西丽房地产市场研究 65P.ppt

本报告是严格保密的南山西丽市场研究2012-07暑彩傅垮媚遣逆兰滨眠匙呻患圆贯掳插驱攫汞汗堡稀饵囤田出穿饭恩汲秒2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的2二、片区市场调查分析一、西丽区域价值研判允撮妒沾衫款炮坠带佰鬃舶认些丝学细绰悠绣诵疯幕浦呼夏夫薪菌哆娠趴2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的3西丽片区位于关内最北部的位置，周边被水库、山脉、原始森林等围绕自然资源丰富Ø西丽片区位于南山区北部；Ø南面是南头半岛和华侨城区域；Ø西北面紧靠宝安区石岩镇；Ø东北紧邻宝安区龙华镇，西面为宝安区；Ø东面为塘朗山￿3西丽片区区域概况每奔密夸醇胀两世辗须磐喻领佐巩仇最翰构曹抹呼粤缨豁推版息镰意仕命2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的4西丽片区处于“黄金三角带”的中心位置，有利于提升区域价值Ø西丽片处于龙华中心、宝安中心、福田中心“黄金三角带”的中心位置；可受益于三大中心区的经济辐射，未来具备上升空间4区域概况前海中心塘朗山本项目珐谜碧脆恫凰浮专增缮楞逊补为滥抓羌孙芽憋苔诡亮猩甸捂笑葡汗瞄獭宏2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

Ø深圳属于轴向生长型城市，龙华新城-福田中心区的南北轴线将成为未来联系深港两地的发展新轴线，拉动深圳中轴向北强势发展Ø西丽片区处于深圳城市发展的北向中轴线附近，开发程度低，堪称关内的城市绿洲西丽福田中心区西丽地处深圳未来城市发展轴线，属于关内城市绿洲5区域概况阜姻及关异搪隆襄量周确乖痛谱押点纤却悯袋谋摇匠肮妈寄避饵准丢沁钨2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的西丽片区分为西丽水库，大学城，塘朗，龙珠，沙河西路以西、广深高速公路以北的五个片区龙珠片区塘朗片区大学城片区西丽水库片区沙河西路广深高速沙河西路以西\广深高速公路以北留仙大道本项目Ø西丽水库片区：由南山区北部旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区组成Ø大学城片区：沙河西路、留仙大道，动物园路，丽水路所环绕起来，介于西丽水库地区与塘朗山地区之间的片区Ø塘朗片区：龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西Ø龙珠片区：沙河西路以东，龙珠大道以南、北环路以西、广深高速公路以北Ø深高速公路以北：沙河西路以西广深高速公路以北的属于南山行政区的片区￿6区域格局省脾孔乖庚瓷痉赣方川甄十惠副廷框篮嚼取郁拈鼎喷如窜约培树缴玩睛胁2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

西丽水库定位于水源保护区、教育、旅游度假娱乐区西丽水库片区Ø发展规划：严格控制和限制水源保护区内的开发建设活动、协调水源保护与城市发展、旧村改造的关系，提高水源保护区的环境质量，体现水源保护与环境控制优先原则Ø功能定位：水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地Ø房地产发展情况：片区房地产市场发展比较单一，以度假村别墅产品为主7区域格局雀蔼则圆蓝票勤纫碧勃敞肩惹撞寒乃铸粱脱逊替泳次藉械条奏骋展孟义栈2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的大学城片区定位为以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带大学城片区Ø发展规划：将大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建设和农民住宅及配套设施的开发Ø功能定位：以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，塑造出国内一流、国际知名的聚产、学、研于一体的高等教育发展区Ø房地产发展情况：有一定的开发历史和开发规模，以南国丽城、西湖林语、德意名居为代表，未来将有望成为西丽片区的潜在供应区8区域格局太肛独涎深柯羹涩补骏鳞路憎轿绷君匈叁烘仆来喊煎进让磊襟药牲烁准没2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

塘朗片区定位为以自然山林野趣为特色的郊野公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地塘朗片区Ø片区发展规划：规划为城市公共绿地塘朗山周围的居住建筑以低层开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏，逐步发展为与高新技术产业相配套的先进工业￿￿Ø功能定位：功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施Ø房地产发展情况：房地产市场开发时间较早，发展比较充分，项目集中度高9区域格局虑炮枯依琐鹊炯员乔疫早渗脱炯笨毛听眺蜂劈末丈很土惭首马俱污因恢幻2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的龙珠片区定位为以居住为主，配套设施完善、环境优美的综合居住区龙珠片区Ø片区面积2.5平方公里，人口约5万片区现有深圳大型的微利房桃源村以及龙辉花园整个小片区商业配套完善，龙珠大道南侧的住宅开发较早10区域格局裂拿渠最殷额训诗稀挂术术取墩亦所姓足得桅碾讨视釉砧郴借擞屹拓咽安2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的沙河西路以西广深高速公路以北片区定位为商贸、旅游、物流、高新技术及高等教育产业发展提供服务的聚集地。

￿沙河西路以西广深高速公路以北的属于南山行政区的片区￿Ø片区定位：为商贸、旅游、物流、高新技术产业及高等教育产业等特色产业的发展提供服务的聚集地Ø功能定位：以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地Ø房地产发展情况：有一些小规模的商品房，主要属于工业教育用地，以老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主11区域格局返昂给灼拱绑法龚蹿醛乔去姨右缺辅我渴内饥限卑雾疥具路痒顷塞黎彼效2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的12区域概况：西丽片区位于关内最北部的位置，周边自然资源丰富，是未来关内发展的绿洲适宜居住西丽片区处于￿“黄金三角带”的中心位置，并占位城市未来发展中轴带，未来区域升值潜力巨大；12区域概况小结西丽水库定位娱乐度假休闲区；大学城片区定位高新技术产业发展区；塘朗片区定位自然山林区；沙河西路以西片区定位服务产业区；龙珠片区定位居住生活区；是一个周边配套设施完善、环境优美的综合居住区;片区完善、多功能的区域规划，使得西丽成为一个宜居的成熟区域体系著催遂蒲回践臼讥椽耳听吼召颜刚捉腰割提痴代辗绒辣事渗获军使桐帧煎2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

13西丽片区城市主干道“两横三纵”，与福田、罗湖、宝安、龙华中心区形成二十分钟通达圈Ø西丽城市主干道形成“两横三纵”，与福田、罗湖、宝安、龙华中心组成二十分钟通达圈Ø“二横”：留仙大道、茶光路-龙珠大道Ø“三纵”：沙河西路、南坪快速、福龙路本项目沙河西路茶光路—龙珠大道留仙大道南坪快速福龙路区域交通叁称竿缴百谚雹购忿羽豫饼雀妒正仟傻熔脾植按葬柏辙疤跃刺兄肢宵紧盲2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的14Ø地铁5号线横穿西丽，与地铁1、2、3、4号线，构成立体化的轨道交通网络Ø深圳地铁5号线和规划中的7号、15号线将在西丽形成“三线交汇”的壮观场面，西丽的交通将更加立体化Ø规划中的地铁7号线起自西丽丽水路，终至罗湖太安路预计2015年竣工，为本项目的重大利好消息，地铁物业价值凸显5号线规划15号线规划7号线轨道交通趋于立体化，将打破长期以来的陌生封闭状态，极大缩短与罗湖、福田中心区的距离区域交通西丽扮错扣瘫题秀盗郑枷牢郴装捆适过噎腆斯颅浩湾惹色临电曙隆咒晰览只珍2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

15西丽区域生态、人文资源丰富是区域主要特色，包括大学城、塘朗山、西丽水库、西丽高尔夫、麒麟山庄等资源配套：Ø塘朗山：具有优美的原生态山景资源Ø西丽水库：为全深圳提供水资源Ø西丽野生动物园：是深圳市唯一的野生动物园Ø麒麟山庄：为深圳市委、市政府的重要接待基地￿Ø西丽高尔夫：深圳历史悠久的高尔夫球场之一￿西丽水库麒麟山庄西丽高尔夫塘朗山脉长岭皮水库野生动物园大学城资源配套厌追抒票福吐酥偶圈晃迹输怔难跳撂萧弃挡丈肺仁嘿辈垃条兹漓昂戒弗录2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的16产业结构产业主要呈鹰型结构，工业是主体，两翼是农业与文化产业工业￿以传统加工制造为主；北硅谷已基本落成，将加大片区经济发展文化产业旅游、展览、博物馆农业西丽果场西丽片区三大产业组成：工业、文化产业、农业Ø工业：以工业为主，目前包括塘朗工业区、福光工业区、龙井工业区等，以传统加工制造为主，整个产业附加值不高；Ø随着“北硅谷”的初步落成与“大沙河创新走廊”的规划，西丽片区的产业结构将会转变升级Ø文化产业：目前片区的文化产业，主要以传统的旅游、展览、博物馆为主Ø农业：西丽农产品市场成为西丽重要产业之一，西丽果场中荔枝占据很大比例。

呛齐自渡打碱蓝驴跃促赣昧瞄镇业巩本引备凤旨汐抵筷玄絮震偿洗级杉砌2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的大沙河创新走廊”—未来深圳乃至珠三角“筑巢引凤”的新标杆和珠三角区域创新体系最佳示范区规划布局Ø一条中心线：大沙河生态文化长廊；Ø三个创新核心区：上游大学新城科教园区，中游西丽—留仙洞新兴产业区，下游深圳湾高新园区；Ø三个服务目标：前海深港现代服务业示范区，后海国际金融与超级总部基地，“蛇口网谷”互联网产业基地；Ø三个产业辐射区：“水源三村”生态产业基地，马家龙创新型企业总部基地，华侨城文化创意产业基地大沙河创新走廊”￿从南山大沙河源头福龙大道起，到滨海大道深圳湾入海口止，包括桃源、西丽、粤海、沙河四个街道办辖区共96.6平方公里的范围，由北至南贯穿整个南山，集中深圳80%以上的创新资源17发展规划砂溪刻贿春慎蚊个刊瘪览覆轨凤怔粪舔谬匣缆坍芜赴蝗扒椅广媒仲抑禾捅2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的随着“北硅谷”政策的落实，大量的人才将会涌入西丽，西丽将成为深圳研发创新类企业的摇篮Ø“北硅谷”将在南山区北部西丽、桃源片区建成，总面积82平方公里；Ø“北硅谷”以高新技术产业、人才、创业文化为基础，致力于发展高附加值和新兴高新技术产业；Ø“北硅谷”已初步落成，西丽留仙洞和官龙村一带已形成了初具规模的科技产业。

留仙洞产业园18发展规划雏隔拥旦外逗朴拽拈岩炽痢颈北里掣蕾歉智抨昏驮贫颓伸蚕沙裁糯匿氟琐2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的19规划到2015年，建成100万平方米的创新型人才安居型商品房、100万平方米人才公寓到2012年￿￿￿￿￿大沙河创新走廊区域内GDP达到2000亿元￿￿￿￿￿高新技术产业和文化创意产业占区域内年度总产值的90%以上建成10个专业产业园区160万平方米产业用房至少安排50家上市企业入驻建成25个专业产业园区400万平方米创新型产业用房至少安排100家上市企业入驻规划到2012年，大沙河创新走廊建成30万平方米的创新型人才安居型商品房、30万平方米人才公寓南山区将以大沙河创新走廊为家园，营建200万平方米创新型人才住房；￿￿￿￿“大沙河创新走廊”将规划建设成为大学校区、科技园区、居民社区“三区融合”的国际知识创新村，通过综合改造城中村，为创新机构和创新人才提供宜居之地片区整体发展规划将为创新机构和创新人才提供宜居之地，有助于推动片区住宅市场的发展到2015年2011-2015年数据来源：南山区政府网站发展规划弱饮皱传攻豪拄廉邻炮县鹊糯嚏禹强愁者筷迈塌鹤斟儡蚊蛔困耽卉羚懊溉2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

20区域交通：西丽片区城市主干道“两横三纵”、立体化轨道交通为契机打破陌生封闭状态，极大缩短与罗湖、福田中心区的距离，牵引关内群体自然资源：西丽区域生态、人文资源丰富是区域主要特色，吸引高新科技、高知识分子、及深圳关内群体聚集发展规划：随着“北硅谷”政策的落实，大量的人才将涌入西丽，西丽将成为深圳研发创新类企业的摇篮；片区整体发展规划将为创新机构和创新人才提供宜居之地，有助于推动片区住宅市场的发展产业结构：产业主要呈鹰型结构，工业是主体，两翼是农业与文化产业20区域规划总结馒寒株屋掇灶饯弘些紫泞浴索跨俱涌惋耽鹿她容犁督朔拒征酷邮肮陇竣凰2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的1、、从从西西丽区区域域概概况况看看，，区区域域内内各各片片区区功功能能属属性性多多样且且完完善善，，利利于于住宅市住宅市场发展2、、从从西西丽片片区区未未来来规划划看看，，“北北硅硅谷谷”将将带动大大量量人人才才涌涌入入，，西西丽将将为片区内科技片区内科技创新人才提供宜居之地新人才提供宜居之地￿21区域价值研判钨诚愿颊愧泽前遗巩裤吸榨蔗暗休秦钧籽覆极寂拿微佯困细勺穗胜哦公烷2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

22二、片区市场调查分析一、西丽区域价值研判Ø西丽房地产概述 Ø西丽历年楼市及二手房现状Ø项目未来竞争Ø公寓市场分析汇报内容量能督顶泄磕伦圾寻墟芽珠捍硬嫂哟涉账么湿早撩方建乌咖弧斋剧军傈厘2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的2323 u西丽山庄u怡然天地居u中爱花园u挪威森林 u皇庭香格里u天地峰景 u西湖林语u珠光花半里u众冠西郡园u桑泰丹华 u香榭风景苑 u鼎胜林栖园u塘朗雅苑u香瑞园 u德意名居u十五峯 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 时间项目建面￿m2容积率价格￿元/m22004西丽山庄2.4万0.5614000中爱花园8.9万3.5543502005皇庭香格里1.9万3.85500天地峰景7.8万3.4564002006西湖林语9.5万2.89500珠光花半里3.85万4.628000众冠西郡园2.5万3.7880002007香榭峰景园1.2万3.2140002008桑泰丹华6.2万2.816000鼎胜林栖园2.3万1.810000塘朗雅苑4.2万2.611000香瑞园10万1.7140002009德意名居5.6万2.815000十五峯17万2.2300002010无新盘出售 u无新盘推出 关内的价格洼地10万平左右的小项目西丽属于关内被遗忘的房地产发展洼地，历年供应较少，居住氛围较关内其它区域不够繁荣。

注：以上数据来源于华房数据及深圳市国土局官方网站深圳、南山、西丽商品房均价对比23西丽房地产概述04年至今新推供应少、价格低，市场待挖掘砍湾娠淋勉血迂躯禹粒遂咱蓄虫砚索姐坐瀑流惰曝额搁镀弛排必滑灶外想2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的西丽房地产概述龙珠片区塘朗片区大学城片区西丽水库片区沙河西路广深高速沙河西路以西\广深高速公路以北留仙大道宾尾荣篮垦养咕慢染鞘颧岿势淌速吠株聘玻对组梗弄军戍干戳符蓬牡渣顷2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的25西丽水库片区着重打造生态景观区，未来供应土地少，市场发展空间较小西丽水库法定图则水库片区注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会城市建设用地城市建设用地城市建设用地Ø片区房地产市场现状：以西丽山庄、麒麟山庄为主的度假村别墅产品，开发时间在2004年以前，市场上以二手房销售为主，无新盘推出，产品风格以600平以上的的高端住宅为主Ø未来土地供应状况：片区内规划城市建设规模总量为35.3￿万平方米，以保护和控制为主要原则，严格限制开发25侥炙未宰丹码崖孔卞捂挎聚秦头您散杆吮钓柑败花悠幢六繁否控袄冶冕膊2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

26塘朗片区房地产市场开发时间较早，集中度高，山景资源丰富，交通便利，但商业配套不足，档次较低塘朗片区法定图则塘朗片区住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地Ø片区房地产市场现状：片区内房地产市场发展成熟，交通便利，山景资源丰富，目前无新盘出售，市场以二手房为主，产品主要为高层山景洋房和公寓，二手均价在2.2－2.5万左右，户型集中在70－110平二至三房，档次处中等水平，代表楼盘包括桃源村、皇庭香格里、郁金香花园、中爱花园等Ø未来土地供应状况：片区目前已开发较充分，规划居住用地99.89万平米，商业性公共用地2.75万平米，工业用地21.75万平米，片区未来可开发用地相对较多注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会26渴破实镰啪惕禄筒略兄贤忻搏鹅堡卓偏怂唁拇氓婶弟靛沁锁酉厉瘸皆草诚2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的27以塘朗雅苑为代表的片区内楼盘，中小户型居多，目前已无新房出售，二手房价格在2.1万左右塘朗雅苑：Ø占地面积：11352平方米￿Ø建筑面积：￿42000平方米￿Ø容积率：2.6￿绿化率：43%Ø总户数：二期132户Ø产品：小高层公寓/洋房Ø户型分布：Ø主力户型为54-58㎡的2房，其次是24－28㎡的单身公寓和65-68㎡的3房单位，另有小户型产品24－68㎡的单房－3房Ø二期开盘时间：2010年11月Ø二期开盘价格：18000元/平米，无新房出售Ø二手价格：21000元左右。

Ø项目配套：珠光小学、龙珠中学华润万家、人人乐、天虹商场、龙珠医院，地铁5号线27塘朗片区侥妨然剧辟冲养股稚改溅搂碎演葵雕织歧岭稻践踊类翅嘱擒零痘原娠落鲸2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的28龙珠片区住宅开发早，且开发用地规模相对较小后续市场推盘量少，本项目在未来发展住宅空间大龙珠片区法定图则龙珠片区Ø片区房地产市场现状：本片区属于西丽较早的片区，市场开发充分，片区住宅密集度高，楼盘多于08年以前开发，目前以二手楼盘为主，代表项目包括欧陆经典、珠光花园、鼎胜林栖园等，档次处于中端水平，二手楼盘价格在2.3万左右Ø未来土地供应状况：片区目前已开发较充分，住宅规划开发用地规模约62.03万平米，商业用地面积11.06万平米，交通用地80.35万平米本片区交通干道密集，住宅开发用地规模相对较小住宅用地住宅用地注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会28碌梧课装剪才恫散水送垦拦昂呀导邑旗殉匀纪云皆设村密督滨所行诗舍薄2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的29以鼎胜林栖园为代表的片区楼盘，开发时间早，发展成熟，片区产品以中小户型居家自住型物业为主。

注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会Ø鼎胜林栖园：Ø占地面积：10259平方米￿Ø建筑面积：23194平方米Ø容积率：1.8￿绿化率：35%Ø产品：3栋9层多层Ø面积：￿76－81㎡的二房Ø￿￿￿￿￿￿￿￿89-115㎡的三房Ø开盘时间：2008年1月Ø开盘价格：10000元/平米，已无新房销售Ø二手价格：22000元左右Ø周边配套：桃源小学、桃源中学、西丽中学、华城百货、龙珠医院、沙河医院等29龙珠片区蓖新舅垂汛泣夫煞东醒嫡凄呆咳纬讯究陌甄兢捧嘛戒硒疑沼已彝援和册霓2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的30大学城规划图大学城片区Ø片区房地产市场现状：区域内房地产市场以中端二手住宅为主，主力产品为高层休闲公寓和洋房，户型集中在90－120平左右二至三方，价格在2.1－3.5万左右，以西湖林语、桑泰丹华和德意名居为代表；片区内商业配套不完善，但居住环境较好Ø未来土地供应状况：片区未来土地供应以教育用地和配套科技园用地为主，另有宝能项目和地铁上盖物业，拆迁安置房与大学城配套科技园正进行建设，片区未来可挖掘潜力较大大学城片区依托人文优势和较好的规划价值，可挖掘潜力较大，但周边商业配套不完善，通达性欠佳。

30纠锐咎蝗碗椎翠脚堤趴菇抉楼闺闽嘴快垄歹乔狄熄跑境序截挡困卒澜瓜燥2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的31以德意名居为代表的大学城片区楼盘，湖景资源丰富，80－120平米小高层及部分公寓产品Ø德意名居：Ø占地面积：23272￿平方米￿Ø建筑面积：65160平方米￿Ø容积率：2.8￿绿化率：30%Ø总户数：600户Ø产品：8栋18层塔楼Ø户型：￿80-120平米2-3房￿Ø开盘价格：15000元/平米，已无新房销售Ø二手价格：21000元左右Ø配套：7000平米商业、800平米会所、幼儿园Ø本项目属于西丽较新的项目，户型以中小户型为主，客户多为居家自住购房，商业配套不完善，生活便利性不足31大学城片区挟鸭壕憾迎蜂幕柬衰棕婆痰科泵没奋躯号惜招谦恕纵柒霖炔募喝鳞玉祸挖2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的32Ø片区房地产市场现状：物业发展成熟，城市配套健全，属于早期发展的片区，目前该区工业区与旧城改造项目集中，多为老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主，也有一些小规模的商品房Ø未来土地供应状况：片区土地供应以工业用地居多，功能划分为以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，房地产市场发展水平较低，居住环境较差，就商品住宅来看，发展前景一般。

沙河西路以西与广深高速以北汇集集资房，规划土地利用以工业用地为主，住宅发展水平低32沙河以西片区终从傍摆赐彼酸镐牙睁漱唇甜直定光咯彩疲诵脾偿喉嚏坎冰诸助令寻嘴粒2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的33以学子荔园为代表的沙河西路以西片区楼盘，片区居住环境陈旧，以村民集资建房为主，配套不完善Ø学子荔园：Ø占地面积：16756平方米￿Ø建筑面积：30041平方米￿Ø容积率：1.7￿绿化率：30%Ø总户数：648户Ø产品：5栋6－7层洋房Ø户型：￿72㎡两房、90-100㎡三房Ø开盘价格：3800元/平米，已无新房销售Ø二手价格：16000元左右Ø本项目2005年6月开盘，属于西丽较早的项目，户型以90平米中等户型为主，二手房价格相对较低周边配套档次低端，居住环境较差33沙河以西片区估操申俄噬捷驭濒闯淆布陶氮租芬腻铅续同蹿钡挥媒蹦嚣标菜蛀妊乱锨痊2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的3434Ø片区内已有约20位开发商进驻，整体开发规模较小，开发集中度低，无大品牌开发商参与竞争，中小型开发商一直处于“隐匿”状态，内部竞争程度较低。

片区开发集中度低，无大品牌开发商进驻，区域内部竞争程度较低本案城市假日佳兆业皇庭闽泰宝华合成隆鼎胜桑泰天地宝能34西丽开发商在柴邯丁嘲逐氨愁糙址面虱仇级勺雄前沈贡脆希唆矛质凛虏履杀柱稳哮拘2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的西丽区域属于关内被遗忘的房地产发展洼地，历年供应较少，居住氛围较关内其它区域不够繁荣片区内开发集中度低，无大品牌开发商进驻，区域内部竞争程度较低西丽地产市场小结各片区市场状况：大学城片区最具发展潜力，西丽水库片区发展前景有限，塘朗和龙珠片区发展成熟，沙河西路以西，广深高速以北以高科技工业园为主，住宅发展前景一般，各片区目前均无新盘出售纠吼糯酋煤滤遍牲域稀弟洞奶越棱域食虐耀佣舱瞬毡床检坯德夸顶缉换渺2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的36二、片区市场调查分析一、西丽区域价值研判Ø西丽房地产概述 Ø西丽历年楼市及二手房现状Ø项目未来竞争Ø公寓市场分析汇报内容控像雇抽子罩拯涣藉字尔途许钻响臻掺侠亢诛惕罩理纬吸握霍扇姨鼻煤装2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

37西丽片区历年来供应偏少，规模较小Ø近8年来，西丽每年新楼盘供应在5个以下，规模基本在10万以下，10年、11年则无新盘供应，整体供应少注：本数据来源于华房数据时间项目容积率建筑面积2004年西丽山庄0.562.4万中爱花园3.558.9万2005年皇廷香格里3.81.9万天地峰景3.457.8万2006年西湖林语2.89.5万珠光花半里4.623.85万众冠西郡园3.782.5万2007年香榭峰景苑3.21.2万2008年桑泰丹华2.86.2万鼎胜林栖园1.82.3万塘朗雅苑2.64.2万香瑞园1.710万2009年德意名居2.85.6万朗苑1.41.46万十五峯2.217万建面不足10万建面不足5万37西丽历年楼市杀忙耳乍席云隘浴标岔蹦帽鼓馒褂旧祥辗间表贬袭锥冷皮锯赴蹈丝须芒逊2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的38深圳关内的价格洼地，价格普遍偏低时间项目容积率建筑面积建筑形式开盘价格2004年西丽山庄0.562.4万多层14000￿中爱花园3.558.9万小高层43502005年皇廷香格里3.81.9万塔楼、小高层、高层5500天地峰景3.457.8万塔楼、小高层64002006年西湖林语2.89.5万塔楼、高层9500珠光花半里4.623.85万塔楼、小高层8000众冠西郡园3.782.5万塔楼、小高层80002007年香榭峰景苑3.21.2万高层140002008年桑泰丹华2.86.2万塔楼、小高层16000鼎胜林栖园1.82.3万多层10000塘朗雅苑2.64.2万小高层11000香瑞园1.710万多层140002009年德意名居2.85.6万高层15000朗苑1.41.46万高层12000十五峯2.217万高层30000Ø西丽房地产市场一直处于深圳市价格洼地；Ø07年以前价格区间为6000-8000元/㎡，07年以后到09年新盘供应价格突破1万/㎡，分布在12000-16000元/㎡左右。

38西丽历年楼市咸雀膏丝胃下抢服昼境哆观赦毗远舰矣揭莎聂渐怔块事淀彦绍箔过妊点烈2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的39首置、刚需客户，选择产品集中在70－90平中小户型；首改客户多选择120-140平中大户型时间项目户型面积主力面积2004年西丽山庄315-687m2以315平方米~687m2为主￿中爱花园53-113m22房：54—82m2￿2005年皇廷香格里38-95m238-95m2天地峰景78-142m23房：86—112㎡2006年西湖林语66-152m23房：100-122m2珠光花半里76-102m22房：72m2；￿￿￿3房：99￿m2￿众冠西郡园77-130m22房：84m2￿；￿￿￿3房：120m22007年香榭峰景苑35-77m21房：45-68m22008年桑泰丹华140-170m2复式：142-155m2鼎胜林栖园77-115m22房：76-81㎡；￿3房￿：89-115㎡塘朗雅苑40-86m23房：78-86㎡香瑞园60-180m22房：77-88m2；￿3房：87-125m22009年德意名居80-150m280-120m2的2-3房￿朗苑42-72m242-72m2的1-2房十五峯140-268m24房：146m2--175m2Ø西丽近8年产品供应初级，中小户型同质化；Ø户型主要为30-60㎡1房2房，70-90㎡2房3房的中小户型，以及部分100-120㎡舒适3房。

39西丽历年楼市蚤忙综卷刮椰秃跪辈药磊镜麓惠琵蛙惹辟毁就垄炉嚣利顽铭伊唇阑请句汗2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的4040案例：十五峯十五峯的亮相，突破原有的市场固性，辐射更为高端更为广泛的客户群体Ø位置：侨城北·龙珠大道五路·塘朗山公园入口处Ø规模：占地约5.5万，总建面约18万，由14栋13-18层小高层组成共1144套￿一期共537套，￿140-250平米大平面为主Ø景观及配套：一线塘朗山山景、塘朗山郊野公园、峡谷禅境园林、地铁7号线偷目馆巧涯膳荡烈峡造碾虾绘服爸存偷勒俩酮顶低体冻薛抓刑矽练毕霖拦2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的4141案例：十五峯十五峯09年深圳明星豪宅，打破了西丽长年稳定的客户构成，辐射全市，客户群体实现全新升级Ø从十五峯成交客户统计来看，从事房地产、金融投资、的中高层管理者比例近40％，另有高端私企业主占到14％十五峯客户以全市企业中高管+私企业主，表现出较高的身份与档次Ø比较西丽其他楼盘，十五峯客户覆盖面更为平均，特别是福田的高端客户远多于德意名居，体现出项目在高定位下，实现了市场客户的升级，由传统地缘性居家客户转变为全市范围内的高端置业客户。

乎慎象炽琼伤式圃渠尔痞栈峦闯卜芍沈疙撤利只隆呀涵饰运了说置陆熙事2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的4242案例：十五峯目前西丽区域发展成熟度以及高端生活配套的缺失仍然是豪宅发展的制约因素Ø十五峯销售前期走量较快，但由于片区豪宅客户及南山豪宅项目的竞争，十五峯销售速度放缓一期537套，销售周期长达2年多其二期还未推出，入市时间待定￿Ø西丽区域发展不成熟及高端生活配套缺失，使得豪宅客户对十五峯支持度降低，导致消化速度降缓十五峯消化速度走势时间月均消化速度2009.11-1250套2010.01-0632-36套2010.07-1225套2011.01-0610-12套2011.07-120-6套锭徐寸吕浅凹萨掳庚胖汲党洱唁汐乏醛谚锰宾白曳疗趣越搓京丙折色早仆2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的43时间时间项目目热点点户型型二手房均价二手房均价龙珠片区2004年欧陆经典97-109㎡三房、129-136㎡四房23000大学城片区2003年南国丽城78㎡两房、105-108㎡三房215002006年西湖林语100-122㎡三房、四房260002008年桑泰丹华87-118㎡三房、120-170㎡四房280002009年德意名居58㎡两房、89㎡三房21000塘朗片区2000年前桃源村71㎡、93㎡三房205002004年中爱花园54-82㎡两房205002005年天地峰景86—112㎡三房235002006年俊峰丽舍78㎡两房、90-110㎡三房230002007年湖彬苑60-68㎡两房240002008年塘朗雅苑75㎡、90㎡三房21000沙河西路以西、广深路以北2005年学子荔园72㎡两房、90-100㎡三房17000片区无新房出售，以刚需和首次置业者居多，销售热点集中在2-3房中小户型。

Ø西丽各片区均无一手楼盘供应，主要以二手房交易满足片区供应；Ø各片区二手房交易热点户型均以58-80㎡两房、90-110㎡三房为主，大学城片区有部分120-140㎡四房交易注：数据来源于房信网、搜房网及项目组调查43二手房市场柞恃斥随众歧减烷快型扒艘搀疡仰昂捌剐酮执让谚偶嗓域瞳炸仑涵麓翌预2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的44时间时间项目目热点点户型型二手房均价二手房均价龙珠片区2004年欧陆经典97-109㎡三房、129-136㎡四房23000大学城片区2003年南国丽城78㎡两房、105-108㎡三房215002006年西湖林语100-122㎡三房、四房260002008年桑泰丹华87-118㎡三房、120-170㎡四房280002009年德意名居58㎡两房、89㎡三房21000塘朗片区2000年前桃源村71㎡、93㎡三房205002004年中爱花园54-82㎡两房205002005年天地峰景86—112㎡三房235002006年俊峰丽舍78㎡两房、90-110㎡三房230002007年湖彬苑60-68㎡两房240002008年塘朗雅苑75㎡、90㎡三房21000沙河西路以西、广深路以北2005年学子荔园72㎡两房、90-100㎡三房17000塘朗片区价格为2.3万；大学城依托教育资源优势，均价为2.4万；龙珠为2.3万；沙河西路以西为1.7万。

西丽各片区二手房因地段、配套、资源、产品等价格有一定差异；Ø龙珠片区：主要为欧陆经典进行交易，均价为23000；Ø大学城片区：价格差异大；如桑泰丹华、西湖林语品质较高，价格均在2.5万；南国丽城、德意名居分别因配套和环境均价为21500；Ø塘朗片区：依靠塘朗山，片区楼盘价格均高，为23000；Ø沙河西路以西、广深路以北：周便配套不全，价格最低，为17000注：数据来源于搜房网及项目组调查44二手房市场然网矢被奄逸区族闺作遏靳辙官社诫码豆沏寇烟嚎割袄滇吱养忆贞座吧瑟2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的45西丽历年客户群以首置、刚需为主，选择产品集中在70－90平米，二至三房中小户型；首改客户选择产品集中在120－140平米中大户型45西丽历年楼市小结历年楼市：西丽片区历年楼市供应量偏少，产品以中小户型为主，开盘价格相对关内其他区域偏低，成为关内楼市的价格洼地，片区项目规模普遍较小，楼市不够活跃二手房市场竞争：西丽片区楼市现以二手房为主，价格较开盘时涨幅较大，集中在2.1－2.8万之间，热点产品以70－90平米二至三房的中小户型为主，客户多为刚需和首置客户。

害逢五敢懒典散太述满胃忠丈疥唐善邪舶傻迫盟讼袭橱掺僵纵舰催伊可小2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的46二、片区市场调查分析一、西丽区域价值研判Ø西丽房地产概述 Ø西丽历年楼市及二手房现状Ø项目未来竞争Ø公寓市场分析汇报内容替犹衷律荆驴铺完狡填灿拉绚颤镜宝舌违很盅丽旺羹螺鸳座听植艰洒孟箔2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的47沙井32万龙岗中心城600万南山524万布吉70万松岗60万光明21万宝安新区250万石岩6万观澜68万平湖25万葵涌50万坪山56万400万以上100-400万100万以下横岗30万罗湖150万盐田20万福田166万龙坂800万未来2-3年市场供应盘点单位：￿￿￿平米紧邻西丽，大批量推盘尤其龙坂及宝安中心区，未来2－3年成为西丽面对关外的竞争区域未来2－3年，关外中心组团区域，凭借地铁物业优势和片区规划价值，大量吸收首置客户，成为本项目竞争区域47区域外竞争叭唆酸陪敛喇贤震乔布袱睫套滔挨兵屹针颊侄偶朴琼狂殃建凌渣常东证似2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

48项目占地（万）建面（万）供应建面（万）主力户型淘金山二期9.922.722.7150-330平德弘天下华府4.2926.526.5240平兰亭国际1.471510130-170平云顶尚品2.87.567.56150-180平山语清晖花园514.514.5180-280平兰江山地6.0917.717.7160-180平四季山水2期1.98.63170-260平阳基天御山0.984.83.5170-240平彩天怡色0.442.262.2670-140平香山里二期3.417.514.4150-180平纯水岸九期——————220-290平伍兹公寓项目1.25——180平名居绿海湾项目1.9910.57.6110-160平汉京月亮湾——2.62.356-85平前海地铁项目47.161419646-79平西丽宝能项目9.338.529.590/70限制地铁上盖物业6.628.8——90/70限制创意实业西丽项目一期52419.390/70限制关内市场供应：以150-180平大户型高端豪宅为主，仅前海、西丽有一定量90平以内中小户型供应Ø罗湖、福田今后三年供应项目几乎都定位为豪宅项目，以大面积供应为主。

Ø南山区除前海、西丽片区有一定量中小户型供应外，其它均以中大户型供应为主48区域外竞争锻怀漠牛骂硒秒出夫识贴茅它袒筐盒钳开某结航融剥眉止元咎说壮脑粮哨2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的关内全面豪宅化趋势，仅西丽与前海片区在产品类型上相近，形成竞争关系49前海片区西丽片区￿土地极度稀缺￿未来2～3年，深圳住宅供应仍以关外中心组团及二线区域为主，关内三区占总供应量不足30%，且主要集中于南山￿关内豪宅化，西丽、前海成中产最佳选择￿关内呈全面豪宅化趋势，以150-180的城市核心区域的旧改综合体及资源型豪宅为主仅前海、西丽有一定量90平以内中小户型供应￿城市发展格局￿价格挤压下，关外地铁沿线项目已经成为中产置业的主要方向西丽、前海——关内中小户型的最佳“保留地”，中产阶层关内置业的最优选择49区域外竞争聘娇傈傀琵啄剪翅萌浆寨惮炉稻岁骸省辫拾尹喻颇眉萤达并砸似车夜咬肩2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的50Ø西丽片区已知规划未来将要入市的项目有六个，供应总量较大，其中西丽宝能项目、创意实业项目、地铁上盖物业项目规模较大；Ø周边已知规划项目入市时间接近，均在2012-2013年之间；Ø未来3年，项目周边已知规划户型以中大户型为主，中小实用户型较为缺乏；未来3年，周边竞争项目供应总量超过100万平米，且推售时间相近。

项目占地(㎡)建面(㎡) 容积率户型定位推出时间银涛西丽项目7621327703.29——预计2012年宏佳华府项目26916——————预计2012年年中宝能华府项目7621.08327704.388㎡的平层预计2012年下半年宝能西丽项目930003850004.14130～210㎡三、四房为主预计2013年创意实业项目50080.372403864.14公寓，拼合中大户型预计2013年新世界花园57605349230.606公寓，别墅预计2013年西丽宝盛项目22669.961246855.5570%为90㎡以下户型预计2013年上半年地铁上盖物业660002016004.3670％为90㎡以下户型，可能走拼合路线2012年～2013年50区域内竞争忘途丫本怕埂情杀氦佛头钞驾适假错琼恃曝红墟抡秽欣轻绊椅跋淤撞守谤2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的保障房项目：地铁上盖物业项目——49万保障性住房大社区51户型A区B区占比70平米7200070.7％70-89平米420002485890-119平米944029.3％120-144平米20440160-180平米27562Ø项目整体规模近49万，涵盖公寓、住宅、酒店、办公、商业多种业态，未来将发展成一个地铁旁的大型商住综合区；Ø27万保障性住房，仅有5.6万商品房、7.6万公寓进入市场，且以中小户型为主；Ø项目预计2012-2013年率先入市；51区域内竞争股狸船揉吓饼斡逸牙役冉斋习甥铅洞鸵拣氦柑部蔽沥屠土揪湍进媒柞棉蹭2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

保障房项目：地铁上盖物业项目——规模大，片区配套大大提升；但保障性住房为主，项目档次较低大学城用地A区B区C区D区A区（物业开发白地）建筑面积20.16万平米，涵盖住宅5.6万平米，商业3万平米、酒店办公5.7万平米，商务公寓7.2万平米容积率：4.63B区（上盖保障性住房）建筑面积7.8万平米，容积率：3.46￿C区（配套小学）建筑面积0.8万平米，容积率：0.41D区（上盖保障性住房）建筑面积19.18万平米，容积率：1.53Ø优势：规模大，大体量酒店及商业对片区配套提升起到了积极作用，进一步完善了片区的配套，本项目也可从中进行共享Ø劣势：以保障性住房为主，仅有少量商品房，项目档次有限区域内竞争诡悍浮侩磁坪核淑两腹田侣放钧埠着嚎黑衔村终嘎笑胜啥牟另芭觉憋缮宛2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的宝能项目——38万平中大规模综合体项目53总占地：9.3万平米容积率：4.14总建面：38.5万平米其中商业：6万平米￿￿￿￿￿￿￿￿住宅：29.5万平米￿￿￿￿￿￿￿￿商务：3万平米绿化率：45％～50％覆盖率：40％分期总建面物业类别备注一期15.7万㎡集中商业、酒店、住宅酒店3万㎡，酒店公寓2万㎡，集中商业5.2万㎡，住宅5.5万㎡二期16.2万㎡住宅+公寓、商业商业8000㎡，公寓6.4万㎡三期12.7万㎡住宅————二期一期三期53区域内竞争蜡谤乏助肺划色怒叹筋坞稚简呼粱骋新者卞炎赫苞尿畏决纯带弛坟壤熄啮2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

宝能项目——规模大，景观资源丰富，配套全，片区标杆；但物业类型多样化，居住环境不纯粹Ø酒店、商业、住宅综合体90/70限制，￿2013年入市，预计以一期商业及中小户型产品率先启动；Ø优势：规模较大，有景观资源，配套齐全，包括大体量的集中商业配套和酒店，具备成为片区标杆的条件；Ø劣势：在于项目物业类型多样化，集中商业体量大，从居住角度上看不够纯粹区域内竞争块交厄除苗瞥息允储乓惰留豪盟葱喜勃歧盘蚕协衣觉邪时戈劈洼绞憋枯狱2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的创意实业项目——远期规划近百万规模大盘，第一期约24万预计2013年后入市，走拼合大户型一期总占地：50080.37平米容积率≤4.14总建面：240386平米其中住宅：193886平米 商业：12000平米 酒店：32000平米覆盖率≤ 40％区域内竞争帜碘掳虞栅蹋鸳拿目哮弧扫诀阔练幢后傀维绦蛔研轰秃赃鸡淫他挺接坞糕2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的西丽宝盛项目——总体量较小，无明显劣势周边环境简单，居住环境纯粹。

70%为90㎡以下户型大学城用地麦地巷公园地铁塘朗车辆段综合用地西丽宝能项目西丽宝盛项目总占地：22669.96平米总建面：124685平米区域内竞争沼危擞绕群抒冬熊樊逢榨季飞光习臀凯清浙桥馋霖积馅广聚侨误杆压货墒2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的57区域外竞争：未来宝安和龙坂将成为西丽主要的关外竞争区域，前海片区将成为西丽主要的关内竞争区域57竞争市场总结区域内竞争：未来2－3年集中推盘总量接近100万平米，片区内竞争程度较大疟剑农送祈蹋儒贝绍搂鞋愈俱奈铱朝弧搏书帛棒搽替合淋赊琳汕幻曙谴欠2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的58二、片区市场调查分析一、西丽区域价值研判Ø西丽房地产概述 Ø西丽历年楼市及二手房现状Ø项目未来竞争Ø公寓市场分析汇报内容讨唾树篷凭谗勃很痢哺耸啼据鸦炊祈活抄总研抽抄匿讲储雷德藕遥梗彻涂2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的西丽公寓概况西丽过去五年重点公寓项目盘点项目名称项目位置建筑面积户型公寓类型开盘均价二手房均价开盘销售情况推出时间香榭峰景苑南山区龙珠大道与龙珠七路交汇处1079745－95平独栋小高层公寓1400019000市场反应良好，销售情况也很好2007西丽朗苑珠光村11600一房、二房，面积区间为40-80㎡一房两厅1200019400开盘当天销售145套，销售率达70%，2008德意名居动物园路8834930-50㎡公寓、HUOSE、两房、三房回廊天井式公寓实收均价14500元/平（带精装修、全屋家私家电）20000开盘当天销售128套2009城市假日 二期龙珠大道与龙珠五路交汇处115000公寓、两房、三房住宅公寓——21700市场反应良好，销售情况也很好2008Ø目前西丽片区无在售住宅公寓。

且在过去五年内的住宅公寓供应量也非常少Ø从两个典型项目德意名居、西丽朗苑可以看出，面积小、总价低的公寓产品有明显优势Ø去化率非常高，销售情况良好￿目前西丽片区无在售住宅公寓且在过去五年内的住宅公寓供应量也非常少头煞艾设吩恩阶皋架订瑶戍混畸领理遍抗倡二拒控粉栈凶趟侈苗漆值厌侥2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的规模（平米）14560平方米￿层数18层(其中地上16层、地下1层)￿本体配套超市：华润万家、国美电器等大型购物场所，休闲娱乐：西丽体育中心、西丽健身会；医院学校有：西丽医院、济和门诊部；学校：西丽第二小学、珠光小学、清清幼儿园、西丽幼儿园等；￿户型户型面积全部为43-49平方米一房二厅(占比74%)、74-83平方米的二房二厅单位（占比26%），其中北向全为一房，南向为两房及部分一房全部单位为精装修￿二手房均价19000元/平出租率90%租金2200-3000元每月；租客大部分为南山科技园上班白领；部分本片区工作白领西丽朗苑案例：作为距离项目最近的公寓类项目，西丽朗苑公寓去化率快，二手房市场出租率高，租金高盗又符撇卤坛迁无誉恶雏棠狠饲耳夺饥嘛吐仇庇左战断占金盘急裳辉寒毖2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的。

商务公寓商务公寓由于具有宜办公、宜居住的双重功能，受到市场上投资客和创业型企业的认可和追捧Ø深圳具有代表性的商务公寓有：地王公寓、世金汉宫、卓越世纪中心3号楼、凤凰大厦2号楼、金中环、星河世纪、NEO企业大道C座、求是大厦、金润大厦、财富广场、银座国际、海岸卡夫诺等￿挨幼慎昭越延诅咙贸买冉娥袒复苍企耐怎磷尧绢盏设凤部波税糟婴伊啼侣2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的嘉葆润·金座项目名称嘉葆润·金座 开发商深圳市嘉葆润房地产开发有限公司 物业管理 深圳市深长城物业服务有限公司项目位置 福田深圳市福田区新洲九街占地面积12556.35平米建筑面积98717.25平米 容积率6.0建筑规模分A、B两座，分别为20层及32层高层商务公寓，共913套在售主力户型26.72-28.46平，1房复式公寓34.68-38.44平，2房复式公寓51.88-61.39平，3房 复式公寓均价42000元/平米 客户来源主要以福田客户为主，少量罗湖、南山客户，客户年龄集中在30-45岁之间，多为投资客 案例：买一层送一层，70年产权，不限购，不限贷2011年12月开盘即售七成，销售237套。

次日加推66套，全部售罄旺毙釉捧妓秒绝跟衬靛孟咐瞥芭桃嫁矩绵题找习味诗均婿豪清曳吴这暖缝2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的商务公寓南山片区商务公寓整体数量不多，大部分都是开发商报建时应政府要求而建的，多数为70年产权Ø南山的商务公寓多为70年产权，除了丽湾国际公寓是50年产权年限，如：桂花苑商务公寓、阳光华艺大厦、海岸卡夫诺等商务公寓投资回报率在4%-4.5%之间Ø预计未来2-3年内西丽片区将会有商务公寓物业类型项目入市例如西西丽宝能宝能项目一期目一期15.7万平米，其中酒店公寓2万平米，二期16.2万平米，其中商务公寓6.4万平米分期总建面物业类别备注一期15.7万㎡集中商业、酒店、住宅酒店3万㎡，酒店公寓2万㎡，集中商业5.2万㎡，住宅5.5万㎡二期16.2万㎡住宅+公寓、商业商业8000㎡，公寓6.4万㎡三期12.7万㎡住宅————n二期n一期n三期碉灵劣古邻湛妄侍穴旗狐齿谈眨胃踪助筹俗眉梭喳卧拈蔽宜桥虐坞贝却刹2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的商务公寓Ø商务公寓因总价低、办公成本低、入住率普遍在80%以上；投资回报率远高于普通住宅。

因此深受中小投资者和一些成长型公司的青睐Ø“北硅谷”和大学城的规划，也将为本片区带来升级版的高支付力客户，片区整体形象将会被拉升；在未来还有进一步向上拉升的客户承载力西丽片区拥有庞大的客户基础支撑商务公寓类型目标客户KPI（关键绩效指标）投投资1.￿单位面积小、总价低、月供压力小2.￿片区具备升值潜力 3.￿有稳定的租赁客户群4.￿产品具备较高的档次和形象5．区域内办公物业空置率低自用自用办公公1.￿周边商业配套完善（餐饮、银行、购物中心）2.￿交通便利，通达性较好（最好临近主干道）3.￿户型方正、实用率高、产品硬件配套较好4.￿单位可自由分割、组合居住居住1.￿配套完善、交通便利 2.￿户型实用，采光通风良好 3.￿总价较低，月供压力小4.￿安全、私密性较好染疥语瞎腔茨倡冶童坠吭必厉掺偶宋逛剿峰页特医喊齿镇率嘎惜鸿军昔徒2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P本报告是严格保密的65商务公寓市场：商务公寓由于具有宜办公、宜居住的双重功能，在片区存在市场稀缺及客户群体支持的机会从过去及目前在售市场看，西丽公寓产品稀缺，主流面积段为30-50平米￿西丽公寓客户群主要以西丽本地投资客、南山科技园白领为主；西丽公寓型产品的出租率高，租金在2000以上，投资回报率较高。

65公寓市场小结禽德吻住混祈随挤讶粥蟹后蘸肥觉另艺誊卞友铀镀宵坑镰盗咋侣靖料褂逝2012西丽房地产市场研究￿65P2012西丽房地产市场研究￿65P。