国外成熟休闲旅游地产发展模式.doc

国外成熟休闲旅游地产发展模式——分时度假作者：朱明旅欧房地产的产生始于 20世纪初法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；20 世纪 60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，而今天分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地20世纪 70年代中期，美国的石油危机使美国的经济进去紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅，为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店”的概念，取得了巨大成功到 1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟1999 年全球分时度假物业销售额达到 67.2亿美元，540 个家庭参与了分时度假网络在亚洲，随着旅游消费需求从观光度假层次的转变，日本、韩国、菲律宾、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等多种休闲度假类产品，对旅游地产及其相关的配套设施需求激增。

随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长分时度假的发展分时度假市场在法国形成以后，迅即在世界范围内得到发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式到了 70年代中期，度过近二十年经济快速发展，又在60年代经历“婴儿潮”的美国开始衰退，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产为处理积压和空置，充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功有数据显示，1977 年美国 95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来，由此美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家当分时度假概念在美国大获成功后，房产经营者们很快就发现一个问题：休闲度假如果永远只在一个地方进行，对度假的人来讲，未免太过无趣，长此以往这样的度假房产对消费者将会失去不少的吸引力，好不容易摆脱困境的开发商可能又要面对销售不利的局面经营者们觉得简单复制欧洲而来的分时度假产品还是显得过于僵化、缺乏灵活性但是商人的头脑就是用于解决问题的，没过多长时间，就有人在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统就爱你但的方法就是在拥有客房使用权客户内部，建立一个交换平台，使客户可以将自己的度假房产使用权通过这个交换平台换取同等级别但位于其他地区的度假房屋使用权。

这样客户就不用每年都去同一个地方度假了先前遇到的问题迎刃而解，广大客户的欢迎也就成了情理之事分时度假的管理机制随着计算机技术和网络技术的飞速发展，分时度假交换平台在技术上得到了强有力的保障，分时度假交换平台已经发展成为一个不受空间地域限制，内部复杂，外部操作简单，可以通过、计算机、网络进行安全便捷交换的分时度假交换系统分时度假交换系统的发展成熟，又极大的促进了分时度假市场的拓展二十世纪 90年代后，正是有了分时度假交换系统的支持，使分时度假风靡美洲和欧洲大陆，大洋洲和部分亚洲国家也加入了分时度假市场，分时度假真正进入了一个崭新的发展阶段在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明确的要求如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于 18.6平米；供两人住宿的套房在 23.5平方米以上；供 4人住宿的套房在 41.8平方米以上；供 6人住宿的套房在 60.4平方米以上；所有房间必须有单独卫生间，6 人套房必须平均拥有 1.5个卫生间而消费者只需一次购买一定数量的“点数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。

点数，是俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段 点数制，即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制的网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异会员向供应商购买一定数量的点数，所有住宿、娱乐产品也以点数标价会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。