，节约能源溜冰场观景台不规则的多个中庭，丰富了空间感个别特色店）ThreeSixty： 　　以有机食品为主题的超市 　　圆方商场“木区”里的ThreeSixty超级市场和美食广场，有33000平方英尺，主要销售有机食品，这是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场 　　门口附近的面包区，货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼，令人垂涎欲滴旁边的蛋糕专门店，玻璃柜展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳，俨如艺术品，令人不禁驻足观赏 　　往里一点是“小孩的天堂”，在这里，小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧克力浆品尝，哪个小孩可抵挡得住这种诱惑？这里的西式治也有很多选择，而且分量十足 　　ThreeSixty超市多为有机食品，很多商品从外国直接采购，市面较为少见在这里可找到有机新鲜菜、无“荷尔蒙”鸡、有机面食、巧克力，这里的鱼生和寿司也很新鲜，而且价钱也很合理 　　ThreeSixty为支持环保，也主要使用环保建材和天然产品，也是首个无免费塑料袋提供的超市 每层洗手间垂直位置均不同，设置擦鞋机，冷热两用饮水机等　　交通：圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。

此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田与九龙塘等区 停车场设计精致周到，用材上乘圆方广场四周是漾日居，凯旋门，ICC（全港最高建筑）等，地理位置相当优越apmapm 开发商：新鸿基地产地点： 观塘定位消费对象：年轻人士，中偏低档apm =am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念装潢设计特色：颜色鲜明，年轻时尚APM地铁出口的弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群APM的lcd等多媒体系统庞大，设计处理较好APM中庭效果不错，两侧还有次通道，遗憾的是经营方追求效益，将有些楼层的中庭主通道也一并出租，使主动线变得不太顺畅，有失大场风apm地处偏僻的观塘，定位中档消费，典型的地铁物业apm简洁的总服务台总服务台常规功能：1、咨客 2、礼品包装 3、赠品发放 4、免费票据、促销券发放 5、兑换票据 6、呼叫功能、pa控制 7、vip接待 8、商户与商管信息中转 9、打烊清场配合apm卫生间入口休息等待区shopping mall对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度，是服务意识高低的重要体现，也是卖场整体设计风格体现的一个缩影。

配套齐全应有如下附加功能：1、残卫 2、儿童用高低小便器、洗手台3、爱婴室（即哺乳室） 4、尿布换台（有成品销售） 5、清节池 6、工具间7、搁物台 9、干 10、皮鞋清洁机 11、休息等候区还有一些服务细节功能，apm的休息等候区设计非常不错，戗面上还嵌装了lcd，,等候者也不会无聊墙面的玻璃与座椅设计也非常年轻现代，卫生间里面也十分漂亮我很欣赏卫生间的惊艳设计APM的美食广场，装饰用了很多仿古的木面，显旧，档口招牌由于是统一装饰好了墙面，且对小商户的可改造区域作了明确限制，显得生硬，不够流畅自然而其天棚自然光效果良好　观塘区一向以住宅和工业为主，在这样一个地区设apm深宵购物场，势必对区其它商业租金会有相当影响，而且会令这区出现一定的「转型」地铁观塘站由A口出站后，右边跃式扶梯直通写字楼---创纪之城5.12层为写字楼接待大堂12至42层为写字楼，约25000平方呎，16部电梯，货梯2部，电梯安装直播电视写字楼电梯安有读卡器，在办公时间持有智能卡者方可乘梯写字楼层高约11呎，地砖离地面6吋东西两面，一面山景，一面维多利亚湾租金20~30元/平方呎，管理费3.2元/平方呎，实用率80%，出租率9成，租赁押金为2个月的租金。

业务框架：分为租务部，管理部和推广部，像维修、保安等服务基本都放在管理部商业与写字楼分开租赁写字楼平均一个季度组织一次大型活动，例如星巴克品咖啡邀请会，红十字会活动等卫生间安置空气清新器，每3分钟自动喷洒一次马桶里水含消毒剂，大厦没有吸烟区行政人员设有专用卫生间，可进行洗浴朗豪坊  位于旺角亞皆老街8号的朗豪坊约有300间商铺，其中包括37间食肆其主要商户包括西武，i.t、无印良品等，并拥有六间大型影院　　　　商户中有超过50%是炙手可热的潮流时装与化妆品牌，包括A|X Armani Exchange，Fornarina，Benetton，Bread n Butter，F.C.K.等，另有25%则为生活时尚与配饰系列，如Swarovski，迪生钟表珠宝，Green Field Daikanyama，MAC Look与ctf2等　　另外，商场4楼的通天广场为商场的餐饮重点，拥有多间特色食肆，如Italian Tomato，阿拉面馆，元气寿司，味千拉面，星巴克咖啡与表哥茶餐厅等游人在购物之余也可享受到的美味佳肴The Spiral则位于商场的8~11楼，拥有超过100间别具特色的店铺，这类店铺引进日本与本地最新设计时装品牌，并且限量出售运动鞋、收藏品、玩具与各式各样的特色饰物。

　　朗豪坊项目刷新多项纪录　　朗豪坊坐落于旺角黄金地段，是九龙区备受瞩目的大型三合一综合优质发展项目，总面积达16.7万平方米，其中包括一幢59层的甲级商厦，近300多间商店与食肆的15层高大型购物商场与42层高的五星级朗豪酒店　　朗豪坊楼高59层的甲级商厦是西九龙区最高建筑物，提供世界级设施与360度毫无遮挡的优美景致而朗豪酒店则为旺角区唯一的5星级酒店，让旅客既能体验舒适豪华的酒店住宿，亦能尽享该区四通八达的交通设施至于朗豪坊商场，则开创本港先河，引入多项崭新的建筑与设计特色，其中包括全港最高、超过9层楼高、气势不凡的中庭楼底；两条全港最长的室扶手电梯；以与全港首创的数码天幕q 各独立空间中由电扶梯衔接各楼面的消费空间与普通商业广场不同，朗豪坊现将人流由通天扶梯引至顶层，缓降的螺旋阶梯将人潮轻松地滑向低楼层并成功地带到每一间店铺，以提高商店吸引顾客的能力扶梯旁设有防护玻璃q 显著的设计重点就是通天扶梯，创造出了空间的动感 中庭顶棚天幕模拟白云设计　　朗豪坊大解构：无特别主力店　　1/F至3/F时尚品牌汇聚　　一至三楼可谓名牌的集中地，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺，当中包括Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等时尚衣饰，换季置装来这里就最适合不过了。

　　4/F美食广场Grand Atrium 　　这里是你疯狂购物后最佳的充电地方，因为这里有齐中、西、日。