珠海平沙土地价值评估报告建议.doc

大粤地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　营销部土地评估报告珠海平沙土地价值评估报告建议本报告根据项目位置，周边项目情况及项目定位等因素对项目投资价值进行充分的评估：一、地块区域项目介绍：河景农业银行糖厂创意园平沙市场平沙商业街得一超市美平广场项目位于平沙镇中心区，周边有平沙市场，得一超市、平沙小学、平沙中学、美平广场、平沙商业街等完善生活配套设施，同时临近糖厂创意园及电影创作基地为项目的发展增加新的发展潜力 二、项目区域市场分析：1、平沙规划：平沙的规划用地结构为 “一心四组团”，本案所在的镇中心区组团，规划为平沙镇未来中心1） 温泉组团平沙温泉的开发由香港中旅集团兴建，将建设成为以海洋温泉为特色，集休闲度假、娱乐康体、会议会展为一体的综合性旅游休闲度假区，此为契机发展旅游休闲度假服务和高档居住为主 2） 中心镇区组团形成平沙镇未来的中心，以发展商业金融、行政管理服务、居住为主，对现有的工业用地及已出让的工业用地进行有效的整合，严格控制工业用地的扩张 3） 港后集疏运物流组团 依托广珠铁路及珠海西站而建设，为港区后方集疏运服务，发展物流服务业 。

4） 莲湾组团依托现有工业项目，集中在珠海大道两侧和平东大道东侧，发展游艇工业，扩大工业规模，形成产业集群，成为经济增长点 本项目位于中心镇组团内的中心居住区，是未来重点住宅区域2、平沙镇人口规划：在平沙的人口及城镇化规划中，预计2020年人口可达26万人，多数为暂住人口，人口增长将集中在镇区平沙目前镇域人口增长的主体是在镇区，其未来城镇人口增长包括三个方面，即城镇人口的自然增长、城镇人口的机械增长（又可分为外部迁入镇区人口和因建成区扩大而转变为城镇人口）及镇区暂住人口的增长，考虑到镇域今后的发展主要采用“工业进（工业）园、住宅进（社）区、商业进（市）场”的集约型发展模式，预测镇域人口机械增长的80％和暂住人口的90％将集中在镇区，由此推算出镇域城镇化水平在规划近期末和规划远期末分别将达到83%和90%以上，项目位镇中心由于区域人口的增长,为项目的发展商提供广阔的空间.3、平沙房地产市场分析：平沙在售项目主要有6个，待本案发售时有直接竞争项目有京华假日湾、海泉华庭，西海岸花园、时代港等竞争项目：1） 京华假日湾项目概况：总用地面积：23.55万㎡；一期3.64万㎡总建筑面积：50万㎡；二期8.75万㎡ 容积率：2.0 产品定位：“温泉养生，度假之城” 在售产品：76-129㎡二至四房，可选精装销售价格：5600元/㎡毛坯；均价：6600元/㎡精装近期动态：购房毛坯全款91折，按揭93折；精装全款89折，按揭91折； 现主力预售商业。

户型比配：户型 面积 套数 配比 1房 37㎡ 14021.8%2房 76㎡ 8012.5%2房 80-86㎡ 8813.7%2+1房 86-91㎡ 8013%3房102-117㎡13821.4%3+1房 124㎡ 609.2%4房 121-129㎡ 406%复式 89㎡ 162.4%主力户型图：86平方米，2+1房 89平方米，2+1房l 一期主力户型集中在80-90㎡，但户型结构差异较大，项目有意识地进行产品细分以降低内部竞争影响l 以86㎡的两种户型为例，一种带花池，空间较浪费，一种带室内花园，改1房后较实用l 因标准层多运用碟式结构，户型多为南北通透l 成交以工作关系的本地客户为主，占70%2） 海泉华庭项目概况：总用地面积：2.66万㎡总建筑面积：7.64万㎡容积率：2.5产品定位：整体规划中规中矩，无特别产品概念，有2万㎡东南亚水景园林，主攻本地市场，总套数572户在售产品：94-101㎡三房，毛坯销售价格：均价：4800-5500元/㎡近期动态：目前购房享受全款98折，按揭无优惠，二期施工中户型配比：户型面积套数配比3房94㎡4533%3房98㎡4533%3房101㎡4533%主力户型图：94平米三房二厅 98平米三房二厅l 首批单位均为3房，面积段为94-101㎡，户型结构相近，面积上差别主要体现在主卧卫生间l 各户型设计较传统，但多处细节欠妥，如主卧以外的两个卧室空间较窄，仅适合用于书房或小孩房l 同质户型导致两个比较明显的特征：一是项目客群以本地客户主，极为单一，基本为首次置业商品房的本地居民；二是94㎡3房最为畅销，所剩户型基本为101㎡3房3） 西海岸花园项目概况：总用地面积：6.66万㎡总建筑面积：18万㎡容积率：2.4 产品对比： “爱布菲尔湿地生态园”则通过水系、生态园、湿地、马场，体现了一种人与自然的融合；在售产品：100--150㎡三房，毛坯销售价格：低价：4800元/㎡；均价：5500元/㎡毛坯房，三期11栋及9栋带装修发售。

近期动态：购房毛坯全款97折，按揭98折，电商合作，3000抵40000优惠 户型配比：户型面积套数配比1房40-47㎡162%2房74-85㎡24725%3房90-15067167%4房160-300㎡667%主力户型图 110平方米三房二厅 150平方米四房二厅l 项目户型的面积段与种类较为丰富，多达14种不同户型可供选择l 项目主力户型为90-110㎡3房，其次为74-85㎡2房和150以上的四房二厅l 项目户型方正实用，且主力户型较符合市场主流需求，整体销售量及销售速度尚可l 成交客户群体以本地客户为主，其主力热销户型以南向90至110㎡3房为主4） 时代港项目概况：总用地面积：81383.7㎡总建筑面积：203459.25㎡容积率：2.5密度：20%、22%住宅建筑面积：174000㎡在售产品：50㎡--140㎡三房及街铺销售价格：均价：7800元/㎡精装，街铺均价20000元/㎡,二楼10000元/㎡近期动态：赠送全屋家电优惠，商铺优惠户型配比：户型配比户型建筑面积户数户数比1房约50㎡1267%2房约70㎡24113%3房约90㎡120266%3房约110㎡543%3房约120㎡583%4房约140㎡684%4房约160㎡684%总数 1817100%主力户型图: 94平方米三房二厅 96平方米三房二厅l 户型设计工整、各个房间的面积比例合理，房间利用率高l 分明设计使房间更多的自然采光，不压抑，使人心情舒畅,部分户型南北对流，位于小区最边沿，增加私密性与通风效果.l 项目户型全部以50平米公寓至140平方米四房二厅都齐全,项目一期以本地客户成交为主,热销户型为94至110平米三房为主.总结：l 项目位于平沙中心镇组团中心区，生活配套完善，区域人员基数逐步提升，为片区的发展提供新的活力及前景。

l 平沙片区云集以时代港、京华、洲际、中旅、西海岸等大盘，一年内的竞品剩余货量约16万㎡，未来2-5年预计新推货量达到60万㎡，且未来3年内片区有约45万㎡用地开发，竞争激烈l 项目竞品户型主要集中于90-119㎡之间，以时代港、京华假日湾、洲际占比排名前三，与本案户型造成直接竞争关系（项目是90/70户型设计条件）l 片区项目销售速度缓慢，三房供应及消化均占主导，其次为两房，以本地客户成交为主，外部市场开拓有限，月均销售18-25套l 片区销售均价水平主要集中于4800-5600元/㎡毛坯价，其次以时代港及京华为主的精装价约6300至7800之间，各户型产品价格相差不大三、项目分析１.项目位于平沙中心区，生活配套完善2.局部高层单位有河景及山景优势，临近平沙商业中心区3.占地11084.93平米,总建面27712.3平方米：容积率：2.5，建筑密度：22%，90/70标准，商业比例10%，商业面积约2771平方米，住宅面积约24971.3平方米4.项目地块分析北面：7层旧住宅，紧靠地块，8楼以上远看山景南面：小区路、正对小型厂房用地，8楼以上广场景及河景东面：7层旧住宅，紧靠地块西面：规划路，远看河景。

5、项目户型配比建议：根据项目地块90/70设计条件、周边房地产项目热销户型分析、项目体量、建筑工期，建筑成本、市场因素对项目户型配比预测如下：户型面积配比2房+1房79-85㎡30%小3房85-90-40%实用型3房95-100㎡20%小4房11510%6、项目概念设计：2栋1栋布局说明：住宅类：2栋12层一梯四户，面积以80-90平米三房为主2栋18层一楼三户，1栋两户100平米三房二厅、一户115平米四房二厅2栋两户90平米三房二厅、一户115平米四房二厅商业类：沿街面148米，进深12米，西面正对规划路设计两层商业面，其他沿街面设计一层商业四、项目价值评估：根据周边房地产项目在售价格对项目价格预计，住宅销售均价6800元／平米（带1200元/精装房），内街铺16000元／平米,二楼以上商业平均售价8000元／平项目以1800元拍卖价预算表如下：营业项目　单价(元)销售收入备注收入1、住宅204416800138998800根据区域住宅预估约6500至8000元/平方米带1500元精装格价之间2、街铺17761600028416000根据周边街铺预估一年后内街商铺价格约12000至20000元/平方米，二楼约一楼的1/2之价格。

３.二楼以上商业996800079680004、车位200700007000000销售50%计合计182382800＼支出项目　单价＼＼5.土地成本实际支付额22712180040881600以最高预估拍卖价计1800元/平6.前期费用227120.031545930通常规划及设计费为建安工程费的3%左右7.12层建筑安装工程费(实际支付)8160180014688000包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法,西区软基础以及类似工程经验估算法等估算大约2500-3５００元（高层单位），小高层约1500-2000元/平米之间8.18层建筑安装工程费(实际支付)12281。