无锡市房地产市场调研报告.doc

目 录一、 城市沿革…………………………………………………………1-5二、 城市概况…………………………………………………………6-16（一）、区域条件（二）、经济状况三、 城市规划…………………………………………………………17-18四、 房地产现状分析…………………………………………………19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析——住宅——商业——写字楼五、 消费者心理分析…………………………………………………29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析六、 项目优劣势分析…………………………………………………39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析…………………………………………………42-43一、城市沿革1、建置沿革：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。

民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区1953年建江苏省，无锡市为省辖市1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区 2、历史变革：早在六七千年前，无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”太伯带领百姓兴修水利，发展农耕相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，民人殷富”。

周灭商后，因太伯无子，周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化 无锡是吴文化的发祥地之一春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术六朝时期，北方战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高商业贸易开始形成唐、宋时期，无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣无锡成为富庶江南的一块宝地明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。

锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田农业上由于精耕细作，粮食产量逐年增加春豆夏麦，秋收禾稻，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“皖豫米商纷纷麇来，浙东籴贩，麇不联樯”布码头：随着无锡米市的形成与发展，北方地区，特别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由购米船队运至无锡，无锡乡间棉纺织业十分兴盛所以，无锡尽管不种棉花，但四乡农村几乎家家有纺机，户户织棉布明弘治年间，无锡北门外莲蓉桥南，已形成布列成行的布市坐贾收之，拥载而贸于淮扬高宝等处，一岁所交易不下数十百万”明末清初，布码头一度衰落至清代中叶，无锡家庭棉织业再度兴起，全县织布木机有4～5万台，年产土布300万匹，占全国棉布产量的6.7%。

各地布商云集无锡，从北栅口至北塘，形成绵延数里的布市乾隆年间，无锡每年经销的土布达700～1000万匹无锡有“布码头”之称，与汉口的“船码头”、镇江的“钱码头”，并称为长江“三码头.3、近代无锡：近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市无锡米市在咸丰十年至同治二年（1860～1863年）太平天国战事中被毁战事以后逐渐恢复光绪十四年（1888年）起，清政府把浙江各州府的漕粮转到上海、无锡采办，又指定江苏各县的漕粮在无锡集中转运无锡米市得到进一步发展至清末，无锡年办漕米130万石同时，由于无锡米市粳、籼、糯品种齐全，数量充足，储运方便，上海、浙江等地粮商都到无锡采购，江苏产棉区大多也到无锡购米无锡成为南供民食、北输漕米的大米市年交易量达600～750万石无锡布码头继续兴盛，一直延续到本世纪初清末，无锡制丝业迅速发展光绪四年（1878年），无锡生丝产量达13.8万斤，占苏、常、镇三府生丝总产量的38.83%，成为江苏省最大的产丝县与此同时，蚕丝贸易十分活跃，“一年也有数十万金之巨”光绪六年（1880年），无锡输出生丝近10万公斤，价值48万海关两其中四成出口海外，六成销往周边地区。

无锡成为甲于东南的丝茧市场1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准1993年后，无锡经济呈加速发展态势对农业的投入大幅度增加，机械化水平、科学种养水平、社会化服务水平等都有较大提高，耕地保护和农业基础设施建设进一步得到加强农业双层经营机制进一步完善，向多种形式的规模经营迅速发展在土地面积逐年减少、人口逐年增长的情况下，粮油和主要副食品的产量保持较高的生产水平工业在调整结构、提高水平、扩大规模、增强后劲方面取得新的成绩企业改革向以建立现代企业制度为主要内容的制度创新、转换机制深化，国有企业加快了进入市场的进程全市组织一批重点建设和重点技术改造项目，形成了一批集团化企业乡镇工业通过上规模、上水平得到迅速发展第三产业发展较快科技进步在经济增长中的贡献份额显著增加，经济素质明显提高顺利实施国家部署的财税、金融、外贸、投资等体制改革市场体系进一步发育完善，市场在资源配置中的基础作用逐步显示出来社会保障体系建设加快了步伐整个经济的市场化程度明显提高个私经济也得到了发展对外经济和对外贸易都有很大发展城乡基础设施建设明显加快沪宁高速公路无锡段、锡澄高速公路、江阴长江大桥建成通车。

无锡机场通过初步改造，开通了5条国内航线县乡公路在基本实现村村沟通的基础上，道路等级迅速提高全境初步形成了内外畅通的交通网络市内以路桥建设为重点，加快了城市布局调整和老城改造步伐，新建、扩建了一批干道、桥梁，新建了火车站广场市区建成区面积逐渐扩大一批新型城镇正在兴起电力、通信等基础设施建设也得到较快发展以治理太湖为主导的水利基础设施建设取得重大进展城乡抗洪防灾能力明显增强各类教育协调统筹发展全面完成基本普及九年制义务教育，基本扫除青壮年文盲的任务，以中等职业技术教育为主体的高中阶段教育逐步普及，成人教育和地方高等教育加快发展步伐教育综合改革逐步深化，办学条件明显改善每年组织实施国家和省级火炬计划、星火计划，高新技术产品的产值高速增长创作、上演了一批突出主旋律、具有地方特色的好作品、好剧目广播、电视的人口覆盖率接近100%体育、卫生、环境保护、计划生育、老龄工作都取得了可喜成绩1981年，无锡市列为全国15个经济中心城市之一1983年，实行市管县体制，无锡经济开始向城乡一体化方向发展1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。

改革开放给无锡带来新的生机和活力无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列二、城市概况 （一）区域条件1、地理概况：无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4650平方公里(市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为769平方公里，占总面积的16.5%2002年末耕地面积为164.15千公顷无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区宜兴地区山体均作东西向延伸，绝对高度500米以上，最高峰为黄塔顶，海拔611.5米锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由西南往东北逐级下降。

最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米2、气候：无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长气温，1月平均气温在2.8℃左右；7月平均气温在28℃左右全年无霜期220天左右无锡市区年平均降水量在1048毫米雨季较长，主要集中在夏季全年降水量大于蒸发量，属湿润地区无锡市区日照时数2019.4小时常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多2002年无锡市气候特点是：气温明显偏高，降水偏多，日照正常3、水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米4、物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。

全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井（泉）共有11处，已开发的有5处5、生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等药用植物400多种鸟类有170多种；鱼。