江湾机场——湿地.doc

江湾机场——湿地建筑房产 2010-03-12 16:40:55 阅读 445 评论 0 字号：大中小 订阅 上海市区的东北角，黄浦江河口处的第一个大转弯边，有个地方叫江湾雍正十年（1732 年） ，宝山县令胡济仁沿浦江保留各通江小河口，从蕴藻浜南岸至虬江路筑衣周塘（堤） ，衣周塘当时抵挡了江潮侵袭，但浦江河口一带水情复杂多变，多年后塘堤时常塌陷，于是天然河网交错，沟浜密布，湿地连片上世纪 30 年代，江湾建造了军用机场，1994 年停用1997年转为民用地，整个面积超过黄浦的老城区江湾机场，老上海人心目中“神秘”了几十年的禁区长年的军事禁地，少有人烟，林灌、森林、湿地等等生态环境复出，重新串起了接近“原生态”的脉络而钢筋水泥开始触须般的延伸整个上海，这里突兀地成了自然孤岛，鸟儿的天堂从 1993 到现在我已进入五十多次，早期机场还处于军管状态只能在外围的小沟里捕鱼捞虾，核心地带根本无法进入2000 年始机场基本开放，当时机场内还没象样的道路里面河道纵横，大片的灌木，杂草芦苇两米来高，原机场的跑道损坏后因积水成为大片的湿地在市区几乎没有的大型鸟如赤腹鹰、普通闎等，大型的水鸟都能在这里见到它们的踪影。

大概 2001年机场东面的外围新建了新江湾城住宅小区，西北面开始有大型器械进入，如今已成为复旦的新校园，北面现为江湾公园，东南是最近两年里新开楼盘至始江湾机场的基础设施开始开工，逐步到了目前的状况目前江湾湿地的核心被圈保护，其他目前我们所能看到的湿地景观多为开发商的储备土地，再过数年是否能安在不得而知有关学者的保护建议是否能被采纳，是否能胜过开发商，我们拭目以待江湾湿地一块都市里的绿宝石上海江湾机场位于杨浦区，为 1939 年侵华日军强行圈占民田、拆毁殷行镇所建，当时占地 7000 亩，有 4 个指挥台，跑道长1500 米，用三合土与沥青混合浇铸跑道成“米”字形，飞机可以从各个方面起降江湾机场当时是远东最大的机场，一直作为军事用途抗战胜利后由国民党军队接管，1949 年由中国人民解放军接管，经改建成为亚洲占地面积较大的机场之一，并归空军航空兵部队管理使用1994 年 6 月起正式停飞，1997 年 4 月 30 日机场用地交还上海市人民政府由于江湾机场早已废弃，机场也长期无人管理，荒置多年因此在机场原址上自然生成了大型的湿地，内有众多的上海原生动植物，成为上海市区难得的半天然绿肾，也一度引起是该保留还是开发的争议。

最后由于城市发展用地紧缺，上海市人民政府决定在最大限度上保留原有的自然景观、保护环境的基础上进行开发现在这一地块被称为“新江湾城” 杨浦区空军江湾机场留用土地出让 均价每亩仅 8 万近年来，越来越多的开发商开始感叹拿地的不易日前，记者在上海房地资源网站上看到两张上海市国有土地使用权协议出让地块公示，两幅位于杨浦区空军江湾机场留用土地分别以每亩 70000 多元和每亩 90000 多元的低价协议出让给两公司每亩地价不到 10 万上海房地资源管理局的官方网站上日前挂出了两个《上海市国有土地使用权协议出让地块公示》的公告，协议出让两幅位于杨浦区空军江湾机场留用土地其中，杨浦区空军江湾机场留用土地 24-1、24-2、24-3、24-4号地块占地面积为 2.154 万平方米，地块性质为商业、办公、居住用地，24-1 和 24-3 地块的容积率不大于 2.5，24-2 地块不大于 2.6，24-4 地块不大于 2.7，换句话说，总建筑面积基本在5.385-5.8158 万平方米之间此次，该幅地块以 313.5 万元的价格出让，用地意向者为上海君庭置业有限公司，计算下来，每亩地价仅为 97077 元。

另外一幅协议出让土地是杨浦区空军江湾机场留用土地 24-8、24-9、24-10 号地块，占地面积 3.74496 万平方米，地块性质为商业办公用地，其中，24-8、24-9 地块的容积率不大于3.4，24-10 地块则不大于 4.0，粗略计算，总建筑面积基本在12.732864-14.97984 万平方米之间该幅地块的用地意向者是上海胜境置业有限公司，出让价格 411.179 万元，照此估算，每亩地价约为 73233 元从地块号看来，这两幅地块应属相邻地块买主之一为瑞安房产据了解，其中一幅地块的受让者是上海君庭置业有限公司，该公司原是由宝钢集团旗下的上海宝钢经营开发总公司持有 60%股权的房地产公司2007 年底，上海宝钢经营开发总公司在上海联合产权交易所挂牌打包转让旗下 29 家子公司资产或股权，价格高达 45 亿元，还特意指明，受让人举牌必须同时受让这29 个项目，其中就包括了君庭置业的 60%股权因此，这次协议受让空军江湾机场留用土地 24-1、24-2、24-3、24-4 号地块的君庭置业究竟是何背景，目前难下判断另外一幅土地的用地意向者——上海胜境置业有限公司早于2006 年 11 月 29 日就被香港上市公司瑞安房地产(0272.HK)收购。

当时，瑞安房地产宣布，以 3.19 亿元人民币的代价收购上海胜境置业有限公司全部股权，以取得杨浦区一地块除收购资金外，瑞安还将支付胜境拖欠空军的大约 2.63 亿元的土地款据悉，胜境置业拥有的这幅杨浦淞沪路 700 号土地，又叫新江湾城 3 坊 1 丘 24 号地块 A， “可建地上楼面面积合共约为13.74 万平方米，将发展成办公楼及商用房产项目” 而这次，胜境置业获得的杨浦区空军江湾机场留用土地 24-8、24-9、24-10 号地块同样是商业办公用地?熏 总建筑面积在12.732864-14.97984 万平方米之间，13.74 万平方米的地上建筑面积正好符合这一区间因此，这次协议出让的杨浦区空军江湾机场留用土地 24-8、24-9、24-10 号地块极有可能就是瑞安在一年多以前宣布收购的淞沪路 700 号地块或位于新江湾城之外虽然，这次杨浦区两幅地块协议出让的内容及背景无从知晓，地块的四至范围也完全没有提及，但是，就瑞安房地产之前宣布收购的淞沪路 700 号地块而言，该地块位于三门路以北、闸殷路以西的位置，南面靠近上海财经大学和江湾体育场，新江湾城位于其北面在当年的公告中，瑞安也表示，淞沪路 700号地块接邻其开发的创智坊北部，通过收购，瑞安可以将创智坊向北扩容。

这次协议出让的地块应是两幅相邻地块，由此判断，这两幅地块的位置应该是处于新江湾城范围以外众所周知，协议出让用地价格偏低，但往往蕴含着隐性成本，例如动拆迁问题瑞安在一年多以前收购淞沪路 700 号地块付出的总代价达到 5.82 亿元，如果加上这次协议出让公示的价格411.179 万元，那么瑞安获得该幅土地的总价约为 5.86 亿元按照占地面积 3.74496 万平方米来计算，每亩地价约为 1043.7万元;按照 12.732864-14.97984 万平方米之间的总建筑面积来计算，楼板价大约在 3912-4602 元/平方米，远低于正常水平值得一提的是，这两年来，瑞安已经多次通过协议方式拿地去年 2 月，瑞安就通过协议出让形式获得卢湾区太平桥地区(新天地)两幅地块;今年 1 月，瑞安旗下的非全资附属公司上海杨浦中央社区发展有限公司也以协议方式获得杨浦区中央社区 5-5、5-7、5-8 地块土地使用权，楼板价仅 5850 元/平方米 几十年几十年““神秘神秘””禁区即将开放禁区即将开放 探秘江湾机场探秘江湾机场江湾机场，上海东北部座标 E121°30′、N31°20′，老上海人心目中“神秘”了几十年的禁区。

正呈现出一个万物复苏、生机勃勃的现在和明天青年报上周五独家报道了新江湾城的最新规划，规划中这里将利用得天独厚的自然资源，建成一个野趣横生的天然动植物乐园记者闻讯后在第一时间赶往了现场，对新江湾的明天进行了一番实地考察和展望初遇“生态走廊” 公交车在闸殷路的尽头停下，不需要问路，眼前开阔的荒地就是即将开发的江湾机场简陋的大门前有三名保安，不依不挠地阻止我们进入机场无奈之下，我们只能向大门右侧的芦苇丛中走去，希望能够找到进入机场的小路一条新挖的水沟，将芦苇丛和正在动工的江湾机场隔开，水沟对岸，挖土机挥动着巨大的手臂，几十名工人正在忙碌，一条气势颇大的河流雏形已经出现按照新的规划，眼前的这片土地将出现一条宽达 10 余米的护城河，护城河两侧 100 余米的地快都将“放荒” ，任由生物自由生长，成为一条生态走廊届时，原来生活在宝山地区的鸟类，也许会在这里找到它们的天堂荩专家点评(复旦大学环境科学与工程系博导王祥荣教授)：这里的“生态走廊” ，将成为整个都市生态链上非常关键的一环由于江湾的地理位置特殊，紧靠黄浦江和北面的宝山，今后就可以成为野生物种的一个“通道” ，使郊区的动植物自然而然进入市中心。

最新一项调查显示，现在宝山地区共有鸟类 90 多种 “生态走廊”建成迁徙后，就能吸引它们还有长江口的候鸟来这里栖息，营造起野生鸟类的天堂这样年复一年，我们城市绿地里鸟类品种单一的局面也能大大改善穿越湿地向机场西北方向一路走去，前人踩出的泥土路，一次次将我们带到水塘和河流边，奇形怪状的树木和爬藤植物，将我们围困在中间杂乱无章的枯枝下，暗藏着还未干涸的水沟，稍不小心，走在上面的人就可能因为失去平衡而摔倒———摔倒在看不见的石头上正在“举步艰辛”之际，眼前一片开阔的湖泊把大家都“震”住了！天光水影下，金色的芦苇在冬日阳光中沙沙作响，透过宁静的水面，无数枯叶舒展其间，继续着它们业已封存的生命水面上的水藻东一片西一片聚拢在一起，五彩的颜色为这条冷色调的河流增添了几分暖意荩专家点评(华师大河口海岸重点实验室陆健健教授)：这是上海市区内仅存的也是唯一的大片湿地除了历史遗留下来的河道外，原来的飞行跑道区经过常年积水，如今到处是洼地和池塘，湿地景观得到了良好的发育在市区几乎没有的大型鸟如赤腹鹰、普通闎等，都能在这里见到它们的踪影而除了过滤空气、调节小气候等“绿肺”作用外，湿地更重要的是发挥“绿肾”功用———净化水体、涵养水源。

这对于一座城市来说，是任何人工绿地都不能替代的寻找“桑树王”往机场南面走去，翠绿的草地渐渐替代了野趣横生的芦苇塘，不少青砖碎片散落路边在树丛中，我们发现了棕榈树的身影，这种来自热带地区的树种，因缺乏人工的照料显得有些瘦弱再走进去，一片被铁丝网包围的林子出现在眼前这里原来是机场的弹药库，透过铁丝网的洞眼，可以看到巨大的香樟树盘踞其间，据说，晚清有个秀才在附近办养蚕培训班时，曾种过桑树，如今这里还有一棵胸径达 2.1 米，树高超过 15 米，树龄有近百年的“桑树王” 可惜没有知情人指点，我们乱猜一气也没有找到桑树王荩专家点评(华师大河口海岸重点实验室陆健健教授)：这部分绿地是整个江湾自然资源最丰富也最美丽的区域绿地的生物多样性要明显高于世纪公园、浦东国际机场等人工绿地，甚至超过上海郊区的许多地方不可思议的垃圾破球鞋、红双喜烟盒、风筝残片、建筑垃圾……走在江湾机场里，人类的破坏仍然明晰可见但正在恢复元气的自然界，不可思议地用自己的方式将这些“外来入侵者”清除出局可以看到，散落在各处的垃圾正渐渐腐烂，并已被泥土掩埋；生长迅速的爬藤植物将陆地上的建筑垃圾“吃掉” 而沉在水塘里的瓦砾砖块已逐渐和水生植物融为一体。

不久，这些垃圾就将成为自然界的一景然而有一种垃圾是我们不愿看到也是自然无法消受的在机场西侧接近工地的地方，一个个白色的泡沫饭盒，在草堆里躺着里面的食物残渣早已腐烂，积存的污水泛出黝黑的色泽荩专家点评(复旦大学环境科学与工程系博导王祥荣教授)：这无疑说明了一点，那就是江湾的土质非常好，肥沃、适应能力强大自然的恢复能力，要视具体的地理位置和土壤而定江湾由于自然地理位置良好，土质污染较少，因此恢复能力变得很强当人为的破坏因素退出若干年后，就能重新还原到接近自然的原始状态因此，即使有少量的污染，包括废弃物、垃圾、污水，慢慢地也能自行消化分解掉但如果总量超过。