新山东省物业管理条例.doc

山东省物业管理条例第一章总则第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域 第二节配套建筑与设施设备 第三节前期物业管理与物业交付 第三章业主大会与业主委员会 第一节业主大会筹备组 第二节业主大会 第三节业主委员会第卩L）章物业的使用与业主自治管理 第一节一般规定第二节住宅物业的装饰装修 第三节车库与车位的使用 第四节业主自治管理 第五章物业服务企业 第一节物业服务企业 第二节行业自律 第六章物业服务第一节物业服务内容与合同第二节物业服务收费 第七章物业的维护 第一节建设单位的保修责任 第二节专有部分的维护 第三节共用部位及共用设施设备的维护 第四节专业经营设施设备的维护 第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理 第一节社区物业管理第二节I口住宅区物业管理 第九章法律责任 第十章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务金业、其 他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根 据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省 实际，制定本条例第二条木条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或 者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物 业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督 管理活动第四条物业管理应当坚持以人为木，实行业主自治与专业服务、社区管理相 结合的原则第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工 作设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统 称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环 境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作第六条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业 主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管 理纠纷社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主口治管理， 协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的 T-作第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业 区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促 进物业服务行业发展鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水 平。

第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围 为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因索分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用 的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以 划定为不同的物业管理区域第九条建设单位办理商品厉预售许可证或者商品厉现售备案前，应当持厉地产 项冃开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项冃规划设 计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域物业主管部门应当自受理申请ZH起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人 民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后划分登记，并告知建设单位建设 单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示第十条物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照木条例的规 定重新划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积H已入住户数的比例 达到白分之五十以上的业主同意第二节配套建筑与设施设备第十一条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和 省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途第十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一） 建筑面积按照建设工程项H总建筑面积的千分Z三至千分Z五配置，最少 不低于一白平方米；（二） 具备水、电、采光、通风等正常使用功能业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米 物业服务用房由建设单位无偿提供，属丁全体业主共有第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于 五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划耍求进行配套建 设住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义 务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资來源丿应当在 项冃建设条件意见书中载明第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当 在商品房买卖合同中约定约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归 其所有的证明文件，并优先为业主提供服务第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库 内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属 于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提 供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主占用业主共有的道路或者其他场地用丁停放汽车的车位，属丁全体业主共有， 建设单位不得销售第十六条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、 维护和管理建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施T,并承担相关管沟、 设备用房等土建工程的配套建设住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备 的齐类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事 业价格改革和调整情况逐步核减，由专业经营单位专项用丁•住宅小区内专业经营 设施设备的投资建设住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有具体 办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，配套费的收取标准由设区的市人 民政府合理确定专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管 线和计量装置第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决 定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收具体办法由设区的山人民政府 制定第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任；按 照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

齐级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业 经营单位履行投资、建设和维护管理义务第十九条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源 热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共 有，但由经营单位投资经营的除外第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查 时，应当就住宅小区配宾建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准 征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见第三节前期物业管理与物业交付第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标 邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项冃的开发建设，对项冃的规划 设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管 理有关的建议建设单位组织单位T程竣T验收和分户验收时，应当通知前期物业服务金业参 与监督第二十三条建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当 将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及具 产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房 买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收 费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约 定应当一致第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位 方可办理物业交付手续：（一） 生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二） 雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三） 小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四） 在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、 供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装 置；（五） 通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装 置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计耍求配置到位；（六） 按照规划耍求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防 设施建设；（七） 小区道路与城市道路或者公路Z间有直达的道路相连；（八） 按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、 物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九） 按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施丁丁•地Z间设置有效的 隔离设施；——、決律 決抑抑宗的仙 络彳牛建设单位丿B当组织有关部7」及冷也经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综 合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产 开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格Z日起三十日内，与相关 专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专 业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住 宅使用说明书等资料前期物业服务企业接受建设单位的委托，可以协助建设单位办理住宅物业交付 的有关具体事宜，并向业主提供物业服务手册第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监 督下，按规定向前期物业服务金业移交物业服务用房和下列资料：（一） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网丁・程 竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四） 业主名册；（五） 物业管理必需的其他资料前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资 料移交给业主委员会鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资 金支持第三章业主大会与业主委员会第一节业主大会筹备组第二十八条房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门 和街道办事处、乡（镇）人民政府符合下列条件Z—的，应当召开首次业主大会会议：（一） 业主已入住而积的比例达到白分Z五十以上；（二） 业主已入住户数的比例达到白分Z五十以上；（三） 自首位业主入住ZF1起满两年且已入住户数的比例达到白分Z二十五以 上第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府 应当在三十日内组建业主大会筹备组筹备组由七人以上单数组成，由建设单位或者前期物业服务企业、业主和街道 办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得 低于筹备组总人数的二分Z-O筹备组应当自成立之H起十H内，将具成员名单和工作职责在物业管理区域内 进行书而公告第三十条筹备组履行下列职责：（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二） 草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三） 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投。