土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用.docx

土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用近期，我们对某房地产企业进行土地增值税清算审核该公司房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发187 号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件据该公司财务人员介绍，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利， 他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用 因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等依据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用是指直接组织、 管理开发项目发生的费用， 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以推断，特殊是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者简单混淆由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用完量转移到房地产开发成本， 这是不正确的 假如不细加区分， 就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计 扣除也会同时虚增。

因此，我们举了一个案例来说明混淆开发间接费用与房地产开发费用造成土地增值税应纳税额计算错误的状况例如： A 公司以 1000 万元取得该地的土地使用权，土地征用及拆迁补偿费 800 万元、前期工程费 300 万元、建筑安装工程费 1000 万元、基础设施费 150 万元、公共配套设施费 50 万元、开发间接费用 200 万元（包括管理人员工资福利 50 万元， 办公设备折旧 50 万元， 广告和其他销售的费用 100 万元） 财务费用中利息能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的利息支出 500 万元，并且按商业银行同类同期贷款利率计算在进行土地增值税计算时，经过比较精确地划分，把 A公司开发成本帐面上的开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的管理人员工资福利 50 万元， 办公设备折旧 50万元， 广告和其他销售的费用 100 万元剔除出房地产开发成本， A 公司该项目土地增值税可税前扣除项目金额计算如下：（ 1 ）取得土地使用权所支付的金额 =1000 万元；（ 2 ）房地产开发成本 = 土地征用及拆迁补偿费 800 万元+前期工程费 300 万元 +建筑安装工程费 1000 万元 +基础 设施费 150 万元 + 公共配套设施费 50 万元 =2300 万元；（ 3 ） 房地产开发费用 = 利息 500 万元 + （土地使用权所支付的金额 1000万元+房地产开发成本 2300万元）X5%=665 万元；（ 4 ）加计扣除金额 = （土地使用权所支付的金额 1000万元+房地产开发成本 2300万元）X20%=660 万元；（ 5 ） 扣除项目金额 = 房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额 1000 万元 + 房地产开发成本 2300 万元 + 房地产开发费用 665 万元 + 加计扣除金额 660 万元 =4625 万元。

相反，假如不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除， 就会造成 A 公司该项目土地增值税的房地产开发成本虚增 200万元，房地产开发费用虚增 200 X5%=10 万元，加计扣除金额虚增 200 X20%=40 万元，共计扣除项目金额虚增 200+10+40=250 万元由于扣除项目金额增加，必定造成增值额和增值率的削减，从而削减了应纳的土地增值税少缴的税款若日后被税务机关追征，就会对纳税人造成不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本因此，我们提示该企业，应留意精确划分房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，以规避税收风险 。