苏州小商品市场调查.doc

苏州小商品市场调查目前苏州小商品市场比较分散，基本上各个区都有分布，此次调查选取了六个具有代表性的市场进行了重点调查，五个代表性市场分别为：金阊区的钱万里桥小商品市场、沧浪区的德合小商品城、中新小商品市场、南门小商品批发市场、吴中区的吴中小商品市场、相城区的中翔小商品市场以下为通过调查得到的六大市场的具体情况：（一）钱万里桥小商品市场1、基本情况A、地理位置：钱万里桥小商品市场位于北环西路与广济路交界处B、公交班次：7、44、64、64 、70、85、406、522、161、32C、市场基本数据该市场占地面积 2.5 万平方米左右,共 1200 多个铺位,6 个经营区域,设有 3 个汽车停车场(152 个停车位),4 个自行车停车场,1 个农业银行,2005 年交易额超 10 亿,日均客流量 1 万左右D、经营管理：市场管理比较到位，保安、清洁、停车管理员等各类人员齐备，各项配套服务设施齐全E、经营业种分布：1、2 区一层以日杂小百货为主，二层以服装鞋帽为主；3、4 区以内衣、袜子、小饰品等为主，二层以服装鞋帽为主；新区及沿街以日用小百货、文体用品、工艺品玩具、皮具箱包、化妆品、节庆用品等主力店为主。

2、经营情况A、经营方式：以小批发大零售为主，小零售为辅B、经营业主：80%来自浙江的义乌、温州、临海、东阳、温岭五地，另外的 20%为苏州本地与其它地方相结合C、进货渠道：义乌、常熟、杭州D、消费群：企事业单位、服务业企业、小经销商、外来务工人员、本地居民E、租金情况位置 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元/㎡/天）新区沿街 30 8 7.3新区主干道 16 3 5.1新区内铺 16 1.5 2.51、2、3、4 区外铺 12 2.5 5.71、2、3、4 区内铺 8 0.6 2.11、2、3、4 区二层 9 0.6 1.8F、经营状况:钱万里桥小商品市场整体经营状况良好,以日用小百货、文体用品、工艺品等为代表主力业种经营呈持续增长的态势；但原先的服装鞋帽主力业种经营呈下滑的趋势整个小商品市场的业种中心在发生转移3、市场分析A、成功之处（1）地理位置比较优越地处广济路与北环西路交界处，同时紧靠火车站与汽车北站，为经营户的货物运输提供了极为有利交通条件；又有多条来自苏州各个区的公交线路经过，为消费者也提供了便利的交通条件2）经营户引进比较成功通过多年的淘汰筛选，市场聚集了苏州最有实力的一批小商品经营者。

3）能适应市场发展的需要，及时调整业种重心，使得市场能辐射整个苏州4）经营管理比较到位，各项配套服务比较齐全5）通过多年培育，市场知名度高B、不足之处（1）硬件设施显得相对落后，配套还不足，安全隐患大2）业种分区还不够合理3）管理效率不高二）德合小商品城1、基本情况A、地理位置：该市场位于南环西路附近，解放东路、盘胥路与盘门路交汇处B、公交班次：522、60、4、 921、602、45、43、游 4、51、54、58、63、65、7、88、47C、市场基本数据如图，该市场占地面积 2 万平米左右，总经营商铺 1000 余个，主干道宽 3 米，廊宽 1.8-2.4 米,有两个停车场,其中一个包括卸货区,4 个进出口,2 个洗手间,2 个宣传栏,39 名工作人员D、经营管理：每个进出口均有保安值班人员，内部市场有保安巡逻，较负责E、经营业种分布：业种男装 女装童装内衣鞋 箱包家居五金文具饰品布 床上用品日杂数量278 42 45 20 86 17 9 3 3 9 28 18 57比例45% 6% 7% 3% 14% 2% 2% 1% 1% 2% 5% 3% 9%1 楼：服装、鞋、包、日杂 2 楼：娱乐、床上用品2、经营情况A、经营方式：以零售为主，少量批发B、经营业主：以苏州本地人为主，另外有湖南、浙江、安徽等地C、进货渠道：常熟、杭州、钱万里桥D、消费群：外来务工人员与本地居民D、租金情况位置 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元/㎡/天）西北大门进口处 12 2.2 5综合二区中庭 12 1 2.3服装二区中庭路口 16 2 3.4箱包二区中庭路口 16 2 3.4鞋二区偏东 10 0.6 1.6E、经营状况:交通便利,人流量大,经营状况良好,业主信心足,但由于市场与玻璃厂的合同2008 年到期,部分业主对市场去向不明.3、市场分析A、成功之处（1）周边众多的住宅生活区，为它的形成和发展，提供了一个就近消费群；（2）多达 16 条公交线路，为消费者提供了一个极为便利的交通环境；（3）随着苏州经济的高速发展，大量的外来务工人员涌入苏州，又为市场提供了一个主力消费群；（4）与大超市隔街相望，形成互补，形成了良好的商业氛围。

B、不足之处（1）业种结构不合理；目前以服装鞋帽为重点，但此类业种在小商品市场中经营呈小滑趋势；（2）硬件设施陈旧，配套不足；（3）经营管理不到位三）中新小商品市场1、基本情况A、地理位置：中新小商品市场位于东环路与庄先湾路的交汇处B、公交班次：3、游 5、10、 56、60、109、112、146、162、100C、市场基本数据该市场总面积约 5000 平米，分 1、2 两层，一部手扶电梯，5 个进出口，其中两个是正大门进出口，2 个洗手间，即保安值班室，路边有小型停车场D、经营管理：管理比较差，没有专门人员巡逻值班E、经营业种分布：业种男装 女装 童装 鞋 饰品内衣包 文具用品日杂 工艺品玩具 床上用品数量16 111 3 25 14 14 5 6 16 9 3 11比例6.9% 47.6% 1.3% 10.7% 6% 6% 2.2% 2.5% 6.9% 3.9% 1.3% 4.7%2、经营情况A、经营方式：以零售为主B、经营业主：以浙江、苏北人、苏州本地人为主C、进货渠道：上海、常熟、钱万里D、消费群：学生、外来务工人员与本地居民D、租金情况一楼 45—90 元/㎡/月，二楼扣点租赁 12%E、经营状况:经营状况良好，经过三年培育，市场趋于成熟。

3、市场分析A、成功之处（1）交通便利，同时离百润发与欧尚两大超市比较近，带来相关人流2）有学生、外来务工人员与本地居民共同形成的一个强大消费群B、不足之处（1）业种结构不合理（2）硬件设施落后，配套不足（3）管理不到位（四）南门小商品批发市场1、基本情况A、地理位置：南门小商品市场地处人民路与南环西路交界处B、公交班次：C、市场基本数据项目占地约 1.5 万平方米,建筑面积 1 万多平米,商铺 400 多个,分一、二两层有一小型停车场D、经营管理：管理比较混乱，无专职管理人员E、经营业种分布：一层为日用小百货、文具、工艺品、服装、床上用品等，二层为花鸟市场及窗帘2、经营情况A、经营方式：零售为主B、经营业主：外来人员及苏州本地居民C、进货渠道：常熟、钱万里D、消费群：本地居民D、租金情况位置 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元/㎡/天）市场最里面 36 0.8 0.6市场最好的位置 25 3 3.2E、经营状况:经营不佳,众多经营户考虑搬迁.3、市场分析B、不足之处（1）没有醒目的标志及良好的展示面（2）周围没有大型商业项目相互影响（3）周边外来人员少(4)市场宣传少(5)市场配套不足(6)管理不到位（五）吴中小商品市场1、基本情况A、地理位置：吴中小商品市场位于碧波街与枫津路交界处B、公交班次：50、53、54、 55、56、58、59C、市场基本数据吴中小商品市场经营面积约 1.3 万平方米,分 1、2、3 三层，共 4 个进出口，3 个洗手间，路边有一小型停车场D、经营管理：没有专业的物业管理，无巡逻值班保安人员。

E、经营业种分布：一层为日用小百货，二层服装，三层鞋、服装2、经营情况A、经营方式：以零售为主B、经营业主：外来人员为主C、进货渠道：常熟、钱万里D、消费群：周边居民与外来人员D、租金情况位置 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元/㎡/天）一楼 12 1 2.3二楼 12 0.75 1.7三楼 12 0.5 1.1E、经营状况:经营一般,业主经营信心不是太足3、市场分析A、成功之处（1）位于吴中商城内，商业氛围比较浓厚2）周边有大量的外来务工人员B、不足之处（1）业种混乱（2）设施落后，配套不足（3）管理混乱不到位（六）中翔小商品市场1、基本情况A、地理位置：中翔小商品市场位于相城区相城大道中翔商贸城内B、公交班次：851 路、3 路、 88 路C、市场基本数据中翔小商品市场一期建筑面积为 18000 平米，共三层，每层 200 多个铺位，共约 800 个铺位市场设置了一个主入口，配备了 8 台手扶电梯D、经营管理：大部分商家采取自主经营、部分商家委托中翔经营，由中翔成立中翔商贸城市场管理有限公司进行管理E、经营业种分布：一楼：日杂、劳保二楼：饰品、工艺品三楼：服装、鞋类、纺织品2、经营情况A、经营方式：零售为主、批发为辅B、经营业主：大部分旧有市场经营业主C、进货渠道：各地的专业市场、温州、泉州、台州等地D、消费群：相城区域和苏州城北消费人群D、租金情况：一楼 50 元/平方/月、二楼 30 元/ 平方/月、三楼 20 元/平方/月E、经营状况:3、市场分析待观察通过仔细分析六大市场的资料，我们把六大市场分为三类型，一类为钱万里桥小商品市场；一类为德合小商品城、中新小商品市场、南门小商品批发市场、吴中小商品市场；一类为中翔小商品市场。

通过下表我们对三类市场作一个比较：第一类 第二类 第三类比较点 钱万里 德合 中新 南门 吴中 中翔项目周边环境紧靠火车站与汽车北站有九条涉及各个区的公交线路靠近石路商业区周边有大量老居民住区有十条涉及各个区的公交线路与百润发相对面紧靠周边有大量居民区靠近工业园区与三个大学校区周边有大量的娱乐酒店等服务业与百润发、欧尚超市靠近有十条涉及各个区的公交线路紧靠吴中公交总站靠近南门商业区周边有大量居民区位于吴中商城内周边餐饮娱乐业众多有七条涉及吴中区各个地方的公交线路周边有电器城、装饰城、家具城几大专业市场老居民区少经营者 80%来自浙江的义乌、温州、临海、东阳、温岭五地，另外的20%为苏州本地与其它地方相结合70%为苏州本地30%为来自全国各地的经营者，80%为来自全国各地的经营者，20%为苏州本地60%为苏州本地40%为来自全国各地的经营者，80%为来自全国各地的经营者，20%为苏州本地70%为来自全国各地的经营者，30%为苏州本地货源来向 日用小百货、文体用品、工艺品来自义乌；服装鞋帽来自常熟服装鞋帽来自常熟；日用小百货来自义乌与钱万里服装鞋帽来自常熟与上海；日用小百货来自义乌与钱万里服装鞋帽来自常熟；日用小百货来自义乌与钱万里服装鞋帽来自常熟；日用小百货来自义乌与钱万里服装鞋帽来自常熟；日用小百货来自钱万里业种重点 日用小百货、文体用品、工艺品等服装鞋帽正在逐渐服装鞋帽与日用小百货等并重服装鞋帽与日用小百货等并重服装鞋帽、日用小百货、电子产品、花鸟、床上用品服装鞋帽与日用小百货等并重服装鞋帽与日用小百货等并重减少客户群 企事业单位、服务业商家、小型经销商、外来务工人员及农村消费者外来务工人员及周边普通居民外来务工人员、学生及周边普通居民周遍普通居民外来务工人员及周边普通居民外来务工人员及周边普通居民硬件与配套硬件中等配套齐全硬件一般配套一般硬件一般配套一般硬件一般配套差硬件一般配套一般硬件好配套一般租赁方式 经营权销售与租赁相结合一年一租 一年一租 一年一租 一年一租 产权销售与租赁相结合租金水平 1.8 元/㎡/天至 7.3 元/㎡/天1.6 元/㎡/天至 5 元/㎡/天1.5 元/㎡/天至 3 元/㎡/天0.6 元/㎡/天至 3.2元/㎡/天1.1 元/㎡/天至 2.3元/㎡/天0.7 元/㎡/天至1.7 元/㎡/天管理水平 良好 一般 一般 差 一般 一般我们再来看一下六大小商品市场发展轨迹：（一）钱万里桥小商品市场钱万里桥小商品市场由苏州市外贸局。