重庆万达广场商业地产项目规划与运营.docx

重庆万达广场商业地产项目规划与运营评析报吿人:班级:学号:目录第一章项目概况 3第二章项目区域评析 5第三章项目地段评析 7第四章项目定位评析 9一、项目 形象定位评价 9一、项目功能定位评价 10三、项目租金定位评价 11第五章 项目业态评析 12第六章 项目空间布局评析 13一、 项目外部交通评价 13二、 项目内部动线评价 13第七章 项目外立面评析 15第八章 项目招商策略评析 16第九章项目运营效果评析及预测 17一、 项目的运营效果分析及评价 17二、 项目的运营预测 18第一章项目概况1. 项目名称：重庆万达广场商业地产项目商业地产：就其本质而言，商业地产是开发商作为投资主体 直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动2. 项目性质：大型城市综合体城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合， 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形 成一个多功能、高效率的综合体3. 项目坐落地段：南坪核心商I重庆万达广场地处重庆南坪核心商圈，北临南坪转盘，南接 南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路4. 项目规模：大型商业地产项目重庆万达广场占地面积为97902平方米，总建筑面积达 780000平方米，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业 街区、高尚住宅、商务公寓为一体.5. 项目综述重庆万达广场由大连万达集团投资兴建，项日于2009年12 月11 口建成开业。

万达广场位于南坪商圈中心核心地带，北临 南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，两条城市主干道南坪南路和南城大道环绕，西面的珊瑚路也即将拓宽, 并且明年即将通车的3号轻轨途径万达广场，在此设站，三个出 入口将与其大型购物中心（万千百货）相接，将带来大量人气, 使得项目的辐射范围进一步拓展，引导带动整个商圈的升级，提 升整个南岸区的商业环境万达广场总建筑面积为78万平方业是星米，其中住宅面积40万方，商 地产空间26万方，写字楼8万 方，酒店2万方（艾美酒店）， 一个综合了大型购物中心、五 级酒店、写字楼、商业街区、 尚住宅、商务公寓为一体的大型城市综合体项目周围配套齐全，百货有万千百货，新世纪， 重百尚熙百货，百盛，元旦百货等；超市有新世纪超市，重百超 市，人人乐超市，好又多超市等；农贸市场有南坪止扬大市场, 珊瑚大厦负一层等；银行有中国银行，建设银行，招商银行, 深圳城市发展银行，重庆农村商业银行等；学校有珊瑚，小 学珊瑚初中；电信有中国电信，中国移动营业厅等；医院有重 庆南岸区人民医院，重庆市第六人民医院等，另外还有一系 列著名餐饮连锁企业，如肯德基，麦当劳，乡村基，必胜客等, 影城如万达影城，使得整个项目集购物，餐饮，娱乐，休闲， 金融，办公，居住多功能于一体，满足各类目标客户需求，对 整个商圈的品味提升起到了很好的促进作用。

第二章项目区域评析1. 重庆市经济发展状况：2010年重庆市GDP达到7800亿元, 实现五年翻一番，人均GDP达4000美元，城镇居民人均可支配 收入17532元，同比增长达11.3%o全社会固定资产投资达到 6800亿元，年均增长达到27. 7%0工业销售值突破1万亿元，规 模以上工业企业利润超过400亿元、增长2. 8倍商贸流通领域, 社会消费品零售总额达到2870亿元，年均增长18.5%商业增 加量759. 94亿元，增长15.6%,对GDP贡献率为7. 9%,可以看 到重庆商业发展潜力巨大2. 南坪商圈区域及商贸流通状况：南岸区位于长江以南，全区幅员面积265平方公里总人口近75万南坪商圈位于南岸区庆面面 的 万, 为商业中心地带，是重 是五大商圈之一，北 紧靠解放碑商圈，西 也面临着杨家坪商圈 竞争，人流量接近30 社会消费品零售总额83亿元南坪商圈第一辐射圈为整个南岸区，人口为75万,第二辐射圈为渝中区，巴南区，人口为153万，第三辐射圈 为九龙坡区，江津，南川，人口为380万3. 南坪商圈前景评析：南坪商圈原以传统百货为主，包括重百尚熙百货，新世纪，百盛，但由于近年区政府对步行街和交通路线的大力改造，使得南坪商圈的商业环境大为改观，吸引了许多档次高，质量好的地产项目入驻，先后亮相的几家大型商场， 比如已经开业的红星美凯龙卖场，开业的万达广场和艾美酒店, 上海城，及即将开业的协信城等项目。

届时，南坪商圈可以形成总平面布置图医药、家电、汽 车、百货、高档 酒店等多种商业 形态聚集的地 方一旦南坪的 道路改造工程完 工，畅通的南坪 也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者，南坪商圈必将聚集 前所未有的人气南坪冏圈拥有的主城制咼点南山和漫长的江岸 线都是其他商圈不可替代的，此外，南坪商圈还位于泛CBD和大 黄金三角中，其区位可谓优越，可以预见，在未来五年内南坪商 圈将成为仅次于观音桥，解放碑商圈的重庆第三大商圈，与其形 成鼎足之势，并将逐渐拉大与沙坪坝和杨家坪商圈的差距但缺 少人文景观和自然景观，将是影响南坪商圈进一步发展的重要因 素第三章地段分析1. 地段概述：重庆万达广场位于南坪商圈核心地段，紧靠南坪转盘紧靠万达广场，位于转盘周围的是一号步行街、重庆印象、 上海城为代表形成大众消费商业中心，包括传统百货行业的重 百、百盛、好又多、新世纪、上海百联；专业卖场如白安居、红 星美凯龙等，转盘以北的是以浪高会展国际广场（夜重庆）、重 庆国际会议展览中心、亚泰商谷为代表形成的南坪新兴商务中 心，这些项目于本项目形成直接竞争2. 项目优势（S）:（1） 万达品牌价值：大连万达集团是我国商业地产龙头企业, 旗下万千百货有着丰富的品牌资源，与伊丽莎白雅顿、欧珀莱、 欧莱雅、耐克、阿辿等国内外知名品牌均有着深入的合作；并与 沃尔玛、家乐福、肯德基、必胜客、新加坡大食代美食广场等建 立战略伙伴关系。

2） 交通便利：项目内即将开通的轻轨站口五个，北临 南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，人 流，车流直达效果极佳3） 功能齐全：项目属万达第三代城市综合体项目，及 商业，酒店，写字楼，居住于一体，功能齐全3. 项目劣势(W)：(1) 关联度不佳：项目的步行街与各大主力商场关联度不 够，不能与主力店形成人流共享2) 地势高差：项目内地势高差形成楼面断层，给人流动 线与店铺设计带来难度3) 项目结构不够合理：南岸区的中高档餐饮业已经较为 成熟，南滨路尤为有名，各大餐饮品牌纷纷入驻，档次较高，另 有区府的餐饮一条街，对项目内餐饮业形成挤压效应，应精简餐 饮结构4. 项目机会(0):(1) 中央政策机遇：正值重庆市成为中央规划的“城乡统筹 示范特区”，商业将迅速发展2) 南岸区商业街改造机遇:项目正值区政府大力对步行街,交通路线改造，将加大改善商圈商业环境3) 竞争压力小：南岸区缺乏高档次，高品位商业中心5. 项目威胁(T):(1) 项目竞争：上海城-百联项目规划与万达广场类似，元 旦广场也定位于中高档，对本项目形成竞争2) 市场饱和风险：随着各大项目入驻，南坪商圈的商业市 场区域饱和，带来市场风险。

第四章项目定位分析一. 项目形象定位评析1.项目形象定位：万达广场定位于中高档，极力打造流行, 时尚的品牌形象项目室内步彳丁街商铺定位于中高档，功能业态 以零售为主，再配以休闲，餐饮，娱乐，金融，业态丰满，经营 品类齐全主力店也以中高档为主，引进了众多国内外知名品牌, 如资生堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti 188K百丽、周大福、六福、欧珀莱、耐克、阿 一批战略 如沃尔 倍德、肯 吉盛伟 红星美凯欧莱雅、绫致、 辿等，还引进了 合作伙伴进驻， 玛、家乐福、欧 德基、必胜客、 邦、国美电器、 龙国际家居广 场、新加坡大食代美食广场等，给顾客以高档次，高品质的感 觉2.形象定位评析：重庆万达广场的规划是快速复制万达分 布于全国的20多个万达广场运营模式，这就意味着标准化，也 就决定了重庆万达广场只能以中档品牌为主，兼顾高档品牌的经 营当前重庆万达广场定位于高中档，打造流行，时尚品牌形象, 与整个商圈的消费能力，消费结构不适应，使得项目人流量难得到进一步提升当前，急需转变经营方向，定位于中档，以国内 品牌为主，适当引进国际高档品牌，提升档次，满足部分高端群 体需求，打造大众，时尚品牌形象，使得项目竞争力进一步提高。

二. 功能定位评析1. 项目功能定位：重庆万达广场是大型城市综合体项日， 功能齐全，地产包括酒 店，商业，写字楼，住 宅，引进功能配套项目 有百货（万千百货）， 超市（沃尔玛超市）， 餐饮（必胜客）,休闲（万达影城），酒店（艾美酒店），金融（工商银行），通信（中移动）等，集购物，休 闲，餐饮，娱乐，商务，金融，居住等功能于一体，能满足绝大 部分日标客户需求，让顾客高兴而来，满意而归2. 功能定位评析：大多数成熟商业地产项日，都将商业功能 与旅游功能很好的结合在一起，吸引大量客流量而重庆万达广 场缺少人文，自然景观，娱乐设施也相对缺乏，没有办法吸引大 量旅游客户，这也是其相对解放碑，观音桥商圈的劣势所在如 其能策划适当的人文概念，因地制宜，建设适当独特的自然景点 项日，引进富有特色的娱怎项日，相信能大大提升项日人气三. 租金定位评析1.项目租金定位：重庆万达广场米取订单地产模式，项目现出租，再建设项目的70%左右由主力店消化，一般租金较低,40-50 元 / 月 /30%左右出租或 牌店，餐饮店, 要带来人气，租 月/平，品牌店 为 150-250/月物管费用为6平，另夕卜 出售给品 餐饮店主 金 50-60/ 租金较高，/平，地产 元/月/平。

2.租金定位评析：重庆万达广场主要是以低租金吸引品牌主 力店入驻，通过主力店的品牌效应带来大量人气，进而吸引品牌 店入驻，而对其收取高租金，为其带来大量现金，并且租金收缴 率达99. 3%,物管费收缴率达98. 3%,可以说战略上市可行的， 也是成功的万达广场独特的订单地产营销模式，租金战略是其 在全国各地取得成功的法宝第五章项目业态评析1. 项目业态结构：重庆万达广场业态以零售为主，再配之以餐 饮，休闲，娱乐，商务零售业态以百货（主要为万千百货）和 超市为主（主要有沃尔玛，人人圧），各大专卖店分布于步行街, 零售业几乎不涉及便利店餐饮业态是连锁形式，如肯德基，星 巴克，必胜客等，还有一些地方特色餐饮店（主要是火涡店）， 有单店经营，也有连锁经营休闲，娱乐（万达影城）主要是万 达广场自己经营的项目2. 项目业态评析：从功能上看，重庆万达广场集购物，餐饮， 休闲，娱怎于一体，功能齐全，业态丰满，品牌丰富，比较能满 足各个层次的目标顾客的需求从结构上看，万达广场突出百货, 超市等主力店的作用，辅Z以国际国内知名品牌专卖店，加强档 次，又以餐饮，娱乐，休闲业态聚集人气，比较适应项目定位 但业态结构上尚有调整的空间，如项目内餐饮业覆盖各个档次， 定位不明晰，毫无特色可言，另外南岸区的南滨路和区府餐饮一 条街的餐饮业经营已经成熟，本项目内的餐饮业态无较大提升空 间，继续维持次结构必将占用资源。

因此，精简餐饮业，重庆定 位，主要经营中高档餐饮业，引进速食类，商务类和特色类餐饮 店，突出本项目餐饮业的特色此外，还应当大力引进休闲，娱 怎项日，增强项日的休闲，娱怎功能，形成项目内轻松的购物氛 围，真正实现顾客轻松购物如此，项目的人气必将进一步提高第六章项目空间布局评析一.项目外部交通评析(-。