高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析.doc

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分(项目投资可行性研究汇报)第一节 建设项目大体概况与投资经营方案一、高层住宅项目概述1、项目概况项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局同意，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米表：6-1-1） 【项目重要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点南宁市区规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，此外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案（一）投资组合方式 在房地产开发中，大量资金周转使开发商很难单凭自身经济实力进行项目开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一种建设周期长、资金投入量大建设项目因此，一般采用投资多种组合运用，首先可减低融资压力，有助资金流通；另首先可相对减少开发商风险，使项目顺利开发 本项目开发投资资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分资金动作方式如下：自有资金所有用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺乏资金，则向银行借贷本项目开发总投资（含贷款利息）合计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计0万元二）资金动作方式 在项目前期，将汇集到自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完毕了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其他方式筹措到资金，就可将整个项目投资完毕。

1、自有资金 整个项目自有资金为10000万元，占总投资26.5%，分3年投入详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年次年第三年3340.156582.2177.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，合计00万元，占总投资53%；从第一年起到次年止每年借一笔表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年次年10000100003、销售收入再投入销售收入再投入按销售收入15.5%计算，从项目有销售收入最终第三年开始，直到项目建设经营期结束，上六个月为整个销售收入11.9%,下六个月为整个销售收入3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资20.5%表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上六个月下六个月5931.451793.9第二节 项目建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划阐明1、建设方案经南宁市规划管理局审定，本项目建设方案如下：2、规划目1）以建造具有现代先进水平优质都市住宅为目，满足人们生活环境和居住条件舒适性、安全性和生态性规定，为人们提供多样化、可选择、适应性强住宅，发明具有良好居住环境、有完善基础设施文明、卫生示范花园。

2）依托科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高科技含量3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好空间布局形态（4）吸取各项目好居住规划特点，发明有特色、能满足居住生活需要环境功能二）建设方式及进度安排1、开发计划确定原则①本项目作为一种以市场为导向中高档住宅项目,在确定项目开发建设计划时,我们重要根据大中规模住宅项目基本规律,遵照最佳市场对接时机与购置力适应,以及按基地成熟条件渐进原则②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市发育及区域购置力,以及合理市场拥有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年③根据项目基地及规模状况,在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发模式进行开发经营2、建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘任工程监理，从而有效地控制项目工期、成本和质量3、进度安排项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套设计、施工等资源能力，我们初步设定各重要分段工程进度周期如下：A 项目设计及动工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B 住宅主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、 项目周期设定①开发正式启动时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期起始日。

②根据南宁市可外协配套设计、施工等资源能力，我们初步设定各重要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模状况,在开发建设中设清晰分期,从项目基地较成熟衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积1/3左右为一种工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)动工时间,形成项目整体开发形象及市场影响5、 分段周期设定① 开发正式启动时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期起始日② 开发计划安排 ③ 根据规划方案及开发总周期、各重要分段工程周期设定，本项目开发粗略计划确定如下表（以季度为单位）第三节 项目投资估算及资金筹措计划一、高层住宅项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安顿赔偿及前期工程费三通一平、多种税费，合计投入资金6000万元人民币2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算根据计价（万元）1规划设计费建安工程费×税率620.302可行性研究费建安工程费×税率31.023水文、地质、勘察费建安工程费×税率31.024筹建开办费建安工程费×税率516.92合计1199.26 (3)建安工程费：20676.77万元。

见表：6-3-2）（表：6-3-2） 高层建安工程费用构成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3一般装修50对讲机系统12地下室费用130智能化设施80★高层建安工程费用构成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调每平方建筑面积造价4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算根据金额（万元）1供电工程65万元/公项×47375.75=307.94307.942供水工程15万元/公项×47375.75=71.0671.063电信工程7万元/公项×47375.75=33.1633.164煤气工程7万元/公项×47375.75=33.1633.165绿化工程5.4万元/公项×47375.75=25.5825.586道路工程42.13万元/公项×47375.75=199.59199.597排水工程37.6万元/公项×47375.75=178.13178.13合计500+848.62=1348.62848.62注：本项目是一种高绿化花园小区，在本来绿化成本内再增长500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼稚园1000500502卫生院1000（位于裙楼房内）400403文化活动中心15007001054超市（位于裙楼房内）————5邮政支局500（位于裙楼房内）————6电信营业所500（位于裙楼房内）————7储蓄所700（位于裙楼房内）————8物业管理处200（位于裙楼房内）30069会所3000（位于裙楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站200300612变电站12005006013煤气调压站506003合计485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。

表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算根据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费×税率1240．612建筑工程质量安全监督费建安工程费×税率82．713供水管网赔偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商铺:51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商铺:68.225其他建安工程费×税率413．546物业管理基金建安工程费×税率413．54合计2657.38(7)不可预见费711.29万元,取上面1-5项之和不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见。