怀化市城区土地定级与基准地价.doc

怀化市城区土地定级与基准地价更新成果（摘 要 ）怀 化 市 国 土 资 源 局怀 化 大 地 土 地 评 估 有 限 责 任 公 司湖 南 师 范 大 学 资 源 与 环 境 科 学 学 院二○一三年十一月目 录一、土地定级与基准地价更新的必要性 ...........................................1二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日 ...........................2三、土地定级与基准地价更新的主要依据 .......................................3四、土地定级与基准地价更新的工作步骤 .......................................5五、土地级别更新 ...............................................................................8六、基准地价更新 .............................................................................16七、宗地地价修正体系更新 .............................................................25八、基准地价成果分析 .....................................................................26九、主要成果 .....................................................................................301一、土地定级与基准地价更新的必要性1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。

怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是 2009 年 8 月 21 日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升2012 年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了 1399 元/ 平方米，比 2009 年的579 元/ 平方米翻了一番，也远远超过了上轮 成果的一级住宅基准地价 740 元/平方米由此可见，随着社会经济 和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要上轮土地定级范围是根据《怀化市土地利用总体规划（2006—2020 年）》确定的建设用地规划区范围、 《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的近期建设规划区范围等综合确定的但 2013 年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的 68.25 平方公里增加到 86.39 平方公里，城市建设用地规模明显扩大此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、市政府搬迁，怀 化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分2区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。

3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308 号）、 《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56 号）、 《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101 号）、 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34 号）等文件，湖南省人民政府出台了《湖南省征地补偿标准(2012 年修订)》国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日依据《怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020 年）》（2013 年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电3站，总面积 120.35 平方公里（不含河流水面面积）。

土地定级与基准地价更新期日为 2013 年 7 月 1 日三、土地定级与基准地价更新的主要依据（一）法规、政策依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307 号）4、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308 号）5、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56 号）6、《湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90 号）7、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 [2008]131 号）8、《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101 号）9、《湖南省征地补偿标准》(2012 年修订)10、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4 号）11、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34 号）412、《国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保 护部、住房城乡建设部、交通运 输 部、铁道部、水利部、国家能源局关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知》（国土资发[2010]87 号）13、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151 号）14、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其它法规、政策（二）技术依据1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18508-2001）2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18507-2001)3、《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）4、《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)5、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）6、《国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案》（三）资料依据1、土地市场资料（2008-2012）2、土地利用现状资料（2012 年）3、城市规划资料4、原怀化市土地定级估价资料5、怀化市社会经济现状资料（2008-2012）5四、土地定级与基准地价更新的工作步骤（一）准备阶段（2013 年 4 月 1 日—4 月 30 日）准备阶段的主要工作是：1、成立土地定级与基准地价更新领导小组和技术小组为保证土地定级和基准地价更新工作的顺利进行，市人民政府成立了以主管副市长为组长，国土、物价、 财政、 规划、房地产、城建等部门参加的基准地价成果更新领导小组，对该项工作起领导和协调作用。

成立了怀化市国土资源局、怀化大地土地评估有限责任公司、湖南师范大学资源与环境科学学院等单位有关技术人员参加的技术小组， 负责该项 任务的技术工作技术小组对原土地定级估价成果进行了深入的分析与研究，确定了本次土地定级与基准地价成果更新应解决的主要问题，并在此基础上确定了土地定级与基准地价更新的技术路线和技术方法，制定了土地定级与基准地价成果更新的技术方案和实施方案2、制定调查方案在收集相关基础资料和实地预察的基础上，划分调查区域，制定调查技术规范，设计并印制调查表格，准备工作底图本次土地定级与基准地价更新的基本工作底图采用 1:10000 的怀化市地形图在确定土地级别界限时还参考地籍图（1∶500）、城市交通旅游图、分区规划图及详细规划图等3、培训调查人员本次土地定级和基准地价更新的调查任务，由课题组成员和湖南6师范大学资源与环境学院土地资源管理专业的研究生共同完成，参与调查的人员 30 余人为了统一调查口径，保证调查质量，调查前对参与调查的人员进行了专门培训，学习土地定级与基准地价更新的有关理论与实务，学习调查方法与技巧，并在长沙市城区进行了 2 天的预调查二）资料的收集与整理（2013 年 5 月 1 日—6 月 15 日）1、外业调查根据《城镇土地分等定级规程》、 《城镇土地估价规程》的规定和怀化市的实际情况，定级资料主要调查收集了繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、人口状况、产业集聚规模、城市规划等方面的资料，估价资料主要调查收集了房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让、征地拆迁等地价样点资料与房屋重置价格、房地产税费项目及标准、房地产开发成本、物价指数等地价相关资料。

资 料调查采用部门收集和实地抽样调查相结合的方法进行，调查资料要求在图上标注其位置，图表保持统一2、内业整理将收集的资料进行归类和统一编号，通过数字化仪和键盘将图形和属性资料输入城市土地定级及基准地价动态更新信息系统，分别建立怀化市城市土地定级与基准地价更新图形库和属性数据库三）土地定级更新（2013 年 6 月 16 日—7 月 20 日）土地定级更新采用综合定级和分类定级相结合的方法，分二步到7位：第一步，从地价影响因素入手，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法分别计算综合定级和商服、住宅、工业用地定级的评价总分值，并初步划分相应的土地级别；第二步，经市场交易价格验证和实地验证后，确定最终土地级别界线，并量算级别面积通过土地级别划分，从宏观上把握市区地价分布规律和变动趋势，为分类基准地价评估奠定基础四）基准地价更新（2013 年 7 月 21 日—9 月 15 日）首先，根据城市规划及土地利用现状与变化趋势的要求，确定基准地价的内涵；第二，采用收益还原法、剩余法、市场比较法及成本逼近法等估价方法计算样点地价，并将其修正到基准地价内涵状态；第三，对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值；第四，以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策和区域地价平衡，确定基准地价。

五）宗地地价修正体系更新（2013 年 9 月 16 日—9 月 30 日）宗地地价修正体系建立，主要根据替代原理，建立级别基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系和修正因素系数体系具体操作时，采用以市场地价资料编制修正系数表的途径，分四步到位：首先按商服、住宅、工业 用地分别选择地价影响因素；然后根据市场地价资料的统计分析确定修正幅度值；再通过因素的相关分析，确定各修正因素的作用程度；最后根据各因素的作用强度分解总修正幅度，按优、 较优 、一般、较劣、劣五个档次确定各种地价标准下的因素修正系数，并编 制对应的修正因素条件指数说明表8（六）成果整理与验收（2013 年 10 月 1 日—11 月 30 日）编写土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告，编制土地定级与基准地价更新有关图件，并对所形成成果在征求意见的基础上进行修改完善，报上级主管部门验收七）成果应用（。