售楼现场常见的几种问题.doc

　售楼现场如何解答客户提出的常见问题售楼现场，因客户的需求不同，选择对象也有所不同，比如有的喜欢多层，有的则喜欢高层；有的喜欢现房，有的则喜欢期房，哪么，面对不同客户如何科学合理的予以回答呢？ 一、多层与小高层比较，多层具有的优势： 1、公摊面积小，得房率高，一般在 90%左右，且套内面积的利用率高，真正体现出了物有所值而小高层由于设有电梯间、电梯厅和机房，因此其公摊面积相对较大，再加上有的开发商暗箱操作，将公建或其他不该分入公摊的部分也算作公摊面积向消费者出售 2、容积率低，单位面积内的人口密度小，人均绿地面积大，相对安静，适宜居住而小高层在开发时主要强调的是容积率要高，因为小高层的建筑成本比多层高近一倍，所以小高层单位面积内的人口密度相对较大，人均绿地面积小 3、由于多层的容积率低，因此其升值潜力较小高层要大 4、多层砖混造价 600—800 元/M2 左右，价格较为便宜而小高层属钢混结构，造价在 1000 元/M2左右，因而售价较高，而且楼层越高，价格越贵 5、上下楼较为安全、方便，不受电梯停电或检修等问题的制约小高层虽有电梯，但是在上下班期间常常要等电梯，尤其是在碰到突发事件时，如火灾等，不易疏散。

6、物业管理费用比小高层低，可免收小高层的电梯运行、维护、保养及楼内供水的二次加压等相关费用 7、多层户型设计合理，一般都是座北朝南，对流通风、采光效果相对理想而小高层在通风方面几乎无法做到，采光也仅有南面户型较为理想 8、小高层其他的缺点： ①电梯在运行时有噪声，影响休息 ②部分人员有晕梯、或惧梯的感觉 ③抢救病人、搬运家具或货物不方便 ④电梯停电或出现状况时，会对人身安全造成伤害 ⑤高处不胜寒的道理，小高层没有最佳楼层，只是住的越高越好，但住的越高，其一是价位会很高，其二，相对的独立感增强了，会有一种远离尘世的感觉，长时间下去会使人感到孤独，况且有的人也有惧高症 二、小高层与多层比，小高层具有的优势： 1、小高层属钢混结构，因而使用寿命长，一般在 80-100 年，（住宅用在使用年限为 100 年）而多层属砖混结构，使用寿命低，一般在 40-50 年，（浪费住宅使用年限 50-60 年） 2、小高层属于框架结构，户型可自由分隔，而多层墙体大多不能破坏，户型较为固定 3、小高层抗震（安全）系数高，可达八度（相当于七级地震），而多层仅能抵抗 4-5 级 4、小高层的隔音、隔热、防潮、防水性能相对于多层要好。

而多层则会冬冷夏热 5、住小高层是身份的象征，目前已形成一种居住时尚而且由于土地今后越来越少，因此小高层凭借其容积率高的优势，将会是以后住宅发展的趋势， 6、住小高层光线好，视野开阔，空气清新，8 层以上无灰尘污染，10 层以上无噪音污染且私密性好 7、上下楼及搬运物品方便，即便是住在二层也不用爬楼梯，这样保证了老人、儿童上下楼梯的安全性 8、小高层目前所处区域大都在市中心区域，生活配套设施相对齐全 9、小高层的消防、监控系统齐全，可避免火灾、盗窃等案件的发生 10、小高层可以商住两用，而多层则大多仅能用于居住 11、小高层的楼间距较大，因而绿地及景观面积会相对较多 　　12、由于小高层的建设节省了大量的土地，因而其价格组成更多则是建安成本、配套成本，较多层的地价占房价的 40%来说，值！ 三、期房与现房相比，期房具有的优势： 1、期房销售时，开发商需要快速回拢资金，会将利润控制在较低水平，因而价格较低，折扣大，等到现房时，价格则要抬高 300-800 元，且优惠额度小所以期房的升值潜力大 2、对于投资者来讲，期房低价入市，升值潜力大，炒作空间大 3、选择面广由于现在的小区大都在期房时就开始销售，到现房时，好房源大都被挑走了。

因而期房时的房源可任意选择 4、付款方式灵活，（40%首付、分期、一次性）有利于分散付款的压力而现房大多是一次性付款或贷款 5、可以对施工进度和质量进行监督而现房都已装修好，因此看不出内部结构及质量 6、户型设计先进、合理，而且可对户型修改提出建议，而现房的户型较为落后，且户型无法修改 7、可对小的规划建设及绿化景观等生活配套提出合理化建议 四、现房与期房相比，现房具有的优势： 1、小区已成规模，房屋的水、电、暖气、煤气、有线、、宽带网及绿化、景观等各项配套设施都已到位，各项收费都已明确，买着放心，不用担心在期房时所承诺的一些配套不到位尤其是有一些开发商在开发资质上存在问题，往往会在房屋未建成时出现质量问题及延期、无法交付甚至产权不明等法律问题 2、现房可即买即住，对急需住房的客户来说较为省心 3、现房时，大都已成定局，优缺点可一目了然而期房则存在许多未知数，如交房时间、室内外配套、物业管理是否到位、房产证能否办理等相关事宜 4、产权证办理速度快，有利于外地人办理户口迁移手续。