中冶林荫大道营销策划方案100p.ppt

中中冶冶 · 林林荫荫大大道道【【中冶中冶·林荫大道林荫大道】】营销策划方案营销策划方案1234【解读南岸的城市地位】【解读南湖的人居认知度】【本案的坐标】【本案的面市情境预测】【解读直辖政策利好】市场篇：市场篇：城【解读南岸的城市地位】1、概况、概况全区幅员面积265平方公里，城区建成面积44平方公里，辖6个街道 、9个镇，总人口近60万（农业人口14万），南岸区作为重庆市主城六区之一，有较好的发展基础随着国际会展中心的建成使用，亚太市长峰会的顺利召开，以及南岸区政府一系列行而有效的政策，规划南岸区的发展机遇与空间将十分巨大，前景乐观【解读南岸的城市地位】南岸区江北区九龙坡区巴南区大渡口区渝中区渝北区2、左右逢源交通关系、左右逢源交通关系南坪做为南岸区的门户要地，交通条件十分优越往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆CBD的重要组成部分——南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口环环相扣随着珊瑚大桥的通车，南岸成为新增主城动线综轴的重要一环，渝中CBD咫尺可达片区内，拥有近百条公交线路、能完全覆盖重庆主城六区及部分郊区。

加上各小区的社区巴士，居民出行十分方便【解读南岸的城市地位】3、一山一路的城市休闲站、一山一路的城市休闲站南山穿越全区，是距离主城最近的风景名胜区，主城各区到达南山的车程均在半小时以内南山植物园、金鹰风景区、一棵树观景台、农家乐、泉水鸡……家喻户晓，是重庆主城的第一后花园南滨路早已驰名，餐饮酒吧鳞次栉比，入夜，观滔滔长江水，品茗尝鲜，纵情欢愉，一片灯火辉煌，一幅山水不夜天南山风景名胜区南滨路【解读南岸的城市地位】茶园新区（国家级城市经济新区）经开区4、城市产业结构进化的排头兵、城市产业结构进化的排头兵重庆工业结构偏重、偏老的诟病短期内无法彻底改变在此基础上，产业结构进化的重任落到了城市新兴规划区域10年前成立的经开区，以及相继批准的茶园新区，都坐落南岸，由此，南岸成为城市产业结构进化的排头兵其中，经开区南区已形成丹桂工业园、回龙工业园和电子工业园，高新技术企业57户，高新技术产业化项目7个，火炬计划项目23个，重点新产品114个，技术创新项目114个，拥有企业技术研发中心10个、行业技术中心1个、国家博士后科研工作站3个从2001年到2006年，我区的工业总产值、全社会固定资产投资和区县级财政预算内收入在都市发达经济圈（主城九区）的比重分别从11％、5％和6％，提升至16％、10％和41％。

【解读南岸的城市地位】4、城市产业结构进化的排头兵（续）、城市产业结构进化的排头兵（续）2001-2006年，都市发达经济圈（主城九区）的地区生产总值、工业总产值、全社会固定资产投资和区县级财政预算内收入的平均增速分别为18.02%、24.13%、27.69%和20.83%，而我区的平均增速则分别达到了35.85%、33.66%、44.47%和99.30%详见下图）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10% 2001-2006年：地区GDP增幅 工业产值增幅 固定资产投资增幅 预算收入增幅 主城九区平均水平 经开南区【解读南岸的城市地位】沃尔玛超市南坪店5 5、宜居易居指数、宜居易居指数依托重庆五大商圈之一的“南坪商圈”，各种生活、金融配套设施齐全，加上各大社区的社区型商业和沃尔玛超市，完全能满足该片区居民的日常消费需求区域内的重庆市第六人民医院、洋河医院，现代女子医院等大型医疗机构为片区居民提供了便捷的就医途径近在咫尺的江南大学城，为南坪的居民提供了高质量的教育设施。

南坪板块交通便捷，各种配套设施齐全【解读南岸的城市地位】5 5、、20072007年年1-51-5月南岸房地产市场总体表现月南岸房地产市场总体表现 之之 成交量环比成交量环比主城6区同期成交量环比（1－5月）南岸升幅高达南岸升幅高达82.75%，高居全市第一高居全市第一【解读南岸的城市地位】5 5、、20072007年年1-51-5月南岸房地产市场总体表现月南岸房地产市场总体表现 之之 成交均价环比成交均价环比主城6区同期成交均价环比（1－5月）南岸涨幅高达南岸涨幅高达12.45%，仅次于江北，位居全市第二仅次于江北，位居全市第二【解读南岸的城市地位】南岸，步入发力上扬通道南岸，步入发力上扬通道南岸，为城市带来动能南岸，为城市带来动能【解读南湖的人居认知度】滨江板块泛南坪板块南湖板块【解读南湖的人居认知度】1、南湖板块市场分析、南湖板块市场分析 之之 单价分析单价分析【解读南湖的人居认知度】1、南湖板块市场分析、南湖板块市场分析 之之 主力面积段分析主力面积段分析学府大道69号 溯源阁 骏逸蓝山 渝能国际 东原檀香山 504060708090130150100110120140（㎡）阳光美地 鑫茂源·E时代 融侨苹果城 76-16042-11070-10779-16041-11349-7645-11927-89160170金阳罗马假日 巨成龙湾23-8661-91面积段集中在42-113㎡【解读南湖的人居认知度】1、南湖板块市场分析、南湖板块市场分析 之之 主力总价段分析主力总价段分析2010304050607080（万元）32-6515-4025-3830-8010-4418-2716-4411-34学府大道69号 溯源阁 骏逸蓝山 渝能国际 东原檀香山 阳光美地 鑫茂源·E时代 融侨苹果城 金阳罗马假日 10-32总价区间集中在15-44万元2、滨江板块市场分析、滨江板块市场分析 之之 单价分析单价分析【解读南湖的人居认知度】【解读南湖的人居认知度】2、滨江板块市场分析、滨江板块市场分析 之之 主力面积段分析主力面积段分析海棠晓月蓝滨城 阳光汇静悦山水（㎡）32-13066-16175-137236-27520406080100220120140200240260280喜来登聚丰江山里28-5346-12536-180海棠晓月·怡景天域 阳光100国际新城主力面积段区间50-130㎡【解读南湖的人居认知度】2、滨江板块市场分析、滨江板块市场分析 之之 主力总价段分析主力总价段分析海棠晓月蓝滨城 阳光汇静悦山水（万）12-5124-5828-51102030405090607080100140160喜来登聚丰江山里17-3219-53海棠晓月·怡景天域 20-180阳光100国际新城主力总价区间17-58万160-2203、泛南坪板块市场分析、泛南坪板块市场分析 之之 单价分析单价分析【解读南湖的人居认知度】【解读南湖的人居认知度】3、泛南坪板块市场分析、泛南坪板块市场分析 之之 主力面积段分析主力面积段分析南源居 贝迪新城三期 帝景名苑二期 上海城 观山水 504060708090130150100110120140（㎡）融侨半岛云满庭 美堤雅城琴湾 骏逸第一江岸 120-15747-12075-7864-154108-17227-9056-14066-121160170面积段集中在64－140㎡【解读南湖的人居认知度】3、泛南坪板块市场分析、泛南坪板块市场分析 之之 主力总价段分析主力总价段分析南源居 贝迪新城三期 帝景名苑二期 上海城 观山水 2010304050607080（万元）融侨半岛云满庭 美堤雅城琴湾 骏逸第一江岸 42-5518-4628-2923-5649-7710-3421-5322-40总价区间21－56万元【解读南湖的人居认知度】4、结论、结论套均面积1401301201101009080706050套均总价55504540353025201510平均单价440043004200410040003900380037003600350071.5m²89.2m²79.1m²26.8万33.6万34.5万374837684355套均面积 套均总价 平均单价南湖板块 泛南坪板块 滨江板块【解读南湖的人居认知度】4、结论、结论1、南湖板块人居集聚效应显现，、南湖板块人居集聚效应显现，居住氛围已然成熟。

居住氛围已然成熟2、南湖板块产品主流相对紧凑，适合居家自住南湖板块产品主流相对紧凑，适合居家自住相对滨江板块、泛南坪板块，具备总价优势相对滨江板块、泛南坪板块，具备总价优势3、除却部分滨江豪宅、滨江酒店投资产品，、除却部分滨江豪宅、滨江酒店投资产品，就自住型居家产品而言，就自住型居家产品而言，南湖板块单价与滨江、泛南坪趋近，南湖板块单价与滨江、泛南坪趋近，此前数年三板块间的价格三级台地逐渐消失此前数年三板块间的价格三级台地逐渐消失【本案的坐标】1、、SWOT矩阵矩阵SWOT▅ 板块成熟度高，人居认同感强▅ 产品符合主流，兼具个性▅ 中冶品牌首次面市，推广力度支持有保证▅ 地块方正，二、三级市政道路环绕▅ 形态丰富，摊薄总推案▅ 道路货运卡车集聚，有损形象▅ 加油站▅ 地块、体量有限，推案周期无法实现更高溢价▅ 板块内其他项目已经消化大量客户▅ 珊瑚大桥通车，带来渝中客户分流▅ 产品具备原创概念▅ 市场进入回暖，板块价量同步攀升▅ 板块内其他项目存量有限▅ 竞争楼盘折价清货▅ 经开南区企业竞相北迁▅ 市场回暖遭遇变局▅ 杨家山、珊瑚水岸、万达等人气大盘分流南湖板块【本案的坐标】2、同板块产品定位差异化比较矩阵、同板块产品定位差异化比较矩阵产品总价低 中 高产品创新程度创新 传统普通住宅定位：普通百姓家庭个性住宅定位：年轻白领、主题人群豪宅定位：事业成功人士概念豪宅定位：具备相当文化素养和个性鉴赏的成功人士苹果城金阳·罗马假日巨成龙湾E时代东原檀香山俊逸蓝山溯源阁渝能本项目定位点同质竞争密集同质竞争密集【本案的面市情境预测】1、板块内竞争度降温、板块内竞争度降温板块内项目当前去化比例金阳罗马假日85%E时代55%檀香山90%渝能国际40%溯源阁90%俊逸蓝山57%巨成龙湾0除巨成龙湾尚未开盘，除巨成龙湾尚未开盘，板块内大量项目去化过半，存量有限。

板块内大量项目去化过半，存量有限本案预计明春开盘，板块内竞争度降温本案预计明春开盘，板块内竞争度降温【本案的面市情境预测】2、板块外竞争度升级、板块外竞争度升级珊瑚水案万达广场亚太商谷鲁能领秀城同景国际城上述来自板块外的人气大盘，与本案销售期全部或部分重叠人气大盘的造城气势，往往可能改变客户原有的板块居住习惯【本案的面市情境预测】3、开盘即可企稳均价、开盘即可企稳均价4000元元样本参照楼盘：金阳罗马假日2007年价格变化200701 200702 200703 200704 200705 2007063800370036003500340033003200372032003300330033003200短短半年，金阳罗马假日价格上涨520元，升幅达到16.25%除却样本楼盘，板块内项目本年价格升幅均在8%以上基于重庆整体市场利好，预计本案开盘均价将在现有基础上按正常范围上浮8%，即企稳均价4000元【解读直辖政策利好】1、直辖、直辖10 周年：城乡统筹试验区周年：城乡统筹试验区 之之 两个大局两个大局过去20年中央政策关键词：改革开放改革开放（让一部分人先富起来）内地顾全大局内地顾全大局当前中央政策关键词：西部大开发西部大开发（缩小城乡差异、缩小东西部差异）沿海地区顾全大局沿海地区顾全大局长江上游经济中心长江上游经济中心 西部经济增长极西部经济增长极【解读直辖政策利好】1、直辖、直辖10 周年：城乡统筹试验区周年：城乡统筹试验区 之之 理论刚性动力指标理论刚性动力指标▅ 10年之内，形成主城1小时经济圈、一城两翼的卫星城市群。

▅ 10年之内，主城面积由650平方公里扩大到2700平方公里▅ 10年之内，主城人口在600万的基础上再增加800万▅ 10年之内，再造一个重庆工业▅ 10年之内，全面实现小康【解读直辖政策利好】1、直辖、直辖10 周年：城乡统筹试验区周年：城乡统筹试验区 之之 刚性动力释放的政策猜想刚性动力释放的政策猜想▅ 城乡收入比达4.03:1，农村人口缺乏资本政策猜想：土地信用化、资本化政策政策猜想：土地信用化、资本化政策▅ 工业格局偏重偏老政策猜想：商业反哺工业的城市定位政策政策猜想：商业反哺工业的城市定位政策▅ 产业分布不均，缺乏知识、资本密集型中小企业政策猜想：鼓励中小企业主的金融政策政策猜想：鼓励中小企业主的金融政策【解读直辖政策利好】2、利好刺激楼市、利好刺激楼市 之之 热点板块热点板块▅ 6大热点板块引领楼市利好，非热点板块市场表现平稳▅ 板块表现各异，价量同步实现明显攀升的仅有北滨路板块，其他板块或表现为放量，或表现为升值北部新区板块北滨路板块高九路板块彩云湖板块南滨路板块南湖板块价涨 量升【解读直辖政策利好】2、利好刺激楼市、利好刺激楼市 之之 客户构成突变成为共性客户构成突变成为共性▅ 投资客比重企稳在3成以上，个案突破5成1月2月3月4月5月6月区县及异地客户比例025%23.53%18.19%17.34%27.25%境外客户比例0011.76%9.09%23.11%12.89%策源代理项目：复地上城投资客户比例分布【解读直辖政策利好】2、利好刺激楼市、利好刺激楼市 之之 地价预期发生质变地价预期发生质变▅ 各区域土地市场价格3年累计涨幅均超过200%。

▅ 2007年初，江北城CBD单亩地价突破千万元，其楼面价达到3750元/平米（建筑面积）▅ 2007年3月，和记黄埔24.5亿元拍下南岸杨家山2500亩（建设用地1700亩）地王，其楼面价达到850元/平米（建筑面积）土地成本的攀升，决定了楼价在企稳的基础上，必将上攻地价预期的质变，终将带来楼价预期的质变土地成本的攀升，决定了楼价在企稳的基础上，必将上攻地价预期的质变，终将带来楼价预期的质变北部新区高新板块2005 20072005年年60-80万万/亩左右亩左右当前当前250-300万万/亩左右亩左右北滨路板块2005年年150-250万万/亩左右亩左右当前当前400-1000万万/亩左右亩左右茶园新区2005年年20-40万万/亩左右亩左右当前当前70-150万万/亩左右亩左右【解读直辖政策利好】3、结论、结论1、城市价值、政策价值的推动作用，、城市价值、政策价值的推动作用，已在土地一级市场显现，并开始表现为二级市场回暖已在土地一级市场显现，并开始表现为二级市场回暖重庆楼价，终将改变与城市地位不符的局面重庆楼价，终将改变与城市地位不符的局面2、短线井喷，后续上攻乏力，可能遭遇短线箱顶。

短线井喷，后续上攻乏力，可能遭遇短线箱顶住宅均价住宅均价4000元（套内）将是市场心理关口元（套内）将是市场心理关口1年期短线：谨慎乐观年期短线：谨慎乐观3、随着各项辅助激励政策的落实到位，、随着各项辅助激励政策的落实到位，一、二级市场将以城市价值为目标，实现大幅度提升一、二级市场将以城市价值为目标，实现大幅度提升5年期长线：极其看好年期长线：极其看好【思想巅峰之作：院子、建筑、风景】【产品兴奋点表现】产品篇：产品篇：宅【思想巅峰之作：院子、建筑、风景】1、产品解读逻辑、产品解读逻辑创作思想的巅峰创作思想的巅峰院子院子建筑建筑风景风景▅ 不再将角落部位留给院馆▅ L型、长方型、一步型、凹字型、挑空型变化多端▅ 尺度确保▅ DIY空间无穷，倍添个性主张▅ 现代风尚▅ 原创集合式住宅、城市多层洋房▅ 建筑大面、户内小面均通透▅ 紧凑实用，不失格调▅ 亲地亲水亲绿，完美演绎“三亲风景”▅ 大围合、小围合相得益彰，给出有交流的邻里氛围2、缺陷、缺陷院子院子建筑建筑风景风景▅ 部分户型院子异型，最窄处利用难度大▅ 外围景观无优势，院子反而有鸡肋感建议见后）▅ 硬铺面积比例高▅ 水景仅有泳池，较为单一。

▅ 大围合中缺乏有力度的景观主轴建议见后）【思想巅峰之作：院子、建筑、风景】▅ A户型小跃层卧室太小，功能房间太少建议1：部分改平层；建议2：取消空中花园或二层加板）▅ F户型面宽进深失衡建议：取消部分露台，增加客厅面宽）产品的兴奋点引导产品的兴奋点引导【产品兴奋点表现】1、院子、院子院子是本案靓点，局部院子有可能是本案缺陷由此，本案对院子的兴奋点打造显得十分重要考虑到本案院子的多样复杂，而样板房终究有限，因此建议售楼中心专辟【院子体验区】，集中展示各种主力院型的生活情趣不仅令客户迅速认同本案第一特征，并以良好的感官对本案院子先入为主案场本就需要客户休憩洽谈区，倘若以院子体验的形式出现，势必出现客户经历的强烈差异【产品兴奋点表现】2、入口广场、入口广场 之之 植被植被案名为林荫大道，必须在入口体现这一符号，因此，林荫树阵是必不可少的此外，从树种来讲，尽可能采用双树种，形成色度、稀疏、或高度的层次感此外，大面积的广场，可以以植被拼花的形式向树阵过渡，更加彰显品位2、入口广场、入口广场 之之 情趣水景情趣水景入口水景纯属点缀，有了亲水感，加上水的声音变化，客户心情释缓产品兴奋点表现】2、入口广场、入口广场 之之 精神堡垒精神堡垒精神堡垒，目的在于张扬项目气势，并给予客户尊崇感、归属感。

产品兴奋点表现】3、内庭、内庭 之之 泳池泳池本案内庭水景仅有泳池区域，因此泳池的打造显得尤为重要泳池如果能体现层次、趣味、变化，不仅与项目户型联袂，更可以为大围合起到点睛的作用产品兴奋点表现】3、内庭、内庭 之之 休憩小品休憩小品本案内庭大空间，需要节点性的小品串联，除了起到对景观轴对景的作用外，还可以倡导一种有交流的邻里生活方式此外，如有可能，适当植入社区文化设施，也是不错的选择产品兴奋点表现】3、内庭、内庭 之之 绿化绿化同样的，内庭绿化也必须符合案名，高大乔木和各种层次乔灌木的配合，已然十分重要产品兴奋点表现】4、架空层、架空层不起眼的地方，往往有很大的可塑空间细节决胜的今天，千万不能忽视架空层的设计局部架空水景的处理方式，也是很夺人眼球的也许不起眼的地方，就可能带来大大的客户兴奋点产品兴奋点表现】5、集合式住宅屋顶花园、集合式住宅屋顶花园城市洋房、集合式住宅的屋面，尽收高层住户眼底，建议采用屋面花园的包装，提升高层景观效果，同时增加社区居民互动空间产品兴奋点表现】6、铺地与细节、铺地与细节【产品兴奋点表现】7、后期商业氛围包装、后期商业氛围包装随着销售逐步展开，后期销售为了实现溢价，良好的生活休闲氛围营造变得十分重要。

考虑到商业迟早要招商，因此在住宅销售中后期，商业样板段建议可以提前包装，给人以露天咖啡的休闲格调为宜产品兴奋点表现】【一城一巅峰】【一宅一院馆】【一栋一气象】【一窗一视界】品牌篇：品牌篇：品【SLOGEN】1、逻辑、逻辑创作的思想巅峰创作的思想巅峰院子院子建筑建筑风景风景一宅一院馆一栋一气象一窗一视界一城一巅峰一城一巅峰【SLOGEN】1、应用、应用总纲SLOGEN【一城一巅峰】分诉SLOGEN【一宅一院馆】【一栋一气象】【一窗一视界】常规应用常规应用SLOGEN【【一城一巅峰一城一巅峰 一宅一院馆一宅一院馆】】【【一城一巅峰一城一巅峰】】城市中心的巅峰住所，是一城之内，高峰仰止的身份象征巅峰，过往的物理定义固然仅仅是奢华；而今，巅峰，更在于创作思想的登峰造极弥漫思想的灵感创作，改写着一个城市对巅峰的标榜重庆南岸，巅峰来临：城市与产品，成就林荫大道林荫大道的极致价值一城一巅峰】【【一宅一院馆一宅一院馆】】以大宅的气度，精琢意境的生活以魔方的鬼魅，上演变幻的能量每一宅子营造完全的私家景观，匹配每一位超拔丰富的人生视野空间的尺度反映着你的态度，林荫之境林荫之境，静美而悠游一宅一院馆】【【一栋一气象一栋一气象】】以精灵的外形，还原通透的心情。

以原创的精神，酿造弄潮般生活集合式小围院、浩瀚式大围院，气象万千，前所未见层次错落，城市亦垂涎楼宇的多变包容你更多种心情，林荫之气林荫之气，生生而不息一栋一气象】【【一窗一视界一窗一视界】】以浩瀚的树荫，重现绿野之仙踪以邻里的呢喃，初啼缘分的交流再美的风景，离开了和谐的人群，都是枉然窗，早就可有可无，因为视界使然你习惯闲暇时走出看得见风景的房间，来到林荫之界林荫之界，无远而弗庸一窗一视界】【VI SHOW】【VI SHOW】【VI SHOW】【VI SHOW】【VI SHOW】【VI SHOW】【2nd VI SHOW】【2nd VI SHOW】【2nd VI SHOW】【2nd VI SHOW】【2nd VI SHOW】【推案顺序策略】【包装营销策略】【事件营销策略】【服务营销策略】【媒体营销策略】【小众营销策略】【案前准备策略】营销篇：营销篇：道【产品基础研究】1、户型剖析、户型剖析房型面积范围（㎡）所属户型套数比例一一房房1室1厅2卫60.25A126217.5%1室2厅1卫53.15B319212.83%二二房房2室1厅1卫66.35-68.38F1、F2322.14%2室2厅1卫65.61－72.44C2、C3、C421214.16%2室2厅2卫74.73－95.87B2、B4、C1、E1、E2、E3、E463742.55%三三房房3室2厅2卫70.86－107.78B1、D1、D1A、D2、D2A、D3、D3A、D4、D4A、D5、D5A1449.62%3室3厅2卫111.08－111.25A2、F3181.2%▅ 本案以两房为主，所占比例接近60%。

▅ 三房所占比例较小，为10%左右，但是其户型结构相对比较丰富▅ 一房产品占30%比例，其中投资性产品倾向占主导【产品基础研究】2、户型明细（一房、二房）、户型明细（一房、二房）户型户型空间形态空间形态阳台特点阳台特点套数套数比例比例一房一房A1：60.25㎡1室1厅2卫跃层带休闲阳台（较大）26217.5%B3：53.15㎡1室2厅1卫平层带1个院馆19212.82%二房二房B2：74.73㎡2室2厅2卫平层带1个院馆19212.82%B4：79.60㎡2室2厅2卫平层1个院馆、1个小阳台、1个生活阳台18012.02%F1：66.35㎡2室1厅1卫平层L型阳台（较大）、1露台80.53%F2:68.38㎡2室1厅1卫平层L型阳台（较大）241.60%C1:82.62㎡2室2厅2卫平层带1个院馆1006.68%C2:72.44㎡2室2厅1卫平层带1个院馆、1个小阳台1087.21%C3:65.96㎡2室2厅1卫平层2个阳台543.60%C4:65.61㎡2室2厅1卫平层2个阳台503.34%E1:86.29㎡2室2厅2卫跃层带1个院子、1个花池、1个阳台503.34%E2:84.64㎡2室2厅2卫跃层带1个院子、1个花台、1个阳台966.41%E3:95.87㎡2室2厅2卫跃层带1个院子、1个花池30.20%E4:88.94㎡2室2厅2卫跃层客厅挑空161.07%【产品基础研究】2、户型明细（三房）、户型明细（三房）户型户型空间形态空间形态阳台特点阳台特点套数套数比例比例三房三房B1:70.86㎡3室2厅2卫跃层不带院馆、2个小阳台966.41%D1:107.78㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台60.40%D1A:99.17㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台20.13%D2:107.55㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台20.13%D2A:107.38㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台20.13%D3:105.38㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台120.80%D3A:104.60㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台40.27%D4:104.68㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台60.40%D4A:104.56㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、客厅、阳台、外廊、院子挑空、1个阳台60.40%D5:102.38㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台60.40%D5A:101.92㎡3室2厅2卫跃层带1个院子、院子挑空、1个阳台20.13%F3:111.08㎡3室3厅2卫6＋1跃层客厅挑空、1露台（较大）、1花园80.53%A2：111.25㎡3室2厅2卫跃层带生活阳台、客厅上空100.67%【产品基础研究】3、栋间分析、栋间分析栋号分析结论1号楼产品有缺陷，重复推案大，消化压力决定完售周期长。

但产品形态较容易生成溢价中期或中后期推出2号楼2、4、6三栋相同，2号楼位置及景观条件最好，较容易生成相对4、6号楼的溢价中前期或中期推出3号楼产品有概念，同时也有缺陷即便可能生成溢价，也是因为供应量较少中后期推出4号楼主力户型，没有明显缺陷，不易生成溢价推案大，需要爆破式销售开盘首推5号楼同3号楼中后期推出6号楼同4号楼开盘首推7号楼主力户，无明显缺陷，不易生成溢价推案量大，短期内外围环境有待改善中期加推8号楼主力户，无明显缺陷，不易生成溢价推案量大，短期内外围环境有待改善中期加推9号楼产品有概念，地处大小围合中央，最容易做溢价最后压轴10号楼产品有概念，位置有缺陷，相互抵消，不易生成溢价户型相对偏大，总价较高，去化速度由此相对较缓中前期或中期首推1栋，后期补充加推11号楼12号楼【推案顺序策略】1、推案顺序及推案量、推案顺序及推案量一次加推：7号楼共计156套二次加推：8号楼＋10号楼共计200套开盘：4号楼＋6号楼共计440套三次加推：1号楼共计272套四次加推：11号楼＋12号楼＋3号楼＋5号楼共计161套五次加推：2号楼共计220套压轴：9号楼共计48套【推案顺序策略】2、推案周期及卖点、推案周期及卖点一次加推：7号楼共计156套销售周期2-3个月卖点：品牌、产品、口碑、样板段二次加推：8号楼＋10号楼共计200套销售周期1.5-3个月卖点：品牌、新概念、口碑、样板房、逐渐成型景观建筑开盘：4号楼＋6号楼共计440套销售周期2个月卖点：品牌、产品、开盘造势、样板房、样板段三次加推：1号楼共计272套销售周期4-5个月卖点：精装、总价、样板房、品牌、口碑、逐渐成型景观建筑四次加推：11号楼＋12号楼＋3号楼＋5号楼共计161套销售周期3个月卖点：品牌、新概念、口碑、样板房、景观建筑准交付五次加推：2号楼共计220套销售周期：1个月卖点：现房、景观呈现、口碑压轴：9号楼共计48套销售周期1个月卖点：新概念、现房、景观呈现、口碑【包装营销策略】1、现场包装分布、现场包装分布 之示意之示意外围档一阶段内围档二阶段内围档一阶段样板段二阶段样板段样板房售楼处【包装营销策略】1、现场包装分布、现场包装分布 之说明之说明▅ 沿市政道路围档广告；并根据样板段施工进度分两个阶段设置内围档广告，阻隔施工区域。

▅ 2、4、6号楼看房看2号楼；7、8号楼看7号楼；10、11、12号楼看12号楼▅ 第二阶段围档示意意味着更大的样板展示面，一方面满足客户对7号楼、12号楼看房要求，更重要的是，泳池景观尽早展开对销售会起到重要作用基于消费喜好特征，建议景观工程量提前，土建结构3层罩安全网后，可从容施工▅ 样板房设置于1、2、12号楼，缩小样板房施工、看房半径1号楼本就需要精装煽动销售，加上推案压力较大，必须设置样板房；2号楼作为4、6号楼参照，承担开盘冲量任务，必须设置样板房；7、8号楼户型主流，处于惯性销售期，无需设置样板房，如有可能设置清水工法样板间即可；12号楼作为集合式住宅参照，必须设置样板房，作用在于将原创概念建筑的演绎进一步深化即：在非现房阶段，仅即：在非现房阶段，仅1 1、、2 2、、7 7、、1212号楼提供看房号楼提供看房其中其中1 1、、2 2、、1212号楼有精装样板间，号楼有精装样板间，7 7号楼有工法样板间号楼有工法样板间▅ 售楼处位于1号楼1层（为增加气势，可连带局部二层，图纸中有楼梯设计），图纸显示隔墙暂时不做结合入口广场样板段，形成良好形象【包装营销策略】2、样板间、样板间 之之 户型选择户型选择2号楼（4层）：B2、B3精装样板间；B1、B4清水工法样板间。

B1、B4去化难度相对低）12号楼（3层）：E2、E1精装、清水各一间1号楼（3层）：A1精装一间7号楼（4层）：工法清水标准层【包装营销策略】2、样板间、样板间 之之 精装风格精装风格产品个性决定本案精装样板间不宜采用欧式奢华路线，建议采用曼哈顿公寓风格、东方望族风格曼哈顿公寓风格：简约、国际、通透【包装营销策略】2、样板间、样板间 之之 精装风格精装风格东方望族风格：现代、东方、禅意【包装营销策略】3、售楼处、售楼处 之之 布局布局▅ 第一特征：院馆展示区 即 休闲洽谈区▅ 产品展示区抬高▅ 二层作为办公区域上二楼，楼梯下为复印机、储藏等LOGO墙控台入口下三步上三步大沙盘促销公示小沙盘服务吧院子1 院子2 院子3 院子4 院子5 院子6下三步上三步【包装营销策略】3、售楼处、售楼处 之之 看房路线看房路线2号楼（4/6号楼参考2号楼）7号楼（8号楼参考7号楼）12号楼（10/11号楼参考12号楼）【包装营销策略】3、售楼处、售楼处 之之 VI导视导视【包装营销策略】3、售楼处、售楼处 之之 VI导视导视【包装营销策略】3、售楼处、售楼处 之之 VI导视导视【事件营销策略】1、长效事件设计：、长效事件设计：【【寻找重庆最美的那片林荫寻找重庆最美的那片林荫】】目的：长效预热或制造品牌认知；互动参与增添受众关注面；为项目增添生活及文化气息三大奖项设置：最安逸的重庆林荫；最感动的重庆林荫；最难忘的重庆林荫参与办法：参与者将相关林荫的确切位置及有关图文整合提交（结合网络）评审办法：专家评议，售楼处公示大众评议相结合结果：获奖三处重庆林荫图文永久落户小区【事件营销策略】2、引爆型热点事件设计：、引爆型热点事件设计：【【当林荫大道邂逅林荫大道当林荫大道邂逅林荫大道】】目的：车房联动顾客数据库共享；为现场增添时尚气氛内容：别克林荫大道试驾；样车现场陈列一周；林荫大道车身个性设计比赛；车模秀针对不同小众，可另行设计其他热点事件【事件营销策略】3、分众促销事件设计：、分众促销事件设计：▅ 林荫下的爱情剧集：情侣购房主题月。

▅ 林荫下的兄弟姐妹：亲友团购主题月▅ 林荫下的相濡以沫：尊老购房主题月▅ 林荫下的奋进沉思：白领购房主题月【服务营销策略】1 1、物业提前进入、物业提前进入▅ 售楼处外安保引导与代泊车服务▅ 售楼处内服务吧台酒店式服务▅ 样板楼看房车服务与安保引导▅ 样板房保洁与参观讲解服务▅ 样板区安保定时组队、交接班演示安保岗服务岗售后服务提前，创造精细化销售服务售后服务提前，创造精细化销售服务需求了解项目介绍产品推荐信息跟踪…………置业顾问置业顾问端茶送水资料收集购房服务售后服务…………服务顾问服务顾问客户到达客户到达安保引导至售楼处或停车场2 2、售楼处：双顾问模式、售楼处：双顾问模式【服务营销策略】1 1、媒体建议发布比例、媒体建议发布比例【媒体营销策略】硬硬/软软媒介媒介预算预算硬广告固定广告变动广告户外30%大众平面20%电视5%房地产期刊5%博视电梯轿箱招贴3%电台5%网络10%生活类期刊2%硬广告合计80%软性广告特殊通路事件营销（PR/SP）新闻操作、巡展20%合计100%2 2、媒体预算时间支配比例、媒体预算时间支配比例30%25%20%15%10%5%案前预告引导蓄势 开盘4/6号 加推7号 加推8/10号 加推1号 加推11/12/3/5号 加推2号 加推9号 10%25%13%15%2%20%10%5%【媒体营销策略】【小众营销策略】小众通路一：经开南区企业小众通路二：江南大学园区教师小众通路三：移动联通南岸客户小众通路四：铜元局、珊瑚村、弹子石旧城改造动迁人群小众通路五：车友会小众通路六：策源客户数据库大众人群一：南岸传统居民大众人群一：南岸传统居民大众人群二：主力辐射客源大众人群二：主力辐射客源（渝中、九龙坡、巴南、綦江、江津、南川）（渝中、九龙坡、巴南、綦江、江津、南川）大众人群特征描述：中等或中上教育水平、职业发展水平；传统与个性兼具；35岁以下占主导【案前准备策略】案前准备期：约2个月（案前准备期分为两个阶段）案前准备期（第一阶段）：案前准备期（第一阶段）：执行周期：1个月 工作重点：1、完成外接待布置方案2、部分销售道具制作完成。

主要完成展会模型、部分效果图、家具配置图的制作3、寻找并确定户外看板的位置4、确定广告方向，完成针对大型房展会的宣传资料5、完成前期市调工作案前准备期（第二阶段）：案前准备期（第二阶段）：执行周期：1个月工作重点：1、外接待装饰完成并进场2、销售队伍组建到位并开始培训、现场演练3、完成预约计划、广告计划、定价策略The End，Thanks！真诚希望携手共赢。