《物业管理的成本管理》.docx

第十四章 成本管理一、 物业管理的成本构成（不包括多种经营部分）1） 管理处人员的工资、福利（工资、奖金、保险） 2） 保安、清洁、绿化、公共事务、机电维修材料费（不包括设施、设备的大、中修、更新 费用）3） 管理、办公费（招待费、交通、办公、通信 ，，）4） 机电设备的日常维护费、运行费5） 固定资产折旧费（办公用品、车辆、装修） 6） 佣金：前5项X 10%7） 税费：5.5%，福利房减免8） 管理用房的租金9） 中央空调费（单收）二、 物业管理的成本构成权重1） 当管理面积在5万平方米以下时（多层住宅）：a） 管理处人员的工资、福利占 60% —— 75姆上；b） 公共水、电和占 15 — 20% 其他占10 — 25%2） 当管理面积在5万—— 10万平方米时（多层住宅）a） 管理处人员工资、福利占 42 — 55%b） 公共水电费占10 — 20% 其他占25 — 35%3） 当管理面积在10万平方米以上（多层住宅）：a） 管理处人员工资、福利占 40%以下；b） 公共水电费占15%—— 20沱间，其他占30%以下4） 当管理面积在3万平方米以下时（高层住宅）：a） 管理处人员工资、福利占 35%——50%b） 机电设备管理成本占 35 — 40% 其他占10 — 30%5） 当管理面积在3万——8万平方米时（高层住宅）：a） 管理处人员工资、福利占 25%——35%b） 机电设备管理成本占 40 — 50% 其他占15 — 35%三、 物业管理成本的分类从成本变化规律上看， 对物业管理成本构成进一步的分类与研究是非常有意义的。

物业管理成本构成可分为不变成本和可变成本， 可变成本又可分为敏感性可变成本和非敏感可变性成本1） 不变成本是指在一个完整的核算年度内几乎不发生变化的成本实践表明，当小区 /大厦面积一定时，从一个完整的会计核算年度来看， 人工成本在员工达到饱和工作标准以后几乎是不变的（变化极小）如员工工资的涨落，福利的增减在一年四季的变化是极 小的人工成本在利用劳动定额方法控制到一定程度后，即可被看成是不变成本2） 可变成本是指在一个完整的会计核算年度内随着管理水准、 外界因素的变化而发生变化的成本3） 非敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内变化不明显的成本， 如保安、清洁 成本变化就不太明显4） 敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内， 当管理手段、方法等不同时，变化 很明显的成本，如设备管理成本就是这一类成本综上所述，从物业管理成本构成的比重和分类来看， 物业管理在日常运作中的成本控制方向和重点是比重大、变化敏感的设备管理成本四、 人工成本的控制1. 人工成本的控制指标1） 劳动定额标准2） 人均管理面积3） 单位人工成本2. 劳动定额指单位小时内或每日正常工作时间内一个员工饱和工作能够有效完成的工作量。

3. 人工成本的控制思路1） 编制本企业的操作层员工〈〈劳动定额》 具体的编制方法是：选取工作技能中等偏上的员工，在一个相对较长的时间（三个月） 内连续记录其饱和工作时的工作完成量 平均后即可作为本企业该工种员工的〈〈劳动定额》 或者借鉴物业管理成熟悉的企业员工劳动定额，按目标管理的方法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的 〈〈劳动定额》2） 用经检验过的〈〈劳动定额》作为人事定编、配置员工的基准，从而基本上确保员工的饱和工作，将人工成本降低至合理水平3） 综合各工种员工的〈〈劳动定额》后，可算出本企业的人均管理面积和单位人工成本4. 深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准1） 多层：一级为 2000平方米/人；二级为2400平方米/人；三级为2800平方米/人；四级 为3200平方米/人2） 高层：一级为1000平方米/人；二级为1200平方米/人；三级为1400平方米/人；四级 为1600平方米/人3） 写字楼：一级为 800平方米/人；二级为1000平方米/人；三级为1200平方米/人；四级 为1400平方米/人4） 工业区：一级为 1800平方米/人；二级为2200平方米/人；三级为2600平方米/人；四 级为3000平方米/人。

5. 深圳市一些管理公司的单位人工成本（ 5万平方米以下时）1） 多层：一级为0.65——0.70元/ （平方米?？月）；二级为0.60——0.65元/ （平方米?？月）； 三级为0.55——0.60元/ （平方米？月）2） 高层：一级为0.75—— 0.90元/ （平方米?？月）；二级为0.70 —— 0.80元/ （平方米？月）, 三级为0.65——0.75元/ （平方米？月）3） 写字楼：一级为 0.80 —— 1.00元/ （平方米？月）；二级为 0.75—— 0.85元/ （平方米？ 月）；三级为0.70—— 0.80元/ （平方米？月）4） 业厂房：一级为 0.60 —— 0.65元/ （平方米 ？月）；二级为 0.55—— 0.60元/ （平方米？ 月）；三级为0.50—— 0.55元/ （平方米？月）五、 设备管理成本的控制1. 设备成本的分类1） 设备运行成本2） 设备维修、养护成本2. 设备成本控制指标1） 单位运行成本 元/ （台？月）或 元/ （平方米 ？月）；2） 单位维修养护成本 元/ （平方米？月）3. 设备成本的控制思路1）抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：a）设备年度大、中修计划的制定；b） 设备月度、季度维修计划的制定；c） 设备运行日志的记录和控制。

2） 特别应抓好设备的日常养护工作养护设备是最省钱的一种管理设备的方法 有资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的 1/6左右，“设备是养出来的”3） 多小修，及时修，尽量避免大修设备养护得再好，总会有损坏， “坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损， 即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，用不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障因此， 物业管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行” ！设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复， “多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则4. 深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（ 5万平方米以下）1） 多层：一级为 0.20—— 0.30元/ （平方米？月）；二级为0.15—— 0.25元/ （平方米？月）; 三级为0.10 —— 0.20元/ （平方米？月）2） 高层（不含电梯、中央空调）：一级为1.50—— 1.70元/ （平方米？月）；二级为1.40一1.60元/ （平方米？月）；三级为1.30—— 1.50元/ （平方米？月）。

六、 其他成本的控制1. 控制指标单位管理成本为 元/ （平方米？月）2. 成本控制思路1） 通过目标管理法来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本2） 通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本七、 房屋的大修周期1） 砖木结构：12——15年2） 砖混结构：15——20年3） 钢筋混凝土结构：20——25年4） 瓦屋面及外墙：15年5） 平面屋：5——8年6） 外门窗及油漆：5——6年7） 外墙粉刷：3 —— 5年8） 水电设备：5年9） 室内装饰：5——8年10） 中修按上述周期的 1/2至2/3计算11） 小修按中修上述周期的 1/5至1/4安排12）房屋头三年的小修与养护频率要加倍。