一物二租之效力研究.doc

1一物二租之效力研究租赁是一种常见的交易关系，通过租赁关系之设定，可以达到物尽其用之目的随着我国经济生活的日益活跃，租赁关系也获得了空前发展但是，相对于蓬勃发展的社会经济交易关系，我国的民事立法和民法学研究还是不尽人意的，对租赁法制的研究也是如此尽管合同法颁布以来，我国民事审判的指导思想和审判方式发生了明显变化，即由过去的拍脑袋式的审判方式，转向以科学的规范分析的方法，确定案件事实及其法律效果，据此作出合理的判决不过，这一过程显然不可能轻而易举地完成，旧的思维模式还不时地支配着法官的审理活动，民事审判还带有较大的任意性本文探讨的案例，即存在这样的问题该案虽已成为定案，二审判决作出后，随着最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的公布，诉讼制度也有所变化，然而，案件事实发生在合同法颁布以后，且关于债权的平等性和并存性等问题，实为民法上的经典问题，故对于该案判决所涉及的一些民法原理的研究，对司法的进步和民法学说的发展仍具有积极的现实意义[案情和判决要旨]被上诉人（原审被告）王某有前后相连私有营业用房两间，其中一间为沿街房1999 年 9 月 18 日，王某与上诉人（原审原告）冯某订立书面租赁协议，约定将沿街一间出租给冯某，用于宰禽加工营业，租期五年。

租约订立后，冯某向被上诉人支付租金至 2000 年 2 月 17 日，租金按每月 500 元计1999 年 12 月 9 日，被上诉人在出租房旁边贴出招租告示，意欲将相连两间房屋一并出租，并于当日下午征求冯某意见，冯某未明确承诺12 月 18 日，上诉人（原审第三人）龚某见到招租告示后，即向被上诉人商租，并于当时交付一年租金 12000 元2000 年 1 月 19 日，被上诉人与龚某签订书面租房协议，1 月 24 日，双方依照所在省城镇私有房屋管2理办法之规定，在房屋所在地的房地产管理部门申请取得了房屋租赁许可证2000 年 2 月 17 日，被上诉人将上诉人冯某放置在上述沿街房内的加工机械搬出，放置于室外小院内，将房屋腾空，同日，被上诉人将两间房屋交付给龚某租赁使用冯某发现后即向该市人民法院提起诉讼，请求判令被上诉人继续履行租赁协议并赔偿损失，请求判令龚某负连带责任一审法院以民事判决确认被上诉人与龚某之租房协议违背法律规定，侵害了冯某的合法权益，应为无效据此，判令被上诉人继续履行其与冯某的租房协议，龚某限期返还其占有的沿街租赁房一间，驳回其他诉讼请求一审判决后，冯某以一审判决未支持其损害赔偿请求有失公允为由，龚某以该判决确认其与王某的租赁协议无效不符合法律规定为由，分别提出上诉。

二审阶段，上诉人龚某提出，其与被上诉人订立租赁合同时，并不知道上诉人冯某正在租赁使用同一房屋，为善意且无过失，其权益应受保护上诉人冯某对于龚某为善意一节，未能提出反证，被上诉人未提出异议市中级人民法院二审民事判决，以被上诉人与龚某签订租赁协议的日期以及约定交付租赁房的时间均在冯某承租期间，侵害了冯某的合法权益为由，确认被上诉人与上诉人龚某租赁协议中与沿街房有关的条款无效，因而维持一审判决关于王某继续履行对冯某的出租房屋义务、龚某返还其正在使用的沿街房一间的判决等项本案两审判决的问题主要在于，第一，不动产所有权人在前一租赁合同有效期间，以同一财产为标的与后一承租人订立租赁合同，是否构成对前一租赁合同承租人的侵害；第二，在前一租赁合同有效期间，又订立后一租赁合同，其效力如何；第三，本案的合理判决应当是什么[评 析]3一、租赁之一般性质和效力合同法第 212 条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 ”租赁合同的法律效力包括两方面，一是依据租赁合同，承租人有权请求出租人交付租赁物并在租赁期间保持租赁物的适用性；出租人有权请求承租人支付租金，并在租赁期间届满时请求返还租赁物等。

另一方面的效力是在出租人履行租赁合同，交付租赁物与承租人后，承租人即取得对租赁物的占有、使用、收益权租赁合同生效后，交付租赁物通常为出租人的义务，但在租赁物交付之前，承租人尚不得主张对租赁物的占有权，出租人未依租赁合同的约定交付租赁物的，承租人不得以侵害占有权为由，而仅得以违约为由请求赔偿一旦出租人实际交付租赁物，承租人便有占有权，该占有权系以债权为基础，可以对抗出租人，租赁期间出租人请求承租人返还租赁物的，承租人可以拒绝[1] 同时，承租人的占有权也具有对抗第三人的效力当第三人侵夺租赁物或者有其他妨碍时，承租人可基于占有，直接对第三人请求返还或者除去妨碍，也可以代位行使出租人的物上请求权须研究的是，近代以后各国民法均强化承租人的地位，租赁权日益具有物权的性质，以至于有人就主张租赁权为物权，也有人主张其虽为债权，但已物权化[2] 这里涉及到租赁权的概念和性质，须加以澄清租赁权，即为承租人对租赁物的使用收益权加上为使用收益所必要的占有之权利的总称，[3] 或曰承租人基于租赁契约，对于出租人所有一切权利之总称[4] 承租人依租赁合同原本仅取得对出租人的请求权，至于承租人在开始租赁后，因租赁合同而享有的对租赁物的使用和收益的权利，实际上仅为这种请求权反射地所生的权利，该权利因租赁物的交付4而现实化，成为直接就租赁物为使用收益的权利。

[5] 而所谓租赁权之物权化，主要表现在以下几方面一是赋予承租人以对抗力承租人在受租赁物交付后，有对抗租赁物受让人之权利这种对抗力的表现之一，即所谓买卖不破租赁此外，如果出租人在租赁物上设定以占有为要件的物权或其他权利时，承租人同样有对抗力二是承租人对于侵害租赁权的行为，有妨害排除请求权和损害赔偿请求权，尽管这种权利被认为是基于承租人的占有诉权，即基于占有的保护而产生的权利，而非租赁权本身产生的三是租赁权处分的可能性，即租赁权的让与及转租的许可[6] 四是租赁权的永续性，即不动产所有权人一旦将不动产出租，非有法定之客观正当事由，出租人不得收回租赁物[7] 尽管租赁权有物权化的趋势，但事实上并未变成物权，这是由租赁的法律特点决定的首先，租赁合同是一种继续的债权合同，出租人的义务须经一定期间之继续的履行，而并非一时的履行即能完成；其次，所谓租赁权，系因承租人的请求权之实现而反射地产生的一系列权利的总称，而并非为单一性的权利此处所谓反射性，是指在租赁关系中，承租人对租赁物的占有使用权实际上是出租人的特定义务的履行的外在表现形式，承租人的权利正好就是出租人的义务，出租人的义务与承租人的权利同时存在，出租人不仅要消极地不侵害承租人的权利，而且须履行积极行为保障承租人权利的实现。

尤其明显的是，出租人须对租赁物承担瑕疵担保责任，且其瑕疵不以订约时已存在者为必要，在租赁存续期间发生瑕疵的，出租人同样应负担保责任再次，承租人尽管对租赁物有占有使用之权，该权利也被认为是一种支配权，但因为其基础是债权债务关系，并原则上只能针对租赁合同中规定的人，从而对物的支配也只是一种有限制的对物的支配，因此它是一种“相对的占有权”[8] 概言之，租赁关系为一种相对的权利义务关系，租赁权并未因5其有物权化的趋势而成为物权，就其性质而言，仍为一种债权二、租赁权之侵害与一物二租之效力本案二审判决认定，上诉人龚某与被上诉人签订租赁合同及约定交付租赁物的日期均在上诉人冯某承租期间，侵害了冯某承租房屋的权益，故确认合同中与该房屋有关的条款无效这一判决看似正确，然而，其是否符合民法的基本原理，有商榷之余地租赁作为债之关系之特殊性在于其继续性，即承租人行使权利是一个过程，须通过对租赁物持续的占有使用才能实现其利益，而取得租赁物的占有通常是承租人享受租赁利益的前提因此，承租人的一项首要的权利就是请求出租人交付租赁物当出租人以同一物为标的先后与数人成立租赁合同时，后成立之租赁债权是否对先成立的债权构成侵害，在民法学上可归结为债权是否具有排他性和优先性的问题。

试分析之债权具有平等性和并存性一物上之所以能够有效并存多项债权，是由债权本身的性质决定的债权为请求权，即债权人有权请求债务人为给付并可受领给付，在债务人不履行给付时，得请求法院强制执行债权之请求性，决定了债权之相对性，债权人只能对特定的债务人主张权利，而不能请求债务人以外的人履行特定义务，与此相对应，只有特定的债务人对债权人负有义务，债务关系以外的人对债权人不负任何特定的义务债之相对性，决定了债权一般不能成为侵权的对象，其意义在于适当维护第三人活动的自由，不致于因故意或过失侵害债务人或给付标的，即应对债权人负损害赔偿责任[9] 同样，债之相对性也决定了债的关系的存在对其他法律关系通常并无加害的能力因此，债权的并存性，实际上是其相对性和请求性的反射的映像，由此也决定了对同一债务人或者在一物之上成立同一内容之6多项债权的法律上可能性和正当性固然，从债权实现的角度看，债务人向后一债权人的履行，使前一债权人的债权具有了不能实现的危险性，易言之，使前一债权面临竞争此种危险在以特定物为标的的债权并存时表现最为明显但是首先，当一物成为债权之标的物时，并不意味着债务人对该物丧失任何权利，或者债务人原有的对该物的权利发生了何种变化，更不意味着债务人或第三人的自由受到了一般的约束或限制，因此，债务人并未丧失就同一标的与第三人成立新的债权债务关系的权利和法律资格；其次，债务的清偿虽有强制实现者，但以任意给付为常态。

当一物之上并存多项债权时，究竟满足孰一债权，乃委诸债务人之自由[10] 合同债权人之间的竞争，由于债务人的履行自由而被削弱，各债权人之债权是否能实现，最终取决于债务人如何履行义务若债务人不愿履行其对特定债权人的义务，不仅可以通过多重交易的方式，而且可以通过其他方式达到目的，因此，一项合同之成立和履行与对同一债务人成立的或在同一标的物上并存的另一项合同之不能实现之间，并无必然的因果联系；再次，以一物为标的并存多项债权时，虽其中某些债权人不能实现其债权利益，但并不影响其对债务人行使请求权，只是其给付请求权转化为违约责任请求权，这正是债之关系的法律约束方法，因为债权契约所保护的，是当事人之间的信赖和期待，[11] 而非既存利益，债权人并无既存利益可言，债务人之给付义务，仅系因债权之存在而受之一种拘束，实非债权人之法律目的所在何况债权人之法律目的（利益）并非必然到来，苟债务人之给付发生迟延或不能，则可能有不到来之情事，故债权人之法律目的，仅可谓为系债务人依诚信原则履行给付之一种期待利益[12] 因此，学者正确地指出，如因一个债权的实现而使其他债权不得实现，并不意味着该债权对其他债权有侵害性，也不意味着其他债权无效，只是在此7情况下，其他债权人的债权转变为损害赔偿请求权。

[13] 租赁合同在成立后出租人实际交付租赁物前，承租人尚未取得对租赁物的实际占有使用权，而只享有请求交付的权利，此时租赁合同已然生效，至于该项请求权是否能实现，委诸出租人之履行，故出租人以同一物为标的，与多数人订立租赁合同，该数个租赁关系之间应可独立存在，互不排斥关于多项租赁并存时的效力问题，我国现行民法虽无直接规定，但民国时期“最高法院”于 1934 年曾作成判例称：“租赁本属债之关系，于前之租赁继续有效中，另就同一标的与第三人订租约者，在法律上并非当然无效”民法为私法，反映市场交易的一般规律，尽管旧法体系早已被废止，但其合理的思想方法仍可借鉴，因而该判例在当代尚有参考价值[14] 本案二审判决仅以被上诉人与上诉人龚某订立租赁合同的时间和约定交付租赁物的时间均在冯某承租期间为由，认定龚某的合同对冯某构成侵害，从而宣告该合同无效，其结果等于使债权具有了优先性或支配性，违背了民法基本原理，将有可能使民事权利体系发生混乱三、处分行为与一物二租之效力关于一物二租之效力问题，除涉及债权之并存性和平等性外，还应当考虑的是其与民法上的处分行为之关系德国民法典第 185 条第（2）项之 1 规定，无权处分行为经权利人追认后，或者在处分人取得标的物时，或者在权利人成为处分人的无限责任继承人时，该处分有效。