中广信北京光耀东方广场项目诊断与定位.ppt

谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务光耀东方广场光耀东方广场项目诊断与定位项目诊断与定位北京中广信2009年11月本报告文档定义为：保密保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务 项目背景介绍项目背景介绍项目原名：海天中心广场项目原名：海天中心广场项目总面积：项目总面积：2020万平米万平米原投资开发商：北京海天房地产开发有限公司原投资开发商：北京海天房地产开发有限公司烂尾原因：开发商资金链断裂烂尾原因：开发商资金链断裂烂尾时间：近烂尾时间：近1010年年项目现状：项目现状： 09 09年年1111月初，地产新贵月初，地产新贵北京光耀东方投资管理有限公司北京光耀东方投资管理有限公司接盘，以接盘，以2020亿元亿元的价格收购了烂尾近的价格收购了烂尾近1010年的海天广场，现更名为年的海天广场，现更名为光耀东方广场光耀东方广场。

光耀东方企业背景介绍：光耀东方企业背景介绍： 2003 2003年，光耀东方董事长年，光耀东方董事长李贵斌李贵斌先生全资接手先生全资接手山东聊城市鑫城房地产开山东聊城市鑫城房地产开发有限公司发有限公司20052005年年1111月，北京光耀东方商业管理有限公司成立，将总部迁往北月，北京光耀东方商业管理有限公司成立，将总部迁往北京，开始铸造京，开始铸造““光耀东方光耀东方””品牌光耀东方光耀东方在全国范围内，在全国范围内，以城市综合体开发以城市综合体开发为为基础基础、投资、并购、重组、投资、并购、重组为重点为重点、商业运营管理、商业运营管理为主线为主线，整合城市商业地产链，，整合城市商业地产链，进而形成开发、收购、管理的进而形成开发、收购、管理的完整体系完整体系，推进中，推进中国商业地产的专业化进程国商业地产的专业化进程效果图效果图谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务石家庄石家庄 品汇时代品汇时代北京光耀东方广场北京光耀东方广场天津响锣湾天津响锣湾光耀东方开发的项目光耀东方开发的项目聊城新东方聊城新东方• •尚街尚街邯郸新丹兰尚街邯郸新丹兰尚街大同新东方尚街大同新东方尚街聊城新东方广场聊城新东方广场商业类商业类综合体类综合体类谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务一、一、本体分析本体分析二、市场研究二、市场研究三、三、项目定位项目定位四、营销组织四、营销组织五、推广建议五、推广建议六、合作优势六、合作优势目目录录谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务一、本体分析一、本体分析ØSWOTSWOT分析分析Ø项目概述项目概述Ø项目区位项目区位Ø项目交通项目交通Ø项目配套项目配套谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目名称项目名称光耀东方广场光耀东方广场占地面积占地面积3232万平方米万平方米总建筑面积总建筑面积2020万平方米万平方米开发商开发商北京海天房地产开发有限公司北京海天房地产开发有限公司投资商投资商北京光耀东方投资管理有限公司北京光耀东方投资管理有限公司容积率容积率房源数房源数停车位停车位户型面积户型面积内部估价内部估价5.425.42920920套套10001000个个40-8540-85平米平米2 2万元万元/ /平米平米效果图效果图项目概述项目概述谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务综合数据可售数据楼座楼座物业物业类型类型建筑面积建筑面积A座办公31587.21S座商场/酒店91752.1N座商场/酒店74533.19合计合计197872.5楼座楼座物业物业类型类型建筑面积建筑面积A座办公17508.11S座商场/酒店23109.49N座商场/酒店37169.62合计合计77787.22项目概述项目概述东谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务处于中央政务区之中，辐射金融街商务区、广安门商圈、处于中央政务区之中，辐射金融街商务区、广安门商圈、 马连道商圈、马连道商圈、公主坟商圈、六里桥商圈及中关村南部，项目处于公主坟商圈、六里桥商圈及中关村南部，项目处于““京心贵地京心贵地””，，尊享尊享北京国际大都市城市核心区的北京国际大都市城市核心区的国家级资源大配套国家级资源大配套。

中央政务区中央政务区CODCOD金融街商圈金融街商圈广安门商圈广安门商圈六里桥商圈六里桥商圈公主坟商圈公主坟商圈中央采购区中央采购区CPDCPD项目区位项目区位谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务十十号号线线二二期期，，2011年年开开通通九九号号线线，，2011年年开开通通7号线，号线，2013年开通年开通7号线，号线，2013年开通年开通九九号号线线，，2011年年开开通通十十号号线线二二期期，，2011年年开开通通项目交通项目交通Ø从地段交通来看，北邻从地段交通来看，北邻““中中国第一街国第一街””————长安街长安街，南，南依依““亚洲第一大火车站亚洲第一大火车站””————北京北京西客站西客站，东连，东连““京城京城第二长安街第二长安街””两广路两广路；；Ø紧邻西二环、西三环交通干紧邻西二环、西三环交通干路；直通路；直通莲花池长途客运站、莲花池长途客运站、六里桥公交枢纽、京石、京六里桥公交枢纽、京石、京开高速公路开高速公路；；Ø紧邻紧邻地铁地铁1 1、、2 2号线号线及规划中及规划中7 7、、9 9、、1010号线号线Ø项目驻地项目驻地100100米半径米半径范围内范围内2020余条公交线路余条公交线路与地下轨道与地下轨道实现无缝对接，特别是实现无缝对接，特别是西客西客站站广场规划有广场规划有8 8个地铁出入口个地铁出入口，，未来出行将更加通畅。

未来出行将更加通畅 5 5路纵横路纵横+ +双地铁沿线双地铁沿线+3+3条规划，交通优越、地段不可复制条规划，交通优越、地段不可复制 地利地利长安街长安街西西三三环环中中路路西西二二环环中中路路两两广广路路谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务驾车驾车 5 5分钟分钟————直达直达““公主坟、金融街、西单繁华区公主坟、金融街、西单繁华区””地铁地铁1010分钟分钟————直达直达““王府井、建国门、永安里商圈王府井、建国门、永安里商圈””步行步行1010分钟分钟————直达直达““长安街、世纪坛、军事博物馆长安街、世纪坛、军事博物馆””公交公交2020分钟分钟————直达直达““动物园、北海公园、天坛公园动物园、北海公园、天坛公园””项目交通项目交通谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务梅地亚中心梅地亚中心军博军博翠微大厦翠微大厦城乡贸易中心城乡贸易中心学学北京玉渊潭中学北京玉渊潭中学学学项目配套项目配套教育配套教育配套羊纺店幼儿园、羊纺店中心小学、五十七中学、玉渊潭中学、羊纺店幼儿园、羊纺店中心小学、五十七中学、玉渊潭中学、北京第二商贸学校、中央音乐学院、中国人民公安大学北京第二商贸学校、中央音乐学院、中国人民公安大学人文景观人文景观军事博物馆、中华世纪坛、莲花池公园、玉渊潭公园、中央电视塔军事博物馆、中华世纪坛、莲花池公园、玉渊潭公园、中央电视塔综合商场综合商场百盛购物中心、金融街购物中心、百盛购物中心、金融街购物中心、翠微商场、城乡贸易中心、翠微商场、城乡贸易中心、银行银行通信通信建行、中行、农行、工商、华夏、建行、中行、农行、工商、华夏、交通银行及移动、联通、电信等交通银行及移动、联通、电信等医院医院世纪坛医院、爱婴医院、神经功能康复中心、羊房店医院、北蜂窝医院及各类世纪坛医院、爱婴医院、神经功能康复中心、羊房店医院、北蜂窝医院及各类中西医药店等医疗保健机构中西医药店等医疗保健机构中央政务区中央政务区CODCOD百盛购物中心百盛购物中心金融街购物中心金融街购物中心小学小学- -到大学的到大学的““一线通教育配套一线通教育配套””；人文景观的；人文景观的““环侍尊享环侍尊享””；综合商场的；综合商场的““一站式乐购一站式乐购””；银行通信的；银行通信的““全立体覆盖全立体覆盖””；医疗保健机构的；医疗保健机构的““2424小时亲情服务小时亲情服务””；使项目尽享；使项目尽享国家级的资源大配套国家级的资源大配套。

谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目项目SWOTSWOT分析分析u区位优势区位优势u交通优势交通优势u配套优势配套优势u位置劣势位置劣势u环境劣势环境劣势u项目劣势项目劣势优势优势StrengthStrength：：劣势劣势weaknessesweaknesses：：机会机会Opportunity Opportunity ：：威胁威胁Threats Threats ：：u区域升温区域升温u配套完善配套完善u交通系统交通系统u销售价格销售价格u竞争项目竞争项目u市场风险市场风险u产品风险产品风险u流动人口流动人口谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目综合小结项目综合小结长安街世纪坛南长安街世纪坛南800800米米5 5路纵横、路纵横、5 5条地铁、条地铁、2020条公交线，交通优越条公交线，交通优越学校、商场、银行、医院、公园配套完善齐全学校、商场、银行、医院、公园配套完善齐全比临西客站流动人口居多、环境嘈杂、周边物业比临西客站流动人口居多、环境嘈杂、周边物业档次相对较底，区域环境认可度低；项目为烂尾档次相对较底，区域环境认可度低；项目为烂尾项目，产品为商业改为住宅，产品存在硬伤项目，产品为商业改为住宅，产品存在硬伤长安街世纪坛南稀缺土地价值；居住及升值潜力长安街世纪坛南稀缺土地价值；居住及升值潜力巨大；市场对金融等政策收紧预期增大，导致四巨大；市场对金融等政策收紧预期增大，导致四季度房地产出现井喷行情季度房地产出现井喷行情优势优势StrengthStrength：：劣势劣势weaknessesweaknesses：：机会机会Opportunity Opportunity ：：威胁威胁Threats Threats ：：项目烂尾十余年，社会负面影响深厚，推广搁置项目烂尾十余年，社会负面影响深厚，推广搁置时间较久，在市场上的负面影响较大，营销推广时间较久，在市场上的负面影响较大，营销推广难度较大难度较大谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务第二部分第二部分 市场研究市场研究Ø宏观市场宏观市场Ø个案分析个案分析Ø区域市场区域市场Ø市场小结市场小结谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务供供给给层层面面1. 1. 北京地区目前高档酒店式公寓及商北京地区目前高档酒店式公寓及商务公寓市场占有率不足务公寓市场占有率不足5%5%，产品尊贵稀，产品尊贵稀缺。

缺2.2.住宅市场主力户型集中在住宅市场主力户型集中在2 2、、3 3居；居；3 .3 .北京在明年将加大住宅土地供应量北京在明年将加大住宅土地供应量来满足现有市场供不应求的局面来满足现有市场供不应求的局面宏观市场宏观市场以上信息来源于中广信市场研究部及房地产交易网需需求求层层面面1. 1. 销售速度快，刚性需求强劲销售速度快，刚性需求强劲2. 702. 70万至万至100100万元左右的一居户型消化较好万元左右的一居户型消化较好 100 100万至万至160160万元左右两居次之万元左右两居次之谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务宏观市场宏观市场以上信息来源于中广信市场研究部及易居以上信息来源于中广信市场研究部及易居CRIC系统统计Ø扩大内需的宏观政策，导致大量资金涌入房地产领域扩大内需的宏观政策，导致大量资金涌入房地产领域Ø对房地产政策收紧的预期也导致持观望态度的购买者提前入市对房地产政策收紧的预期也导致持观望态度的购买者提前入市价价格格层层面面北京北京1111月份环线均价：月份环线均价： 二三环均价：二三环均价：2523325233 三四环均价：三四环均价：2013820138 四五环均价：四五环均价：2047020470 五环外均价：五环外均价：1066810668谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务Ø受供需影响及政策转变的市场预期，北京市场交易量和交易价受供需影响及政策转变的市场预期，北京市场交易量和交易价格呈现量价齐高的上升趋势，并继续稳步提高。

格呈现量价齐高的上升趋势，并继续稳步提高Ø造成第四季度房地产市场出现井喷的根本原因是供给与需求之造成第四季度房地产市场出现井喷的根本原因是供给与需求之间的巨大缺口造成的（据统计，北京市可售房源仅能满足市场间的巨大缺口造成的（据统计，北京市可售房源仅能满足市场5 5个月的需求）个月的需求）宏观市场宏观市场谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务区域市场现状区域市场现状----板块分析板块分析宣武门宣武门丽泽桥丽泽桥航天桥航天桥六里桥六里桥光耀东方光耀东方板块范围板块范围————东起宣武门，西至六里桥，东起宣武门，西至六里桥，北起航天桥，南至丽泽桥北起航天桥，南至丽泽桥板块概况板块概况————交通便利，配套完善，区交通便利，配套完善，区域成熟；域成熟；产品类型：产品类型： 1-41-4居居主力户型：主力户型：2 2、、3 3居居主力户型面积主力户型面积: 70-120: 70-120平米平米板块均价：板块均价：22000-3500022000-35000元元/ /平米平米板块主力总价板块主力总价: 150-700: 150-700万万代表项目：红山世家、信堡代表项目：红山世家、信堡• •水岸公馆水岸公馆板块特征：中央政务区板块板块特征：中央政务区板块谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务区域市场现状区域市场现状--- 区域竞品项目区域竞品项目金融金融世家世家红山红山世家世家菲特菲特空间空间摩尔酒店摩尔酒店式公馆式公馆海格国海格国际大厦际大厦信堡信堡• •水水岸公馆岸公馆第三区第三区锦上国锦上国际公寓际公寓区域内项目目前均已售罄，对本案的营销推广有一定的参考借鉴作用区域内项目目前均已售罄，对本案的营销推广有一定的参考借鉴作用本案本案谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目项目 名称名称 红山世家红山世家开发开发商商 华润置地（北京）股份有限公司销售销售 均价均价 2900029000元元/ /平米平米物业物业类型类型 住宅、公寓住宅、公寓建筑建筑 类别类别高层板楼高层板楼容积容积率率3.53.5总占地总占地面积面积 6700067000平方米平方米 总户总户数数 20002000户户 总建筑总建筑面积面积 2222万平米万平米销售销售速度速度 一、二期开一、二期开盘盘1212个月，个月，12151215套房源套房源售罄售罄户型户型 面积面积 主力户型主力户型9090平两居平两居水电水电费费 民用水电民用水电个案分析个案分析红山世家红山世家谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务7070平米左右一居占平米左右一居占21%21%9090平米左右两居占平米左右两居占67%67%个案分析个案分析红山世家红山世家谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务西堤红山一二期项目房源西堤红山一二期项目房源986986套已全部售罄套已全部售罄个案分析个案分析谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务1 1、本案为华润置地依托品牌优势强力打造的西堤红山三期项目。

本案为华润置地依托品牌优势强力打造的西堤红山三期项目2 2、、1111月底开盘，推出月底开盘，推出8#8#楼酒店服务式公寓产品，户型面积楼酒店服务式公寓产品，户型面积40-9040-90平米，平米，预计均价预计均价2600026000元元/ /平米成为区域内本案最具竞争力项目成为区域内本案最具竞争力项目3 3、继成功推出西堤红山一、二期项目，并火爆销售后，为红山世家、继成功推出西堤红山一、二期项目，并火爆销售后，为红山世家的开盘创造良好条件的开盘创造良好条件4 4、以北京小学的教育配套设施为依托，增强本案市场竞争力以北京小学的教育配套设施为依托，增强本案市场竞争力个案分析小结个案分析小结谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目￿￿名称￿信堡水岸公馆信堡水岸公馆开发商￿北京市天叶房地产开发公司￿销售￿￿均价￿32000元/平米物业类型￿住宅住宅建筑￿￿类别板塔结合容积率3.5总占地面积￿6575065750平方米￿总户数￿396户￿总建筑面积￿27万平方米销售速度￿09年1月开盘，销售25套户型￿￿面积￿主力户型90平两居水电费￿民用水电信堡水岸公馆信堡水岸公馆个案分析个案分析谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务7070平米左右一居占平米左右一居占22%22%9090平米左右两居占平米左右两居占56%56%150150平米左右三居占平米左右三居占22%22%个案分析个案分析信堡水岸公馆信堡水岸公馆谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务信堡信堡··水岸公推出房源水岸公推出房源396396套，现仅销售套，现仅销售2525套套个案分析个案分析谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务信堡信堡• •水岸公馆小结水岸公馆小结0909年年1 1月开盘销售至今，售出月开盘销售至今，售出2525套套, ,其中以其中以2 2居为主共居为主共1212套，开发商捂盘。

套，开发商捂盘信堡信堡• •水岸公馆水岸公馆 ( (丽水莲花三期丽水莲花三期) )，为板塔结合式住宅，全部精装修，层，为板塔结合式住宅，全部精装修，层高高达达3.153.15米目前均价米目前均价3200032000元元/ /平米，户型面积平米，户型面积70-15070-150平米个案分析个案分析谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务版块项目小结版块项目小结1 1、区域内在售项目较少，存在巨大的市场空间区域内在售项目较少，存在巨大的市场空间4 4、大户型总价较高，周边环境难以满足客户心理预期，、大户型总价较高，周边环境难以满足客户心理预期，造成销售抗性低总价、性价比高的产品热销造成销售抗性低总价、性价比高的产品热销2 2、已售罄及在售项目、已售罄及在售项目70%70%以上项目均为精装修以上项目均为精装修3 3、本区域内热销的主力户型为、本区域内热销的主力户型为2 2、、3 3居谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务北京酒店式商务公寓现状北京酒店式商务公寓现状均均 价（元价（元/ /平米）平米）（（2008-20092008-2009年度）代年度）代 表表 项项 目目百分比百分比1500015000－－2000020000苹果社区、富力城、置地公寓、燕莎苹果社区、富力城、置地公寓、燕莎CLASSCLASS、元大都、艾瑟顿、元大都、艾瑟顿2525％％2000020000－－2500025000世华国际、和乔俊景、美华尚层、华远裘马都、莱福行政公寓、和世华国际、和乔俊景、美华尚层、华远裘马都、莱福行政公寓、和乔丽致、波菲特行政公寓、乔丽致、波菲特行政公寓、USUS联邦、京桥国际公馆、瑞海国际中心、联邦、京桥国际公馆、瑞海国际中心、维多利亚花园、锦上国际公寓、世纪华天翰林公馆、维多利亚花园、锦上国际公寓、世纪华天翰林公馆、5050％％2500025000－－3000030000长安驿、瑞士公寓、世界城、立方庭、天安国汇长安驿、瑞士公寓、世界城、立方庭、天安国汇16.7%16.7%Ø从地域分布来看，从地域分布来看，CBDCBD商圈商圈依然是依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了达到了47.347.3万万平米；平米；Ø三元桥供应量的提升主要受三元桥供应量的提升主要受““国门国门””地理优势及新建写字楼增多的影响。

地理优势及新建写字楼增多的影响谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务第三部分第三部分 项目定位项目定位Ø定位总结定位总结Ø定位依据定位依据Ø项目定位项目定位Ø客户定位客户定位Ø产品定位产品定位Ø创建价值链创建价值链谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务价值构建价值构建 核心卖点核心卖点 项目定位项目定位Ø09年底房地产市场出现了量价双升的局面，市场购买力强劲年底房地产市场出现了量价双升的局面，市场购买力强劲Ø收紧的信贷及财政政策的预期，导致购买力提前释放收紧的信贷及财政政策的预期，导致购买力提前释放Ø区域市场所具有的优势和劣势区域市场所具有的优势和劣势Ø光耀东方广场项目本身所具有的特点及属性光耀东方广场项目本身所具有的特点及属性Ø开发商对本项目的销售策略和要求开发商对本项目的销售策略和要求定位依据定位依据从从产品的价值体系产品的价值体系和和消费者的价值取向消费者的价值取向出发，出发，寻找通往客户的寻找通往客户的心智密码心智密码！！谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目价值链之一项目价值链之一长安街世纪坛旁的稀缺土地价值长安街世纪坛旁的稀缺土地价值20092009年北京土地屡创天价，西年北京土地屡创天价，西二三环内零土地出让二三环内零土地出让Ø西二环外西三环内，土地价西二环外西三环内，土地价格飞速攀升，未来难有新盘规格飞速攀升，未来难有新盘规划，此区域已成划，此区域已成绝版地段绝版地段。

Ø从未来发展来看，北京西南从未来发展来看，北京西南三环这个区域的物业升值潜力三环这个区域的物业升值潜力巨大，受三环内可供开发的巨大，受三环内可供开发的土土地资源日渐枯竭地资源日渐枯竭的影响，特别的影响，特别是大面积土地几成绝版，使得是大面积土地几成绝版，使得目前该区域房产供给量十分稀目前该区域房产供给量十分稀少，且大型综合体项目的开发少，且大型综合体项目的开发明显受限，因此其明显受限，因此其投资前景投资前景无无疑将十分疑将十分看好看好北谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目价值链之二项目价值链之二翘动五大国家资源区的商机连动价值翘动五大国家资源区的商机连动价值800800米至长安街，五大国家资米至长安街，五大国家资源区环侍源区环侍Ø光耀东方广场在五大国家资光耀东方广场在五大国家资源区辐射范围内构建源区辐射范围内构建Ø10001000米半径内，米半径内，31003100多家知多家知名政企单位环绕名政企单位环绕Ø成为成为““以金融街为中心的以金融街为中心的国国家资本区家资本区、数十个国家单位为、数十个国家单位为核心的核心的国家政务区国家政务区、以中央电、以中央电视台为中心的视台为中心的国家媒体区国家媒体区、以、以钓鱼台、世纪坛为中心的钓鱼台、世纪坛为中心的国家国家礼仪区礼仪区和和西长安街优势资源发西长安街优势资源发展带展带””的直接受益者！的直接受益者！东谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目价值链之三项目价值链之三三环内、二环外，超低价发售三环内、二环外，超低价发售Ø北京城市中心进入北京城市中心进入““房荒房荒””时代，未来三年房价将随土地时代，未来三年房价将随土地价格而动。

价格而动Ø环比西三环楼市现状，光耀环比西三环楼市现状，光耀东方广场项目价格优势明显，东方广场项目价格优势明显，5757平米精装准现房，平米精装准现房，低总价低总价，，京城核心物业投资空间有目共京城核心物业投资空间有目共睹Ø项目区域内缺乏集多功能于项目区域内缺乏集多功能于一体的城市综合体物业，区域一体的城市综合体物业，区域内现有产品多数表现为使用功内现有产品多数表现为使用功能单一、产品缺乏能单一、产品缺乏物业功能空物业功能空间间的的多向联动性多向联动性，投资使用性，投资使用性质更为受限质更为受限预留大潜力空间的置业与投资价值预留大潜力空间的置业与投资价值谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目价值链之四项目价值链之四城市综合体引动的区域发展价值提升城市综合体引动的区域发展价值提升2020万平米城市核心综合体，万平米城市核心综合体，2424小时物业循环动力，小时物业循环动力，1 1分钟城分钟城市生活圈市生活圈Ø与同处长安街的与同处长安街的““新光天地新光天地““银泰中心银泰中心”” ““万达广场万达广场””共为共为城市商业地标城市商业地标Ø光耀东方广场为光耀东方广场为2020万平米城万平米城市综合体，拥有市综合体，拥有1010万平米商业万平米商业集群，自持经营、统一管理。

集群，自持经营、统一管理Ø项目包括百货、综超、时尚项目包括百货、综超、时尚店、休闲、娱乐、餐饮等店、休闲、娱乐、餐饮等多种多种业态业态，引领带动，引领带动区域价值区域价值提升，提升，置业与投资置业与投资潜力无限潜力无限东谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务城市综合体引动自身发展的价值提升城市综合体引动自身发展的价值提升华贸中心华贸中心万达广场万达广场银泰中心银泰中心Ø华贸中心华贸中心：：20032003年销售均价年销售均价1050010500元元/ /㎡，目前的市场价格已达㎡，目前的市场价格已达3000030000～～3200032000元元/ /㎡㎡Ø万达广场万达广场：：20032003年销售均价年销售均价1000010000元元/ /㎡，目前的市场价格已达㎡，目前的市场价格已达4300043000～～4500045000元元/ /㎡㎡Ø银泰中心银泰中心：：20052005年销售均价年销售均价3870038700元元/ /㎡，目前的市场价格已达㎡，目前的市场价格已达6400064000 ～～ 6600066000元元/ /㎡㎡项目价值链之五项目价值链之五Ø上述项目的价格平均上涨约上述项目的价格平均上涨约2 2～～4 4倍倍。

依据依据市场发展的定律市场发展的定律显示，此类显示，此类地标型商业综合地标型商业综合体体物业的价值攀升更加物业的价值攀升更加强劲强劲，也必然会引发众多投资者的强烈，也必然会引发众多投资者的强烈关注关注谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目价值链之六项目价值链之六多地铁多地铁• •小户型小户型• •精装公寓的不可再生价值精装公寓的不可再生价值5757平米精装酒店公寓，低总价超值性投资臻品平米精装酒店公寓，低总价超值性投资臻品Ø光耀东方广场现已经建成的光耀东方广场现已经建成的57 57 平米精装酒店公寓，大开间，短进深，户型方正，平米精装酒店公寓，大开间，短进深，户型方正，灵动组合灵动组合Ø一寓一一寓一MALLMALL，租住两需的增值空间；可近享，租住两需的增值空间；可近享1010万平米购物休闲万平米购物休闲MALLMALL，闲适生活的，闲适生活的奢华夙望奢华夙望Ø酒店服务式公寓专为都市新贵，带来前所未有的便捷体验，酒店服务式公寓专为都市新贵，带来前所未有的便捷体验，小空间大配套，自住小空间大配套，自住投资双赢投资双赢谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目定位项目定位第一纬度第一纬度————掘金长安街掘金长安街：： 长安街长安街• •世纪坛南世纪坛南• •2020万平米万平米• •精装准现房精装准现房• •城市新城市新地标地标第二纬度第二纬度————五大永续价值五大永续价值：： 稀缺土地稀缺土地• •商机连动商机连动• •置业投资置业投资• •区域发展区域发展• •不不可再生可再生 光光耀耀东东方方广广场场问鼎长安街的新地标；集多元业态百货问鼎长安街的新地标；集多元业态百货休闲中心、酒店服务式公寓、精品空间、休闲中心、酒店服务式公寓、精品空间、高端商务楼为一体的大型组团式建筑群！高端商务楼为一体的大型组团式建筑群！项目定位项目定位城市价值综合体城市价值综合体谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务纬度一：目标客户的纬度一：目标客户的分布区域分布区域？？纬度三、目标客户的纬度三、目标客户的基本特征基本特征？？纬度二：目标客户的纬度二：目标客户的置业原因置业原因？？客户定位客户定位谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务客客户户来来源源区区域域边缘客户边缘客户次主力次主力客户客户主力核心主力核心客户客户项目驻地项目驻地10001000米半径范米半径范围内内，围内内，31003100多家知名多家知名政企单位高端客户政企单位高端客户地铁地铁1 1号线号线\7\7号线号线\9\9号线号线\10\10号线沿线中号线沿线中高收入客群高收入客群中央政务区、中央采购区、中央政务区、中央采购区、金融街商圈、广安门商圈、金融街商圈、广安门商圈、公主坟商圈、六里桥商圈实公主坟商圈、六里桥商圈实力客户群力客户群客户定位客户定位谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务客户定位客户定位自住型客群自住型客群年轻望族或城市新贵年轻望族或城市新贵，生活工作，生活工作区域大体集中在区域大体集中在CODCOD、、CPDCPD区域及周区域及周边商圈。

边商圈城市快节奏富族，长期异地商务城市快节奏富族，长期异地商务差旅，对轨道交通依附感厚重，经差旅，对轨道交通依附感厚重，经济收入丰厚，事业处于上升期济收入丰厚，事业处于上升期拥有固定居所但脱离城市核心区；拥有固定居所但脱离城市核心区；或租住高档公寓，准备购买较小户或租住高档公寓，准备购买较小户型改善居住品质型改善居住品质有一定经济实力的有一定经济实力的城市城市中产、私营业主中产、私营业主；国有大；国有大中型中型政企机关高管政企机关高管等，有等，有主动的投资理财意识主动的投资理财意识可用于投资的资金充裕，可用于投资的资金充裕，看中区域发展特别是轨道看中区域发展特别是轨道交通带来的升值潜力交通带来的升值潜力客户特征：泛长安街区域客户特征：泛长安街区域 / /城市商务新贵城市商务新贵/ /投资投资/ /实用户型实用户型 / /低总价低总价投资型客群投资型客群客户置业原因客户置业原因谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务区域特点区域特点发发达达的的道道路路轨轨道道交交通通城城市市核核心心区区完完善善的的项项目目城城市市配配套套土土地地供供应应稀稀缺缺缺缺乏乏市市场场需需求求的的产产品品依依赖赖公公共共交交通通居居住住和和工工作作便便利利满满足足产产品品低低总总价价要要求求城城市市精精英英及及投投资资人人士士多多次次置置业业或或者者投投资资客户特征客户特征客户特征客户特征目标客户特征目标客户特征谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务客户特征综述客户特征综述年龄阶层年龄阶层：青年新贵阶层居多，以收入丰厚的中青年为主：青年新贵阶层居多，以收入丰厚的中青年为主职业特征职业特征：多为国有政企高管、金融、贸易及服务行业人士：多为国有政企高管、金融、贸易及服务行业人士家庭特征家庭特征：多为两口之家或单身白领商务人士：多为两口之家或单身白领商务人士需求特征需求特征：偏好低总价户型，经济实用兼顾投资的产品为主：偏好低总价户型，经济实用兼顾投资的产品为主区域特征区域特征：中央政务区及周边商圈，泛京城西南区域：中央政务区及周边商圈，泛京城西南区域出行特征出行特征：拥有自驾车，但依赖城市核心区配套及公共交通：拥有自驾车，但依赖城市核心区配套及公共交通购房目的购房目的：多数为二次置业、住租多用，部分为房地产投资：多数为二次置业、住租多用，部分为房地产投资谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务客户描摹客户描摹客户姓名：客户姓名： 刘先生刘先生性性 别：别： 男男年年 龄：龄： 3232家庭结构：家庭结构： 两口之家两口之家教育程度：教育程度： 本科本科家庭年收入：家庭年收入： 8-158-15万（自有积蓄）万（自有积蓄） 工作区域：工作区域： 金融街金融街所在行业：所在行业： 金融金融从事职业：从事职业： 投资顾问投资顾问居住区域及现状：居住区域及现状： 丰台丰台交通状况：交通状况： 公共交通公共交通第几次置业：第几次置业： 第第1 1次次购房动机：购房动机： 自住自住谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务客户描摹客户描摹客户姓名：客户姓名： 唐先生唐先生性性 别：别： 男男年年 龄：龄： 4646家庭结构：家庭结构： 三口之家三口之家教育程度：教育程度： 本科本科家庭年收入：家庭年收入： 2020－－3535万万 工作区域：工作区域： 广安门广安门所在行业：所在行业： 国有大型企业国有大型企业从事职业：从事职业： 高管高管居住区域及现状：居住区域及现状： 丰台玉泉营丰台玉泉营交通状况：交通状况： 公共交通与私家车公共交通与私家车第几次置业：第几次置业： 第第2 2次次购房动机：购房动机： 打算投资增值，再次打算投资增值，再次购房，同时改善居住品质购房，同时改善居住品质谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务产品定位产品定位交通：交通：便捷、通畅便捷、通畅配套：配套：中央政务区核心中央政务区核心功能：功能：低总价的居住产品低总价的居住产品1 1、控制单套户型面积、控制单套户型面积2 2、控制单套户型总价、控制单套户型总价3 3、厨卫精装修、厨卫精装修1 1、配套大型商业。

配套大型商业2 2、文化、教育、、文化、教育、医疗配套丰富医疗配套丰富1 1、、2020余条公交线路汇集余条公交线路汇集2 2、地铁、地铁9 9、、1010号线号线20112011年年开通；开通；7 7号线号线20132013年开通年开通3 3、毗邻北京西站、毗邻北京西站可售产品定位：典藏型投资臻品可售产品定位：典藏型投资臻品- -酒店服务式精装公寓酒店服务式精装公寓谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务光耀东方广场项目亟待解决的工作光耀东方广场项目亟待解决的工作Ø建议建议重新进行推广包装，提升高品居住调性，降低客户对烂尾楼项目产品的抗性重新进行推广包装，提升高品居住调性，降低客户对烂尾楼项目产品的抗性Ø建议建议尽快进行产品初步设计定位及施工安排（面积分割、卫厨设立、简单装修）尽快进行产品初步设计定位及施工安排（面积分割、卫厨设立、简单装修）Ø建议建议尽快落实物业公司及服务收费标准，全面提升服务品质，解决客户后顾之忧尽快落实物业公司及服务收费标准，全面提升服务品质，解决客户后顾之忧Ø建议建议尽快进行销售中心的装修、样板间的装修，相关物料及销售道具准备。

尽快进行销售中心的装修、样板间的装修，相关物料及销售道具准备Ø建议建议尽快落实项目入市的手续准备是否齐全（预售证是否过期、销售证是否办理）尽快落实项目入市的手续准备是否齐全（预售证是否过期、销售证是否办理）Ø建议建议尽快尽快制定项目销售价格体系和营销推广策略，进行市场预热和制定项目销售价格体系和营销推广策略，进行市场预热和 有效蓄客有效蓄客谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务第四部分第四部分 销售组织销售组织Ø丰富的客户资源丰富的客户资源Ø强力的销售执行强力的销售执行Ø成熟的操盘经验成熟的操盘经验谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务Ø十年行业经验，积累上百万客户资源（主要以十年行业经验，积累上百万客户资源（主要以别墅等高端客户资源和南城客户资源为主）别墅等高端客户资源和南城客户资源为主）Ø已运行三年的北京代理行唯一的客户会已运行三年的北京代理行唯一的客户会————广广信会信会，成为客户资源的强大平台成为客户资源的强大平台Ø分布于北京及华北区域分布于北京及华北区域1818个在售项目，将为本个在售项目，将为本项目带来源源不断的新客户。

项目带来源源不断的新客户客户资源客户资源强大的客户资源保证体系强大的客户资源保证体系谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务成熟的公寓操盘经验成熟的公寓操盘经验20012001年大雄公寓年大雄公寓20052005年白云时代广场年白云时代广场20082008年玺萌大厦年玺萌大厦20072007年荣京丽都年荣京丽都20102010年力宝中心年力宝中心操盘经验操盘经验谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务强力的销售执行强力的销售执行成熟的联合销售合作及管理经验成熟的联合销售合作及管理经验具有执行力的管理组织和企业文化具有执行力的管理组织和企业文化军事化的约电约访及成交制度军事化的约电约访及成交制度严密的销售考核和培训体系严密的销售考核和培训体系销售执行销售执行谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务“最具销售力”营销团队——“最具销售力”是中广信核心竞争能力，强大的营销团队是中广信销售力的基石我们自信，历经多年磨砺、多年积累，从销售总监、销售经理、销售主管到各级置业顾问，中广信培养、储备了大批营销精英，拥有当今地产界最具实力的营销团队之一。

整合中广信客户资源、发挥专业置业顾问整合中广信客户资源、发挥专业置业顾问优势、加强约电约客、来客快销回款优势、加强约电约客、来客快销回款光耀东方广场项目：派驻精英营销团队！光耀东方广场项目：派驻精英营销团队！销售执行销售执行谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务第五部分第五部分: : 推广策略推广策略Ø推广依据推广依据Ø推广渠道推广渠道Ø推广原则推广原则谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目属性：烂尾楼、项目属性：烂尾楼、商改住、精装公寓商改住、精装公寓产品定位：六大价值产品定位：六大价值的城市价值综合体的城市价值综合体中青年、高等收入客群中青年、高等收入客群为主；依赖便捷交通为主；依赖便捷交通地铁公交站台广地铁公交站台广告告最为受众最为受众需要改变市场形象、引需要改变市场形象、引起市场关注起市场关注报广、网络、电报广、网络、电台渠道台渠道最为有效最为有效项目定位项目定位客群定位客群定位渠道策略渠道策略纬度框架纬度框架谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务 营销造势、制造独特性：引起市场的广泛关注。

营销造势、制造独特性：引起市场的广泛关注 各种媒体宣传活动配比合理性：争取尽可能高的各种媒体宣传活动配比合理性：争取尽可能高的推广效率推广效率 总费用保证性：由于光耀东方广场项目的特殊性等因素，一定比例的营销推广费用是总费用保证性：由于光耀东方广场项目的特殊性等因素，一定比例的营销推广费用是必要的，尤其要保证启动期的费用投入必要的，尤其要保证启动期的费用投入费用节约原则费用节约原则 ：后期可视实际情况，通过其他渠道或方式进行推广，节约相应的开支后期可视实际情况，通过其他渠道或方式进行推广，节约相应的开支推广原则推广原则推广原则推广原则谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务渠道策略渠道策略推广途径推广途径地铁广告地铁广告站亭广告站亭广告社区广告社区广告电台广告电台广告网络广告网络广告报纸广告报纸广告引起市场关注引起市场关注塑造项目形象塑造项目形象确定项目市场占位确定项目市场占位直接传递项目信息直接传递项目信息项目卖点项目卖点维系客户持续关注度维系客户持续关注度渠道策略渠道策略谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务第六部分第六部分 合作优势合作优势Ø中广信核心荣誉中广信核心荣誉Ø中广信操盘经验中广信操盘经验Ø中广信业务范围中广信业务范围谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务中广信核心荣誉中广信核心荣誉●北京四大金牌代理行北京四大金牌代理行●●中国地产最具销售力代理行中国地产最具销售力代理行●●中国地产综合服务商中国地产综合服务商TOP10TOP10核心荣誉核心荣誉口碑口碑荣誉荣誉影响力影响力谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务业务范围业务范围中广信多个商改住项目的成功运做中广信多个商改住项目的成功运做为承接光耀东方广场项目滞销楼盘积累了丰富的业内独特经验！为承接光耀东方广场项目滞销楼盘积累了丰富的业内独特经验！ 以顾问和代理业务为核心，中广信服务范围涵盖房地产战略研究、投资顾以顾问和代理业务为核心，中广信服务范围涵盖房地产战略研究、投资顾问、资本运营、城市规划、市场咨询、建筑规划问、资本运营、城市规划、市场咨询、建筑规划/ /设计、营销策划、广告策划、一手房设计、营销策划、广告策划、一手房销售代理、二手房租售代理、物业顾问等等，可为地产开发企业提供销售代理、二手房租售代理、物业顾问等等，可为地产开发企业提供““无微不至无微不至””的全的全程服务，为各类地产项目提供最具创新性、最具可操作性和最具价值的系统解决方案。

程服务，为各类地产项目提供最具创新性、最具可操作性和最具价值的系统解决方案中广信中广信服务体系服务体系战略研究战略研究城市规划城市规划顾问服务顾问服务建筑规划建筑规划/设计设计广告代理广告代理营销代理营销代理全案策划全案策划资本运营资本运营谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务项目展示项目展示谨呈谨呈: :光耀东方光耀东方地产沟通地产沟通 创新服务创新服务THE END谢谢 谢谢中广信愿与您一同中广信愿与您一同携手携手，见证，见证辉煌辉煌！！地产沟通地产沟通 创新服务创新服务。