设施设备安全管理控制规定.docx

设施设备安全管理控制规定 1目的对设施设备进行安全管理的控制，规避工程系统管理服务潜在风险2  规程要点2.1消防设施设备（委托专业公司进行维护保养）2.1.1消防报警点（1）常用感应报警器在汽车车库与厨房设置温度感应报警器，大堂、楼道、商铺设置烟感报警器；使用中必须将外包装罩除去；报警器红灯常亮需维修或更换；因管线为暗埋，装修管理中应对顶部打孔注意保护2）喷淋水流指示报警器在测试喷淋试验中在消防主机中显示报警，湿式报警铃会响，否则进行维修3）手动报警器在玻璃破损或手按应在消防主机中显示报警，保护玻璃必须完好，否则进行更换或维修4）风阀信号报警器安装在消防送、排风机风管的风阀上，打开风阀应在消防主机中显示报警，使用地下室消防和平时通风共用风机时注意风阀开启并对主机报警说明，无报警则需要维修或更换5）区域（楼层）显示报警器安装在某一区域或楼层墙面，平时显示巡检界面，在该区域或楼层任何报警器报警都会显示和报警，报警后必须复位6）消防报警铃安装在某一区域或楼层墙面，通过消防主机控制联动或手动；联动时在该区域或楼层任何报警器报警都会产生铃声报警，报警复位后停止7）消防紧急广播常与背景音乐系统共享广播喇叭；定期举行演练，确保消防紧急广播在任何时候能紧急切换；麦克风传声清晰。

2.1.2 消防主机（1）主机都自带UPS电源，必须定时检查，进行充放电试验2）主机接线点螺钉定时紧固，插件检查，线路板除尘3）主机显示报警点必须及时复位和修复；联动点除在平时通风风机外无报警点；屏蔽点除预留点外无报警点4）报警点位应有对应图表，图表标示地址与实际报警点地址符合；有报警记录与处理结果反馈5）要定期举行消防主机与设备联动演练，确保主机联动正常6）有双电源配电或接入UPS电源定时维护保养2.1.3消防供水（1）要定时（至少每周一次）检查消防水箱，确保进补水2）小高层和高层屋顶消防水箱是楼层内消防栓通过生活水高位补水箱，为了节能可以将消防栓泵与喷淋泵设置手动，平时不启动的情况下必须开通高位补水箱；定时（至少每周一次）检查高位补水箱，确保水箱进补水，使消防栓内水压达到设计值3）要定时（至少每周一次）打开屋顶部和对应的地下室消防栓，检查水压情况，无水或水压不正常，立即修复4）定时（每周一次）在消防喷淋试验装置上进行放水和压力检查5）各类消防泵每月启动一次，保证其运行正常6）具备和培训消防喷淋和消防栓总、分阀门现场位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦消防水系统发生水浸事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失。

2.1.4消防风机（1）各类消防风机每月启动一次，保证其运行正常2）地下室消防和平时通风共用风机参照《地下室风机平时通风操作规程》2.1.5消防卷帘门（1）消防卷帘门每月手动和电动启动一次，保证其运行正常2）消防卷帘门检查霉变、破损、放下与底面封闭情况，出现不良状况进行维修2.1.6 消防楼道和通道的消防门（1）消防楼道和通道的消防门每半月检查一次，保证其开启正常，无破洞2）消防门严禁增加额外锁具，另行增加消防锁具的消防门必须增加现场开门措施2.1.7其他（1）消防楼道和通道不得放置物品阻碍逃生2）所有现场配置灭火器材不得缺省；不得超过使用周期3）配电机房、水泵房等主要机房必须配置专用灭火器4）动用明火作业，必须申报以及配置灭火器和看护人员2.2生活二次供水泵房2.2.1应加强生活水泵房的安全与卫生工作，用防虫网包好溢水口和排气口，水箱加盖并上锁，泵房出入门安装防鼠门槛，及时关闭锁好设备房门，每天巡查一次2.2.2具备二次供水水箱的巡查内容中必须对进水浮球阀进行检查，检查浮球松动与螺钉紧固情况，发现松动立即紧固；每半月一次水箱浮球的附件螺钉进行维护紧固2.2.3生活水泵巡查中应对集水井排污泵进行检查，主要：自动运行正常，排污泵进水口无垃圾阻塞，集水井内无垃圾淤泥，排水沟畅通。

2.2.4生活水泵房具备良好的通风设施，每天进行通风，泵房内墙与顶无渗漏、无霉变和霉味2.3安全防犯设施设备（委托专业公司进行维护保养）2.3.1每月一次对周界报警、门禁、监控探头等安防预警系统进行侵犯预演，找出安全防范预警盲点、死点、漏洞等进行调整、维护维修2.3.2前期遗留的缺陷和存在的问题，应详细地将各类安全隐患和产生后果以工作联系单形式发给开发公司（或业主委员会），进行书面告知，共同承担风险2.3.3各出入门上禁门的磁块等附件螺钉每半月一次进行维护紧固2.3.4各类安防设备参照安防《设施设备维护保养标准》定期进行维护2.4电梯与升降设备（委托专业公司进行维护保养）2.4.1电梯应具备国家相关检验部门的有效年检证书，并在轿厢内粘贴2.4.2  电梯机房内必须具备电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识；无机房电梯具备的电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识放置位置有明显标识和位置图，各服务人员了解和熟悉2.4.3电梯轿厢、电梯机房、监控中心三方通话系统每周检查一次，保持通话清晰；电梯轿厢内安装监控探头的位置应正对电梯轿厢门，看清出入人员减少机防死角2.4.4车库升降设备出入口有明显的长宽高数据标识和操作流程。

2.4.5电梯底坑每半月检查一次积水情况，发现积水及时排除2.4.6电梯和车库升降设备参照电梯《设施设备维护保养标准》定期进行维护2.5设备机房、管井道、配电箱2.5.1平时关闭锁好管理区域内设备机房、管井道、配电箱等门，杜绝安全隐患发生2.5.2每半月检查一次设备机房、管井道卫生与安全情况，确保整洁卫生2.5.3若使用设备机房必须划分区域，预留操作维修空间，物品堆放整齐，增加灭火器材；严禁堆放易燃易暴物品2.5.4配电箱有明显安全标识和位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦发生各类配电事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失2.6水系与市政河湖2.6.1景观水系与自然水系的管理，关系到业主与水系游玩人员的生命安全，建立良好的管理措施，合理的管理方案，是避免安全事故发生，减少管理公司的管理风险最佳途径2.6.2有明显安全提醒标识，设置在亲水平台、绿化空隙地、水系景观石、护栏等明显位置2.6.3采用鹅卵石填补、放低水位等形式降低水系水位2.6.4增补亲水平台、水系护栏等处的监控探头，增加技防措施2.6.5增加景观护栏、绿化隔离带等设置，减少水系出入口2.7娱乐休闲儿童设施与景观小品2.7.1娱乐休闲儿童设施有使用与安全提醒标识，设置在明显位置。

2.7.2娱乐休闲儿童设施避免出现尖角、棱角；每半月一次对附件螺钉进行维护紧固；检查破损情况，及时修理2.7.3配置秋千或浮动绳桥等悬挂设施，增加绳索松紧长度、接头磨损与锈蚀等检查与维护，单独设置使用与安全标识2.7.4景观小品设置有明显的安全提醒标识；每半月一次进行检查松动和破损情况，及时修理2.8道路与窨井2.8.1每月一次检查道路路面的坑洞等安全隐患和积水情况，及时进行填修补2.8.2每半月一次检查窨井是否有盖、破损、松动，及时进行修补和更换2.8.3道路与窨井等在维修与使用时有明显的安全提醒标识；晚间设置标示灯和夜光安全提醒牌；开挖工作量较大时还需采用围合措施2.9玻璃门窗与玻璃雨棚2.9.1小高层和高层的玻璃窗与护栏、玻璃门、幕墙玻璃、玻璃雨棚等必须采用有3C标记的安全玻璃（防爆裂也称钢化玻璃）2.9.2 若以上玻璃出现裂缝或小洞，必须做好防碎玻璃下落处理或清除更换2.9.3公共区域采用玻璃门、玻璃幕墙必须具有明显的标识如腰线等，避免人员碰撞2.9.4公共区域玻璃出现破碎，应及时清除，避免伤及使用人2.10防雷与照明2.10.1  防雷设施定期分期的进行国家相关检验部门的有效年检；每年一次进行维护保养。

2.10.2  消防疏散牌尽量采用夜光材料的指示；采用应急电源消防疏散灯每半年一次进行维护保养2.10.3消防楼道、电梯厅、消防通道具有应急电源的照明灯必须完好；地下室、通道阴暗角落处应有照明；监控探头探视区域需要照明辅助的必须点亮照明2.10.4  节能考虑关闭部分灯具的区域参照《设备节能管理规程》进行调整；严禁拆除灯具或灯管等；调整路灯等光照度，需书面报告开发商或业主委员会，说明原因后调整2.10.5  考虑管理服务区域的美观和档次，在同一功能区域内同类灯具和光源必须统一，灯的采购尽量做到同一厂家和同一型号与参数2.11 给排水2.11.1  屋顶排水沟与地漏、路面下水梳盖、地下室出入口挡排水沟、地下室排污集水井、周边马路下水窨井梳盖等无垃圾和阻塞，定时进行清洁和疏通等维护保养2.11.2可疑进水的地下车库出入口、地下设备房等，配存挡水物品和沙包2.11.3  具备和培训生活供水区域的总、分阀门现场位置图，各服务人员了解和熟悉，一旦供水系统发生水浸事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失2.11.5用水、供水的管理（1）应尽力保证随时向用户供水；在确实需要临时停水时，应至少提前一天通知用户，长时间停水应采取临时供水措施，向用户供水。

2）应定期对用户用水量进行分析，发现用水异常应提醒用户，并帮助查找原因3）进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识4）各工作服务人员在日常巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即报修，杜绝浪费5）清洁、绿化等用水时应注意节约使用，避免浪费2.11.4给排水设施设备参照给排水《设施设备维护保养标准》定期进行维护2.12停电、限电、临时用电2.12.1停电情况的处理参照《设备处理事故规程》执行2.12.2限电情况的处理（1）管理区域接到供电局通知需要限电之后，应及时将限电时间、限电范围等予以公布，提醒用户做好准备2）在预定停电时间前，由工程人员负责关闭停电区域的电梯3）如限电发生在夜间，应启动应急安保方案，做好停电区域的警戒工作4）限电期间，应安排人员值班，作好解释、说服工作5）恢复供电后，工程人员应尽快地逐一开启电梯、水泵等设备2.12.3临时用电的管理（包括用户和管理区域内部）（1）用户或单位需要在管理区域内部临时用电的，必须填写《临时用电审批表》，经工程主管、区域服务经理签字同意之后方可用电2）临时用电的操作人员必须持有合格的电工上岗证；用户临时用电按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。

3）架设临时用电线路时，必须有工程人员在场，确保临时线路符合以下要求：①临时线路应装有供电局检验合格的同等负荷的电度计量表，按负荷大小、长度选择导线线径、漏电总开关容量用电负荷不得超过总负荷的20%临时用电线路附近，必须有警示标志；②安装临时线路配电柜，需另外加一条可靠的保护接地；每分支单相线路必须安装可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝③线路不得随地拖动应做好外防护，移动线路须采用多股橡质软电缆④移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压2.13新风空调送风管道2.13.1  按国家相关规范公共新风空调送风管道必须定期进行清洗，确保送入户内的空气质量；管理区域应定期分期的进行清洗并通过国家相关检验部门的检验合格2.13.2新风与空调空气过滤网必须定期分期的进行清洗2.14有偿服务材料更换与安装2.14.1  用户委托购买或直接提供各类材料必须提供质量保证单并在有偿服务单上注明2.14.2 为用户安装新设备等完毕后,应参照使用说明书向用户说明使用方法和注意点，可能会出现影响其他的如漏水、漏电等应重点说明，并在有偿服务单上注明2.15开发商遗留设施设备缺陷资料保存2.15.1  在前期接管验收和运行后发现的开发商遗留设施设备缺陷应全部书面向开发商报告，所有的联系单分类永久保存。

2.15.2  设施设备运行需要中、大修和项修应全部书面分析报告业主委员会，所有的联系单永久保存2.15.3  设施设备出现事故应及时填写《——事故报告》分析原因，设备还应在《设备卡》中注明2.16装修期间共用部。