非住宅类房屋交易土地增值税计算.doc

非非住住宅宅类类房房屋屋土土地地增增值值税税计计算算方方法法及及征征收收方方式式土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级 超率累进税率 进行征收 （1）增值额未超过扣除项目金额 50%部分，税率为 30%； （2）增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；速算扣除系数为 5%； （3）增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；速算扣除系数为 15%； （4）增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%；速算扣除系 数为 35% (5)房地产企业建设 普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额 20%的， 免征土地增值税 财法字[1995]第 6 号《中华人民共和国土地增值税暂行 条例实施细则 》第十一条规定征征收收方方式式第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这 种模式类似于目前的 个人所得税 征收方式如成交价为 50 万元，土地增值 税应为 500000×1%=5000 元 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

其中又分 两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地 产评估机构的评估报告 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： （1）取得房地产时有效发票所载的金额； （2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有 关税金； （4）取得房地产时所缴纳的 契税 2、不能够提供购房 发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评 估法，评定的 房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的 金额证明； （2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需 经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用假设张先生于 2004 年以 50 万元购买了一套 房产，2006 年 12 月将以 70 万 来出售 1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估 报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为 7000（700000×1%）元 2、如果张先生能够提供 购房发票，发票所载金额为 50 万，那么可扣 除： 原值：500000；加计金额： 500000×5%+500000×（1+5%） ×5%=51250；税金：契税为 7500（500000×1。

5%）元，转让时缴纳的营业 税为 38500（700000×55%）、个人所得税按核定方式缴纳为 7000（700000×1%）、印花税 350 元 那么该套房屋的增值额为： 700000—500000—51250—7500—38500— 7000—350=95400 元，未超过扣除项目金额的 50%，按照 30%的税率计算 那么，土地增值税为： 95400×30%=28620 元。