哈萨尔购物广场.ppt

哈萨尔购物广场,HASAER SHOPING MALL,全案推广,第一部分:本案项目分析,松原概况,松原市位于吉林省中西部，东北区域正中心，全市幅员面积2.2万平方公里，总人口280万，1992年经国务院批准成立的地级市，是一个升级为地级市仅16年的城市，由原前郭尔罗斯县与扶余县合并而成， 2006年，全市实现地区生产总值474亿元，全口径财政收入达到45亿元，综合经济松原区位优势独特实力已位居全省第三位，2007年，全市地区生产总值预计可达600亿元，全口径财政收入预计可达65亿元，正快速步入吉林省第一方阵松原市成立后，由于依守油田，油田职工薪资丰厚，经济发展比较迅猛，但是正是因为依托重工业与行业的单一性，对于综合商业的影响并不是很大，依然处于对时尚、高档、品牌等等概念的麻木阶段第一部分:本案项目分析,松原市05年至08年间，商业地产竞争日趋激烈，由原来的三足鼎立局面演变成了前郭、江北两大商圈之争在售和在租的商场亮点频现，江北斯堡特国际购物广场、新天地购物广场、松原王福井百货、郭尔罗斯世纪购物广场、郭尔罗斯娱乐休闲中心、前郭商贸城等六座中型商场由于各商场经营规模及周边状况，发展综合性商业中心的空间受到局限。

因此，大而集中形成摩尔业态（SHAOPING MALL）未来发展是松原现今的空白，也是松原商业未来发展的大趋势片区市场近期状况,第一部分:本案项目分析,商圈的界定,按照客流量、车流量、商业规模、租金水平等指标划定城市中某一区域为该城市的商业繁荣区，这个商业繁荣的区域即成为一个商圈由于各个商圈形成的历史、发展的现状、自有的规模和辐射的范围不同，我们把商圈分为中心商圈和副中心商圈或次中心商圈按照上述标准和要求我们把新城路步行街称为江北区域的核心或中心商圈同样把清真街商贸小区称为江南区域的核心或中心商圈研究商圈的意义在于通过对商圈特征的了解和对不同商圈的比较建立商圈的发展模型、租金模型、竞争模型、人气指数等，从而对商圈内商业项目的营销策划工作提供理论和现实依据第一部分:本案项目分析,江北商圈商业项目分布,,北,新城路商业步行街总长度约600米,第一部分:本案项目分析,江北商圈各主要商场调研,松原大楼 松原大楼位于建设街与新城路商业步行街交汇处，是江北商圈中商业最集中和最繁华的地段该项目商场共分三层，建筑面积约1500平方米主要经营鞋类、男女服装及羽绒服等该商场一、二楼经营尚可，但三楼经营极为惨淡（这么好的地段不应该做羽绒服卖场）。

东北商场 东北商场位于江北新城路与交会处，主体两层，建筑面积约3000平方米，主要经营服装、鞋及部分食品等该商场地理位置极为优越，商业繁荣，商场经营状况良好，但其商业规划相对落后龙源商厦 龙源商城位于步街中段北侧，主体建筑四层，营业面积约5000平方米，主要经营家电、小百、服装及儿童玩具等该商场由于具有明显的规模效应，所以经营状况较好属于江北步行街上经营相对理想的商场王福井百货 由世纪方舟商城重新装修演变而成，主体建筑共六层，总建筑面积5200平，地下一层经营大百类及超市，地上一层经营鞋、化妆品、金银、珠宝、名表等二层经营男装及服装超市，三层主要经营女装，四层羽绒服卖场，五层经营美食城好旺角 商城好旺角商城位于步行街东段，接近中段，主体建筑共四层，主要经营服装及部分儿童用品，总营业面积约1800平方米，均为精品屋设计该商场规划相对合理，硬件条件相对较好，经营状况良好其局限在于营业面积太小，没有规模优势，同时进一步发展受到极大限制第一部分:本案项目分析,步行街门市换算租金分布,第一部分:本案项目分析,新城路步行街客流量调查,第一部分:本案项目分析,片区核心地段,,,,,,,,,,,,,,,乌 兰 大 街,郭 尔 罗 斯 大 路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,巴特尔商场,华联商厦,银河大厦,鸿雁商都,中心市场,新阳光国贸,前郭商贸,清 真 街,,萨 日 朗 路,胜 利 路,,,,,,,,郭尔罗斯购物广场,本案,,图中所表示绿圈为该商业区块的中央辐射区,第一部分:本案项目分析,江南商圈各主要商场调查,前郭商贸 前郭商贸位于清真街以东，萨日朗路以北，胜利路以南，一层作为门市，二层和三层是商场，主要经营各类服装，总营业面积达到8000平方米。

该商场整体表现为环型商业街，但视觉单调、视觉范围狭窄，通透性较差，空间压抑感很强，购物感受很差郭尔罗斯购物广场 郭尔罗斯世纪广场是一座集购物，美食，休闲为一体的现代化百货商场总面积达20000余平，配有双向扶梯和两部观光电梯，柱距9米主体为框架结构外墙为银灰理石实挂面，地下一层设有2000平停车场，一层内廊：服装，名表，珠宝二层：化妆品，皮具皮草三层：男女鞋，饰品，床品，内衣文胸四层：童装，针织，羊绒，小家电五层：休闲娱乐，餐饮，音像，图书中心市场 营业面积约7000平方米，一楼主要经营皮包及农副产品，二楼主要经营鞋类及百货，三楼主要经营各类服装该商场虽然营业规模很大，经营产品齐全，但其作为老商业网点，设施陈旧，规划混乱，所以导致该商场的经营档次较低，且有被市场逐渐淘汰的趋势新阳光商城 新阳光商城紧邻中心市场，与中心市场相通，三面被中心市场围合，共三层设计，营业面积约2500平方米该商场环境较好，设施先进，规划合理，档次属于上乘但其与档次极低的中心商城相通，其档次定位被极大稀释，导致其定位不能很好地突出,第一部分:本案项目分析,江南商圈门市换算租金分布图,,,,,,,乌 兰 大 街,郭 尔 罗 斯 大 路,,,,,,,,清 真 街,1800元/㎡/年,1500元/㎡/年不含税,1533元/㎡/年,,,,,,2500元/㎡/年,1166元/㎡/年,,,,,1000元/年/㎡,,1535元/年/㎡,1111元/年/㎡,,3333元/年/㎡,,,,1250元/㎡/年,1866元/㎡/年,2000元/㎡/年,,2800元/㎡/年,,4400元/㎡/年,第一部分:本案项目分析,江南客流量调查,,乌 兰 大 街,郭 尔 罗 斯 大 路,,,,,,,,清 真 街,,,,,,,,,,,,,890人/20分合2670人/小时,1440人/20分4320人/小时,450人/20分合1350人/小时,974人/20分合2921人/小时,1670人/20分合5010人/小时,996人/20分合2987人/小时,第一部分:本案项目分析,商贸小区及新城路步行街,第一部分:本案项目分析,通过各项数据分析，江南商圈商业气息浓郁，经营状况良好，这一点无疑为我项目成功开展奠定强有力基础。

项目概况,位 置：乌兰大街与哈萨尔路交汇处，北临 哈萨尔路、南临中心市场、西临乌 兰大街、东临步行街项目总占地：1.9万平方米（长155.5米，宽122.5 米）总建筑面积：18.74万平,第一部分:本案项目分析,项目建成后由具有丰富百货经营规划经验的专业管理团队筹备招商，吸取发达城市以及国外零售业经营手法的优点加以融合，并采用国际领先管理模式与松原市本地特点相结合的管理方法实际经营，倾力打造具有国际水准的、集购物、餐饮和休闲于一体的商业摩尔，以时尚舒适的空间，国际流行的商品，全方位生活服务为三大目标的国际化、大都会型百货商场商场楼体设计合理 ，外墙采用高级理石钢挂，巨幅广告位彰显大气；内设密集双向扶梯自动道，四部观光电梯直通5楼，八角形中央主题广场坐落巨型景观喷泉汇聚八方才气，通透天井设计，多彩遮光卡其布避免阳光直射，增添情趣，20米宽内街走廊设计，设有中央休闲区与林荫小憩区，80%以上绿化覆盖率，高拟真森林音效，使您有处身世外桃源之感，流连忘返商场为全框架结构设计，户型全部依照现代商业形态与当地现况合理布局，全场无死角，视野开阔，采光良好，地面铺设镜面大理石与仿生石材。

项目概述,第一部分:本案项目分析,第二部分：项目定位,摩尔业态（SHOPING MALL）概述：,摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会 行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心第二部分：项目定位,摩尔业态最适合分布饼图,第二部分：项目定位,定位评估,形象定位：松原首席商业MAII消费定位：我的生活购物乐园市场定位：江南商铺中的暴涨铺!,20年的成熟商圈+超大经营面积+多种业态组合,,第二部分：项目定位,摩尔业态（SHOPING MALL）已经成为松原商业发展的趋势！,第二部分：项目定位,项目SWOT分析：,项目优势,项目劣势,发展机遇,发展威胁,原地块环境老旧，但商圈成熟松原城市地位的上升，需要有足够代表城市形象的商业地产项目作为“城市名片”松原没有大型综合性购物中心（10万㎡以上）。

国贸倒闭，业户流失，可吸纳功能设施齐全注重景观设计，填补松原空白超大集中商业设计，加快商圈成熟期摩尔业态，一站式购物松原标志性景观建筑，打造前郭名片布局分布合理，更容易租售地理位置优越，交通便利，商圈辐射面积巨大面积过大，商业市场份额堪忧城市消费水平不高，对于高档消费麻木综合性尤其是娱乐性业态整合度不够，既是人群认知度不够对面商场的开发较本案早，已经进入登记阶段，临街处道路围挡过多,第二部分：项目定位,客户定位,本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：,第二部分：项目定位,目标客户,第二部分：项目定位,第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士,拥有大型企业的人士；拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；企事业机关之高层国家干部；购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金故此该客户群多为选购首层街铺或门市，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。

对返租回报等促销措施的需求不太高本项目的街铺数量比重较大，故该类客户占本项目的成交客户比例约占成交客户的36％第二部分：项目定位,第二类：经济富裕的油田职工,吉林油田干部，经济富裕，具丰富积蓄，拥有相当资产及物业；油田职工，经济基础良好，拥有一定资产及物业购买心理分析 吉林油田为中国第六大内陆产油单位，目前开采量非常大，效益可观，油田职工收入稳定，但是没有时间自营，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣约占成交客户的20％第二部分：项目定位,第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士,在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士；经商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；北上创业，并已取得一定成就之外地成功人士；曾拥有较多房地产，现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部；购买心理分析 以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或二、三层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求。

约占成交客户的20％。