第六章房地产开发项目的规划ppt课件.ppt

第六章 房地产开发项目的规划设计及其评价,第一节 房地产开发项目的规划设计 第二节 开发项目规划设计的组织与控制 第三节 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析 第四节 房地产开发项目规划设计方案的评价,章节内容,第一节 房地产开发项目的规划设计,现在的消费者购买房子，与其说是在买房子，还不如说是在买环境、买功能、买品位，而这些环境、功能和品位，只有通过相当好的规划设计才能得以表现出来建立“以人为本”的规划设计理念，提高楼盘的整体素质，营造舒适的人居环境，在整个项目的开发过程中尤为重要，甚至决定该项目最终经济效益的实现一、城市规划,1、城市规划的概念 城市规划是城市政府为了确定城市性质、规模和发展 方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市 土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署城 市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规 划管理2、城市规划的深度 城市总体规划 分区规划 控制性详细规划 修建性详细规划, 城市总体规划 总体规划是一个远景规划，它包括以下一些主要内容： 确定城市的性质、发展目标和发展规模 选定主要建设标准 统筹安排城市建设用地布局和各项建设的总体布置 确定城市综合交通设施等其他辅助工程。

编制各项工程规划 进行可行性研究及综合技术经济论证 拟定实施规划步骤和措施 编制近期城市建设规划城市总体规划的主要文件和图纸包括： 城市现状图 城市用地评价图 城市环境评价图 城市规划总图 城市工程设施规划图 近期建设规划图 总体规划说明书, 分区规划 分区规划主要内容有： 原则规定分区内土地的使用性质，居住人口的分布，建筑用地的容量控制指标 确定市、区级公共设施的分布及其用地范围 确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求确定城市主、次干道的红线位置、断面控制点坐标和标高，以及主要交叉、广场、修车场的位置和控制范围 确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地要求 控制性详细规划 城市详细规划的主要内容有： 了解建筑地段的现状情况 估算地段规划人口 选定住宅、公共建筑或其他辅助建筑设计类型 规定规划区内各级道路，广场的建筑红线、道路断面、控制点的坐标和标高； 确定建筑地段内部布局结构和道路系统；,确定地段内各项建筑的具体位置和用地界限； 确定拟建的市政工程管线和工程构筑物位置、走向及控制标高； 确定绿地系统，必要时进行种植设计或其他绿化详规设计； 估算建筑投资，编制综合概算，提出实施的措施和建设思路。

城市详细规划的主要图纸、文件有： 规划地段现状图 详细规划总平面图 道路和竖向规划图 管线综合图 规划说明和技术经济分析, 修建性详细规划,修建性详细规划是对即将开发的地块所编制的1.现状条件分析；2.规划原则和总体构思；3.用地布局；4.空间组织和景观特色要求；5.道路和绿地系统规划；6.各项专业工程规划及管网综合；7.竖向规划；8.主要技术经济指标；9.工程量及投资估算城市总体规划、分区规划、控制性详细规划是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力性的文件；修建性详细规划则是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，是开发企业向城市规划主观部门申请报建的主要文件和材料二、居住区规划的内容,(一)确定居住区布局结构和道路系统 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区住宅组团” 住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在 一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式它是居住区中最基本的布局结构形式，其规模通常以居民委员会的组成规模构成 房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区居住区道路是城市道路的延续车行道担负着居住区与外界及居住区内部的交通联系；步行道往往与居住区各级绿地系统结合。

起着联系各类绿地、户外活动场地和公共建筑的作用居住区道路是居住空间和居住环境的一部分，它既是交通空间，又是生活空间，并且还是居住区环境设计的重要组成部分 居住区级道路的红线宽度不小于20米,居住小区级道路红线宽度不小于16米,住宅组团级道路,其中自行车和人行宽度一般为4-6米,往单元门口宽度为1.5-2米二)住宅选型,1、按照住宅的层次划分 (1)多层住宅 多层住宅一般指层数在46层的不设电梯的住宅 我国住宅建设中最主要的住宅类型多层住宅的特点 具有良好的经济性 平面组合灵活 面积利用充分 空间尺度宜人,(2) 高层住宅 规范规定层数应为10层及l0层以上规范又规定住宅层数七层以上应设电梯，12层及以上的单元式和通廊式住宅应设消防电梯，故目前在商品住宅的开发建设中，一般将12层以下设置电梯的住宅称为“小高层住宅”这里所指的高层住宅是12层以上的住宅3) 小高层住宅 不仅具备了多层住宅朝向优、通风好的优点，而且在相同面积土地上，出房率更高电梯的设置，提高了居住质量，更适合老年人居住，同时较高层住宅而言，造价降低，工程周期缩短，加快了建设速度小高层住宅的特点： 能有效地节约土地； 能较好地体现以人为本的设计思想； 拥有较高的绿地率； 具有较好的结构性能（采用框架相剪力墙结构体系）； 具有一定的经济性。

4) 低层住宅 低层住宅往往是指层数在13层的住宅，通常称之为别墅 低层住宅根据其平面组合方式的不同又分为： 独院式别墅； 并联式别墅； 联排式别墅2、常用的住宅类型： 点式住宅 条式住宅 错层式住宅 跃层式住宅 复式住宅 退台式住宅 花园别墅 综合性商住楼,点式住宅,,条式住宅,,,,退台式住宅,花园别墅,住宅类型选择的原则 要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地貌特征，并结合土地的高效利用，选择住宅类型 要了解居住者的属性，使住宅类型更适应生话方式，既能满足群体需要也能满足个体的需要 正确把握住宅区与城市、街区的关系住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击因此要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑，以确保城市的开敞空间；要与周边环境景观保持协调发展，共同构筑城市的良好的空间形态三) 住宅的布置 住宅的平面组合布置有5种基本形式： 周边式布置 行列式布置 混合式布置 散点式布置 自由式布置,(四) 公共建筑规划布置 布置的基本要求是： (1)各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用 (2)应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。

(3)产生噪声、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁的居住环境 (4)在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益五)绿地规划布置 居住区绿化规划布置的基本要求是： (1)要形成绿化系统，采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，地面与地上相结合的原则布置 (2)节约用地 (3)与经营结合起来，发挥绿化的经济效益 (4)注意景观要求，合理选种、配置，使居住环境四季常青六)住宅户型设计 户型设计是指住宅单元室内的功能区分和空间利用的方式、方法在绝大多数的住宅项目中，户型的设计是能最直观的表现消费实用性的概念，对楼盘最终销售的影响是举足轻重的 在很多户型多样的小区中，都很容易找到这样的案例：这个小区往往有一两种户型特别好卖1按照家庭结构分类 两代居的住宅户型 青年公寓（结婚用房） 单身公寓 老年住宅2按照家庭生活行为方式分类 工作学习型 生活交往型 生活修养型 3按照住宅的经济性分类 分为安置型、实用型、舒适型和豪华型四种户型设计的指导思想： (1) 以人为本 (2) 满足每个家庭成员的个性化需要 (3) 因地制宜，适应变化 (4)户型面积要与目标客户需求相适应。

根据目标客户的需求进行户型面积设计，实际上是指调整住宅产品结构，使开发出来的住宅产品更加适合市场需要东方绿苑户型,,,,,住宅区规划设计的复杂性主要集中在以下几个方面： (1) 衡量标准的变化 (2) 功能需求的变化 (3) 居住主体的变化 (4) 个性化的追求 (5) 服务社会化趋向 (6) 人们的环境意识和可持续发展意识增强,一般情况下，影响项目的规划设计的策划要素有： 国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策； 项目所在地城市控制性详细规划的有关规定； 项目所在地现场状况； 市场调研结果与市场定位、项目开发理念； 建设项目的总投资、概预算情况和资金的运作方式三、开发区工程勘察与设计 （一）工程勘察 选址勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察,,(二)编制设计文件 开发企业委托设计部门进行 根据我国基本建设的有关程序规定，一般工业与民用建筑项目按两阶段设计，即初步设计和施工图设计1初步设计 (1)设计说明书 (2)总平面 (3)建筑 (4)结构 (5)给水排水 (6)电气 (7)弱电 (9)动力 (10)工程概算书,,2施工图设计 施工图设计是在已批准的初步设计文件的基础上编制的，即将初步设计文件中的文字说明和初步设计图进一步用可供施工的图纸表达出来，从而作为施工的依据。

其主要内容与初步设计相同，只是施工图设计所涉及的内容更具体、图纸要求更深第二节 开发项目规划设计的组织与控制,一、规划设计的过程 完整的开发项目的规划过程从项目可行性研究开始，一直持续到项目验收竣工投入使用 有效控制规划设计过程，要求开发企业具有： 预控能力 过程控制能力 设计文件接受及变更控制能力,二、规划设计的组织与委托 (一)选择设计单位 (二)确定各项技术经济控制指标 土地管理部门和规划管理部门：如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿地率； 开发企业：如户室比、高层比例、各类户型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等 (三)评价和选择设计方案 (四)审查设计图纸,,三、规划设计审核 规划设计审核贯穿于方案设计、初步设计、施工图设计阶段对应审核方案图纸、初步设计图纸、施工图设计图纸第三节 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析,规划设计方案的经济意义 1商品住宅的设计必须适应社会的经济水平 2经济地进行规划设计具有重要的意义 3经济性是衡量规划设计优劣的重要标准,一、住宅建筑设计方案的经济因素分析 (一) 外墙周长系数 外墙周长系数 建筑物外墙周长(m)/ 建筑面积(m2) 外墙系数受下列因素影响： 1平面形状 2进深和面宽,(二)平面系数 住宅的建筑面积由居住面积、辅助面积和结构面积组成。

居住面积指居室净面积 辅助面积指客厅、厨房、卫生间等室内空间的面积 结构面积为墙体和柱等结构所占的面积平面系数是居住面积与建筑面积之比 即 平面系数居住面积/建筑面积 辅助面积与居住面积之比称辅助面积系数 结构面积系数为结构面积与建筑面积之比三)层高 降低层高对节约用地有不可忽视的意义降低 层高，可以降低建筑物的总高度，从而减小住宅间 的建筑间距，以达到节约用地的目的四)层数 增加住宅建筑层数可提高土地使用强度，从而 达到节约用地的目的此外，修建高层住宅能使较 大的建筑面积获得良好的日照条件，腾出较多空地 布量不同的活动空间和绿化，改善室外空间环境 建多层还是建高层是一个复杂的技术经济问题，需 要根据具体情况进行分析五)单元组合 一般应少于5个单元 (六)结构形式 对于结构形式的选择，要因地制宜，对各种结构形 式进行分析后，确定最佳方案二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析 (一)用地容积率（容积率） 开发区内全部建筑面积与开发用地面积之比 在规划方面，容积率用来控制土地的使用强度，任何开发企业不得擅自提高容积率 在某些情况下，当控制容积率与开发项目的功能要求发生矛盾时，开发企业可向规划管理部门申请调整或增加容积率。

某开发用地面积为30亩，容积率。