中海地产全过程成本精细化管理(.2)知识讲解.doc

精品文档中海地产全过程成本精细化管理剖析剖析一. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成， 最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表文件类型文件名称文件主要内容包括成本管理总思路，组织管理架构、纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招投标管理文件招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成合同后的成本管理，包括交底、付款、《合约管理工作程序》预算、报价、变更、结算管理本管理文件《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理大额付款管理的通知》二 . 中海地产项目成本管理体系分析1. 成本管理总思路清晰而且系统中海的成本管理总思路： 以统一成本科目为前提， 以全过程成本管理为主线， 以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

2. 建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的 “度量衡 ”中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系 《中海地产房地产开发项目成本科目》，成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为基础，即统精品文档精品文档一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的 “度量衡 ”，不会出现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力3. 成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代表公司进行成本总控在总部成立项目成本管理工作小组， 小组成员由公司发展管理委员会确定， 由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构 , 具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作负责下达、审批目标成本，并进行成本监控集团总部的投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部和发展管理部，以及各地区公司对于项目成本各部分（基于成本分解体系）的管理职责清晰4. 项目开发建设全过程各阶段的管理方法和管理流程清晰。

实施全过程目标成本管理，在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标， 实行全过程目标成本管理 并对实施过程的关键节点进行控制，除以上节点外，还有施工过程的主体工程开工或主包合同签订、主体结构封顶两个节点，到达每个节点时必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准对于各个阶段成本管理，均配有相应的表格要求填写上报，下面对于表格专门还有分析5. 统一全公司的成本管理方法总部对地区公司的合约安排模式做出统一规定， 包括合约策划、 工程分判模式、 报价及定标、甲供材管理、进度款支付等，地区公司应严格执行6. 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板， 内容细致全面， 如上述的《中海地产统一合约安排管理办法》中，对项目合同结构策划内容、报价方式、定标原则、工程量计量管理、造价构成、甲供料确定原则及损耗率确定、工程款支付方式等均有详细的说明或规定如上述的《合约管理工作程序》中，对合同签订后的合同交底、付款、预算、报价、变更、结算管理等工作，均有详细的说明或规定7. 配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。

各项制度的配套用表制度名称 配套用表《项目发展成本管理制度》 （ 14）《中海地产房地产开发项目成本科目》《项目成本及盈利预测表》《项目建安成本目标控制表》《项目现金流量预测表》《项目建安成本预测明细表》《开发项目成本分期审批表》《关于第 ×期 第 ×阶段成本预测报表的回复格式》《项目发展成本控制目标审核表 VX.X 》《项目发展成本控制目标审批表 VX.X 》精品文档精品文档《关于【 XXXX 】项目发展成本控制指标（XX 阶段）的批复格式》《项目成本超支审批表》《建安成本超支审批表》《项目成本执行情况表》《建安成本数据采集分析表》招投标管理制度（ 16 ）《大额工程合同投标单位备案表》《大额工程合同定标会议通知》《大额工程合同中标单位审批表》《 年 半年工程合约定标情况表》《分判商考察意见表》（适用于在建工程）《分判商考察意见表》（适用于完工工程）《分判商考察意见表》（适用企业基地）《分判商考察意见表》（适用于工厂）《分判商履约评价表》（HY01-05 ）《分判商名册》（ HY01-06）《分判商履约情况调查表》（HY01-07 ）《分判工程招标工作计划（参考模板）》（HY02 －02）《招标文件评审表》（HY02 － 03）《投标单位审批表》（HY02 － 04）《开标书》（ HY02 － 05 ）《分判工程定标记录》（HY02 － 06 ）合同管理制度（ 4）《合约管理策划报告评审表》（HY02 －01）《合约交底记录》（ HY03 － 01）《合同文件评审表》（HY02 － 07）《合同分发登记表》（HY02 － 08）合同签订后成本管理制度（9） 《工程付款证书》（模板）（HY03 － 02）《工程变更价款确认书》（HY03 － 05）《工程变更价款审批表》（HY03 － 04）《工程成本变动报告》（HY03 － 03 ）《工程签证单》（ HY04-01）《工程签证登记表》（HY04-02 ）《签证费用审批表》（HY04-03 ）《结算书》（模板）（HY03 － 06）《结算确认书》（ HY03 － 07）精品文档精品文档若只有制度和工作流程，而不配合以相应的标准管理用表或模板，则这些制度很难被执行，或执行效果大打折扣。

8. 招投标管理制度融合到成本管理和合同管理的各项制度中中海没有单独编制招投标管理制度， 而是将招投标管理制度融合到成本管理和合同管理的各项制度中9. 对各地区公司既有统一，也有开放制度规定：各地区公司应按照总部的相关要求和多年以来形成的行之有效的作法 ,结合本公司的实际情况制定自己的合约管理办法可参照该办法制定各地区管理办法三. 启示他山之石可以攻玉，我们城建目前基本上从市场拿地，成本管理的压力越来越大，希望能从中海及其它企业的管理中吸取精华，结合集团的管理模式，完善自己的成本管理体系精品文档。