4814459541物业入住交房统一说辞.doc

统 一 说 辞1、什么是业主？ 答：房屋所有权人为业主在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”2、物业管理是做什么的？小区为什么要物业管理？答；由专门的机构和人员，依据物业服务合同或契约，对物业及其附属设施周围环境实施专业化，综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务原因：（1）房屋产权多元化2）人们生活水平的提高，需求增强3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高4）有利于物业的增值保值5）有助于改善人居工作环境6）有助于增加社会财富积累7）有助于维护社区和谐稳定8）有助于提高城市管理水平9）有助于解决就业问题10）有助于推动国民经济增长11）有助于推进社会建设3、物管费包括哪些项目？答：管理服务人员的工资和按照国家政策规定提取的管理费用；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；秩序维护费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费；；其它有关本小区管理公约订立的支出费用等等4、物管公司提供了哪些服务？答：日常保洁、秩序维护、日常公区维修、日常绿化养护、特约服务等5、物业代办服务是如何收费？答：业主如果有什么需要什么代办业务，物业可以帮忙通讯代办，收费视情况而定。

6、节假日物业组织活动吗？答：我们会根据情况适当的开展一些活动来丰富业主的文化生活，具体请多关注小区告示栏7、我们小区的业主就学有特殊照顾吗？答：目前情况下是没有的8、小区有没有内设的紧急医疗站？答：没有但我们的小区手册里面为业主提供了日常的联系方式，可以具体咨询9、小区里水这么多会不会有很多蚊子？将来打算怎么解决？答：小区的景观池都是活水，加上我们绿化和保洁的频率高，且同时会对其进行消杀，不会出现蚊子多的现象10、小区有哪些安防措施？答：我们小区目前采取了三种防范措施：人防、物防、技防主要是小区设有门岗执勤，其他地方设立巡逻岗；修筑了小区围墙，设置密码单元门；重点区域安装监控摄像头，小区门禁系统，物业语音连网（对讲机）等11、小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？答：小区的智能化防盗设施以及秩序维护人员将会竭尽全力避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补另外业主一定要树立防盗意识，要做好自防工作，而一旦发生了，物业公司会积极配合有关治安管理部门来处理12、小区是封闭式管理吗？答：住宅部分地块小区实施全封闭式物业管理服务，能更好的确保小区内良好的居住环境13、这边的治安不好，周边有派出所吗？答：有。

就目前整体治安问题，政府也高度重视，加大了整改力度，加大了公安部门执法力度我们会和公安局、派出所联合建立治安防范措施14、办理入住手续需要哪些资料？答：需要入伙通知书、入伙须知、身份证（委托人办理必须携带委托书）、购房合同、购房交款发票（房款发票、代办费发票）15、业主出差代办入住手续需要哪些资料？答：业主出差可由业主授权人代办，但要业主的授权书资料同上16、业主不在本地，能否延期办理收房手续？答：可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理收放手续购房合同里面约定超过一个月办理，将收取一定的违约金17、办理入住手续有哪些流程？答：由验证组工作人员查验客户相关资料——缴费——签订物管相关文件——领钥匙、物品、资料——验房具体详见现场公示）18、为什么你们公司要先缴费后验房？答：我们小区具备了交房条件，为了方便业主，在缴纳大修基金的同时收取此部分一般不讲：一个楼盘交房最基本的硬件条件是，“水、电、气、路、邮”五通必须达到（因南涧本身没有气必须撇开不谈）且要取得两书表（证）不管是哪个程序，如果开发商手续不全就是属于没有达到交付条件的，就不能正常交房，那你就可以拒绝收房直到手续完善为止，这段期间不但不用交什么费用，甚至造成的延期交房都可以向开发商索要违约金赔偿。

19、关于业主说未达到交房标准的回复要看《竣工验收备案表》答：房屋已通过相关部门验收合格相关证书正在办理当中（因资料多，相关部门不能马上就做出来）并会提供 “两书”即《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》符合国家交房标准，如您个人认为房屋质量有问题可以聘请专业机构对其进行检测20、《业主临时规约》是什么？签了有什么好处？答：《业主临时规约》要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束21、业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益22、违反业主临时公约怎么处理？答：业主违反临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门23、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，同类型物业支付的费用也应该是一样的如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平备注：回复别墅业主时要说明之所以物管费比别人的高，是因为在房屋维保的难度大一些，并且每一户有自己独立使用的私家花园，配备了一个独立车位，所以物管费相对高一些如果对这个收费标准有疑问，待业主委员会决定）因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

24、《前期物业服务协议》是什么？签了有什么好处答：《前期物业服务协议》是业主和物业管理公司之间相互制约的服务性合同约定，有利的保障了业主的利益里面涵盖了物业服务的内容，服务的标准，服务的费用，服务的期限，双方的权利义务，以及法律责任等25、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等前期物业服务合同必须采取书面形式然后再由物管企业和业主签订26、接房时可不可以不签《业主临时规约》、《前期物业服务协议》等相关文件答：根据政府相关文件规定，为了规范房地产市场，凡新建住宅必须签订相关规定和协议以便确保其他业主的公共利益27、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施28、什么是业主大会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益29、什么时候应成立业主大会？答：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，可组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会30、什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责31、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：不能因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务32、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？答：不能业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用33、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？答：不一定按照《招投标管理办法》规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，没有强制规定说必须实行招投标，开发商可以委托有相应专业资质的物业管理企业进行管理。

34、业主大会成立以后，决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？答：不需要物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同35、业主觉得物管公司管理不到位，决定更换物业管理企业，是否有权利更换？是否应当告知社区居委会和街道办事处？答：是的作为物业管理区域的重大事项，过半以上业主同意，业主大会有权作出更换物业管理企业的决议，决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会36、住宅是否可以办公？答：原则上非商住两用住宅是不可以办公使用的，办公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文37、办公的物管费怎么收？答：办公的物管费一般为住宅的两倍以上38、对住宅办公有何特殊要求？答：杜绝扰民、严禁从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动39、申请装修需要哪些资料？答：装修图纸（包括平面、吊顶、管线等图纸）；装修单位营业执照及资质等级证书原件及复印件；单位负责人身份证复印件；施工人员身份证复印件40、申请装修的流程是怎样的？答：装修审批1）业主与装修施工队负责人填写《装修申报表》，2）管理中心在三个工作日内审批；审批后缴纳相关费用，发放证件。

临时出入证，装修施工许可证）施工现场管理1） 装修施工队进场施工，2）管理中心人员每日协助业主对现场进行监管；完工登记：工程完工后，由业主、装修队负责人、管理中心三方填写《装修工程完工时间登记表》三个月后如无质量问题全额无息退还装修押金41、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等43、物管费从什么时候开始记收？答：业主/使用人自购房合同约定的交付之日或者交房通知约定之日起承担其所拥有物业的全额服务费用44、物管费为什么按照建筑面积记收？答。