碧桂园集团房地产成本核算指导V21544511139.doc

碧桂园集团房地产成本核算指引编号：BGＹ-FR-1-2-１版本:V2．0 版　页码:第 1 页共 ４０ 页碧桂园集团房地产成本核算指引（Ｖ2.0 版）制度编码FR－１-２-1制度类型□核心业务流程ﻩ■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改状况生效日期V1．０ 版草稿（试行）-06-29V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订２、新增了部分业态档案3、对核算对象划分口径进行了更新４、成本分摊针对自有物业的解决进行了规 定5、对成本核算准则进行了调节6、增长成本财务接口业务规则-01-01碧桂园集团房地产成本核算指引编号:ＢGY-FR－1-2-1版本:V2.０ 版 页码:第 2 页共 4０ 页目录第一章 总 则ﻩ3第二章ﻩ成本核算的基本程序 3第三章ﻩ成本核算的基本工作ﻩ4第四章 拟定成本核算对象ﻩ7第五章ﻩ成本项及费用的核算 11第六章ﻩ科目设立ﻩ1６第七章 成本的归集与分派ﻩ18第八章ﻩ成本的结转 34第九章 成本报表 37第十章 成本财务接口业务规则 37第十一章　附 则ﻩ4０碧桂园集团房地产成本核算指引编号:BGＹ-FR-１-2－１版本：V2.0 版　页码：第 3　页共　40　页第一章ﻩ总 则一、 为规范房地产开发公司成本核算和成本管理，对的计算开发产品成本，为成本 管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《公司会计准则》及集团公司对成本管理的 规定，制定本核算规范。

二、房地产开发公司成本核算的任务是:建立和完善成本核算基本工作,严格遵守　成本开支范畴,合理拟定成本计算对象，对的归集和分派开发成本及费用,及时、精确、 完整地提供成本核算数据三、各房地产开发公司，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基本工作,区域 内部组织成本核算规范的学习和培训四、本指引仅供参照,各区域、项目可根据实际状况灵活运用第二章ﻩ成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序拟定成本核算对象设立会计科 目和账簿归集开发成本费用结转竣工产品成本结转竣工产品的主营业 务成本编制成本报表拟定成本分配措施碧桂园集团房地产成本核算指引编号:BGY-ＦR-1-２-1版本:V２.0 版　页码:第 ４　页共　40　页第三章 成本核算的基本工作一、建立、健全原始记录制度(一）、项目建设各阶段应获得与财务核算有关资料:资料名相应部门作用注意要点拿　地 阶 段可行性报告投资管理部理解项目调研状况成交确认书投资管理部理解土地状况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部理解土地状况出让面积、土地款等与政府商定的其她资料投资管理部如会议纪要、红头文献等,理解土地状况注意土地出让过程中的特殊商定土地款、有关税费及补投资管理部成本归集的根据土地款发票与否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用相应土地使用证信息开发周期、开发筹划项目管理部用于理解项目状况掌握开发范畴和开发不同环节时间前 期 准 备立项文献项目管理部土地增值税需要信息、资料理解立项范畴、以及相应成本核算和销售苑区范畴开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表》记录基底1、根据既有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对《简表》的面积积、可售建筑面积、建筑面与否精确，并核对栋号与否齐全。

积等数据《型号表》记录部、项目管理2、项目推动各阶段所发生的成本,按当 各苑区型号构成、不同型号部 月开发数据简表中最新数据解决,后来的有关面积数据等，随着项更新数据时对此前的成本分摊不进行追目报建、预售、竣工，面积溯调节（重大差别除外）数据会进行相应更新均可作为成本拆分的根据碧桂园集团房地产成本核算指引编号:BGY-ＦR-1-2-1版本：V2.0 版　页码：第 ５ 页共 40 页世邦六证表项目总办附有该项目从土地到竣工由“土地办证清单”、“立项文献”、“建设工程规划许可证”、“建设工程的有关信息，划提成本对施工许可证”、“商品房预售许可证”、区域办公室象、成本拆分等均可参照上“竣工验收证”构成，应核对其与否准面有关信息确工程任务表项目总办参照其工程进度的安排工程任务安排因现场实际状况、公司策略等因素而变化,财务获得更新信息实际动工时间项目部部分苑区筹划和实际动工 时间差别较大，其成本分摊需用时间判断动工时间及相应的动工苑区范畴明确自有物业与公共配项目管理部判断作为“固定资产”或分各苑区动工时，应向业务部门理解自有套设施范畴摊成本进苑区的重要根据物业状况，以便拟定成本核算对象与施工方及监理单位等项目管理部、成本归集的根据合同金额、合同范畴、工程项目内容等签订有关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的根据构成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划提成本核算对象的根据成本核算的载体与核心项 目　建 设工程进度款、零星工程项目管理部、成本归集的根据１、核对金额与否对的、工程款支付比例付款审批表与否合理、造价与否按规定进行房地产支付工程款有关附列资料项目划分等。

2、进度款支付申请表应由造价部审定支 付款项代扣款项3、本期完毕工程造价确认表应由施工方造价管理部和监理单位签发4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号5、形象进度阐明项目管理部应已复核６、除造价部审核外的成本必须附明细资碧桂园集团房地产成本核算指引编号:BGＹ-ＦR－1－2-1版本:V２.0 版 页码:第 6 页共　40　页料，可以体现受益范畴、成本构成、标准等预　售 阶 段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档规定监控合同财务资金部预售范畴、推售时间营销中心预售时间及相应的苑区范畴预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的根据核对栋号与否齐全，用地面积与否与国 土证一致，建筑面积较报建时差别与否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的根据 和成本核算单位与否浮现 不同步期交付而进行第二次拆分交楼时间及相应苑区范畴预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的相应关系以销售栋号相应成本核算的施工栋号做一种对照表,以便账务解决竣　工 验　收初步和最后结算资料造价管理部成本归集的根据核对栋号与否齐全,初步结算还应核对与否涉及现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的根据工程款发票与否齐全、票据与否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的根据核对栋号与否齐全,用地面积与否与国土证一致，建筑面积较预售时差别与否 合理二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作,是对的计算成本的前提。

库存物资要定期盘点,做到账实相符，以保护其安全各项财产物资收发要按成本对象、成本要　素进行分类核算房地产行业部分原材料,如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公碧桂园集团房地产成本核算指引编号：BGY－FR-１-２-1版本：Ｖ2．0　版　页码：第 7 页共 40 页司作为库存出入库管理,物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算 板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设立完 备的登记制度第四章ﻩ拟定成本核算对象一、 拟定成本核算对象的基本原则1.产权归属Ø 开发产品可以对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象不能对外销 售且产权归业主共有的，成本最后应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本 对象进行归集，然后再将其有关成本摊入可以对外销售的成本对象Øﻩ各公司根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（重要是指具有独立使用功能的重要配套设施)如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、 售楼部、会所、交通中心等，不管与否有产权,不管其支出与否摊入商品房等 开发产品成本,均单独作为成本核算对象归集Ø 对于只为一种成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低 的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

２.分类归集 对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修原则、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算对于开发规模较大、工期较长　的开发项目,可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象3.功能辨别 开发项目某构成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，碧桂园集团房地产成本核算指引编号：ＢＧY-FＲ-1－2-1版本：V2.0 版 页码：第 ８　页共 4０　页可作为独立的成本核算对象若地上与地下的建筑均为一体,而地上建筑有不同产品， 应以其整体为一成本核算对象归集成本4.装修原则差别 开发项目因产品类型、功能不同或其她因素而导致交付装修原则存在较大差别,如毛坯、一般装修、精简装修、升级装修、豪华装修等,应分别作为成本核算对象成本 归集过程中，物业的装修原则一般是在后期拟定变化或最后拟定，成本归集时往往不能　精确的划分装修和毛坯的范畴，在不拟定性较大状况下，归集时可以不将未拟定的装修 和毛坯范畴分别作为成本核算对象, 但在竣工结转到库存商品时应分开（详见第八章-　成本的结转)5.成本差别　开发。