山东德州红星美凯龙别墅项目前期策划_135P_营销推广方案.ppt

本报告是严格保密的本报告是严格保密的1 1 1 1改变格局的力量改变格局的力量改变格局的力量改变格局的力量德州红星美凯龙工程前期筹德州红星美凯龙工程前期筹德州红星美凯龙工程前期筹德州红星美凯龙工程前期筹划划划划谨谨 呈：呈： Presented ToPresented To德州星凯房地产开发德州星凯房地产开发20212021年年1 1月月本报告是严格保密的本报告是严格保密的2 2 2 2世联世联世联世联标准标准标准标准按照世联规划评判标准，客观评按照世联规划评判标准，客观评价现有规划价现有规划物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发开发价值价值层面层面规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性设计设计价值价值层面层面对物业价值的提升城市城市价值价值层面层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度规划是否表达城市价值？物业是否具有盈利能力？产品设计是否合理？本报告是严格保密的本报告是严格保密的3 3 3 3以世联思考路径，深入思考工程的以世联思考路径，深入思考工程的前期问题。

前期问题世联世联世联世联路径路径路径路径 现阶段急需解决第一二层级的问题本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本工程开发所面临的困局进行解析，对未来区域开展愿景进行展望，提炼工程开展的核心问题，给出工程的定位及开展战略，确定工程的盈利模式p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的本报告是严格保密的6 6 6 6重要现实目标：重要现实目标：求稳：求稳：【【启动层面启动层面】】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发降低开发中的风险，保持项目的滚动开发求快：求快：【【销售层面销售层面】】缩短项目的开发、销售周期缩短项目的开发、销售周期求利：求利：【【开发层面开发层面】】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值重要长远目标：重要长远目标：项目项目““求名求名””：：【【形象层面形象层面】】德州的突破项目，带动城市价值的提升德州的突破项目，带动城市价值的提升发展商发展商““求名求名””：：【【品牌层面品牌层面】】实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开发商行列发商行列解决工程定位解决工程定位确定盈利模式确定盈利模式p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的8 8 8 8n城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；n城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心德州市域的政治经济和文化中心n城市用地开展的方向：城市空间向东跨越城市用地开展的方向：城市空间向东跨越开展，规划形成开展，规划形成““老城组团、新城组团、东老城组团、新城组团、东部组团〞三大组团式城市结构部组团〞三大组团式城市结构德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续开展，老城区逐步进行改造。

及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续开展，老城区逐步进行改造德州属于四线城市，城市空间向东跨越开展德州属于四线城市，城市空间向东跨越开展 ，重点开发河，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区东新城，尤其是河东新城中心区城市开展】【城市开展】本报告是严格保密的本报告是严格保密的9 9 9 99功能结构：功能结构：功能结构：功能结构：一轴：新城市区公共设施开展轴，由医疗一轴：新城市区公共设施开展轴，由医疗一轴：新城市区公共设施开展轴，由医疗一轴：新城市区公共设施开展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、中心、商务中心、文体中心、行政中心、中心、商务中心、文体中心、行政中心、中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成；金融会展中心组成；金融会展中心组成；金融会展中心组成；一带：指沿东风路开展带，商业业态定位一带：指沿东风路开展带，商业业态定位一带：指沿东风路开展带，商业业态定位一带：指沿东风路开展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心；为办公、大型商业贸易中心和物流中心；为办公、大型商业贸易中心和物流中心；为办公、大型商业贸易中心和物流中心；一园：在教育路北侧规划教育园；一园：在教育路北侧规划教育园；一园：在教育路北侧规划教育园；一园：在教育路北侧规划教育园；长河公园长河公园医疗中心医疗中心文体中心文体中心教育中心教育中心商务中心商务中心会展中心及行政中心会展中心及行政中心一园一园一园一园一一一一轴轴轴轴一带一带一带一带东风路东风路河东新区中心区规划为河东新区中心区规划为““一轴一带一园〞，一轴一带一园〞，““一带〞定位为一带〞定位为办公及大型商业，工程位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，办公及大型商业，工程位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。

地理位置优越区域规划区域规划】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的10101010河东新区中心区经过八年的开展，已完成市政府迁入，根本河东新区中心区经过八年的开展，已完成市政府迁入，根本完成生活大配套、交通配套的投入，局部企事业单位在此聚完成生活大配套、交通配套的投入，局部企事业单位在此聚集u周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民；u政府部门：市委市政府〔市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局〕u教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等u医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼保健院等u商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面u办公物业：德建大厦及局部企事业自有物业u酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店u娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园u其他配套：会展中心、德州日报社等长河公园长河公园市市政政府府体育中体育中心心会会展展中中心心德百澳德乐德百澳德乐经济开发区管委会经济开发区管委会德州日报社德州日报社凯越商务酒店凯越商务酒店柳湖书院酒店柳湖书院酒店董子文化园董子文化园跃华学跃华学校校新城医院新城医院/ /开开发区医院发区医院双语学校、新星中等双语学校、新星中等专业学院、电科学校、专业学院、电科学校、德州职业技术学院德州职业技术学院德建大厦德建大厦市中心医院市中心医院妇幼保健院妇幼保健院…………医疗中心医疗中心商务中心商务中心【【区域配套区域配套】】本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的11111111大学路大学路天衢路天衢路三八路三八路东方红路东方红路东风路东风路康博大道康博大道长河大道长河大道漳卫漳卫新河新河岔河岔河广川大道广川大道【【资源及交通资源及交通】】东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越园，景观资源优越u区域路网：河东新区采用方格网区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和开展轴，其次区重要的交通干道和开展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用；着重要的作用；u工程通达性：工程周边道路宽阔，工程通达性：工程周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区达德州老城区————德城区；德城区；u区域资源：工程北侧为德州重要区域资源：工程北侧为德州重要景区景区————长河公园，景观资源优越长河公园，景观资源优越规划路东风路广川大道长河公园本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的12121212①①②②③③④④【【地块四至地块四至】】广川大道 以西西邻学校东方红东路 以南北临长河公园地块北侧高压线穿过规划4号线 以东东面为市政府所在地东风北街 以北南邻城市主干道本报告是严格保密的本报告是严格保密的13131313【【地块价值分析地块价值分析】】Ø展示性：E>A>B>F>C>DØ景观资源：E>A>B>C>F>DØ交通条件：E>A>F>C>B>DØ综合评价：E>A>B>F>C>DE>A>B>F>C>D通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发ABDCEF北地块北地块ABCDABCD小地块适宜开发居住类物业，小地块适宜开发居住类物业，EFEF地块商地块商业价值较高业价值较高本报告是严格保密的本报告是严格保密的14141414指标指标北地块北地块南地块南地块备注备注总占地面积：总占地面积：219000㎡76860㎡B地块内建设项目应为大型城市综合体，包括大型购物中心、大型购物中心、星级酒店、商务办公写字楼等星级酒店、商务办公写字楼等，并规划建设相对完整的美食文化街；商业服务业设施地上总建筑面积不小于52万平方米（不含公寓），其中大型购物中心建筑面积不小于8万平方米，美食文化街建筑面积不小于7万平方米。

土地性质：土地性质：商业服务业设施用地、住宅用地商业服务业设施用地 容积率：容积率：4.24.2 不大于6 ；建筑密度：建筑密度：不大于50% 不大于70% 绿地率：绿地率：不小于25% 不小于10% 根据现有指根据现有指标推算地上标推算地上建筑面积：建筑面积：住宅住宅+ +公寓：公寓：86.0986.09万万平米平米商业商业+ +写字楼写字楼约约46.11646.116万平万平米米合计地上建筑面积138万平米底商：5.88万平米按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138138万平米，属于超大社区，公建局部体量极大，为万平米，属于超大社区，公建局部体量极大，为5252万平万平米，住宅局部容积率为，属于高容积率社区米，住宅局部容积率为，属于高容积率社区经济指标经济指标】】 超大体量高容积率住宅社区超大体量高容积率住宅社区 超大规模公建超大规模公建北地块：住宅+公寓+底商南地块：写字楼+商业本报告是严格保密的本报告是严格保密的15151515居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。

指标解读指标解读】】物业类型建筑面积（万平米）备注住宅62.08住宅总面积73.7万平米公寓11.7百货8.06商业总面积34.66万平米美凯龙家居城11.5城市空中客厅1.5中华美食城13.6办公12.4商务总面积18.88万平米办公酒店6.48地上建面127.4【【体量体量】】超大公建、超大商业超大公建、超大商业【【业态业态】】产品单一，盈利能力弱产品单一，盈利能力弱【【关系关系】】物业间关联度差物业间关联度差城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活泼度城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活泼度开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱本报告是严格保密的本报告是严格保密的16161616四线城市，城市新区四线城市，城市新区大规模区域综合开发工程大规模区域综合开发工程工程优势——Ø位于城市重点规划开展区域河东新区中心区，开展潜力巨大；Ø区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大；Ø良好的交通条件，通达性好；Ø工程紧邻重要景区——长河公园，景观资源丰富；工程劣势——Ø位于四线城市，市场容量有限；Ø新城开展阶段，消费能力弱，产业支撑少；Ø指标限制带来的公建体量超大，工程运作风险大；【【本体属性初判本体属性初判】】p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议市场能否支撑新区大盘的开发？六大宏观困局行业、政策、经济、产业、人口、区域困局四大竞争困局土地供给、写字楼供需、住宅供需、商业市场容量困局本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的19191919中央政治局：坚持楼市调控不动摇中央政治局：坚持楼市调控不动摇 促房价回归明年市促房价回归明年市场将深度入冬场将深度入冬1 1、行业困局、行业困局】】 据新华社电 中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作中共中央总书记胡锦涛主持会议会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归 会议强调：1、保持经济政策连续；2、宏观调控及时微调；3、促进房价合理回归 因为实体经济出现萎缩风险，局部开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬〞　“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康开展这表达了中央的坚决决心，意味着此轮房地产调控政策一定要到达预期的、明显的效果〞本报告是严格保密的本报告是严格保密的20202020限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的负面信息报道，客户观望情绪浓重，购置热情降低。

负面信息报道，客户观望情绪浓重，购置热情降低2 2、政策困局、政策困局】】n新国十条：首套新国十条：首套9090平平米以上，首付三成，二米以上，首付三成，二套五成，利率倍，三套套五成，利率倍，三套大幅提高大幅提高n国五条：首套三成，二国五条：首套三成，二套五成，利率倍，三套套五成，利率倍，三套停贷停贷n国八条：二套首付六成国八条：二套首付六成以上，利率倍，局部银以上，利率倍，局部银行首套首付提至四成，行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至利率优惠逐步取消甚至上浮上浮n银行对开发贷持续收紧，银行对开发贷持续收紧，信托融资本钱居高不下，信托融资本钱居高不下，开发商开发难度加大开发商开发难度加大n存款准备金率存款准备金率—— 6—— 6月月2020日起，连续上调日起，连续上调1212次后，存次后，存款类银行人民币存款准备金款类银行人民币存款准备金率到达率到达21.5%21.5%历史高位，直历史高位，直接冻结银行资金接冻结银行资金38673867亿资金开发商资金链空前紧张开发商资金链空前紧张n加息加息——7——7月月7 7日起，央行日起，央行年内第三次加息，一年期贷年内第三次加息，一年期贷款基准利率升至款基准利率升至6.56%6.56%，累，累积加息对楼市影响效应逐渐积加息对楼市影响效应逐渐显现，购房本钱加大显现，购房本钱加大. .首付三首付三成的成的100100万房产万房产3030年基准利年基准利率按揭的月供已累计增加元，率按揭的月供已累计增加元，3030年总供款绝对额累计增加年总供款绝对额累计增加元。

元n新国十条：北京新国十条：北京n国五条：国五条：2323个城市出台个城市出台限购令限购令n国八条：国八条：4242个城市出台个城市出台新版限购令新版限购令n注：针对房价上涨势头注：针对房价上涨势头较快的二三线城市，住较快的二三线城市，住建部正在草拟新一轮限建部正在草拟新一轮限购令的城市名单，限购购令的城市名单，限购城市将扩大到近城市将扩大到近100100个，个，成为楼市调控再度加码成为楼市调控再度加码的信号〔山东未来限的信号〔山东未来限购城市将有：烟台、威购城市将有：烟台、威海、泰安、淄博、潍坊海、泰安、淄博、潍坊等〕等〕加息加息n新国十条：新国十条：580580套套n国五条：年末根本建成国五条：年末根本建成60%60%n国八条：国八条：10001000万套，万套，1111月底全面开工月底全面开工政策调控的市场表现是：改善型、投资、投机型客户被列为重点打击之列，直接影响这局部需求的市场释放，大户政策调控的市场表现是：改善型、投资、投机型客户被列为重点打击之列，直接影响这局部需求的市场释放，大户型产品受政策影响明显；开发贷持续收紧、融资本钱居高不下，加大开发风险型产品受政策影响明显；开发贷持续收紧、融资本钱居高不下，加大开发风险。

限购限购限贷限贷保障房保障房本报告是严格保密的本报告是严格保密的21212121德州市城市德州市城市GDPGDP高速开展，高速开展，20212021年人均年人均GDPGDP为万元，两为万元，两项指标处于省内中下游水平，房地产平稳开展阶段项指标处于省内中下游水平，房地产平稳开展阶段3 3、经济困局、经济困局】】u德州市2021国内生产总值为亿元，同比增长12.9%，位列全省11位；u德州市2021国内生产总值约万元，同比增长3.7%，位列全省13位u初步判断，德州市房地产市场处于高速开展期——数据来源：德州历年统计年鉴　1 青岛2 烟台3 济南……11 德州……17 莱芜GDP（亿元）5666.24358.463910.81657.821657.82546.33增长率12.90%14.10%12.70%12.90%12.90%12.00%800-4,000美元4000-8000美元 8000美元以上0-800美元启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产开展关系与房地产开展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的22222222德州市三次产业结构不断优化，目前阶段仍以二产为主德州市三次产业结构不断优化，目前阶段仍以二产为主的，三产比例小，企业少，对办公的需求基数小的，三产比例小，企业少，对办公的需求基数小4 4、产业困局、产业困局】】u2021年，全市实现地区生产总值〔GDP〕 亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%u其中第一产业增加值亿元，增长3.2%；第二产业增加值亿元，增长14.3%；第三产业增加值亿元，增长13.8%三次产业比例由上年的：：调整为：：u三产仍比例较低，城市商业商务活泼度缺乏，对办公的需求基数小德州市历年各产业增值额情况　　 20042004年年 20052005年年 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年第一产业增加值第一产业增加值（亿元）（亿元） 118.24127.1140.37 158.73 169.73191210.51210.51第二产业增加值第二产业增加值（亿元）（亿元） 360.74459.04559.51655.4 783.41844.09 899.55899.55第三产业增加值第三产业增加值（亿元）（亿元） 207.92245.69303.14 366.69 447.77510.26 547.76547.76本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的23232323德城区人口德城区人口4141万，经济开发区万，经济开发区1818万，以政府机关人员和原住万，以政府机关人员和原住居民为主，区域内人口基数低，产业人口缺乏，区域活力缺居民为主，区域内人口基数低，产业人口缺乏，区域活力缺乏，难以支撑大社区的销售乏，难以支撑大社区的销售5 5、人口困局、人口困局】】河东新区及开发区板块北部城区铁西区城区中心南部城区新区建新区建设设中市政府、局部中市政府、局部市政配套已投入使用，市政配套已投入使用，经济经济开开发发区已具区已具备备一定一定规规模；开模；开发发区区现现状中心状中心为为晶晶华华路、路、东东风风路、路、东东方方红红路段，机关事路段，机关事业单业单位、配套位、配套设设施及居住区施及居住区多集中于此；与其他区域相多集中于此；与其他区域相比比该该区域人口稀少，居民构区域人口稀少，居民构成成单单一一市区传统核心区域，市政治/经济/商业/休闲娱乐中心，配套完善该区域西部商业圈流动人口众多，居民结构杂乱；中部主要为党政机关驻地、中高档次商圈；住宅区主要分布于区域北部及东部，居民以机关干部、企事业单位员工及传统居民为主，人口结构层次较好。

工业、居住混合区该区域衔接市区中心与北部工业区，是德州老城区；区域内人口密集，居民结构复杂、传统居民较多以大中型工业、商贸仓储为主的混合区域区域配套缺乏，居民生活较为不便区域居民主要由传统历史居民、较多流动人口、以及产业工人构成居住区、仓储商贸区和工业区的混合区域，德州的对外交通门户区域居民以传统历史居民、产业工人、事业单位职工为主，同时众多专营市场也带来较大量流动人口 本报告是严格保密的本报告是严格保密的24242424河东新区属于政务主导型新区，经济开发区属于工业主导型河东新区属于政务主导型新区，经济开发区属于工业主导型新区，缺乏三产及配套产业的支撑新区，缺乏三产及配套产业的支撑6 6、区域困局、区域困局】】24经济开经济开经济开经济开发区发区发区发区德城区德城区德城区德城区运河开发区运河开发区运河开发区运河开发区国内生产总值（亿元）115.96144.4946.36增幅（%）13.913.214.6第一产业总量（亿元）3.633.431.39增幅（%）3.53.43.6第二产业总值（亿元）75.9368.2333.69增幅（%）12.79.613.9第三产业总值（亿元）36.472.8411.28增幅（%）17.317.318.3人均生产总值（元/人）599505721644746财政收入（万元）412114710915552增幅（%）26.912.210.2财政支出（万元）672308305414287增幅（%）42.127.541.6——收据来源：2021德州统计年鉴u德州经济开发区2021年，全区完成GDP115亿元，同比增长13.9%；实现财政总收入元，同比增长26.9%；u开发区内产业集群初现端倪，初步形成了以皇明太阳能、六顺电器等为龙头的新能源开发，高新技术成为开发区经济一大亮点。

u第二产业以自我建设工业园为主，三产及配套缺乏，商业商务开展根底薄弱本报告是严格保密的本报告是严格保密的2525252520212021年至今，德州出让土地主要集中在开发区和河东年至今，德州出让土地主要集中在开发区和河东新区；其中河东新区体量约万方，未来河东新区商业供新区；其中河东新区体量约万方，未来河东新区商业供给超过给超过1717万方，住宅万方，住宅190190万方，未来竞争剧烈万方，未来竞争剧烈7 7、土地供给困局】、土地供给困局】12712768683 3综合商业 u09年至今，德州城区成交土地主要集中于老城区运河开发区以及河东新区一带；u老城区供给总面积为万平方米，新城区为万平方米；u从土地供给性质看：老城区放量土地以综合用地为主，商业仅一例；新城区亦以住宅为主，但有局部商业用地集中在市政府北侧和东侧本报告是严格保密的本报告是严格保密的26262626河东新区近期尚有商业约万平米，住宅供给约河东新区近期尚有商业约万平米，住宅供给约190190万万平米；未来将对本工程带来直接竞争平米；未来将对本工程带来直接竞争u河东新区内商业用地较多，5块地块，总用地面积万平方米，总建面约万平米；每地块占地面积相差不大，但容积率皆小于本工程；u综合用地较分散，共5地块，总占地万平米，总建面约190万平方米。

1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111序号占地面积（平方米）规划容积率规划用途113665≤3.5商服210296≤1.2商服3106081.5-3.0商服414312≤2.5商服58304≤1.5商服622098≤1.5商服726201≤2.5商业、住宅8171195.91≤1.8商业、住宅9454698.54≤2.8商业、住宅1061667≤2.5商业、住宅1141304≤2.5商业、住宅【【7 7、区域土地供给】、区域土地供给】本报告是严格保密的本报告是严格保密的27272727德州办公物业市场处于启动阶段初期，将主要面向成长型德州办公物业市场处于启动阶段初期，将主要面向成长型中小企业和局部草创型企业中小企业和局部草创型企业萌芽阶段启动阶段开展阶段成熟阶段p 核心动因核心动因p 表现形式表现形式p 客户特征客户特征p 产品特征产品特征p 客户关注客户关注Ø 办公需要办公需要Ø 住宅改办公住宅改办公Ø 草创型企业草创型企业Ø 无无Ø 无无Ø 改善环境改善环境Ø 住宅立项，住宅立项， 商务办公商务办公Ø 成长型中小企业成长型中小企业Ø 商务公寓为主，商务公寓为主，出现初级写字楼产出现初级写字楼产品品Ø 位置位置Ø 价格价格Ø 交通交通Ø 使用本钱使用本钱Ø 追求形象追求形象Ø 纯商务形象纯商务形象Ø 迅速开展，并初迅速开展，并初具规模中小企业具规模中小企业Ø 纯写字楼开始出纯写字楼开始出现现Ø 位置位置Ø 配套配套Ø 硬件硬件Ø 商务气氛商务气氛Ø 需求多元化，需求多元化，客户价值多元客户价值多元化化Ø 纯商务形象纯商务形象Ø 各种类型的企业各种类型的企业Ø 写字楼与新一代写字楼与新一代商务公寓并存商务公寓并存Ø 地段地段Ø 效劳效劳Ø 软环境软环境Ø 健康、风景健康、风景济南济南青岛青岛北京北京上海上海德州德州【【8 8、办公、办公开展阶段】开展阶段】本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的28282828写字楼起步阶段，办公场所分散，物业档次低，主要存在形写字楼起步阶段，办公场所分散，物业档次低，主要存在形式是住宅区里混搭单栋写字楼，并未出现集中写字楼群式是住宅区里混搭单栋写字楼，并未出现集中写字楼群8 8、办公、办公存在形式存在形式】】1 1、早期办公物业、早期办公物业u较早期的办公物业为德百的写字楼和白天鹅办公物业，分布在商场南侧，湖滨中大道两侧，距离较近规模较小，租金元/平方米/天左右u这一阶段产生的写字楼工程，根本是商住两用性质，地理位置都较好，但其在硬件配套上较差，公共局部的装修也极为简陋，根本没有物业效劳的概念2 2、近期办公物业、近期办公物业u宝林商务大厦该楼12层，每层1200平米，可分割出售、出租，销售不理想地下四层为电子商城，经营惨淡u德建大厦〔东城国际〕，平均租金元/平米/天u帝景苑·写字楼：元/平米，独立卫生间 u这一阶段入市的写字楼工程墓本配备了根本写字楼需要的硬件设施，同时开始关注写字楼的建筑设计、外立面的塑造，以及公共空间的装修3 3、在售办公物业、在售办公物业u华腾丽晶大厦、德正国际商务港、泰和名仕港写字楼、东汇大厦等4 4、将售办公物业、将售办公物业u将要上市的写字楼有：、阳光新天地、蔚来城写字楼、天衢名郡 写字楼、德达长河明珠写字楼。

丽晶写字楼帝景苑白天鹅大厦德正国际商务港天衢名都写字楼东城国际德达长河明珠近期已推出近期已推出早期产品早期产品近期将推出近期将推出蔚来城综合楼泰和名仕港德百大楼阳光新天地潜在产品潜在产品1 12 23 34 4宝林大厦银龙大厦新城财富大厦本报告是严格保密的本报告是严格保密的29292929区域潜在写字楼总量超过区域潜在写字楼总量超过2020万平方米万平方米项目项目性质性质区域区域建面建面层数层数面积划分面积划分项目进度项目进度华腾丽晶大厦产权式5A级写字楼河东新区3.53万平米12阳光新天地写字楼老城区中心区7万平米1-6层为商业裙楼、二层地下、2栋7-25的写字楼50多-100多平米施工中天衢名郡写字楼写字楼老城区2.5万平米25——规划中德达长河明珠写字楼写字楼新老城交界处——————规划中泰和名仕港写字楼写字楼河东新区约3万平米1960-70平米未正式开盘新城财富大厦写字楼河东新区2.8万地下一层，地上21层——施工中德正国际商务港 5A智能写字楼河东新区8万平米2380-1200平米，一般为100-200平米预计今年11月开盘蔚来城写字楼写字楼河东新区约3万平米7——项目预计三、四年后面市>20万平米u老城区：老城区：华腾丽晶大厦、阳光新天地处于市中区，总体量约为万平方米；天衢名郡写字楼、德达长河明珠写字楼处于新老城交界处，总体量大于3万平方米；u河东新区：河东新区：德正国际商务港位于商务中心，与泰和名仕港写字楼、蔚来城写字楼的总体量约为14万平米；【【8 8、办公潜在供给】、办公潜在供给】本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的30303030德州市区五大板块：铁西版块、天衢板块、中心城区、德州市区五大板块：铁西版块、天衢板块、中心城区、城南板块、新城版块，新城板块处于高价竞争板块城南板块、新城版块，新城板块处于高价竞争板块牡丹华庭中建华府天玉铭城外海江南水郡金湖湾蔚来城玫瑰公馆兴河湾南苑花城凯旋花园本案铁西区新城板块熙城易居熙城易居天衢版块平台均价4500中心城区城南板块【【9 9、住宅板块、住宅板块】】平台均价4500-4600平台均价7000平台均价4500-4600平台均价5000本报告是严格保密的本报告是严格保密的31313131新城板块新城板块德州市的德州市的““希望板块〞中建华希望板块〞中建华府，蔚来城和玫瑰园等市场大府，蔚来城和玫瑰园等市场大盘起主导地位；盘起主导地位；开发区整体楼价处于高位运行，开发区整体楼价处于高位运行，整体价格突破整体价格突破50005000元9 9、区域住宅市场、区域住宅市场】】河东新区楼价处于高位运行，整体价格突破河东新区楼价处于高位运行，整体价格突破50005000元大关项目名称项目名称1.1.康博公馆康博公馆2.2.德百玫瑰园德百玫瑰园3.3.外海外海··江南水郡江南水郡4. 4. 嘉诚盛世嘉诚盛世建筑面积建筑面积总占地面积28万平米，总建筑面积80万平米。

2栋23层和3栋30层，21栋33层）住宅楼总占地面积13.3万平米，总建筑面积25万平米总占地面积46万平米；总建筑面积56万平米；总户数3000多户；分别由50栋多层、10栋洋房、80栋别墅及8栋小高层组成的大型综合社区占地500亩，建筑面积近100万平方米产品类型产品类型住宅 星级酒店 写字楼电梯洋房 别墅 小高层多层 洋房 别墅 小高层小高层售价售价均价60006000-7000多层4200均价4900近期动态近期动态原预计将于七月开工，但尚未动工11.27日售楼处开放，一期推出4幢楼800余套房源.5月份加推2个单元，共84户项目目前无产品销售，后期规划正在审批中项目在6月底，有7栋楼取得预售许可证，建筑面积约10万平方米销售率约85%.本报告是严格保密的本报告是严格保密的32323232商业以传统德百、火车站、澳德乐商圈为主，专业市场多核商业以传统德百、火车站、澳德乐商圈为主，专业市场多核开展，现有商业约有开展，现有商业约有104104万平米，市区人均商业面积超过万平米，市区人均商业面积超过2 2平米1010、人均商、人均商圈面积圈面积】】1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131 12 23 35 56 6德百集团家居广场德百集团家居广场德百百货大楼德百百货大楼齐鲁古玩城齐鲁古玩城银座商城总店银座商城总店黑马商贸大市场黑马商贸大市场7 7好易居装饰材料城好易居装饰材料城8 8 城南装饰材料市场城南装饰材料市场9 9光明街服饰商业市场光明街服饰商业市场1010马市街布匹批发市场马市街布匹批发市场1111光太五金机械城光太五金机械城1212城隍庙小商品市场城隍庙小商品市场1313德州国美电器德州国美电器4 4德百澳德乐德百澳德乐火车站商圈：火车站商圈：以布匹、小商品以布匹、小商品批发为主批发为主德州德百商圈：德州德百商圈：以中高档超市、以中高档超市、商场为主商场为主澳德乐商圈：澳德乐商圈：大型的购物中心大型的购物中心产品以中高档为主产品以中高档为主专业市场一：专业市场一：以纺织、建材、食品等产品的制造、加工、出售为主专业市场二：专业市场二：以玻璃钢、装饰材料、农产品加工等为主天衢路天衢路三八路三八路东风路东风路u商业市场主要分为三个综合性商圈、两个专业市场与三条交通商业主干道；u三个综合性商圈有：火车站商圈、德州德百商圈以及新兴的德州澳德乐商圈；u两个专业市场:城南与城北两个专业性市场；u三条商业主干道主要是天衢路、三八路和东风路。

德州百货大厦德州百货大厦6.8银座银座12澳德乐澳德乐23.8国际商贸城国际商贸城18沿主干道商业沿主干道商业13.55住宅底商住宅底商7.3大运河经济港大运河经济港23合计合计104.45本报告是严格保密的本报告是严格保密的33333333总体来看，德州商圈逐步向东演进并呈现出百花齐放的态势，但是新商圈培育周期长，困难重重商圈演变：商圈演变：火车站商圈火车站商圈德百商圈德百商圈澳德乐商圈澳德乐商圈u商圈演变：以黑马商贸大市场为代表的火车站商圈是德州市较早的商业圈，随着时代的开展，老城区的商业地位占据绝对地位，随着新城规划的落实，东部地区的开展日新月异，以德百澳德乐为代表的大型购物中心改变了人们的生活方式1010、商圈演变、商圈演变】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的34343434V VS S德州城市量级德州城市量级项目本体指标项目本体指标四线城市，经济省内中下游四线城市，经济省内中下游城市新区，产业空心城市新区，产业空心二产为主，缺少三产带动二产为主，缺少三产带动城市人口城市人口5555万，新城人口万，新城人口1818万万人均商业面积人均商业面积>2>2平米平米市场供给大，潜在竞争剧烈市场供给大，潜在竞争剧烈170170万平米大盘万平米大盘商业面积商业面积3434万平米万平米办公面积办公面积1818万平米万平米住宅面积住宅面积7373万平米万平米规划指标不合理规划指标不合理以目前市场阶段和市场容量，难以支撑大体量公建开发以目前市场阶段和市场容量，难以支撑大体量公建开发住宅开发面临很大挑战住宅开发面临很大挑战p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的36363636解决工程定位解决工程定位+ +确定盈利方式确定盈利方式四线城市新区，项目应该如何定位？四线城市新区，项目应该如何定位？1 1市场容量不足，商业、办公、住宅各物业应该如何开发？市场容量不足，商业、办公、住宅各物业应该如何开发？ 2 2通过采取怎样的措施，以成功启动项目？通过采取怎样的措施，以成功启动项目？ 4 4如何制定合理的开发时序，降低项目开发风险？如何制定合理的开发时序，降低项目开发风险？ 3 3 在政府规划要求的公建指标远超市场容量的情况下，如何破局？ 必须站在城市开展的高度，重新定义新城价值，给出工程开展方向和工程定位p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的本报告是严格保密的39393939六大新城开展模式六大新城开展模式田园新城田园新城以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城，成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用新城开展模式新城开展模式边缘新城边缘新城随着城市郊区化的开展而形成的随着城市郊区化的开展而形成的TODTOD新城新城““交通导向开发〞〔交通导向开发〞〔 TOD TOD 〕是〕是以公共交通为导向的开发，属于以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者提供居住、就业称可以为步行者提供居住、就业和购物的时机。

和购物的时机产业新城产业新城以一种或多种产业为驱动以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市开展力从而带动整个城市开展的新型开展模式的新型开展模式副中心新城副中心新城以解决城市中心区功能过以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城城市造成的副面影响；城市副中心的开展与城市中市副中心的开展与城市中心区域存在很强的依附关心区域存在很强的依附关系行政中心新城行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主，集居住、工作、生活为一体的新城模式新城开展理论借鉴】【新城开展理论借鉴】本报告是严格保密的本报告是严格保密的40404040【【借鉴一：产业新城借鉴一：产业新城】】以多种产业作为驱动力，从而带动整个新城的以多种产业作为驱动力，从而带动整个新城的开展产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体因此产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成的政府对入住新城的企业在税收，或其他政策方面给予一定的减免和扶持，从而吸引企业入驻对于在新城置业的家庭，给予一定的购房基金，或政策上的优惠，从而鼓励家庭在新城置业。

购物、休闲娱乐、餐饮美食、文化教育等效劳于新城的根底设施建设，为入住企业和置业家庭提供便利的生活条件政策扶持政策扶持配套完善配套完善 产业驱动产业驱动本报告是严格保密的本报告是严格保密的41414141【【借鉴二：行政中心新城借鉴二：行政中心新城】】应政府需求所新建的，以政府和相关产业为主应政府需求所新建的，以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式的，集居住、工作、生活为一体的新城模式政府在新城建设中起主导作用政府在新城建设中起主导作用合理规划合理规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政立法和政策支持策支持政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通便捷交通便捷新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构多样多样产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能丰富功能丰富具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套完善配套完善 高标准、完善的各类配套环境优美环境优美环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住政府资金政府资金支持支持大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的42424242济南东部新城济南东部新城 —— ——产业新城产业新城+ +行政中心新城的结合行政中心新城的结合从从19951995年政府主导的以年政府主导的以““软件为核心〞的产业园，软件为核心〞的产业园，经过十多年的开展，成长为东部活力之城经过十多年的开展，成长为东部活力之城案例借鉴案例借鉴】】20212021年的东部新城年的东部新城济南对外开放的新窗济南对外开放的新窗口口华东地区重要的高新华东地区重要的高新技术产业基地之一技术产业基地之一山东最大的高新技术山东最大的高新技术产业园区产业园区集教育、文化、医疗、集教育、文化、医疗、行政、办公、居住行政、办公、居住于一体的都市产业于一体的都市产业体系建立了投资、金融、建立了投资、金融、人才交流、会展、人才交流、会展、保险、法律、公证保险、法律、公证等支撑效劳体系，等支撑效劳体系，实行标准化实行标准化““一站一站式〞办公，为入区式〞办公，为入区企业构建平安、稳企业构建平安、稳定、公正、有序的定、公正、有序的良好环境良好环境市政府市政府总部基地总部基地南区南区““东荷西柳〞东荷西柳〞奥体片区奥体片区软件培训基地工工商商税税务务等等政政府府效效劳劳配配套套齐鲁齐鲁软件园软件园 产业园区产业园区产业园区产业园区商务办公区商务办公区商务休闲商务休闲商务休闲商务休闲居住区居住区居住区居住区生活配套设施生活配套设施商务办公区商务办公区商务配套商务配套居住区居住区居住区居住区经十东路经十东路经十东路经十东路北区北区 本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的43434343从从““产业拉动〞向功能复合的产业拉动〞向功能复合的““城市新中心〞转变，区域城市新中心〞转变，区域地位不断加强，济南新地位不断加强，济南新CBDCBD开始崛起开始崛起1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬方案软件产业基地〞2001年：被国家开展方案委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地〞2021年：东部新城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2021年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2021年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移1995—19971995—1997年年1997—20011997—2001年年20212021年年2021—20212021—2021年年20212021之后之后城市核心商务带形成… …城市综合体拉动区域价值… …居住环境和周边配套的完善… …成为济南新中心产业拉动阶段产业拉动阶段““东部新城〞的提出东部新城〞的提出““济南新济南新CBDCBD〞〞n以齐鲁软件园成立为标志，大力开展高新技术产业；n通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住气氛与配套设施提升速度较慢。

n新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓〞的步伐；n政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的开展；n成为房地产开发热点n“政府东迁〞的开展战略，多项重大利好加速区域开展；n城市功能更加复合、完善，功能强化，重点开展CBD开展历程】【开展历程】本报告是严格保密的本报告是严格保密的44444444【【产业资源注入产业资源注入】】济南济南CIIICCIIIC金融商贸总部基地金融商贸总部基地以经十路为界分为南区、北区，总建筑面积约260万㎡，其中写字楼面积超过150万㎡入驻企业以总部级办公企业为主，由此带动、聚集上下游产业，从而形成总部经济效应齐鲁软件园齐鲁软件园成立于成立于19951995年年1111月，是一个以软件为核心，延伸至效劳外包、月，是一个以软件为核心，延伸至效劳外包、动漫游戏、通信、半导体、系统集成等多个产业门类的动漫游戏、通信、半导体、系统集成等多个产业门类的ICTICT专业专业园区浪潮集团浪潮集团是中国领先的计算平台与是中国领先的计算平台与IT IT应用解决方应用解决方案供给商，同时，也是中国最大的效案供给商，同时，也是中国最大的效劳器制造商和效劳器解决方案提供商，劳器制造商和效劳器解决方案提供商，控股股东为山东省国有资产投资控股。

控股股东为山东省国有资产投资控股浪潮集团拥有浪潮集团拥有““浪潮信息〞和浪潮信息〞和““浪潮浪潮软件〞两家国内软件〞两家国内A A股上市公司和在香港股上市公司和在香港联交所上市的浪潮国际联交所上市的浪潮国际以以IT IT产业为导向，企业总部级产业注入的多核驱动，通产业为导向，企业总部级产业注入的多核驱动，通过政策优势，逐步提升区域影响力，推动新城开展过政策优势，逐步提升区域影响力，推动新城开展本报告是严格保密的本报告是严格保密的45454545【【政务资源注入政务资源注入】】20212021年全运会顺利召开，东部片区价值迅速攀升，年全运会顺利召开，东部片区价值迅速攀升，20212021年济南市政府东迁，东部片区价值上升一个新的空间年济南市政府东迁，东部片区价值上升一个新的空间东荷西柳〞是对山东东荷西柳〞是对山东省济南市奥体中心总体省济南市奥体中心总体布局的形象描绘济南布局的形象描绘济南奥体中心位于省城东部奥体中心位于省城东部新城区，总占地面积新城区，总占地面积8181公顷，总建筑面积约公顷，总建筑面积约3535万平方米，包括一场三万平方米，包括一场三馆，是全国第十一届运馆，是全国第十一届运动会主赛场。

动会主赛场济南国际会展中心济南国际会展中心总占地300亩，总建筑面积万平方米，系中国第三江北第一大展馆，该展馆由主楼和辅楼组成辅楼为四星级商务酒店及高档写字楼展厅总面积11万平方米，可设4000个国际标准展位；展厅可同时使用，也可作为独立展区单独使用济南龙奥大厦济南龙奥大厦，位于济南经十东路奥体中心，建筑面积近40万平米，世界第二亚洲第一的单体建筑主要为济南市政府及各个职能部门的办公场所，亦是十一届全运会的指挥中心和新闻中心现为济南市委市政府驻地 本报告是严格保密的本报告是严格保密的4646464620212021年年9 9月月 喜来登喜来登20212021年年 中铁汇展中铁汇展··银座商城银座商城20212021年年 丁豪广场丁豪广场 横店影城横店影城20212021年年 净雅酒店净雅酒店随着区域开展企业的增加，消费人群和消费需求逐步随着区域开展企业的增加，消费人群和消费需求逐步提升，周边效劳型配套行业随之形成针对小型企业提升，周边效劳型配套行业随之形成针对小型企业办公、投资客户的商务产品相继入市办公、投资客户的商务产品相继入市配套资源注入配套资源注入】】中铁中铁·汇展国际汇展国际集高端写字楼、商集高端写字楼、商务公寓、大型商业务公寓、大型商业于一体的商务综合于一体的商务综合体工程。

体工程鲁商鲁商··国奥城国奥城集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群本报告是严格保密的本报告是严格保密的47474747【【居住资源注入居住资源注入】】盛世花城盛世花城海尔绿城全运村海尔绿城全运村中海奥龙观邸中海奥龙观邸中海中海··紫御东郡紫御东郡根据资源条件优势打造的居住区，成为城市豪宅根据资源条件优势打造的居住区，成为城市豪宅板块本报告是严格保密的本报告是严格保密的48484848【【新新CBDCBD崛起崛起】】随着区域价值的成熟，总部级企业的入住，在新随着区域价值的成熟，总部级企业的入住，在新城核心区逐渐产生以政府规划为主导的新城核心区逐渐产生以政府规划为主导的新CBDCBD济南东部新城CBD结构为：一轴、一心、四区一轴〞是CBD景观、功能、活动主轴和最具特色的空间要素一心〞中央绿心，是大型绿色开放开放空间，济南新的地理标志四区〞包括功能混合的中央活力区、科技总部商务区、金融商务区本报告是严格保密的本报告是严格保密的49494949【东部新城开展小结】【东部新城开展小结】开展初期，政府将高新技术产业作为区域主要开展方向，开展初期，政府将高新技术产业作为区域主要开展方向，通过政策扶持为区域注入产业资源通过政策扶持为区域注入产业资源随着全运会的召开，市政府的东迁，迅速拉升区域价值，随着全运会的召开，市政府的东迁，迅速拉升区域价值，扩大影响力。

扩大影响力利用行业领军企业及企业总部基地的影响，高标准打造利用行业领军企业及企业总部基地的影响，高标准打造都市印象为区域开展注入核心驱动都市印象为区域开展注入核心驱动企业的进驻，消费需求不断增加，从而带动区域内商业、企业的进驻，消费需求不断增加，从而带动区域内商业、休闲娱乐、住宅等多项配套效劳的开展跟进休闲娱乐、住宅等多项配套效劳的开展跟进随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人口增加，新城的城市价值逐渐提升，功能进一步升级口增加，新城的城市价值逐渐提升，功能进一步升级随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人口随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人口增加，新城的城市价值逐渐提升，功能进一步升级增加，新城的城市价值逐渐提升，功能进一步升级本报告是严格保密的本报告是严格保密的50505050【新城开展模式借鉴】【新城开展模式借鉴】对新城对新城发展借鉴发展借鉴政策扶植政策扶植多产业注入多产业注入城市配套完善城市配套完善借助政府资金和企业资金借助政府资金和企业资金p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议核心问题1：四线城市新区，工程应该如何定位？？？ 借鉴新城开展模式，结合“紧缩城市〞理论，注入都市产业，寻求工程定位。

本报告是严格保密的本报告是严格保密的54545454通过对本工程的开发模式确实定，选择以紧缩城市理通过对本工程的开发模式确实定，选择以紧缩城市理论为根底，对整体定位及开发进行指导论为根底，对整体定位及开发进行指导紧缩城市理论紧缩城市理论】】郊区陌生区大盘开发郊区陌生区大盘开发城市中心区大盘开发城市中心区大盘开发主题社区主题社区开发模式开发模式新市镇新市镇开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式中心城镇中心城镇开发模式开发模式紧缩城市紧缩城市开发模式开发模式适用条件适用条件Ø优越的地理位置－CBD或城市中心边沿Ø便利的交通条件Ø较大的规模Ø强制性的视觉冲击－超高层/建筑Ø政府支持，开发主体资金雄厚紧缩城市开展模式：紧缩城市开展模式：各种功能均衡开展模式各种功能均衡开展模式以以““商务〞为核心的模式商务〞为核心的模式以以““商业〞为核心的模式商业〞为核心的模式以以““酒店〞为核心的模式酒店〞为核心的模式√√本报告是严格保密的本报告是严格保密的55555555紧缩城市与工程的匹配分析紧缩城市与工程的匹配分析““紧缩城市〞紧缩城市〞(Compact City)(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续开展。

增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续开展紧缩城市紧缩城市本项目本项目p优越的地理位置－CBD或城市中心边沿p便利的交通条件p较大的规模p强制性的视觉冲击－超高层/建筑p政府支持，开发主体资金雄厚 p德州最新规划的城市中心——河东新区，是城市新兴的政务中心p交通便利，通达性高p超大社区及超大公建p有城市标志性建筑——超高层及城市空中客厅p政府重点项目【【紧缩城市紧缩城市】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的56565656【定义区域开展价值，确定城市功能定位】通过紧缩城市理【定义区域开展价值，确定城市功能定位】通过紧缩城市理论定位工程城市功能，集聚效劳功能、产业功能、居住功能论定位工程城市功能，集聚效劳功能、产业功能、居住功能的的 “ “德州河东新城的现代都市核心区〞，满足各功能实现的德州河东新城的现代都市核心区〞，满足各功能实现的空间定位定位德德州州河河东东新新城城的的现现代都市核心区代都市核心区开展模式开展模式紧缩城市紧缩城市产业功能产业功能————注入产业功能，注入产业功能，打造区域开展新引擎打造区域开展新引擎效劳功能效劳功能————完善配套效劳，完善配套效劳，营造城市魅力营造城市魅力居住功能居住功能————打造丰富的产打造丰富的产品线，提供生态的、美好品线，提供生态的、美好的居住空间的居住空间本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的5757575757紧缩城市有助于形成凝聚力，产生城市多样性，综合利用是紧缩城市的主张现代的现代的FASHION多元化多元化DIVERS复合的复合的FASHION1 1、地块功能混合使用；、地块功能混合使用；2 2、频繁的，短的街道；、频繁的，短的街道；3 3、不同的建筑技术和设计风格；、不同的建筑技术和设计风格；4 4、密集的使用者密集的使用者多样性产生条件多样性产生条件【【紧缩城市紧缩城市——多样性多样性】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的5858585858紧缩城市——高密度的、人口复合的，外城局部是完全开放的，与城市空间融合，高效率的城市运行高密度开放的OPEN将更多的人带到城市中，能够使城市气氛变得活泼并促进文化活动和相关设施的开展城市将以丰富多彩和充满活力的形象现身，进而吸引更多的居民和游客城区生活那么提供了密集而丰富多彩的生活：这种生活意味着高效率，它在实现社会和经济功能的结合时，节约了时间和精力高效的【【紧缩城市紧缩城市————高密度高密度】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的59595959城市空间资源共享，结构紧凑，城市功能在空间上互通单调、压抑、缺乏生气，沉闷不堪，人流资源集中在哥伦比亚大街人的选择增加，效劳商业网点的分布增多，易产生经济效益和公共生活。

88888989878786868585哥伦比亚大街第五大道和洛克菲勒中心52525353515150504949高覆盖率加上长街道让人感到压抑，频繁的街道可以在房屋之间留下很多空间，因此可以弥补街道旁边高覆盖率的缺乏上班、商店、娱乐休闲以及公交全部在步行之内紧缩城市各功能在空间上互通，由于资源的共享性，就产生了因整体大于局部之和而产生的“整合红利〞质量低劣的城市空间只有极少活动发生，紧缩城市对城市空间加以综合利用和多样化利用街道：街道：短小，相互通达、融合相间不同的人群，因不同的目的，出现在不同的时间，却使用同一条街商业：街区是具体的，社会意商业：街区是具体的，社会意义上和经济意义上的连续体，义上和经济意义上的连续体，有足够繁荣的商业，足够强的有足够繁荣的商业，足够强的活泼程度，足够多的使用和人活泼程度，足够多的使用和人们足够多的关注们足够多的关注【【紧缩城市紧缩城市————城市空间城市空间】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的60606060建筑设计和风格多样，结构灵活，居住者可根据自己的需要进行灵活处理吸引眼球、丰富变化的、建筑形式局部可借鉴难波城的坡地绿化内外街的建筑主体设计紧缩城市的一个重要的解决途径：与规划设计有关，可将建筑设计成许多独立的框架，以便用户根据自己的需要自由的组织房屋的空间结构，可以随便的拆卸和扩充。

在技术上是可行的还涉及到多样性、细节度和建筑美感的问题可以推动城市标志性建筑的修建，从而构造出具有生动的视觉冲击力的城市中心的建筑奇观紧缩城市紧缩城市————城市空间城市空间】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的61616161紧缩城市中人和建筑功能互相促进和利用：城市功能丰富、多样吸引更多的人居住到本区域，增加人口的密度，反过来更能促进本区域城市功能的综合利用，形成活力中心设计感的扶梯，将人流直接从地铁引入主消费层神户渔人码头各上下层交错的扶梯，丰富消费者的动线社会方面：更完备的设施和效劳、更快捷的公共交通和更丰富的文化生活等以及突出社会方面：更完备的设施和效劳、更快捷的公共交通和更丰富的文化生活等以及突出城市所具有的活力，并培养市民的归属感城市所具有的活力，并培养市民的归属感经济方面：由紧缩城市政策所推动的现有城市中心区的上流社会化，居住人群消费能经济方面：由紧缩城市政策所推动的现有城市中心区的上流社会化，居住人群消费能力比较强，消费形式多样力比较强，消费形式多样设施和效劳、公共交通、文化生活和城市活力的优化和凸显能吸引更多的中高收入的人到紧缩城市中来，引起人口的高密度，人口的增多更能促进本区域的各功能：商业、住宅、公寓和写字楼的开展。

紧缩城市紧缩城市——建筑共享建筑共享】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的62626262Ø紧缩城市启示遵循紧缩城市的开发模式，打造工程的产业功能、遵循紧缩城市的开发模式，打造工程的产业功能、效劳功能与居住功能效劳功能与居住功能 在需要激活城市生活的地方，提高人口密度，促进街区生活的活泼程度，竭尽全力激发和增加多样性； 紧缩城市：城中城，建筑设施完善，具备多种城市功能，是城市市民公共活动和文化娱乐的城市空间 整个紧缩城市中，存在一个标志性建筑，区域中心化； 建筑覆盖率高，建筑群布局紧凑，建筑密集有序，聚集各种不同功能的建筑：办公、商业、公寓大楼、居住和以及剧场和电影院等； 商业业态丰富：咖啡屋、酒吧、俱乐部、书店、唱片店、影院等；营造城市魅营造城市魅力，提供多力，提供多元城市效劳元城市效劳Ø紧缩城市功能产业功能产业功能效劳功能效劳功能居住功能居住功能营造城市魅营造城市魅力，提供多力，提供多元城市效劳元城市效劳Ø紧缩城市功能实现u注入产业功能，注入产业功能，打造区域开展新引打造区域开展新引擎擎u打造丰富的产品打造丰富的产品线，提供生态的、线，提供生态的、美好的居住空间美好的居住空间u完善配套，营造城完善配套，营造城市魅力，提供多元市魅力，提供多元城市效劳城市效劳【【紧缩城市打造紧缩城市打造】】本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的6363636363以产业化、城市活力、宜居为灵魂，以产业和商业为核心驱动力，打造改变德州城市格局的首个“紧缩城市〞——德州活力新城，城市开展引擎工程定位改变城市格局的力量î承载改变德州城市格局开展梦想承载改变德州城市格局开展梦想î开创城市开展崭新领域开创城市开展崭新领域l有机生长有机生长l多元功能多元功能l活力都心活力都心l领袖气质领袖气质l有机生长有机生长l活力都心活力都心l多元功能多元功能l有机生长有机生长l活力都心活力都心形形象象定定位位德州都心，改变格局的力量产业的力量产业的力量中心的力量中心的力量聚合的力量聚合的力量理念的力量理念的力量领袖的力量领袖的力量核心问题2：市场容量有限，住宅、办公、商业如何开发？？？p目标界定p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议【【全系产品线全系产品线】】形象标杆形象标杆丰富产品线，丰富产品线，提供配套提供配套形象标杆形象标杆核心驱动核心驱动实现现金流实现现金流现金流产品现金流产品依托区域完善依托区域完善实现价值提升实现价值提升丰富产品线，丰富产品线，实现现金流实现现金流本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的69696969【公建局部】【公建局部】————写字楼物业开展方向建议写字楼物业开展方向建议如何在陌生新区，成功开发写字楼，并实现销售？在此借鉴“东拓—总部基地〞的开发模式作为参考本报告是严格保密的本报告是严格保密的71717171 总部基地建设初期，采用“联建模式〞开发，低本钱进行开发，以略高于本钱的价格进行销售，从而吸引总部级企业进驻前期成交均价4000元左右 现阶段购置客户多为投资客户，产权划小，组合销售成交均价6500元左右济南济南CIIICCIIIC金融商贸总部基地，金融商贸总部基地，20212021年全年写字楼销售总量年全年写字楼销售总量约约4040余万㎡，是济南写字楼整体去化量的倍余万㎡，是济南写字楼整体去化量的倍 总部基地南区总部基地南区【【案例借鉴案例借鉴】】 总部基地北区总部基地北区本报告是严格保密的本报告是严格保密的72727272B2B4B3B5B6B7B8B1怡科怡科B1B1散户入驻B2B2中铁十局入驻B3B3净雅酒店开业B4B4山东黄金入驻B5B5——　在建B6B6山钢竣工B7B7预留竣工B8B8预留竣工怡怡科科同圆设计公司市政工程研究院规划设计研究院金日集团中国航空港建设有限公司深圳发展银行齐鲁银行众诚律师事务所中石油天燃气等…………入驻目前总部基地工程已经引入包括山东钢铁集团、山东黄金集团、目前总部基地工程已经引入包括山东钢铁集团、山东黄金集团、中铁十局、净雅集团等多个大型企业，以及环保、金融投担保、中铁十局、净雅集团等多个大型企业，以及环保、金融投担保、医药保健、传媒、新能源等行业的创新型中小企业。

医药保健、传媒、新能源等行业的创新型中小企业总部基地北区总部基地北区】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的73737373客户以金融类企业入住，华夏银行、齐鲁证券、渤海银行、鲁银客户以金融类企业入住，华夏银行、齐鲁证券、渤海银行、鲁银投资、中海油、阳光保险、山东航空、国泰租赁、重汽总部等整投资、中海油、阳光保险、山东航空、国泰租赁、重汽总部等整栋客户为主栋客户为主总部基地南区总部基地南区】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的74747474【【政策扶持政策扶持】】根据入驻企业规模、运营情况分别制定扶持政策，从而吸引不根据入驻企业规模、运营情况分别制定扶持政策，从而吸引不同规模、不同类型企业入驻，实现产业多样化的核心驱动力同规模、不同类型企业入驻，实现产业多样化的核心驱动力本报告是严格保密的本报告是严格保密的75757575对写字楼对写字楼开发借鉴开发借鉴政策扶植政策扶植多产业注入多产业注入城市配套完善城市配套完善低利润联建模式低利润联建模式【总部基地模式对本工程的借鉴】【总部基地模式对本工程的借鉴】德州新城总部商务核，都市产业集群德州新城总部商务核，都市产业集群本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的77777777商商务务核核心心驱驱动动力力构构筑筑体体系系n产业开展能够推动就业、居住、消费并最终实现多产业驱动模式，特别是龙头企业的带动，能够迅速形成示范效应，这是解决工程问题的关键n公共事业单位、金融企业公共事业单位、金融企业是总部引入的主要方向总部驱动n采用“代建模式〞或“联建模式〞实现低本钱启动，以“ 低价格 〞进行快速销售是引入龙头企业的最正确方式都市产业驱动n在吸引产业驱动的过程中，寻求政府政策的支持寻求政府政策的支持，特别是税收政策，能够加快产业引入；政策驱动n大体量的公建局部要实现大局部去化，除吸引总部进入外，还要以此为契机吸引老城产业向新城转移，形成产业集群n工程自身给予入住企业一定的优惠政策，也能够带动目标企业的进入n都市产业是集生产、流通、消费为一体的三次产业群，发挥都市功能优势的最正确产业结构组合，其中适宜德州新城开展的有商贸物流、高新科技、建筑设计、事务所、金融效劳等产品驱动n打造地标性建筑地标性建筑，通过丰富的产品线组合满足不同企业的需求n控制本钱，将钱花在看得见的地方本报告是严格保密的本报告是严格保密的78787878对河东新区企事业单位研究发现，表现为以下特征：政府机构大多数为完全需要依附于政府的机构；金融企业等效劳产业缺失；大型企业以自建工厂和办公地点为主。

类别类别名称名称类别类别名称名称政府机构国土局大型企业山东金达克集团有限公司质监局中大集团环保局格瑞德集团南区市建委艾荷过滤设备公司银监局光明乳业有限公司政务服务中心德州金帆实业有限公司交通局德州中原煤气设备公司旅游局波司登服饰公司公安局德州亚太集团测绘局金融机构德州银行气象局中国工商银行总部驱动模式总部驱动模式1 1————企业选择企业选择公共事业单位、金融机构是总部级企业注入的核心力量公共事业单位、金融机构是总部级企业注入的核心力量本报告是严格保密的本报告是严格保密的79797979序号序号类别类别1科学研究事业单位2勘察设计事业单位3勘探事业单位4新闻出版事业单位5广播影视事业单位6经济监督事务事业单位7气象事业单位8地震事业单位9测绘事业单位10信息咨询事业单位11知识产权事业单位12房地产服务、城市公用事业单位公共事业单位的职责分类，把事业单位划分为四种类型，行政辅助型，如一些经授权代替行使行政机关局部行政权力的单位；监督型如行业或专业监察大队，交通规费稽征部门，各类基金管理中心，技术监督质量检验，卫生防疫，药品检验监督等公益福利型，这类事业单位主要以公益活动为主，多属于根底型事业单位；经营开发型，这种类型的事业单位其社会活动主要是面向市场，以技术或劳务为社会提供效劳以获取经济效益，如应用开发类科研、设计单位等。

这类企业以政府为主导，多会聚集在政府周边金融机构金融机构总部驱动模式总部驱动模式2——2——低利润联建低利润联建方式以联建、代建和整栋半栋购置为主方式以联建、代建和整栋半栋购置为主公共事业单位公共事业单位本报告是严格保密的本报告是严格保密的80808080税费减免优惠：税费减免优惠：入驻企业自开业之日起，两年内免交辖区各类规费，三年减半征收；入驻企业自开业之日起，两年内免交辖区各类规费，三年减半征收；市政府各类规费，由辖区政府与开展商申请减免政策市政府各类规费，由辖区政府与开展商申请减免政策龙头企业特惠政策：龙头企业特惠政策：Ø引入关系性龙头企业，针对龙头企业提供底价定制+冠名的招商方式；Ø协同政府部门，给予税收优惠，如三年内免税，十年内减税的政策总部驱动模式总部驱动模式3——3——政策扶持政策扶持事先与政府要优惠条件，进行龙头企业招商，带动区域税收事先与政府要优惠条件，进行龙头企业招商，带动区域税收本报告是严格保密的本报告是严格保密的81818181总部驱动模式总部驱动模式4——4——地标性建筑地标性建筑地标性建筑，构建工程形象力和品质力，带动德州地标性建筑，构建工程形象力和品质力，带动德州写字升级换代写字升级换代本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的82828282总部驱动模式总部驱动模式5——5A5——5A级品质保障级品质保障打造打造5A5A级写字楼，提升工程硬件品质，增强产品级写字楼，提升工程硬件品质，增强产品竞争力竞争力世联写字楼世联写字楼7676项指标项指标建筑外部形态建筑形态规划建筑外表皮建筑外部空间项目人车策动线规划项目周边空间建筑内部空间大堂候梯厅核心筒公共走道办公单位洗手间公共空间私享空间停车场裙楼商业硬件设备幕墙系统电梯系统空调系统智能化系统支持设备清洁设备、配置特殊楼层楼板承重检修通道供电设备特殊体系设置全方位VIP体系全方位生态体系全方位环保节能体系全方位高实用、高附加值体系本报告是严格保密的本报告是严格保密的83838383都市产业都市产业————城市经济的助推器城市经济的助推器生命力旺盛，有高度生命力旺盛，有高度辐射力的射力的产业集群集群适合在城市中心、次中心生长的绿色生态产业适合在城市中心、次中心生长的绿色生态产业完善城市功能、完善城市功能、带动都市都市发展的展的产业高附加高附加值，持，持续财富富创造的主要支柱造的主要支柱城城市市化化、、都都市市现现代代化化，，都都是是一一种种经经济济现现象象，，也也是是一一种种经经济济过过程程，，都都市市方方案案的的重重要要任任务务便便是是选选择择科科学学、、合合理理的的产产业业结结构构，，并并通通过过不不断优化、升级都市产业带动区域经济的现代化进程断优化、升级都市产业带动区域经济的现代化进程都市产业驱动模式都市产业驱动模式————作用作用都市产业是城市持续开展的动力系统，带动了区域都市产业是城市持续开展的动力系统，带动了区域经济现代化的进程，为区域开展提供产业驱动力经济现代化的进程，为区域开展提供产业驱动力本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的84848484商贸物流文化产业高新技术研发金融服务信息咨询休闲娱乐……创意设计都市产业都市产业代表城市高层级的产业结构代表城市高层级的产业结构u都市产业是适应中心城市功能和都市经济开展,发挥都市优势,效劳于都市自身并辐射周边地区繁荣开展的产业u它与都市生活、都市文化、都市素质、都市环境和都市社会经济开展紧密联系,贯穿社会、经济、文化领域,涉及农业、工业、建筑业和第三产业,是集生产、流通、消费为一体的三次产业群表达都市功能优势的产业组合表达都市功能优势的产业组合u都市产业不仅显示都市经济在产业结构上的特征，也是发挥都市功能优势的最正确产业结构组合u需要基于城市经济开展趋向，结合自身的根底优势和条件，选择一、二、三产业体系中能带动相关产业开展，提升城市经济水平的产业都市产业驱动模式都市产业驱动模式1——1——产业选择产业选择流通、消费为一体的三次产业群，发挥都市功能优流通、消费为一体的三次产业群，发挥都市功能优势的最正确产业结构组合势的最正确产业结构组合本报告是严格保密的本报告是严格保密的85858585备选行业生态绿色型低耗高效型集聚辐射性高度关联型发展基础性批发零售批发零售加工制造加工制造创意设计创意设计高新技术高新技术品牌会展品牌会展商贸物流商贸物流金融服务金融服务形象展示性住宿餐饮住宿餐饮咨询业咨询业仓储邮政仓储邮政休闲娱乐休闲娱乐教育培训教育培训商贸物流商贸物流金融服务金融服务教育培训教育培训创意设计创意设计都市产业驱动模式都市产业驱动模式————产业体系产业体系基于都市产业特征，需要通过系统、科学地筛选，选择出德州适合基于都市产业特征，需要通过系统、科学地筛选，选择出德州适合构建的产业体系构建的产业体系本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的86868686商务办公商务办公金融机构银行事业单位行政办公事务所会计事务所律师事务所其他电子通讯中介机构n大体量的公建局部要实现大局部去化，除吸引总部进入外，还要以此为契机吸引老城产业向新城转移，形成产业集群证券保险商贸物流教育培训双集群：总部产业集群双集群：总部产业集群+ +都市产业集群都市产业集群本报告是严格保密的本报告是严格保密的87878787【公建局部】【公建局部】————公寓物业开展方向建议公寓物业开展方向建议本报告是严格保密的本报告是严格保密的88888888公寓公寓驱动力选择驱动力选择产业驱动产业驱动产品驱动产品驱动概念驱动概念驱动多配套驱动多配套驱动公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择根据世联操作经验，做公建性质公寓比居住性质公寓更能实现销售，利润更能得到保障多用途驱动多用途驱动本报告是严格保密的本报告是严格保密的89898989公寓公寓创意产业创意产业广告公司、婚纱摄影公司、动漫工作室、庆典等教育产业教育产业早教中心、才艺培训中心、英语培训机构等美容健身产业美容健身产业美容美体、美甲、推拿、汗蒸、瑜伽等建筑设计产业建筑设计产业室内装修设计、户型优化公司、建筑设计等公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择1——1——产业驱动产业驱动借助写字楼产业客户的进驻，带动下游产业链客户借助写字楼产业客户的进驻，带动下游产业链客户的开展的开展本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的90909090公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择2——2——产品驱动产品驱动全开放街区，公建化表现全开放街区，公建化表现借鉴建外SOHO形式，采用公建化立面打造，通过开放的街道将建筑串联下沉广场、配合社区底商，形成灵活多变的小广场，聚集社区人气本报告是严格保密的本报告是严格保密的91919191公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择3——3——多用途驱动多用途驱动亦商亦住亦投资，满足不同客群置业需求亦商亦住亦投资，满足不同客群置业需求借鉴万科万科U5U5精装精装理念，在玄关、新厅房、厨房、新收纳、卫浴继承等诸多方面进行升级，强调空间的高效集约，立体整合功能本报告是严格保密的本报告是严格保密的92929292公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择4——4——概念驱动概念驱动借助写字楼产业客户的进驻，带动下游产业链客户借助写字楼产业客户的进驻，带动下游产业链客户的开展的开展魔幻空间魔幻空间··灵动公寓灵动公寓 ————都市创意集聚新领地都市创意集聚新领地本报告是严格保密的本报告是严格保密的93939393公寓物业驱动力选择公寓物业驱动力选择5——5——多配套驱动多配套驱动公寓除了满足居住、办公功能外，增加多功能的配公寓除了满足居住、办公功能外，增加多功能的配套效劳，提升产品竞争力套效劳，提升产品竞争力儿童乐园儿童乐园书吧书吧茶吧茶吧反斗城反斗城本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的94949494商业物业开展方向建议商业物业开展方向建议本报告是严格保密的本报告是严格保密的9595959595复合的、体验的、时尚的、开放的、多元的复合的、体验的、时尚的、开放的、多元的德州体验式商业新坐标德州体验式商业新坐标本报告是严格保密的本报告是严格保密的96969696商业驱动模式：双商业驱动模式：双MALL+MALL+全功能都市体验场全功能都市体验场商业百货百货MALLMALL家居家居MALLMALL全功能都市体验步行街全功能都市体验步行街红星美凯龙家居体验中心树立项目品牌和形象形成商业聚集，带动相关企业入住商业活力中心，商业聚集地是其他物业长期增值的保障借鉴万达模式，引进主力店作为双MALL的补充以休闲娱乐、餐饮、配套服务为主形成特色化经营本报告是严格保密的本报告是严格保密的97979797双双MALLMALL驱动驱动————【平安模式】【平安模式】单单MALLMALL先行，量力而为，后续开发，长期盈利先行，量力而为，后续开发，长期盈利工程后期工程后期确立双MALL驱动模式，树立高端定位，通过概念给到客户期待和信心，启动家居MALL，招商同步工程中期工程中期工程初期工程初期视开发资金实力和招商情况择时启动另一MALL的开发，并进行统一招商和运营管理通过长期持有，获得源源不断的现金流，成为工程成功开发的利润主体，并实现物业长期增值本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的98989898全功能都市体验场全功能都市体验场————【【德州新天地德州新天地】】全都市全都市体验场体验场城市会客厅城市会客厅区域级商业休闲娱乐、餐饮美食天地美食天地城市级商业世界各地特色美食家电体验中心家电体验中心城市级商业国美或苏宁主力店儿童娱乐天地儿童娱乐天地区域级商业儿童娱乐早教中心商务体验中心商务体验中心区域级商业服务于办公的休闲健身中心本报告是严格保密的本报告是严格保密的99999999全功能都市体验场全功能都市体验场————城市会客厅城市会客厅聚会健康娱乐 朋友聚会、商务宴请、家庭娱乐，应有尽有，满足不同消费需求本报告是严格保密的本报告是严格保密的100100100100全功能都市体验场全功能都市体验场————美食新天地美食新天地 各地美食，饕餮共享本报告是严格保密的本报告是严格保密的101101101101全功能都市体验场全功能都市体验场————家电体验中心家电体验中心 引入家电旗舰店〔苏宁/国美〕 最新科技产品体验 全新体验式购置理念本报告是严格保密的本报告是严格保密的102102102102全功能都市体验场全功能都市体验场————儿童娱乐天地儿童娱乐天地 在这里，有儿童早教中心、儿童写真馆、儿童乐园、亲子广场、主题餐厅，儿童智力开发、休闲娱乐一站搞定本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的103103103103健身房全功能都市体验场全功能都市体验场————商务体验中心商务体验中心游泳池羽毛球馆健身康体中心，效劳于庞大的办公人群，营造更舒适的办公环境本报告是严格保密的本报告是严格保密的104104104104全都市体验场建筑形式全都市体验场建筑形式紧凑的、开放的、时尚的、灵活的、情趣的紧凑的、开放的、时尚的、灵活的、情趣的本报告是严格保密的本报告是严格保密的105105105105住宅物业开展方向建议住宅物业开展方向建议德州首个百万平米国际新城德州首个百万平米国际新城本报告是严格保密的本报告是严格保密的107107107107住宅住宅三大核心三大核心 驱动力驱动力展示驱动展示驱动通过高展示，增强项目高端产品卖相，提升项目竞争力产品驱动产品驱动选取主流客群，打造主流产品，并延长产品线，增强客群弹性空间主题驱动主题驱动构建法式风情、英伦风情、新古典主义、北欧风情四大主题板块通过多主题、主流化产品、高品通过多主题、主流化产品、高品质展示，增强工程持续盈利能力质展示，增强工程持续盈利能力本报告是严格保密的本报告是严格保密的108108108108利用灵活的空间处理，蓝、灰、绿辅以艺术的配色处理赋予建筑美感，多用红砖、深灰色斜屋顶。

住宅多主题驱动住宅多主题驱动1——1——法式主题法式主题【【华贵、细致华贵、细致】】ABDC本报告是严格保密的本报告是严格保密的109109109109法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵住宅多主题驱动住宅多主题驱动1——1——英伦主题英伦主题【【艺术、典雅艺术、典雅】】ABDC本报告是严格保密的本报告是严格保密的110110110110ABDC比照罗马建筑的风格经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面都是世界建筑精华的集大成者，在建筑比例上严格符合了人本的黄金比例住宅多主题驱动住宅多主题驱动1—1—新古典主义主题新古典主义主题【【典雅、细腻典雅、细腻】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的111111111111ABDC北欧的建筑都以尖顶、坡顶为主，室内可见原木制成的梁、檩、椽等建筑构件整体呈现简约硬朗的特色住宅多主题驱动住宅多主题驱动1——1——北欧主题北欧主题【【简约、硬朗简约、硬朗】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的112112112112目前德州市场普宅主要面积主要集中85-100、115-135㎡，建议选取此主流面积空间。

80以下90100110120140160180200220240以上面积/平米牡丹华庭熙城易居金湖湾凯旋花园金腾豪庭中建华府蔚来城玫瑰园高层高层小高层小高层多层多层洋房洋房别墅别墅住宅主流产品驱动住宅主流产品驱动2——2——抓主流客户，建主流产品抓主流客户，建主流产品德州市场在售户型供给销售情况本报告是严格保密的本报告是严格保密的113113113113产品户型两房（70-100 ㎡ ）一房（50-80㎡ ）三房（90-150 ㎡ ）四房（160-220 ㎡ ）小两房功能两房舒适两房小三房紧凑三房功能三房舒适三房豪华三房奢适三房小四房紧凑四房功能四房舒适四房豪华四房奢适四房小一房舒适一房顺应市场主流趋势，户型设计以紧凑户型、三室为主，同时拉长产品线、丰富产品形式，增加工程户型弹性空间住宅主流产品驱动住宅主流产品驱动2——2——抓主流客户，建主流产品抓主流客户，建主流产品本报告是严格保密的本报告是严格保密的114114114114住宅展示驱动住宅展示驱动3 3————园林、售楼处、样板间、工法园林、售楼处、样板间、工法p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议核心问题3：如何制定合理的开发分期，降低工程开发风险？？本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的1171171171171【开发原那么】【开发原那么】ABDCEF北地块开发顺序北地块开发顺序一期：B+E局部；二期：D+E局部；三期：C+F局部；四期：A+F局部；五期：F剩余自持物业树立高形象，住宅先期回现，公寓丰富自持物业树立高形象，住宅先期回现，公寓丰富产品线；住宅优先启动价值较高地块产品线；住宅优先启动价值较高地块开发原那么开发原那么高档公建类物业物业树立形象；高档公建类物业物业树立形象；主流产品实现现金流；主流产品实现现金流；其他产品丰富产品线；其他产品丰富产品线；公建类物业和居住类物业穿插开发；公建类物业和居住类物业穿插开发；自持类物业优先开发，销售类公建物业视资金和招自持类物业优先开发，销售类公建物业视资金和招商情况再开发商情况再开发树立形象树立形象实现现金流实现现金流补充现金流补充现金流•美凯龙家居体验MALL•百货MALL•甲级写字楼（五星级酒店）•高品质住宅•主流住宅•主流公寓•写字楼•公寓•高档住宅•销售型商业本报告是严格保密的本报告是严格保密的1181181181182【【北地块开发北地块开发】】分分期期地地块块物物业业构成构成开开发发策略策略一期B+E部分刚需住宅+居住类公寓树形象，快回款，多产品试水二期D+E部分刚需、改善型住宅+投资类公寓大量回款，品质升级，丰富产品三期C+E部分刚需、改善型住宅+办公类公寓品质升级下，利润增加四期A+F部分享受型住宅+办公类公寓明星产品追求高利润五期F剩余部分办公类公寓成熟社区实现高利润每期公建和住宅穿插开发，丰富产品线，弱化产每期公建和住宅穿插开发，丰富产品线，弱化产品风险，提高产品盈利能力。

品风险，提高产品盈利能力本报告是严格保密的本报告是严格保密的1191191191193【【南地块开发南地块开发】】自持型家居体验自持型家居体验MALLMALL优先开发；优先开发；总部集群写字楼先招商再定制开发；总部集群写字楼先招商再定制开发；都市产业集群写字楼少量循序开发；都市产业集群写字楼少量循序开发；百货百货MALLMALL建议自持，根据资金实力确定开发时间；建议自持，根据资金实力确定开发时间；销售型商业后期开发销售销售型商业后期开发销售美凯龙MALL百货MALL城市客厅美食街本报告是严格保密的本报告是严格保密的1201201201204【【整体开发升级整体开发升级】】201920192018 2018 20172017201620162015 2015 201420142013 2013 • 通过低利润联建，引进总部集群进驻；•引进都市产业集群，增强区域活力；•产业带动住宅及公寓的销售•百货MALL成功招商和运营，带动区域活力，进一步提升项目价值；•写字楼、公寓、住宅等业主入住，社区成熟，新城呈现•丰富全都市体验功能，完善项目配套；•社区内部居住类配套的升级和完善，增强社区居住氛围；•公建类配套的完善，增强盈利能力。

2012 2012 •品牌启动：红星美凯龙MALL年内实现运营；•双核驱动：美凯龙MALL+主流产品同时启动销售，实现回现启启动动年年产产业业年年配配套套年年成成熟熟年年p目标梳理p工程本体及属性界定p工程面临的开发困局p核心问题梳理p新城开展模式借鉴p工程总体定位p物业开展方向建议p开发分期建议p启动区建议核心问题4：通过采取怎样的措施，以成功启开工程？？家居家居MALLMALL品牌动力品牌动力住宅、公建住宅、公建产品动力产品动力品牌、产品两手抓，两手都要硬品牌、产品两手抓，两手都要硬本报告是严格保密的本报告是严格保密的124124124124启动区物业选择启动区物业选择主流产品主流产品低风险回现低风险回现红星美凯龙红星美凯龙MALLMALL主流住宅主流住宅低总价公寓低总价公寓双核驱动双核驱动品牌立势品牌立势品牌立势品牌立势+ +主流产品主流产品+ +低风险回现低风险回现本报告是严格保密的本报告是严格保密的125125125125【【启动区选择启动区选择】】工程西南侧工程西南侧““红星美凯龙家居体验中心〞，与东红星美凯龙家居体验中心〞，与东北角局部同时开发。

北角局部同时开发红星美凯龙家居体验中心红星美凯龙家居体验中心目的：目的：注入品牌元素，树立工程整体注入品牌元素，树立工程整体形象形象 公寓局部公寓局部目的：目的：丰富工程产品线丰富工程产品线 ，增加工程，增加工程物业类型物业类型住宅局部住宅局部目的：目的：主流产品线，实现快速回现，主流产品线，实现快速回现，保证工程稳定开发保证工程稳定开发 本报告是严格保密的本报告是严格保密的126126126126【【品牌元素品牌元素】】““红星美凯龙家居体验中心〞首期开工，提升工红星美凯龙家居体验中心〞首期开工，提升工程影响力，为工程塑造品牌价值程影响力，为工程塑造品牌价值Ø“家居体验中心〞运营成功是整个工程成功的关键，是工程实现溢价、增值的保障Ø“体验中心〞的落成开放，可以拉动整个工程形象，提高工程知名度，为后期整个销售工作提供一定程度上的市场支持本报告是严格保密的本报告是严格保密的127127127127【【现金保障现金保障】】““住宅〞是工程持续开发重要的资金来源之一，住宅〞是工程持续开发重要的资金来源之一，是保障整个工程成功的经济根底是保障整个工程成功的经济根底Ø工程住宅局部是整个工程开发所需资金的重要来源之一。

回现速度和回现金额对后期工程开发起决定性因素Ø工程北侧紧靠长河公园，自然景观优势明显，客户认可度较高，在保障价格的同时，有助于销售速度的提升，风险性较低本报告是严格保密的本报告是严格保密的128128128128【【丰富产品线丰富产品线】】丰富工程产品线丰富工程产品线 ，增加工程物业类型增加工程物业类型Ø公寓类产品目前在德州市场处于“空白期〞，有一定的市场时机和潜在客户Ø“易商、易居、易投资〞的产品概念包装，在挖掘潜在客户的同时，也为市场增添了新的投资时机Ø小面积、总价低的产品在淡市下存在一定的市场时机本报告是严格保密的本报告是严格保密的129129129129根据工程整体开发对现金流的要求，以及目前市场销售情根据工程整体开发对现金流的要求，以及目前市场销售情况，首次推售客户定位为：首置客户、首改客户为主，向况，首次推售客户定位为：首置客户、首改客户为主，向改善升级客户延伸改善升级客户延伸客户定位客户定位】】客客户户等等级级置业置业目的目的置业人群置业人群主力面主力面积积承受承受总价总价客户客户关注关注要素要素代表代表项目项目财财富富阶阶层层资产转移及改善升级私营企业主、大型国企高层、省市级高层领导、金融电信等垄断企业高层、公司高管180平米以上150万以上区域、产品品质、圈层感、身份感皇明蔚来城中中高高收收入入阶阶层层改善升级小企业主、大型企业中层、市级中高层领导、区级高层领导、高校教授、金融电信等垄断企业中层140-180平米三居为主80-150万区域环境、产品品质、舒适性外海江南水郡中建华府玫瑰公馆中中等等收收入入阶阶层层刚性改善市级各类公务员、生意人、大型企业资深职工、高校资深教师、金融电信部门资深职工以110-140平米三居为主要需求面积50-80万区位、配套、性价比佰利金湖湾中中低低收收入入阶阶层层首次置业多为新德州人或企事业职工80-90平方米两居50万以下价格、配套、交通条件牡丹华庭本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的130130130130恒大模式恒大模式————中心景观湖、豪华中心景观湖、豪华社区入口、豪华会所〔售楼处〕、社区入口、豪华会所〔售楼处〕、精装样板间将本钱用在显而易精装样板间将本钱用在显而易见的地方，在陌生区域奠定豪宅见的地方，在陌生区域奠定豪宅品质，实现高速走量品质，实现高速走量住宅启动区展示住宅启动区展示】】豪华会所豪华会所社区入口社区入口豪华售楼处豪华售楼处精装样板房精装样板房工程展示体系工程展示体系展示价值一：展示价值一：58005800㎡五㎡五星级会所〔健康休闲中星级会所〔健康休闲中心，内部包括各种健身、心，内部包括各种健身、休闲、娱乐设施〕休闲、娱乐设施〕展示价值二：展示价值二：8000080000㎡㎡意大利水景中心园林全意大利水景中心园林全景展示，气势恢宏景展示，气势恢宏展示价值三：展示价值三：9A9A精装样精装样板房空间展示〔五星级板房空间展示〔五星级入户大堂、精装电梯厅、入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等〕精装样板房等〕展示价值四：具有仪式展示价值四：具有仪式感的社区入口感的社区入口本报告是严格保密的本报告是严格保密的131131131131法式风情园林法式风情园林————融入具有法式风情的景融入具有法式风情的景观元素，进行景观示范区展示。

观元素，进行景观示范区展示住宅启动区要点住宅启动区要点】】本报告是严格保密的本报告是严格保密的132132132132法式风情建筑法式风情建筑————打造法式风情建筑群，打造法式风情建筑群，进行示范区展示进行示范区展示住宅启动区要点住宅启动区要点】】要素：要素：n斜坡面n石材或仿石材n轴线的对称本报告是严格保密的本报告是严格保密的133133133133法式风情售楼处法式风情售楼处————融入具有法式风情融入具有法式风情的景观元素，进行景观示范区展示的景观元素，进行景观示范区展示住宅启动区要点住宅启动区要点】】要素：要素：n雕花、廊柱n孟莎式屋顶谢谢聆听谢谢聆听The End。