榆林商厦可行性分析报告(专业版).doc

榆林商厦项目可行性分析报告（初稿）项目部：曹润林注：缺乏大量信息资料支撑，本分析方案缺少区域总体环境分析，经济模型部分，内部一些数据根据后期数据的完整性补充完善（特作此说明）一、 榆林商业市场环境分析1、 榆林商业市场现状分析1.1现有商业供应分布榆林有“六楼骑街天下名”的明清建筑古迹（整个城市有3条主要街道，分别叫一街、二街和三街，仿制明清时期的建筑而建成的这条步行街在一街最繁华的商业步行街，则在二街，那里也是张饭后散过步的地方新明楼、鼓楼、凯歌楼、四方台、万佛楼和钟楼，六座古楼阁依次坐落于城内的大街上这些古楼阁下皆可通行车辆，又有“六楼骑街”的美名，众多的小巷子穿插在大街、延伸于二街至老城墙边故此形成了榆林的主要商圈榆阳中路与长城南路形成了榆林市的次级商圈Ø 二街沿线：这里是榆林老区传统的第一大商圈，由仁山百货，水利商业步行街，榆林金鹰时尚广场（11月开业），高老庄服饰城，豪丽精品城，都市新天地，佰川鞋城，苏宁，女人世界，榆林剧院，国贸百货，喜洋洋，大喜洋洋及周边店铺组成，业态多为日常生活配套及服饰由于具有稳定消费客群的支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到90%以上，该路段平均日客流量可达2万人左右，周末节假日期间日人流量超过6万人左右；Ø 榆阳中路沿线： 该街为榆林市的第二大商圈主干道，由喜洋洋大洋百货，东恒百货，奇趣宝儿童城，东方商厦，赛格电脑城，文化宫及周边店铺组成，其中，大洋百货除门店与超市外均为空铺，东恒大部分商家处于闭店状态，儿童城空铺极高。

该区域商业已处于下坡阶段，商业价值略低，业态组合较差Ø 长城南路沿线：该街为榆林市的第二大商圈主干道，由国贸新天地，凯信世纪广场，百脑汇，亿联电子及周边店铺组成，业态多为日常生活百货及餐饮为主品牌档次属于中端市场，其中凯信有地下停车位120多个1.2现有商业供应比较商业面积楼层数业态模式经营状况停车场品质喜洋洋-大洋百货约1.5万B1-L3共四层B1-超市L1-L3百货统一收银除了超市与门店全部关门（超级差） 无差东恒百货\\日用品，小百货租赁较差，大面积商户闭店 无差奇趣宝儿童城约8000平方米L1-L3共三层L1-孕婴城+儿童玩具+儿童百货；L2-儿童百货L3：儿童教育租赁空铺多无良东方商厦\L1-L4共四层L1-夜店+百货门店L2-餐饮租赁业态较差，有空铺无差国贸新天地约1.5万B1-L3共四层B1-儿童百货L1珠宝，化妆品L2服饰L3餐饮统一收银品牌中端，出租率达90%，经营良好无优凯信世纪广场约2.4万B2-L6共八层B2 停车场 120车位B1超市L1 黄金珠宝，化妆品，餐饮L2-L3 女装L4 体育用品L5 儿童+餐饮L6 影城统一收银品牌中端，少数高端，出租率达90%，业态配比较好，人流量大，经营良好有优国贸百货\B1-L6共七层B1 鞋L1 黄金珠宝L2 男装+女装L3 L4 女装L5 儿童L6 餐饮统一收银品牌低端为主，二层有部分中端，出租率达85%，餐饮区较差，儿童区较好无良喜洋洋时超约1万L1-L6共六层L1 童鞋L2 精品鞋区L3女装L4 男士精品L5-L6 喜洋洋超市统一收银品牌中端，新开店，出租率达70%纯服饰店无良大喜洋洋约3.5万B1-L6共七层B1 超市L1 黄金珠宝+化妆品+手表L2-L3 女装L4 男装L5 体育+儿童L6 家纺统一收银品牌中端出租率达95%经营较好品牌组合较强无优仁山百货约0.6万L1-L4共四层L1 黄金珠宝L2-L4 全空铺\经营差无差水利商业步行街约0.7万㎡L1-L3共三层L1-L3 零售百货\批发市场，经营较差无较差高老庄服饰城约0.5万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良豪礼精品城约1万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良都市新天地约0.4万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良佰川鞋城约0.4万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良1.3现有商业供应特点在榆林街头，各种中小超市、便利店、大小饭馆、发廊、菜市场、银行分支、家政服务所、健身俱乐部、娱乐设施、宠物服务随处可见，但是与榆林现有六十万人口的庞大社区相比，目前所有的商业网点并不尽如人意。

Ø 缺乏大型集中式购物中心就整个榆林大社区来说，最缺乏的是可以覆盖比较大区域的大型商业中心，如大型百货商场和大型综合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凯信世纪广场和国贸新天地可以算做百货零售类，但其档次不高、商业价值相当有限 Ø 中等超市规模有限中等规模的商业点极少，远没有达到令榆林居民满意的程度榆林老城中的凯信超市，喜洋洋超市等规模和商品品类仍显不足Ø 便民商业网点不足小区内部便利店的网络远没有成型，小型、微型的商业点未达到饱和，人们消费选择的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、粮食、肉类等等物价都要略高于市内居民区Ø 餐饮及休闲娱乐市场未充分发展餐饮、娱乐、医药、运动休闲等各种服务业分布分散、品质参差不齐、数量相对不足1.4现有商业总结：Ø 榆林老城区商业以：二街为主，榆阳中路为副Ø 老城商业模式主要为：中低端百货商场Ø 缺乏：Ø 榆林主要以地方餐饮为主，缺乏大量的外地餐饮品牌和国际品牌；Ø 整个榆林市无成型的酒吧街，缺乏情景式风情街酒吧；Ø 榆林拥有六楼骑街，但却未体现出文化产业，缺乏文化艺术街区；Ø 榆林商业主要以18-45岁百货为主，缺乏儿童为主的业态；Ø 榆林整个超市形态为社区市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鲜，医药，日用超市；Ø 榆林娱乐业主要以影院为主，但娱乐影院物业又过于落后，无新型电影院（IMX）；Ø 均为独立商业物业，体量大多数在两万以下，缺乏综合性；Ø 项目多分布在二街和榆林中路主干道周边，缺乏新型商业街；Ø 项目均只租不售或整售后由专业经营管理公司统一经营；Ø 项目多集中在2006年开业经营，最多不晚于2007年，商业形态过于老旧。

Ø 总体评价：榆林的商业市场几乎一片空白，有大好的商业前景2、 榆林人口状况分析根据榆林市2010年第六次全国人口普查主要数据公报显示：1、全市常住人口 全市常住人口［3］为 3351437人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的 3198981人相比，十年共增加152456人，增长4.8%年平均增长率为0.47%常住：335万人口】 2、家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户［4］988769户，家庭户人口为 3064142人，平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.75人减少0.65人家庭：300万人口】 3、性别构成 全市常住人口中，男性人口为 1769702人，占52.80%；女性人口为 1581735人，占47.20%总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.92上升为 111.88男女比例：1:1】 4、年龄构成全市常住人口中，0—14岁人口为533603人，占15.92%；15—64岁人口为 2569890人，占76.68%；65岁及以上人口为247944人，占7.40%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降13.42个百分点，15—64岁人口的比重上升11.42个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.00个百分点[14岁以下：16%；15-25岁：22%；26-45岁：35%；46-64岁：20%；65以上：7%] 5、各种受教育程度人口 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为256297人；具有高中（含中专）程度的人口为445706人；具有初中程度的人口为 1197020人；具有小学程度的人口为956728人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生） 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由1912人上升为7647人；具有高中程度的由8008人上升为13299人；具有初中程度的由25923人上升为35717人；具有小学程度的由42770人下降为28547人 全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为249114人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少148132人，文盲率［5］由17.87%下降为7.43%，下降10.44个百分点。

6、人口地区分布 全市常住人口的地区分布如下： 地区 人口数（人） 比重［6］（%） 2000年 2010年 全市合计 3351437 100 100 榆阳区 637617 14.39 19.03 神木县 455493 11.5 13.59 府谷县 260585 7.17 7.78 横山县 288053 9.39 8.59 靖边县 355939 8.69 10.62 定边县 319370 9.1 9.53 绥德县 296088 9.9 8.83 米脂县 154953 6.39 4.62 佳 县 204666 。