房地产开发成本项目.docx

精选优质文档-----倾情为你奉上的成本项目 一、　　土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项，包括土地买价或出让金、大、、、、、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更和超面积补交的及相关、用、安置及动迁费用、建造费用等　　在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为地价及市政配套费、合作、外费、拆迁补偿费　　1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等　　2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的成本和相应等　　3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、等建造费、管线铺设费、接口补偿费　　4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等　　二、　　前期工程费，是指开发前期发生的政府许可费、、以及水文地质勘察、测绘、、设计、、咨询论证费、筹建、场地通平等　　在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费　　1、勘察设计费　　包括勘测丈量费、规划设计费、研究用房费、其他。

勘测丈量费：包括初勘、详勘等主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、丈量费等规划设计费：规划费：方案招标费、规划制作费、方案评审费、效果图设计费、设计费设计费：施工图设计费、修改设计费、设计费等其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等建筑研究用房费：包括材料及施工费　　2、报批报建增容费　　报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、手续费、人防报建费、消防费、集资费、白蚁防治费、、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划、基金(或墙改专项基金)、教师基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府交纳的报批费增容费：包括水、电、煤气增容费　　3、“三通一平”费：　　三通一平费主要包括临时通水、通电、，场地平整临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用临时用水：接通红线外施工用临时给排水的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、拆除等费用　　4、临时设施费　　临时设施费包括、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室：租金、建造及装饰费用临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板：包括设计、建造、装饰费用　　三、工程费　　建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项建筑的、安装工程费及精装修费等　　1、建筑工程费　　建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用主要包括基础、及粗装修造价、、公共部位精装修费、户内精装修费基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

　　2、安装工程费　　安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含管盒预埋室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等　　四、费　　基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、等园林、费用等。

　　主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外费、园林环境工程费、环境卫生费　　1、室外给排水系统费　　室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用　　2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用　　3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站　　4、室外电气及高低压设备费　　高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用　　5、室外智能化系统费　　停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等　　6、园林环境工程费　　园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括、、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。

绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等　　五、配套设施费　　公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且属于全体的，或无偿赠与、政府的公共配套设施费用等　　配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及不属于，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出主要包括以下几类：　　1、在开发小区内发生的不会产生的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；　　2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于或的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；　　3、开发小区内中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；　　4、对于产权、归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算　　该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施　　六、　　开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于的、造价审核费、结算审核费、等为业主代扣代缴的等不得计入　　在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为、项目营销设施建造费、完善费　　1、工程管理费　　主要包括工程监理费、预结算编审费、、外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价的预结算的、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费　　2、营销设施建造费　　广告设施及发布费、销售环境改造费、装修、装饰费、其他。

广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售(含示范单位)周围等销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他　　3、物业管理完善费　　包括按规定应由开发商承担的由代管的物业管理基金、公建或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用　　七、　　借款费用，是指符合资本化条件的借款费用资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的、折价或摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生因借款而发生的辅助费用包括手续费等专心---专注---专业。