房地产企业培训资料cdoy.docx

房地产企企业开发发项目相相关会计计核算一、房地地产企业业的经营营特点二、房地地产项目目开发管管理的一一般流程程三、成本本核算的的基本程程序四、成本本核算的的对象的的确定五、成本本费用的的归集与与分配六、成本本费用的的归集与与分配存存在的问问题七、营业业收入核核算八、开发发产品成成本的结结转九、预缴缴和汇算算企业所所得税存存在问题题十、预缴缴土地增增值税和和土地增增值税汇汇算一、房地地产企业业的经营营特点房地产行行业是重重要支柱柱产业部部门 是国民民经济中中兼有生生产和服服务两种种职能的的独立的的产业部部门 房地产产行业是是龙头行行业，就就象汽车车行业发发展，会会带动钢钢铁、橡橡胶、电电气、机机械、石石油等行行业的发发展一样样，它的的发展会会带动众众多的相相关行业业一起发发展，建建筑材料料、建筑筑施工、电电子、信信息、机机械和化化工等，同同时这些些行业的的发展水水平已经经成为房房地产业业发展的的重要影影响因素素 所涉及及的主要要的经济济活动领领域包括括：土地地开发和和再开发发、地产产经营、房房地产开开发建设设、销售售、租赁赁经营、房房地产金金融和信信贷、保保险等；；以及与与此紧密密相关的的中介服服务如融融资、评评估、置置换、装装饰、维维修、物物业管理理等经济济活动的的行业。

一、 房地产企企业的特特点：①资金密密集②智力密密集 ③受国家家的宏观观经济形形势、经经济政策策、产业业政策和和金融部部门的信信贷政策策的影响响极大；；④投资周周期较长长，市场场风险较较大 ⑤售后服服务工作作要求高高二、房地地产项目目开发管管理的一一般流程程1、投资资机会研研究与土土地竞投投 对房地地产投资资机会研研究与土土地竞投投活动实实施有效效控制，为为公司房房地产开开发获得得有价值值的土地地资源，并并防范土土地投资资风险 主要工工作内容容：项目目选择、项项目建议议书、概概念设计计、可研研报告、竞竞投等2、项目目立项及及可行性性研究 对项目目立项及及可行性性研究工工作流程程实施有有效的控控制，提提交各阶阶段的可可行性研研究报告告，为项项目开发发的立项项和深入入开展项项目全程程策划与与规划设设计提供供依据 主要工工作内容容：开发发计划、资资金计划划、各阶阶段可研研报告、竣竣工后评评估等3、项目目全程策策划 对项目目全程策策划过程程实施有有效控制制，为房房地产开开发项目目的设计计、施工工、营销销等工作作提出合合理的依依据 主要工工作内容容：市场场调研、全全程策划划、各阶阶段策划划书等。

4、规划划设计和和前期工工作 对项目目规划设设计和前前期工作作实施有有效控制制，确保保公司开开发的商商品房符符合法律律、法规规的要求求，为开开发项目目的施工工、营销销提供依依据 主要工工作内容容：地质质勘察、方方案竞选选、方案案设计、扩扩初设计计、施工工图设计计、规划划验收等等5、工程程施工项项目管理理程序 对工程程项目的的造价、进进度、质质量与安安全实施施有效的的管理和和控制，确确保商品品房施工工过程的的项目管管理符合合规定的的要求 主要工工作内容容：施工工组织设设计、三三通一平平、选择择供方、图图纸会审审、物资资准备、开开工建设设、施工工管理、专专项验收收、竣工工验收、工工程结算算、保修修维修等等6、市场场推广与与营销 对房地地产开发发过程中中的市场场推广、楼楼盘销售售策划、商商品房买买卖活动动的评审审、交付付过程的的控制以以及顾客客投诉实实施有效效的控制制，确保保市场推推广和营营销阶段段工作符符合规定定要求 主要工工作内容容：营销销策划推推广、销销售许可可、开盘盘销售、竣竣工交付付等7、物业业管理控控制程序序 对公司司委托的的物业管管理进行行有效控控制，确确保公司司商品房房售后服服务的水水平和质质量，提提高业主主满意度度。

主要工工作内容容：选择择物管、物物管方案案、验收收交接等等三、成本本核算的的基本程程序（1）根根据项目目特点和和成本核核算对象象的确定定原则，确确定成本本核算对对象2）设设置有关关成本核核算会计计科目，核核算和归归集开发发成本费费用3）按按受益原原则和配配比原则则，确定定应分摊摊成本费费用在各各成本核核算对象象之间的的分配方方法、标标准4）将将归集的的开发成成本费用用按确定定的方法法、标准准在各成成本核算算对象之之间进行行分配5）职职能部门门提供正正确划分分的可售售面积、不不可售面面积，再再根据有有关规定定分别计计算可售售面积、不不可售面面积应负负担的成成本，正正确计算算分摊6）编编制项目目开发成成本计算算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本7）正正确划分分已完工工开发产产品和在在建开发发标段之之间的开开发成本本，分别别结转完完工开发发产品成成本正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本 （8）编编制成本本报表，根根据成本本核算和和管理要要求，总总括反映映各成本本核算对对象的成成本情况况四、成本本核算的的对象的的确定（1）确确定原则则 满足足成本计计算的需需要； 便于于成本费费用的归归集； 利于于成本的的及时结结算； 适应应成本监监控的要要求。

2）确确定具体体成本核核算对象象 根据上上述原则则，结合合项目开开发地点点、规模模、周期期、方式式、功能能设计、结结构类型型、装修修档次、层层高、施施工队伍伍等因素素和管理理需要等等当地实实际情况况，确定定具体成成本核算算对象◆ 单体体开发项项目，一一般以每每一独立立编制设设计概算算或施工工图预算算所列的的单项开开发工程程为成本本核算对对象◆ 在同同一开发发地点、结结构类型型相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工单位位承包的的项目，为为一个成成本核算算对象◆ 对于于开发规规模较大大、工期期较长的的开发项项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的施工工标段//产品类类型划分分成本核核算对象象 同一施施工标段段项目有有裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期((区)划划分成本本核算对对象的基基础上，还还应按功功能划分分成本核核算对象象 同一施施工标段段有高层层、多层层、复式式等不同同结构的的，还应应按结构构划分成成本核算算对象◆ 根据据核算和和管理需需要，对对独立的的设计概概算或施施工图预预算的配配套设施施，不论论其支出出是否摊摊入房屋屋等开发发产品成成本，均均可单独独作为成成本核算算对象。

（对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋的的成本科科目 五、成本本费用的的归集与与分配1、成本本费用的的归集与与分配的的基本原原则和要要求 会计核核算的一一般原则则有真实实性、实实质重于于形式、一一致性、可可比性、明明晰性、权权责发生生制、配配比、谨谨慎性、重重要性、划划分资本本支出和和收益支支出等在在房地产产会计核核算中要要特强调调的是真真实性、一一致性、可可比性、配配比、谨谨慎性、划划分资本本支出和和收益支支出等2、开发发项目成成本核算算科目划划分与设设置 开开发成本本下设一一级科目目 成本科目目代码成本科目目名称43011.4001 土地地费用43011.4002 前期期工程费费43011.4003 建安安工程费费 43011.4004 社区区管网工工程费43011.4005 园林林环境工工程费 43011.4006 公共共配套设设施费 43011.4007 开发发间接费费43011.4009 财务务费用（资资本化利利息费用用）43011.4001 土土地费用用的归集集 成本科目目代码 成本科目目名称 备 注注 43011.4001.001 土地价款款  43011.4001.002 土地出让让契税 出让地价价或评估估地价的的4% 43011.4001.003 其他土地地费用  43011.4001.004 征地补偿偿费  43011.4001.005拆迁补偿偿费  43011.4001.006 征地规费费  注：其他他土地费费用含交交易服务务费1..5元//平方米米土地面面积、土土地登记记费400元/5500平平方米土土地面积积、土地地评估费费、用途途变更费费；宗地地测绘费费等。

土地费用用的分配配◆能分清清成本核核算对象象的，可可直接将将土地成成本计入入 商商品房的的成本核核算对象象中；◆如果分分不清成成本核算算对象，可可先进行行归集，然然后 再再在有关关成本核核算对象象间按占占地面积积分配；；◆通过设设定分摊摊方法分分配计入入有关成成本核算算对象 具具体分配配方法为为： 1）先先按小区区的占地地面积将将土地成成本分配配到各组组 团团；2）再将将分配到到各组团团内的土土地成本本，按组组团内房房 屋等成成本核算算对象和和道路、广广场等公公用场所所的占地地 面积进进行直接接分配；； 3）然然后将分分配到组组团内道道路、广广场等公公用场所所占 地面积积的土地地成本，按按房屋等等成本核核算对象象的占地地 面积进进行间接接分配，计计入房屋屋等成本本核算对对象的开开 发成本本； 4）房房屋等成成本核算算对象的的直接分分配数加加间接分分配 数，即即为该房房屋等成成本核算算对象应应负担的的土地成成 本43011.4002 前期工工程费（开开发前期期准备费费） 成本科目目代码成本科目目名称 备 注注 43011.4002.001 勘察测量量费  43011.4002.001.001 勘察察 包括普勘勘、详勘勘43011.4002.001.002 测量量 包括地形形图、管管线；工工程放线线定位43011.4002.002 规划设计计费  43011.4002.003 建设规费费  43011.4002.003.001 领照照规费  43011.4002.003.002 增容容费自来水管管网建设设费、双双电源供供电贴费费注：规划划设计费费中包括括项目策策划与方方案招标标、规划划设计、设设计审查查、模型型、动画画等。

领照规规费中包包括市政政公用基基础设施施配套费费、新建建房屋白白蚁防治治费、人人防建设设费、城城市规划划设计收收费、规规划服务务费、教教育增容容费、发发展新型型墙体材材料专项项用费、散散装水泥泥专项资资金等成本科目目代码成本科目目名称 备 注注 43011.4002.004 施工准备备费  43011.4002.004.001 三通通一平费费  43011.4002.004.002 临时时设施费费  注：三通通一平费费中包括括临时道道路、临临时用水水、临时时用电、市市政管线线迁移费费、场地地平整费费等 临时设设施费中中包括临临时办公公室、临临时围墙墙、围。