房屋调查剖析课件.ppt

第五章第五章 房屋调查房屋调查1第一节第一节 房屋调查房屋调查 房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等， 建筑物主要指房屋2一、与房屋有关的名词解析一、与房屋有关的名词解析v1. 假层是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层v2. 气屋利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋v3. 夹层和暗楼建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼3v4. 过街楼和吊楼横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼v5. 阳台和挑外廊房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线v6. 天井和天棚房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。

4二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 1. 房屋的权属 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、所在层次 3. 房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况 5 5. 房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等 (1) 建筑占地面积(基底面积)房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同 (2) 建筑面积建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑6 (3)使用面积指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算包括直接为办公、生产、经营、生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所、壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、夹层、2.2m以上暗楼等面积。

　(4)共有面积指各产权主共同拥有的建筑面积主要包括：2.2m以上单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机房、水箱等　(5)房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积由房地产行政主管部门登记确权认定7 (6)总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和计算容积率的建筑面积包括：使用面积、分摊共有面积、未分摊共有面积面积测量计算资料中应明确区分计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积　(7)成套房屋建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成多层为一套)　　　套内房屋使用面积：套内房屋使用空间的水平投影面积套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面的装饰厚度也应计入使用面积　　　套内墙体面积：即墙体所占面积若是共有墙，只计算一半墙体面积　　　套内阳台面积：按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计算一半面积81、房产编号　　全长17位，字符型　　前13位为房产所属的宗地编号；（P21）　　第14位为特征码（二值型），0代表房产，1代表户地。

　　15、16、17位为房产/户地序号2、房屋及构筑物要素编号　　全长9位，字符型　　第1、2位为产别，表示到二级分类；第3位为房屋结构；第4、5位为房屋层数（表示方法）；第6、7位为建成年限（表示方法）；第8、9位为房屋用途，表示到二级分类P74）三、房产要素编号三、房产要素编号9第二节第二节 共有面积的分摊共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积共有面积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊10四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的 (2) 应分摊共有面积的相对性 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积第三节　建筑面积计算第三节　建筑面积计算 主要弄清楚计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的范围P76-78）11第四节　房产面积计算的技术要求第四节　房产面积计算的技术要求Ø建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法。

Ø丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用Ø遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上Ø丈量边长读数取至厘米Ø边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式规定： D的单位为m 12Ø房屋面积测算的中误差MP按下式计算：式中：P──房屋面积,单位为m2Ø房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差房屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至0.1 m2Ø房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图，并填写房屋调查表 13。