2010商洛市房地产业发展报告.docx

2010～2011年商洛市房地产业发展报告 一 市域概况（一）市域总人口及城镇化水平1.市域总人口商洛市位于陕西省东南部，秦岭东段全市国土总面积19292km2，东西长约229km，南北宽约138km2010年总人口为244.83万，其中男性129.98万，女性114.85万，男女性别比例为1.13∶1，人口自然增长率为1.3%，全市人口密度为127人/km22.城镇化水平2010年末，全国的城镇化水平49.68%，西部38.5%，陕西37.5%，同期商洛市非农业人口86.17万，城镇化水平36%，可见，商洛市城镇化水平低于全国、西部和全省水平，但与2005年22.8%的城镇化水平相比，提高了13.2个百分点，五年年均增长2.65%，呈现出明显的增长趋势依据“逻辑斯蒂”曲线理论，目前，商洛市处在城镇化水平中下端从城市化进程来看，城市化进程呈加速发展态势经过近10年发展，尤其在“十一五”期间，商洛市出台县域城乡一体化规划及鼓励农村居民进城落户的11个配套政策，农村居民进城落户工作有序开展城乡联创成效明显，柞水县被命名为国家级卫生县城，镇安、洛南两县被命名为省级卫生县城，商南县创建省级卫生县城通过验收。

3.土地资源商洛市地形大体划分为川塬、低山、中山三大类川塬地形主要分布在较宽阔平缓的河谷地带，面积为375.27万亩，占全市总面积的2.86%，土壤肥沃，灌溉条件较好，是本区主要粮油产区，也是经济、文化较发达的区域；低山地形是河谷川原至中山之间的过渡地带，面积为2067.91万亩，占全区总面积70.86%；中山地形位于各山脉海拔1000米以上的地方，面积为474.98万亩，占全区总面积的16.28%2010年末，耕地总资源2884747亩，常用耕地面积1984094亩年内减少耕地19061亩，全年建设占用耕地8338亩，因灾废弃耕地8775亩，退耕还林还草占地1461亩，耕地改为园地180亩，其他307亩年内新增耕地21877亩，其中废弃地利用13346亩，围垦708亩，园地改为耕地1870亩，新开荒地面积846亩，其他5107亩4.建设用地面积作为山区城市，商洛市城市用地较为宽松，市区农业人口多，人均居住面积较大，市中心建筑密度大，绿地面积不足，用地布局不尽合理2005年建设用地1134公顷，人均75.2平方米；居住用地455.4公顷，人均35平方米；工业用地158.3公顷，人均10.5平方米；道路广场119公顷，人均7.9平方米；绿地18公顷，人均1.2平方米。

随着商洛市区域中心地位的确立，以及沙河子铁路站场的建成，规划城市建设用地2567公顷，人均85.6平方米；近期建设用地1460公顷，人均77平方米二）市域经济发展水平1.经济发展现状（1）市域经济发展概况国民经济快速增长，综合实力显著提升2011年，经济总量362.88亿元，是2005年的3.17倍；财政总收入是2005年的5.16倍，地方财政收入是2005年的6.68倍，在全省的比重由0.89%提高到1.25%；财政支出106.62亿元上年城镇居民人均可支配收入17344元，年增长17.1%；农民人均纯收入4586元，年增长27.2%，是2005年的3.05倍2）产业发展现状由图1可知，2011年一、二、三产业分别为70.61亿元、162.96亿元、129.31亿元，与2010年相比，第一、二、三产业都呈现增长态势，其中第二产业所占比重增加较大，工业经济增长势头明显，工业总产值完成262.96亿元，增长21.2%；第三产业所占比例有所减小，完成产值129.31亿元，同比增长13.1%其中非公有制经济实现增加值180.02亿元，占全市生产总值49.61%图1 2011年商洛市一、二、三产业百分比分行业看，制造业所占比重最大，完成固定资产投资45.56亿元，占全部固定资产投资的23.28%；其次是水利和公共设施管理业，完成固定资产投资37.83亿，占全部固定资产投资的19.34%；再次是采矿业，完成固定资产投资26.2亿，占全部固定资产投资的13.39%。

2.市域经济发展特点（1）经济增速较慢，但逐年提升如表1所示，2008年以前，商洛生产总值增速低于全省增速，但呈现逐年提升态势2009年，商洛生产总值增速达到14.1%，超过全省平均增速2010年，全市生产总值比上年增长14.9%；2011年比2010年增长15.1%，全市生产总值达到362.88亿元表1 2005～2011年商洛市生产总值比较（2）第二产业发展迅速发展方式有效转变，特色经济日益明显2011年，商洛市一、二、三产业比重为23.54∶54.32∶43.10，与2010年一、二、三产业比重20.3∶41.2∶38.5相比，第二、三产业发展迅速，逆转了2009年“Ⅲ＞Ⅱ＞Ⅰ”的产业结构特征，出现“Ⅱ＞Ⅲ＞Ⅰ”的现象，步入发展正轨，即农业为基础，工业为主导，第三产业为关键的产业发展模式3）各县区经济发展比较商洛各县区依托当地资源条件，初步形成了地方产业特色，各县生产总值较2010年平均增长接近或超过15%，初步形成自己的产业特色但因起步较晚，经济发展水平整体还很薄弱，人均GDP普遍较低图2 2011年商洛市各县区生产总值排名二 房地产发展现状（一）房地产企业情况1.房地产企业基本情况由表2可知，截至2010年底，商洛市实有房地产企业66家，资产总计9.09亿元，完成投资5.94亿元，占全社会完成投资的3%。

资金来源合计8.23亿元，同比增长37.63%；商品房销售面积27万m2，比上年增长33.8%；商品房销售额4.83亿元，完成土地开发面积6.75万m2房地产业规模越来越大，成为全社会固定资产投资的重要组成部分，在国民经济中起着越来越重要的作用表2 商洛市房地产企业基本情况总之，商洛市房地产业1990～2010年经历了从无到有、从小到大的渐进式发展阶段经过近二十年的发展，房地产投资额增长近100倍，已初步形成较为合理的结构体系和市场运行机制，由满足人民生活需要转变为经济发展的支柱产业2.房地产企业人员构成随着西部大开发步伐的加快，商洛融入关中-天水经济圈，有利于改善商洛市房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展省内外公司和企业将以更大规模进入商洛市，商洛市房地产企业及人员构成逐渐趋向合理但据调查，商洛近80%以上房地产企业还不完善，存在从业人员素质低、相关企业有明显欺诈行为、政府监督不严等问题，有些问题还相当突出3.2010年房地产开发企业增长情况2010年底，商洛市房地产企业由2005年的28家（其中三级开发资质5家，其余均为四级或暂定开发资质）增长到66家，其中具有二级开发资质3家，三级开发资质10家，四级开发资质53家，从事房地产开发经营和项目管理人员约2500人。

本地城市化程度较低，当地房地产开发企业资金匮乏、项目开发进展相对缓慢4.企业存在的主要问题（1）企业结构和管理商洛作为城市化进程刚起步的中小城市，房地产企业不断增加、规模不断扩大，但有些企业内部结构不完善、管理体制松散，影响了企业的运转和持续发展2）从业人员素质不一、运作不规范商洛房地产业虽然处于快速增长期，但从业人员良莠不齐，服务态度差，素质不一，运作不规范一些开发商的诚信度差，社会信誉较低，直接影响开发商整体形象5.企业发展动向和发展趋势以商洛房地产业中的物业公司为例，2010年以前，商洛市物业管理公司有12～15家，各小区物业管理费无统一标准，大都处于经营亏损状态到2011年底，商洛市物业公司增加到16家，并成立了房地产物业协会西安等城市成熟房地产企业的不断加入商洛房地产业、地方相关政策完善以及业主需求层次的提高，给商洛房地产业带来了机遇和挑战二）房地产开发与投资状况1.土地规划状况商洛市城市用地较为宽松，市区农业人口多，人均居住面积较大，市中心建筑密度大，绿地面积不足，用地布局不尽合理按照商洛市城市总体规划（见表3），规划城市建设用地2567公顷，人均85.6平方米，到2010年末，商洛市人均住房面积将达到35平方米。

表3 商洛市城市总体规划用地汇总表2.固定资产投资额、房地产投资额2011年，完成全社会固定资产投资308.36亿元，比上年增长30.9%其中，城镇固定资产投资256.84亿元，增长32.5%；房地产开发10.98亿元，增长33.5%；房屋销售面积达到432954平方米，增长30.3%房地产开发中，住宅投资完成8.955亿元，占全部房地产投资的81.55%房屋平均价格为2751元/平方米，增长5.9%2011年前三季度，150个市级重点项目在建144个，在建率为96%；完成投资168.2亿元，占年任务的81%，重点项目建设投资在历年同期重点项目建设中推进最快其中，138个市县承建项目开工在建134个，完成投资136.41亿元，占年度计划的90.8%其中138个市县承建项目开工在建134个，完成投资136.41亿元，占年度计划的90.8%3.房地产施工面积、竣工面积2011年上半年，商洛市建筑业运行呈现较快增长态势，为经济稳定增长起到积极推动作用上半年，建筑业完成增加值24.66亿元，增长24.5%（现价）资质以上建筑业企业完成总产值29.0亿元，增长30.0%其中，建筑工程产值28.1亿元，增长30%；安装工程产值0.47亿元，增长29%；房屋建筑施工面积28.9万平方米，增长35%；竣工产值16.5亿元，增长40.0%。

三）房地产销售状况1.各类物业销售价格（1）普通住宅（以5层砖混结构为主）取消实物分房政策以来，普通住宅房价呈现缓慢上升趋势，2006年以前房屋均价不足1000元/平方米，到2006年开始迅速上涨，当年价格就飚升至1250元/平方米，2010年未飙升到2700元/平方米，销售率为100%，4年间增长幅度达1.16倍，2009～2010年增幅达到0.35倍，超过全省其他地区在宏观调控政策下，房地产价格增长速度有所回落，但回落幅度不大，房价趋于平稳商洛市境内高速路密集，已融入西安一小时经济圈，区位优势明显，“山水园林生态旅游城市”“西安后花园”已初步显现从2010年全省情况看，商洛房地产业发展迅速，房价飞速增长的结果必然导致供求关系的变化，从而导致房价增长的缓慢和平稳2）商住2010年1月，团购均价2480元/平方米，同年6月增到2700元/平方米，到2010年底均价3200元/平方米，2011年底炒到3500～3800元/平方米，销售率为30%，2012年3月初，销售价为3100元/平方米商用高层建筑已经作为商洛市主要发展类型，价位不断提高，但已趋于平稳并出现下降3）写字楼2010年3月，商洛市写字楼一层均价7000元/平方米，二层5000元/平方米，三层4000元/平方米，四层3000元/平方米，销售率为60%。

2010年底，同层上涨1000元，涨幅不大，这与商洛市整体经济发展水平有关2.物业销售结构变化趋势由各物业销售价格可知，商洛将以开发高层建筑为主，普通住宅开发越来越少，这与商洛是山城，土地资源及可利用建筑用地有限有关，只能通过提升楼层高度来满足人们对住房的需求四）2011年以来房地产业变化情况2011年，中国房地产政策转向抑制投机，遏制房价过快上涨，为此，先后利用了土地、金融、税收等多种调控手段同时，国务院出台调控房地产新“国十条”，提出对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力、影响社会发展稳定的地方政府要追究责任到2011年底，国家有。