物业管理知识36问.docx

物业管理知识36问 物业管理学问36问 1、什么叫物业管理？答：物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业遵照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？答：〔1〕遵照物业效劳合同的约定，承受物业效劳企业供应的效劳； 〔2〕提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 〔3〕提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议； 〔4〕参与业主大会会议，行使投票权； 〔5〕选举业主委员会成员，并享有被选举权； 〔6〕监视业主委员会的工作；〔7〕监视物业效劳企业履行物业效劳合同；〔8〕对物业共用部位、共用设施设备和相关场地运用状况享有知情权和监视权；〔9〕监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金〔以下简称专项修理资金〕的管理和运用；〔10〕法律、法规规定的其他权利3、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？ 答：〔1〕遵守管理规约、业主大会议事规那么；〔2〕遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 〔3〕执行业主大会的确定和业主大会授权业主委员会作出的确定； 〔4〕遵照国家有关规定交纳专项修理资金； 〔5〕按时交纳物业效劳费用； 〔6〕法律、法规规定的其他义务。

4、物业运用人在物业管理活动中的权利义务有何规定？答：《物业管理条例》第四十八条规定，“物业运用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业运用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定 物业运用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当担当连带责任 5、哪些事项由业主共同确定？ 答：以下事项由业主共同确定： 〔1〕制定和修改业主大会议事规那么； 〔2〕制定和修改管理规约； 〔3〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 〔4〕选聘和解聘物业效劳企业； 〔5〕筹集和运用专项修理资金； 〔6〕改建、重建建筑物及其附属设施； 〔7〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项 确定第〔5〕项和第〔6〕项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意确定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 6、业主大会会议可以采纳什么形式?答:业主大会会议可以采纳集体探讨的形式，也可以采纳书面征求看法的形式；但是，应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。

采纳集体探讨形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选假设干名业主代表参与业主大会会议，也可以由业主确定以其他方式推选业主代表参与业主大会会议业主大会会议以业主代表参与的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 7、业主大会或者业主委员会的确定，对业主具有约束力吗？答: 依据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的确定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的确定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销《物业管理条例》第十九条规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的确定，不得从事与物业管理无关的活动 业主大会、业主委员会作出的确定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其确定，并通告全体业主8、业主的投票权数如何确定？答：依据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规那么》，业主的投票权数由专有局部面积和业主子数确定专有局部面积和建筑物总面积遵照以下方法认定： 〔1〕专有局部面积遵照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进展登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

〔2〕建筑物总面积，遵照前项的统计总和计算 业主子数和总人数遵照以下方法认定： 〔1〕业主子数，遵照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算 〔2〕总人数，遵照前项的统计总和计算业主大会应当在业主大会议事规那么中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有局部面积 一个专有局部有两个以上全部权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主子数为一人 9、中选业主委员会委员应当符合哪些条件？答：业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件： 〔1〕 具有完全民事行为实力； 〔2〕 遵守国家有关法律、法规； 〔3〕 遵守业主大会议事规那么、管理规约，模范履行业主义务； 〔4〕 热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 〔5〕 具有必须的组织实力； 〔6〕 具备必要的工作时间 业主拒付物业效劳费，不缴存专项修理资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规那么中对其共同管理权的行使予以限制。

10、业主委员会委员有哪些情形之一的，其委员资格终止？答：依据《福建省物业管理条例》其次十四条规定，业主委员会委员有以下情形之一的，其委员资格终止：〔1〕任期届满的； 〔2〕因物业转让、灭失等缘由不再是业主的； 〔3〕因疾病等缘由丢失民事行为实力的； 〔4〕因犯罪被依法限制人身自由的； 〔5〕以书面形式向业主大会提出辞职的； 〔6〕不履行业主法定义务的； 〔7〕无正值理由连续三次不参与业主委员会会议的； 〔8〕因其他缘由不宜接着担当的 业主委员会委员有第〔1〕至〔4〕项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有第〔5〕至〔8〕项所列情形之一的，须经业主大会会议确定 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主全部的财物移交给业主委员会 11、业主委员会应履行哪些职责？ 答：〔1〕执行业主大会的确定和决议； 〔2〕召集业主大会会议，报告物业管理实施状况； 〔3〕与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同； 〔4〕刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同； 〔5〕监视管理规约的实施； 〔6〕催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用； 〔7〕组织和监视专项修理资金的筹集和运用； 〔8〕调解业主之间因物业运用、维护和管理产生的纠纷； 〔9〕业主大会给予的其他职责。

业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的确定，不得从事与物业管理无关的活动 12、业主委员会应当向业主公布哪些状况和资料？ 答：〔1〕管理规约、业主大会议事规那么； 〔2〕业主大会和业主委员会的确定； 〔3〕物业效劳合同； 〔4〕专项修理资金的筹集、运用状况； 〔5〕物业共有局部的运用和收益状况； 〔6〕占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分状况； 〔7〕业主大会和业主委员会工作经费的收支状况； 〔8〕其他应当向业主公开的状况和资料 13、在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交哪些资料？答：依据国务院《物业管理条例》其次十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： 〔1〕竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 〔2〕设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料； 〔3〕物业质量保修文件和物业运用说明文件； 〔4〕物业管理所必需的其他资料 物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会 14、物业管理用房配置有何要求？ 答：建立单位应当遵照以下规定配置物业管理用房： 〔1〕建筑面积十万平方米以下的遵照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米； 〔2〕建筑面积超过十万平方米的，超过局部遵照千分之二配置。

建立单位供应的物业管理用房应当为地面以上能够独立运用的房屋，并具备水、电等根本运用功能物业管理用房的全部权依法属于业主未经业主大会同意，建立单位、物业效劳企业不得变更物业管理用房的用途15、物业效劳合同中应当约定哪些内容？ 答：物业效劳合同应当约定以下事项： 〔1〕物业共用部位、共用设施设备的运用、管理和维护； 〔2〕公共绿化的维护； 〔3〕公共区域的保洁； 〔4〕公共秩序的维护； 〔5〕平安防范的措施； 〔6〕车辆的停放管理； 〔7〕物业运用中对制止性行为的管理措施； 〔8〕物业修理、更新、改造和养护费用的账务管理； 〔9〕物业档案资料的保管； 〔10〕物业效劳的收费方式、标准及财务的监视管理； 〔11〕争议处理方式； 〔12〕违约责任； 〔13〕其他约定的事项 16、提前解除物业效劳合同的，应留意什么？答：依据《福建省物业管理条例》第三十八条规定，物业效劳合同期满前，物业效劳企业和业主委员会无正值理由不得单方面提前解除合同一方要求提前解除物业效劳合同的，应当在三十日前告知对方业主委员会接到物业效劳企业提前解除物业效劳合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，确定是否选聘新的物业效劳企业。

17、物业效劳收费都是实行政府指导价吗？答：不是物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调整价住宅〔不含别墅、低密度联排高档住宅〕前期物业效劳收费实行政府指导价其他物业效劳收费实行市场调整价18、物业效劳费的构成包括什么？答：物业效劳费采纳包干制或者酬金制等形式实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的合理利润物业效劳本钱由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金19、前期物业效劳合同期满但未成立业主大会的，如何确定收费标准？ 答：依据《福建省物业效劳收费管理方法》第八条规定，前期物业效劳合同期满但未成立业主大会的，如效劳内容和收费标准不变，由物业效劳企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进展公示，合同期届满后，物业效劳企业仍供应不低于原先质量的效劳，假设无专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主〔以下简称“双过半业主”〕提出异议的，可接着适用原效劳内容和收费标准；如要调整收费标准，那么必需经过双过半业主同意，由物业效劳企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。

20、前期物业效劳合同履行期间，物业效劳本钱因政策性因素或效劳工程和内容发生较大变动时，如何调整收费标准？答：依据《福建省物业效劳收费管理方法》第八条规定，合同履行期间，物业效劳本钱因政策性因素或效劳工程和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业效劳企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业效劳本钱变动状况进展公示，并经双过半业主同意，由物业效劳企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定详细收费标准21、物业效劳费用从何时起。