
不动产登记簿错误之类型与更正登记.docx
5页本文格式为Word版,下载可任意编辑不动产登记簿错误之类型与更正登记 不动产登记簿错误之类型与更正登记 程啸 (清华大学法学院,北京 100084) [摘 要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确,而非权利事项那么是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同我国《物权法》第19条区分了这两类错误,并确立了不同的更正程序与要件当不动产登记簿上存在权利事项错误时,应由利害关系人行使更正苦求权苦求登记簿记载的权利人同意更正假设权利人拒绝的,更正苦求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议原那么上,只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据,登记机构才能据此举行更正登记但是,对于非权利事项错误,权利人可以通过供给证据证明登记确有错误而申请更正登记,登记机构也可以依职权举行更正登记 [关键词] 不动产登记簿错误;更正登记;权利事项错误;非权利事项错误 Abstract:The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law. Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness; 引言 不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据,它是由登记机构依法制作并管理的,用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法务必记载的事项的簿册。
在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义的国家(如德国、瑞士、奥地利),不动产登记簿不仅具有推定力,还具有公信力我国《物权法》原那么上采取的也是登记生效要件主义,即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产登记簿后才发生效力,不经登记不发生物权效力(第9条第1款、第14条)同时,登记簿还有推定力(《物权法》第16条第1款)与公信力(《物权法》第106条)既然不动产登记簿具有如此重要的法律效力,对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响因此,一方面,假设登记簿的记载事项存在错误,就很可能给真实权利人造成妨害或损害(如导致第三人善意取得不动产全体权或他物权);另一方面,即便登记簿存在错误,无论是登记机构还是当事人都不成能肆意举行修改 为了既能确保登记簿的真实性、切实性,维护真实权利人的合法权益,又制止因肆意更改登记簿而给登记权利人、第三人的利益造成损害不利影响,法律上有必要确定更正登记簿错误的程序,这就是所谓的更正登记(Berechtigungsverfahren)更正登记是指,当不动产登记簿存在错误时,登记机构依当事人之申请或依职权消释该错误而举行的登记《物权法》第19条第1款对更正登记作出了明确的规定:?权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正 由于更正登记是《物权法》吸收借鉴对比法(尤其是德国法)的阅历而新设立的登记类型,无论是理论研究成果还是实践阅历都不丰富加之,我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更正登记作出更为概括细致的规定,因此对更正登记的程序、要件等问题,理论界与实务界有不同的熟悉与理解现行的不动产登记的部门规章、地方性法规的相关规定亦不一致例如,就是否全体的登记簿错误都可以依职权更正登记,《土地登记手段》与《房屋登记手段》就不一致前者规定,国土资源行政主管部门察觉土地登记簿存在错误均可在报经人民政府批准后依职权举行更正登记(《土地登记手段》第58条)而后者那么规定,只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误,登记机构才可以在当事人不申请更正登记的处境下依职权举行更正登 记(《房屋登记手段》第75条) 笔者认为,要正确理解更正登记的程序与要件,贯彻落实《物权法》第19条第1款的模范目的,务必区分不动产登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误,并以此为根基确立不同的更正登记的程序与要件本文第一片面主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项错误的涵义以及区分二者的重要意义。
其次片面主要是通过分析《物权法》第19条第1款与第2款,证明我国《物权法》实际上是区分了这两类错误的区分,并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登记程序与要件第三、四片面那么概括研究的了权利事项错误与非权利事项的更正登记程序 一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义 (一)不动产登记簿错误的涵义与类型 不动产登记簿上记载的事项可以分为三片面:第一片面,不动产的标示,即不动产的坐落、位臵、界址、面积、布局、用途等自然状况;其次片面,不动产的权利状况,即不动产上的全体权、用益物权、担保物权等权利事项;第三片面,其他依法应当记载的事项,如预报登记、异议登记、查封登记等例如,《房屋登记手段》第24条第1款规定:?房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法 — 5 —。
