20121101武汉武汉侨亚集团调查.ppt

养老产品市场调查,侨亚·颐乐园,地址:蔡甸蔡甸区唐河村 □总建筑面积: 24000平方米 □占地面积: 16000平方米 建筑规划：养老公寓、别墅项目、住宅项目、旅游度假会所 规划户数:800户 □入住时间：2005年01月18日,侨亚·颐乐园,项目概况,侨亚·颐乐园,整体规划,侨亚集团首个的养老项目，集养老、休闲、居住、度假为一体养老产品自持，总体销售不理想侨亚·颐乐园,居住产品,住宅区,别墅区,高螺河,住宅项目分为三栋高层和数套别墅现都以出租的形式对外，暂不出售高层项目总套数为402套，售出总套数为81套，05年交付的，销售情况差周围配套不齐全，交通也不完善房龄超过是十年，销售情况差环境、物业、园林都处于无人监管打理的状态侨亚·颐乐园,旅游产品,侨亚颐乐园是一个以现代养老为理念的高档次、大规模的养老、度假乐园其中旅游产品能提供最好的星级服务标准是老人与子女亲属相聚游玩乐、娱乐嬉戏的好地方会所处于营业中，但氛围冷清由于周围交通不便和人群的消费所限，旅游产品根本不成规模高螺河作为分界线将养老公寓和住宅区、休闲度假区分割开来,启示：确定产品的市场客群，根据客群的需求设计功能性的建筑，有效避免项目后期运营风险。

初步理念,侨亚·颐乐园,养老产品,养老公寓自持，已租赁形式面市现入住率高达85%，受市场欢迎养老产品共有六栋楼，都是为老人的生活需求所设定无独立的医疗配备，仅有简单的医务室，设立在19号A区的一楼院内主干道并不宽敞，仅供大型车辆独立行驶，进出无大碍院内道路,启示：出行过道单一且窄，一旦发生紧急事故，很难第一时间得到抢救，我们要避免窄而无回环的路网设计侨亚·颐乐园,养老产品,公寓内设有电梯，服务大厅二十四小时有人监控园区内设施齐全，但活动空间小医疗设施不完善，仅设有简单的医护室启示：借鉴24小时服务大厅的设计，每栋楼中设立1间，全面防患老人突发事件的发生并在综合楼中设立图书室等休闲项目，丰富老年生活侨亚·颐乐园,养老产品,养老院规模小，楼体陈旧，周围环境差，缺少打扫人员高螺河内污染明显，并有异味传出启示：环境后期的维护至关重要，差的环境会影响老人的生活健康，而完善的管理维护团队是养老产品的基本配备侨亚·中华孝庄,地址:江夏区藏龙岛科技园 用地面积:100亩 建筑规划：餐饮娱乐设施、 养老公寓、康复医院 基本设施：门球场、网球场、 康复训练室、台球室、棋牌 室、健身房、书画室、阅览 室、舞厅等等设施 开盘时间：2009年12月 入住时间：2010年06月 产权年限：70年,侨亚·中华孝庄,项目概况,一期医院,二期 美院宿舍,一期 养老产品,项目为侨亚集团武汉第二个养老产品，其配套完善，居住质量高。

医院正对主干道栗庙路，临街面小侨亚·中华孝庄,项目规划,邻街面,侨亚·中华孝庄,一期医院,医院暂定为二甲医院，医院目前仍处于招标过程中项目已经封顶，预计2014年7月正式运营上层公寓现出售中，客户群体为中大疾病的患者美院周边医疗配套处于空缺状态，医院的建成必将成为江夏区重要的医疗中心，也极大便利了养老人群下层 二甲医院 共3层,上层 医疗公寓 共7层,名称：康复医院 营运时间：2014年7月 总建面：24000㎡ 病床位：300余张 医院职工：360人 教授：6人 正副主任医师：20人 医院科室：13个,启示：大型医院是养老产品的基本配置，它能满足老龄客群的对健康需求三公里内能直达医院是吸引养老客群的硬性指标侨亚·中华孝庄,二期公寓,二期公寓共有四栋楼，不属于养老项目规划现作为美院的学生宿舍使用，与养老产品化隔开来根据房地产信息网上可知：二期公寓销售了几十套，其余都被抵押侨亚·中华孝庄,路网设计,规模设计合理，动线分明，人行车行无障碍人行、车行通道,后勤人员通道,启示：延续原有设计的同时，将路网分为内外两条回环内网行人外网行车，楼栋之间设外出通道，方便车辆接人，保证院内安全和安静路宽为四米，人行道和车行道并未分离。

后勤通道独立设计，将后勤人员和住户分离，互不干扰侨亚·中华孝庄,园内绿化,三大绿化片区，密集的环网绿化带,启示：采用原有设计同时，绿化圈路面需采用面宽1m的木板材料，且粘接好衔接处，让轮椅也能自如上下大面积的绿环区，采用四纵五横的石板路设计，深处在园林中也能随意穿梭沿路的绿化带让人享受移步换景的乐趣侨亚·中华孝庄,整体布局,项目规划为4栋公寓楼和一栋综合服务大楼，4栋楼宇之间互通互联，与活动中心等距综合性大楼,连廊,一层为餐厅 二层为活动中心 三楼为空中花园,启示：老龄人喜欢与朋友串门走动，连廊能方便他们随意到达任何楼栋综合楼设计到中心，能缩短各楼之间的距离，为老人带来便捷连廊设计在3、4层楼，通过3组连廊可贯通4栋公寓连廊,活动中心,配置齐全，但规模小项目满负荷运作，供应量不足养老配套,启示：增加医务室和棋牌室每两栋楼设立一个300㎡的医务室，诊所、药房、病房分离并在每栋楼一层设立一个100㎡棋牌室服务中心设立在综合楼的一楼服务中心建面为150平方米，建设在6号楼底,棋牌室、医务室 均在服务中心旁边,便民超市仅一所，但未开放,养老配套,启示：1000户养老中心，综合性大楼单层面积至少为600㎡才适宜老人生活。

门球场、羽毛球场可建设在广场附近或者综合大楼中而乒乓球台、健身器材可设定在公寓一楼内名称：门球场 面积：400㎡,名称：综合服务大楼 功能：一楼餐厅 二楼活动 三楼空中花园 单层面积：350㎡,配置齐全，但规模小项目满负荷运作，供应量不足每栋中配置两部电梯，但是电梯过窄，不能抬入担架 走廊中都设有双层扶手，房间在两侧，中间为走廊 每栋每层中设有两个休憩平台 入口设有斜坡，方便轮椅进去,楼内设计,入口,启示：沿用以上人性化设计的同时，在每栋楼中设立3部电梯，两部小型，一部可推入病床的大型电梯，大电梯直通外出通道公寓情况,总共680套住房，入住了140多户4种户型平均分布，大户型位于转角区域37.85㎡,56.41㎡,71.83㎡,63.49㎡,启示：固定4种户型，主力户型为30㎡的一室一组，大户型设计在楼体的转角区域延续酒店式分布，一栋二三十户，借鉴黄金配比主力户型,户型配比为6：3：2：1,户型分析,37.85㎡,优势： 宽景阳台 简易厨房 功能型宽敞卫生间 精装修，入户即住,启示：确定主力户型，将阳台、厨房、护理卫生间、精装及24小时热水、恒温空调设定在基本配备中去，全面提高养老人群的居住质量。

一室一组,劣势： 无24小时热水供应 无冷暖可调的空调,,项目比较,VS,侨亚·颐乐园,侨亚·中华孝庄,伙食费：400块 只包午餐和晚餐,护理收费： 四级400元/月，三级600元/月 二级800元/月，一级1000元/月,颐乐园运营,公寓产权形式：自持，租赁 租赁价格：1050~1800元/月（15~60㎡户型） 租赁规则：入驻需交保证金4万，保证金每年10%的利息，以减房租形式返还，月返333，返利2年 但租赁停止后，及时清还余款中华孝庄运营,租赁价格：2300元/月（38㎡户型，包括了伙食费、四级护理费等） 租赁规则：入驻需交保证金8万，保证金每年10%的利息，以减房租形式返还，月返666，返利2年 但租赁停止后，及时清还余款 售价（一期）：5000/㎡（售罄前均价）,四级600元/月 三级800元/月 二级1000元/月 一级1200元/月,分析：,启示：产品采用先售后租的经营模式，吸引投资人和刚需者，快速回笼资金并帮购房者转租，给租赁者设定保证金，以减现形式返利，促进资金链的良性循环分析,中华孝庄是颐乐园产品的升级改进，从各个方面都优于前者，并将需求性的客户扩展到投资型客户，所以销售情况良好。

从多形式的养老形态转变到纯粹、精专,规模是前者的4倍,从功能匮乏转变成丰富多样，更加注重用户体验及需求,,总结,武汉·中国健康谷,武汉·中国健康谷,项目概况,项目位于武汉市蔡甸区知音湖畔，占地面积3.2平方公里，投资200亿元，建设期预计为5年同济健康社区,合众人寿 健康城区,五大功能区 健康养生区 养老服务区 临床医疗区 学术科研区 医学教育区,两大项目同步进行,2010年12月,武汉·中国健康谷,同济健康社区,投资金额：80亿元 投资主体：同济医院和武汉健康 谷发展有限公司 项目地点：蔡甸区原铁铺村 医疗标准：三甲医院 医院占地：200亩 开工时间： 2010年12月,集大型医院、健康科研、医疗康复、健身运动、学术交流和休闲度假于一体的生态健康城床位1000张、门诊3000人,项目规划,同济医院国际学术交流中心 健康谷商业中心 农业生态休闲旅游区 健康会所 休闲度假别墅区 蔡甸同济医院,,,特色功能规划,启示：项目的兴建必定必聚拢海量人群，增强周边医疗配套，成为今后养老地产和生态宜居新城强大后盾项目现状,工地内标识,拆迁私房,施工场地,街口围挡,项目现处于平整土地阶段，邻汉阳大道有未拆除的私房。

工地施工人员少武汉·中国健康谷,合众人寿健康社区,项目地点：蔡甸大集街堡家咀 投资金额：100亿元 投资主体：合众人寿保险股份 有限公司 建筑面积：160万平米 开工时间： 2010年12月 工程进度：马路沿线洋房已竣工 开盘时间：13年7月,打破居家养老、社区养老和机构养老三种养老模式不兼容的状况，建立全面型的养老模式两大主题版块 护理社区CCRC、活跃老人社区 可满足处于不同生理阶段的老龄人口的各项需求，为可自理独立老人、辅助生活半自理老人、不能自理老人等各类型的老人提供专业化服务，并辅以良好的配套设施、医疗设施八大功能区域,持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心、休闲度假酒店、康体中心项目规划,一期产品为持续健康退休社区，预计明年7月开盘现售楼部已驻入合众自己的销售团队，但还未正式对外，产品信息并不明朗销售道具不齐全，沙盘、单张、说辞等等都没有一期规划图,销售中心外立面和内部均为欧式风格，整体大气美观营销中心为三层楼设计持续健康退休社区,楼栋均为5层，环境优美，面积区间为60~250㎡,启示：项目将养老客群进行细化，分为退休型和疗养型，进而设计相关功能性的养老产品。

园内着手打造欧式风情的田园小镇休憩平台，中心广场等园区小品点缀其间入户大堂未设立24小时服务大厅和紧急呼叫器项目现状,马路沿线的楼房也大体完成，内部施工进度已达到一半项目比较,VS,侨亚·中华孝庄,合众人寿健康社区,,分析,合众健康谷是已经跳脱了传统的养老产品，他全方位覆盖三类客群——退休型、疗养型、旅游度假型，且吸引全国的老龄客户,从简单的生活娱乐到专业的度假、养生、旅游,规模是前者的16倍,面向高端的客户群体,,,通过品牌优势，跳脱武汉市场，吸引全国的养老客户,全国顶级的医疗配置,启示,--同策国际市场部,。