市场化运作农村新型社区建设.doc
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市场化运作，建设新型农村社区 ——鹤峰县农村精准扶贫开发新尝试［内容提要］: 《中国农村扶贫开发纲要》（２０１１－２０２０年）指出：我国扶贫开发已经从以解决温饱为主要任务的阶段转入巩固温饱成果、加快脱贫致富、改善生态环境、提高发展能力、缩小发展差距的新阶段［关键词］: 精准扶贫 社区建设 市场运作 2009年以来，鹤峰县抢抓国家、省、州扶贫开发政策机遇，尤其是湖北省脱贫奔小康试点县机遇，以保障民生，解“八难”为重点，加强基础设施建设，大力发展支柱产业，有效促进了农业发展，农民增收多数农民已经摆脱了贫困走上了奔富路鹤峰县在新一轮扶贫开发实践中，创新机制，以优化投融资为目标，先后创建“集中财力办大事”的扶贫资金“集中捆绑”和“少花钱多办事”的“以奖代补”等机制，针对不同的扶贫对象，采取了精准式扶贫方式，进行帮扶，较好地发挥了财政资金使用效益且有效撬动农民投入但这两项机制的运转都离不开“政府项目资金”作支撑，为从根本上解决新农村建设投资来源问题，鹤峰县针对支柱产业支撑力较强，农民收入较高且有较特殊区位优势的五里乡金钟、湄坪和燕子镇新行三个村，通过招商引资的方式，引入市场化运行机制，进行农村社区建设新尝试，既解决了农村社区公益设施投资问题，又保证了农村建房的统一规划，还减轻了政府压力，提升了农民生活质量。
值得借鉴一、区位优势及村情民意作为市场化建设农村新型社区的三个村，在产业发展增加农民收入方面势头良好，逐渐富裕起来了的农民，有了追求城市生活，成为城镇居民的意愿，加之特殊的区位优势，构成了农村城镇化的先决条件，投资商也看到了企业发展潜在商机，于是地方政府因势利导，引入市场化建设新型农村社区一）五里乡金钟村金钟村位于五里乡集镇，辖七个村民小组，432户，1361人，耕地面积1486亩，是我县烟叶主产区之一，2012年、2013年农民人均纯收入均达5600元以上收入增多了，生活水平提高了，开始羡慕邻近集镇的城镇生活，想成为集镇居民了加上，五里乡集镇的红色文化底蕴厚实，五里革命旧址群已被列为鹤峰红色文化旅游的重点打造地，该农村社区建设将成为鹤峰县新农村建设中最富特色、最具规模、最有潜力的社区二）五里乡湄坪村湄坪村地处鹤峰县五里乡西南部，距鹤峰县城63公里，距五里乡政府45公里，离鹤南线省道24公里全村辖6个村民小组，215户，858人，国土总面积有28143亩，平均海拔950米。
是原潼泉片区所在地，该村地处五里、走马、容美、燕子四个乡（镇）交界之地，相对偏远，较为封闭历史以来以湄坪村为中心自然形成了较为完善的商贸、文化、教育、卫生等服务体系，当地群众基本能就近就医、求学、购物、交易虽然该村较偏远，但当地资源丰富，主产烟、箬叶其中，箬叶产量占全县箬叶总产量的1/3， 2013年年报统计该村农民人平纯收入为5531元，但据当地农民私下议论，他们的收入远不止这个数这里还有五龙山、麦园子石林、观音洞等自然风景区，正吸引着省内外的游客，目前这里的风景旅游正在宣传、推介、规划之中这里山清水秀，风景秀丽，也是五里乡政府重点打造的文化旅游村，还是鹤峰县委、县政府确定的50个旅游“重点”之一，发展潜力巨大三）燕子镇新行村新行村紧邻燕子集镇，鸦来线国道横贯该村，平均海拔1150米，10个村民小组，380户，1380人，全村总面积13平方公里，拥有耕地1247亩， 是鹤峰县烟叶主产区之一，2012年人平纯收入就达6100元因为离城只有28公里，燕子镇历来就是“路边”经济比较活跃的集镇。
二、市场化运作进行农村新型社区建设的做法及成效由于相对较好的区位优势和较强产业支撑力原因，三个村的村民改善居住环境提升住房条件的意愿非常强烈因此，五里乡和燕子镇根据新型城镇化发展趋势、新农村建设要求及村民意愿，大胆引入市场机制，分别采取招商引资的方式，在五里乡集镇建金钟村新型农村社区、在湄坪村建湄坪新型农村社区、在燕子镇集镇建新行村新型农村社区他们的主要做法是：（一）把握方向，先行先试顺应城镇化发展趋势，按照新农村建设要求和农民意愿燕子镇和五里乡分别在三个区位优势较好的村引入市场化，进行新型农村社区建设新尝试三个社区分别代表了三种类型：一是集镇辐射型如五里乡金钟村社区在紧邻乡镇集镇选址建设，既扩大了五里乡集镇规模，又引导当地农民向乡镇集结，具有示范带动作用；二是中心村镇型在人口相对密集、社会功能相对完善的中心村建设中心社区，如五里乡湄坪村新型农村社区，形成了中心村的集镇化；三是干线带动型依靠公路主干线带动新型农村社区建设，如燕子镇新行村的农村社区建设三个村的建设，都是当地政府因地制宜，在科学论证建房农户的承载力和土地的升值空间基础上，把握新型农村社区的建设方向，拟订建设方案而行的。
二）精心选址，科学规划在新型农村社区选址过程中，始终坚持选址工作与集镇规划、土地利用规划和村庄规划保持一致，确定选址后，扎实做好规划，为社区建设打好基础五里乡政府将金钟村紧邻集镇的64亩土地纳入集镇建设规划；在离原潼泉片区中心0.5公里的地方，规划了占地40亩的湄坪农村新型社区住宅小区；燕子镇镇政府在紧邻燕子集镇的新行村且临鸦来线的地方规划了一宗4000平方米土地，并在了解农民意愿的基础上，分别与村、开发商一道制定农村社区建设详细规划三）招商引资，协调服务在金钟、湄坪、新行三个新型农村社区建设中，由村集体比照国家土地征收的补偿标准先从农户手中将土地经营权流转到村集体然后用土地资源的开发权向外招商招商成功后，政府简化程序，控制审批，积极主动为客商解决工程建设手续、用水用电等难题，还与村委会一道协调处理与周边农户的各种矛盾，为客商放心投资、安心生产提供保障四）产业支撑，增强引力在三个新型农村社区建设中充分发挥生态、文化等资源优势，培植产业，促进农村社区发展五里乡把旅游产业作为城乡一体化的突破口，依托五龙山生态旅游资源，建设湄坪村居民小区；依托五里坪革命旧址群的红色文化，建设金钟村农村社区。
燕子镇依托“路边经济（商贸物流）”建设新行村农村社区三个农村社区的产业发展潜力巨大正是有了产业支撑，农民才有发展空间，商家才有投资诱惑，农村社区建设才有了发展好前景五）严格管控，细化流程在新型农村社区市场化运行机制的探索中，五里乡、燕子镇还总结出了一套较为完善的运作流程：①政府规划项目建设区域并控制建房审批计划，②开展建房需求市场调查与评估，③村委会与村民签订土地流转协议并办理土地流转手续，④村委会土地储备，⑤招商引资，⑥投资商在政府指导下完成建设规划，⑦投资商完成公共配套设施和宅基地建设，⑧村委会依法对宅基地进行流转（由农民支付开发商基建费用），⑨建房户自行办理建房手续，⑩建房户按照乡镇统一设计图纸自主建房通过这10个步骤，农村建房得到统一规划，公共配套设施得到完善，村民建房意愿得到满足，政府规划、管理得到落实，村集体得到合理收益，开发商得到利润，实现了多方“共赢”的好态势由恩施晟益投资公司投资2600万元，按照集镇建设统一规划，投资进行金钟小区水、电、路、沟、96个房屋宅基地等基础设施和休闲广场、公厕等公益设施建设，现已基本完成了休闲广场、茶楼（3层）、街道及通道等公共基础设施建设，并有28户村民购买宅基地，由农民自建的22栋三层半的小洋楼已落成；由重庆万州客商投资1500万元，按2.75万元/亩的标准取得该宗土地开发权，负责建成湄坪社区90户（户平占地120㎡）宅基地、配套水电路等基础设施，并投资建设公厕、广场等公益设施，现已完成了场地平整，已有10户农户购买了宅基地；由恩施州中楚建设有限公司投资500万元，统一规划建设的燕子新行农村社区。
第一期工程已全面完成，现已建成占地面积140平方米的二层半住宅楼8栋，村办公楼1栋，一条风格独特、特色鲜明的民族新街象一颗璀璨耀眼的明珠镶嵌在巴鹤线上三、市场化运行，建设农村新型社区的思考及建议农村居住条件改善是收入增加后农民的迫切愿望，也是社会主义新农村和城乡一体化建设的重要内容围绕如何运用市场机制推进新农村农民居住条件改善，结合五里乡、燕子镇的经验，认真思考，提出如下建议：（一）转变职能，协调服务当前，随着农民生产生活水平的不断提高，越来越多的农民拥有了改善住房条件的经济基础，一个较大的农村建房需求市场正在逐步成形，农村集镇化城镇化发展速度加快三个村的农村新型社区建设告诉我们一个事实：市场化运作建设农村新型社区远比原有的完全依靠财政扶持，由政府大包大揽的新农村居民小区建设效果要好得多正如五里乡党委书记的感慨：“过去由政府完全决定，大包大揽，建筑老板建的卖不出去，最后的缺口资金都是由政府买单的”，现在这种市场化运行方式就变成了“赚不赚钱是老板的事，建不建房是农民的事，至于怎么样建房才是政府的事了”，这样政府减轻了投资压力，规避了市场风险，农民又满足了建房需求，投资商又在建设中盈利，村容村貌还得到了极大改观。
因此，我们要借鉴三个村的农村社区建设经验，用市场的观念来看待和开发新农村建设中的农村建房资源政府转变职能，搞好协调服务二）科学规划，严格监督新农村建设要严格按照“不在无规划的地方建房和不建无规划的房”的目标要求，通过政府严格审批，统一规划，对适用于运用市场机制进行民居建设的村，由规划部门提前做好规划，牢牢把握市场主动权按照因地制宜，分类指导的原则，结合本地实际，尊重农民意愿，兼顾长远发展，本着方便群众生产、生活的宗旨，做到与新型城镇化、中心村、文明长廊三个建设相结合进行科学规划，充分发挥规划在新型农村社区建设中的指导作用在建设过程中，无论是企业对社区基础设施及相关配套设施的建设，还是农民住房建设，都要严格质量监督三）合理用地，依法流转农村新型社区建设离不开农村建设用地，因此，依法流转土地是核心虽然当前相关国家法律法规对农村宅基地流转还有种种限制，但十八届三中全会关于推进农村土地改革的意见为今后的这种流转带来了春风我们在做好“指导、管理、规范”等工作的前提下，应该正确引导和规范农村土地流转，促进土地的合理使用。
在不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害土地承包者权益的前提下，按照“自愿、依法、有偿”原则，使农村建设用地进入正常流转轨道，以保障土地规模经营，规范有序管理四）搭建平台，市场运作在全面梳理农村建房资源的基础上，采取先试点、再逐步推开的方式，分门别类，将农村新型社区建设纳入各乡镇和县招商范围，充分利用招商引资。
