今年的剩余法(假设开发法).doc

剩余法（假设开发法）基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的修正授课学时：13学时讲授内容： 第一节 剩余法概述一、剩余法概念剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法二、原理剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来 假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。

但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）所以，我只求得到社会上同类房地产开发的一般正常利润 而为了得到这块土地,我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润有了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的地租量=市场价格一正常成本一正常利润一正常税费三、特点及适用范围（一）、特点１、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定：Ａ、正确确定土地最佳利用方式：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等２、剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 由于上述两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法估算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同其测算结果为投资价值）不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假发开发法几乎是唯一实用的估价方法另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。

如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难二）、适用范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产” 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的清况下，其价值也就不能确定如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2） 确定具体开发项目的预期利润（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用第二节　 剩余法的基本公式　　一、利用剩余法评估土地价格的基本公式： V＝A－(B+C)式中：V——购置开发场地的价格； A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。

在实际估价工作中，常用的具体计算公式为： 土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息二、根据估价对象细化的公式 （一）、求生地价格公式： 所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，与农用地中的生地、熟地概念不能混淆１、适用于在生地上建成房屋的公式：生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费２、适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费（二）、求毛地价格的公式 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。

１、适用于在毛地上建成房屋的公式毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费２、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费（三）、求熟地价格的公式熟地价格=开发完成后的房地产价格－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费第三节　　　剩余法估价程序与方法一、剩余法估价基本步骤 1．调查清楚待估宗地的基本情况；2．最佳开发利用方式的确定；3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；4．开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；5．利息的计算；6．利润的计算；7．土地价格的计算二、查清待估宗地的基本情况 1．调查土地位置； 2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据； 3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等； 4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

三、确定最佳的开发利用方式 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房人住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途四、确定开发建设期 开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自开工建设至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。

对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金五、确定开发完成后的不动产价值 (一)、开发完成后不动产价值的概念开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值即为开发完成后不动产价值 (二)、不同条件下不动产总价值的计算要求及方法l、对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值)２、对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价具体确定需要参考以下几个步骤：①单位面积的月租金或年租金；②不动产出租水平；③不动产还原利率；④可出租的净面积 例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为： 200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(万元)注意事项：A、售价预测要合理：根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；B、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售；C、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。

D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况注意可售面积与总建筑面积的区别。