某别墅策划报告.doc

第十一章　相关建议和思考】　　一、 对单体面积的思考　　单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力　　我们的建议本案独栋别墅的主力面积为：280-350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面积控制在5-6亩/幢　　二、 对房型设计的思考　　空间是别墅的灵魂必须从房型上对本案的别墅房型进行一场“空间革命”！　　房型建议：——两层半或三层为主，层高三米以上——户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧——客厅：所有的客厅必须挑高（4.5米，5.4米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；　大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑——主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台——卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米（根据总面积作适当调整），次卫6-8平方米——厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房——餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三）——充分利用水景和水系：可设计出有创新的别墅房型或生活型态（如：廊桥别墅）——充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度——功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排　　礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间　　功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /　　室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化——创新型别墅少量可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，首先为炒作概念，用大手笔体现实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升打下伏笔。

——特别的豪宅：本案的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施　　三、 建筑立面及风格的思考——整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格组团内各幢别墅间各有特色，但总体协调——高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验——建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化　　四、 开发时机选择的思考　　A、开发总体战略——后发先至，产品取胜　　B、入市基础：　　松江新城规划落实进入实质性阶段；基础配套建设进入实质性阶段；本案产品规划完善　　五、 对会所功能设置的思考　　本案会所的功能设置可从以下各项考虑：　　服务性：　　以提供打字、、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心；提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等；　　运动型：　　室内温水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕电影）、健身房、韵律*房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室；　　餐饮类：　　餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等　　其　它：　　阅览室、保健诊疗室等。

　　六、 智能化系统思考　　建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统　　1、信息网络系统：　　由Internet宽带网接入（每户要求10M带宽）设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控，有线电视和VOD点播　　2、安全防范系统（1）门禁系统　（2）周边防范系统　（3）电子巡更系统　　（4）可视对讲及家庭安防系统　　3、物业管理系统（1）停车场管理系统　　 （2）耗能自动接收系统　　（3）一卡通系统　 （4）背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统　（5）综合物业管理系统 （6）物业服务：提供许多个性化的服务、24小时物业服务　　七、 新材料、新技术的应用　　对于别墅这种高档次、高价值、高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料、新技术的应用十分必要根据对上海别墅市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在盛唐艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料、新技术的应用：——新型保温、隔热材料　　 ——防渗漏、噪音材料　　——新型门窗、新型板材 ——集中供暖、变频直供水　　　 ——绿色环保建材　　建议按照国家康居示范工程十大标准、参照国家《商品住宅性能评定方法和指标体系》之3A级标准和《绿色生态住宅九大指标》的相关规定。

　　八、其中部分涉及运作核心、企业机密等内容不好公布，请大家谅解。