引入社会资本参与土地.doc

引入社会资本参加土地整理——对我区“两安”用地开发整理融资模式的商议一、撬动土地杠杆，助力城市发展日前，长沙市委书记陈润儿接受人民日报、新华社等主流媒体采访，描绘“两型社会”美好宏图时这样说到：“长沙的未来看河西”，并提出先导区建设要在推进土地管理制度等方面英勇研究，赶忙实现城市建设从粗放经营向集约经营的转变岳麓区作为大河西先导区建设的主战场，在其中扮演重视要角色，肩负着艰巨的历史使命依照市委提出的“拉开道路框架，形成承载功能，拓展产业优势，展现新区雏形”的三年行动计划要求，加速市政配套建设和进专产业结构调整乃当务之急由于岳麓区城市建设发展起步较晚，目前我区的家底薄，财力弱，有限的财政估量资本难以满足城市大建设、大发展的需要土地是资源之母，财富之本，是可充分利用的难得资源，城建投资运营主体需要深入“经营城市”的理念，将城市建设与土地资源的开发利用结合起来，利用土地资源进行筹融资，用土地收益填充项目投资缺口，经过撬动土地杠杆，助力城市“又好、又快、超更为展”依照长沙市《关于进一步加强被征地农民部署工作的建议》相关精神，我区今年出台了《岳麓区“两安”用地办理管理暂行方法》，办法以“推进土地集约利用，促进社会主义新农村建设，保护农村集体经济组织及村民合法权益”为中心思想，由政府进行宏观调控，运用市场手段进行土地整理项目的运作，依照“效益优先、有序推进”的原则，全面推进“两安”用地的开发整理，充分盘活区内存量土地资源。

二、资本本源受限，困扰我区土地开发整理工作依照文件精神，我区节余的“两安”用地由区政府委托长沙市麓山城投土地开发有限责任企业一致收买，由其作为运作主体进行土地一级开发所谓土地一级开发是指由政府或其委托的企业，对地域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行一致的征地、拆迁、部署、补偿，并进行适合的市政配套设施建设，使之达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程土地从征地拆迁到进入交易市场，经常需要1～3年的时间，而土地增值收益定向返还所需时间可能更长，因此，土地整理运作主体必定融资垫付巨额资本在一个较长的周期内进行土地一级开发目前我国土地整理项目融资主要依靠政府，绝大部分资本本源于以下三块：第一，政府财政拨款；第二，银行信贷或会集委贷获取资本；第三，经过信托企业刊行信托产品筹办资本一致收买开发整理的制度推行后，客观上要求对需要盘活的土地推行敞开收买在我区财力有限兼顾不够的现实情况下，经过银行信贷或信托筹资成为土地整理项目融资的主要路子，但由于国家宏观调控，信贷政策从紧，想经过这两种方式实现融资也变得异常困难土地整理融资难的问题进一步突显，资本本源受限必然会严重影响和限制土地开发整理的推进和产业化形成。

迫切需要另辟路子，搜寻出一种适合、高效的融资模式三、土地整理项目融资模式解析从理论上来说，土地开发整理项目的融资模式主要有以下几种：（一）政府自筹由政府投入必然量的财政资本、专项资本或信贷资本，以政府控股的“城市投资管理中心”或“土地开发企业”等作为运作主体，组织推行土地整理项目，将该地域已整理土地的招拍挂增值收益、土地出让金返还等资本作为后续投入本源或还款本源因各地财政资本宽泛趋紧，加之受人力、技术等方面资源的限制，以政府直接经营土地整理的项目较少二）代建制即由政府招标选定项目代建单位，后者以项目法人身份再行招标选定承包商，从而实现项目的运作代建制的融资主体为代建单位，政府只起监察和指导作用，待项目完工经审计后移交政府一般而言，代建制主要以建设道路、桥梁等基础设施为主，考虑到土地整理项目的政策敏感性，土整项目推行代建制的可能性不大三）BOT制BOT(BuildOperateTransfer)即建设-经营-移交，是指政府经过契约授予私营企业一按限时的特许专营权，同意其融资建设和经营特定的城市建设项目，并同意其经过向用户收取花销或销售产品的方式清账贷款，回收投资并赚取收益特许权限时届满时，无偿移交给政府。

这种模式适用于经营性市政设施的建设，关于土地一级开发项目来说难于操作四）PPP制PPP（PublicPrivatePartnership）是指政府与企业基于土地整理项目而形成的相互合作形式经过这种合作形式，合作各方可以达到比预期单独行动更为有益的结果项目运作时，政府其实不是把项目的责任全部转移给企业，而是由参加合作的各方共同担当责任和融资风险因此，在PPP模式的组织机构中，参加项目的政府和企业之间是以同样的方式发生相互影响一般来说，PPP模式较其他融资模式拥有以下优势：1、PPP模式操作灵便运作土地整理项目时，政府或其指定的企业可以依照同样合作、互利互惠的原则，经过招招标等路子确定项目资投人，双方可以就合作的领域、资本投入的多少、运作时间的长短以及资本回报率等涉及项目运作的各方面问题进行同样协商，合作内容、运作模式等都可以灵便操作、自由选择，最后完成项目运作的合作协议2、PPP模式能合理分配项目运作风险PPP是一种完好市场化，以效益为先的运作模式，政府或其指定企业与社会投资人进行项目合作前，都必然会对项目进行可行性研究细风险解析，有益于在项目运作的初始阶段充分考虑、合理分配整个周期的运作风险，真切做到将风险与收益相挂钩，既可以保障到投资者利益，又能有效防范国有资产流失。

3、在PPP融资模式下，有意愿参加项目土地二级市场开发的企业可以尽早和项目所在地政府进行接触，能在先期规划设计等方面为政府做大量的工作，政府亦可利用企业的资本优势及资源整合能力，提升城市建设的质量，加速城市发展的步伐，能节约建设花销，节约准备时间，从而获取多方共赢的收效4、PPP模式下，经过采用项目包装、宣传策划等市场化运作手段，能有效提升土地整理项目有名度和美誉度，能吸引更多的企业参与挂牌土地的竞拍，从而提升土地价值，提升拍卖价格，可以实现土地增值收益最大化，市场化运作模式也有助政府吸取和积累先进的管理、营销经验5、土地整理是比较复杂且系统性很强的投资运作项目，PPP模式易于政府部门对其进行管理和调控这种模式下，政府对项目依旧有主导权，包括全部权、经营权和管辖权等，可以在项目运作时集中解决涉及居民拆迁、部署以及城市规划等诸多问题PPP模式因其融资收效显然、可操作性强，在西方发达国家被宽泛采用，国内很多城市也进行过一些积极有益的试一试和研究，如重庆市早在2007年就出台了《关于积极引进和规范社会资本进行一级土地整理的建议》，昆明市也于今年7月颁发了《昆明市社会资本参加土地一级开发整理项目的方法》，就激励、引导和规范社会资本参加土地开发整理工作提出了详尽措施和方法，拥有很强的可操作性。

今年，国务院宣布的《关于激励和引导民间投资健康发展的若干意见》，重申了要“激励民间资本参加土地整改”、“积极引导民间资本经过招标招标形式参加土地整理”，这一建议的宣布，为各城市采用PPP模式运作土地整理项目供应了更为明确的政策依照四、PPP模式进行土地整理应注意的事项应用PPP模式引入社会资本，按市场化模式运作土地开发整理项目，既能有效的减少政府财政支出的压力，又能提升项目运作的效率，同时也不会产生公共产权争议的问题因此，采用PPP模式，关于推进土地开发整理工作，促进城市建设良性互动发展将会起到十分积极的作用但是，运用PPP模式进行土地整理，有几个需要特别注意和重点解决的问题：1、选择投资人必定慎重土地整理项目特别是“两安”用地的整理涉及被征地农民、被收买土地经济集体及当地政府等多方的亲自利益，在引入社会资本参加土地项目运作时，既要尽可能地实现尽量多的项目运作收益，又要充分考虑影响项目运作的诸多不确定因素，做到有效闪避风险的同时争取收益最大化选择可靠、拥有实力的合作方至关重要，精选投资人时，一要进行严格的资信审查，选择出信誉好、实力强的投资人作为合作方，有效降低因合作方原因致使项目运作不顺的风险；二要以招招标、竞争性谈判等方式，选择资本最充分、投资回报要求最低的投资人作为合作方，经过竞争可以达到低成本高效率的目的，从而使项目回报资本能更多地分配到区、乡镇（街道）两级政府和村集体经济组织、被征地农民的手中。

2、选择项目要有计划目前，我区未开发的“两安”用地有四千多亩，分别在各个乡镇（街道）、村，土地面积大小各异，周边环境各有不同样，还有地理地址等多方面因素使得每宗土地的市场价值相差悬殊依照效益优先原则，选择地块前，必定做好土地先期效益评估，并依照评估信息做好土地整理的计划，保证预期收益好的项目优先整理，以期获取优异收益转动开发其他项目，真切做到有序推进、良性发展3、政府角色需要变换PPP模式离不开政府的积极推进，因此政府顺利完成角色变换也是特别重要的依照完满社会主义市场经济系统的要求，在国家宏观调控下更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用，最后建立市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新式投资系统在这种新思路下，政府应由过去在土地整理工作中的主导角色，转变为与个人企业合作供应公共服务中的监察、指导以及合作者的角色在这个过程中，政府对付投融资系统进行改革，对管理制度进行创新，形成风险共担、利益共享的政府和商业性资本的合作模式政府改变为扮演组织者和促进者的角色，而不再是全部资本的供应者和经营管理者，不再担当巨大的投资风险和商业风险4、需设计合理的风险分担结构。

PPP项目融资可否可以成功最主要的因素是项目的风险分担可否合理政府部门在设计风险分担结构时要考虑项目方案的吸引力,一个合理的风险分担结构是一个项目方案可否拥有吸引力的重点平时可依照各方盈利多少的原则考虑相应担当的风险,使项目参加的各方包括政府部门、民营企业及其他投资人等都可以接受只有项目方案拥有较强的吸引力,项目才拥有可操作性5、要形成有效的看守构架项目拥有可连续性的前提是项目运作主体必定保持优异的财务情况,同时利益相关方必然要进入看守过程政府看守不利将会带来各样各样的风险,看守效率应成为政府监管的最重要目标优异的看守框架的形成和看守能力的执行,是一个项目得以顺利完成以及未来的运营顺畅的重要环节政府看守必定确定一种承诺系统,以保证企业财富的安全性,降低企业融资成本,并给企业供应投资的激励同时,政府看守必定可以保证企业生产或运营的可连续性,让接受看守的企业获取合理的收益收入6、应加强专业人才培养PPP模式操作复杂，需要懂经济、法律、营销、财务、合同管理、专业技术等各方面的人才PPP模式在我国是近几年才发展起来的，属新惹祸物,可以借鉴的经验不多因此要加强者才的培养，应重视培养复合型、开拓型人才，保证项目立项、签约、推行可以高效率地完成，同时也能加强社会投资人的投资信心。

五、应用PPP模式运作我区“两安”用地整理项目借助市、区两级政府对农民“两安”用地开发整理的优惠政策，今年。