基础地价分析.ppt
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单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,单击此处编辑母版标题样式,,中国主要城市地价分析,,分析上海市基准地价,,1,,定义,基准地价是各种用途,土地,的,使用权,区域,平均价格,，是,地价,总体水平和变化趋势的反映简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成,拆迁,、平整等一级开发后，政府确定的平均价格基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格简介,地价是土地在买卖、出让和,转让,等,交易,活动中所表现出的,价格,，是土地资产属性的直观反映而基准地价是在,城镇,规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照,商业,、居住、,工业,等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的,国有土地使用权,的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经,政府,认可 基准地价不是具体的收费标准土地使用权出让,、转让、出租、,抵押,等宗地价格，是以基地价为基础，根据,土地使用年限,、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定,2,,表现形式,,,基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
主要作用,基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收,土地税收,提供依据制订原则,中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算用得最多的还是第二条现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段图为拟调整的三江片土地房屋级别基准地价图,,3,,遵循原则,基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将,城市土地,按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系表现形式,常见的基准地价表现形式有：,,①级别基准地价级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。
吉林省城镇土地分等与基准地价平衡信息系统,,②区片基准地价区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价③路线价路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价4,,主要作用,,,基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作基准地价,,城市基准地价,是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：,,1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件4、为政府征收土地税费提供客观依据基准地价既可为,土地使用税,的征收提供主要依据．也可为土地,增值税,的征收提供计算增值量的重要方法5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的,国民经济,统计和核算体系5,,上海市基准地价,,一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）,⑴一级区域,： ①浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 ②浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线,,世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧,,,二级区域：,由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线,6,,,三级区域：,由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路 四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线,四级区域：,由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 十一级区域：滩涂,,7,,,五级区域：,由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线,六级区域,： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东： 黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线 外环线以外 （宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸 （莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路,8,,七级区域：,外环线以内： 浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
浦西：（宝山区）共和新路-保德路-三泉路-场中路-少年村路-沪太支路－南大路-祁连山路-沪嘉高速公路-外环线 外环线以外： （浦东外高桥地区）长江沿岸－黄浦江－外环线－五洲大道－长江沿岸 （浦东三林）外环以南、浦东新区边界以北部分 （宝山区）外环线－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－蕴川路－外环线 蕴藻浜西端－吴淞江（苏州河）－原纪王镇西界－徐泾镇西界－九亭镇西界－新桥镇西界－新桥镇南界－茜浦泾－女儿泾－黄浦江－外环线－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路－外环线向北－宝山区西界－蕴藻浜 嘉定镇、安亭镇、罗店镇、青浦镇、松江镇、浦东川沙镇、康桥镇、周浦镇、奉贤南桥镇,八级区域：,（浦东孙桥）外环线-河浜-军民路-河浜-外环线 浦东外环线－五州大道－东海沿岸－浦东国际机场边界－周祝公路－沪南公路－杭塘路－奉贤区北界－黄浦江－浦东新区南界－外环线 （宝山、嘉定）外环线－蕴川路－月罗公路－宝山区西界－娄塘河－嘉定区西界－吴淞江（苏州河）－蕴藻浜－宝山区西界－外环线 （青浦）吴淞江－原纪王镇西界－徐泾镇西界－九亭镇西界－新桥镇西界－新桥镇南界－茜浦泾－女儿泾－黄浦江向西－松江区西界－华田泾－西大盈港－青浦区北界－吴淞江 （奉贤区）黄浦江岸线－沪杭公路－大叶公路－沪杭公路（规划）－沪杭公路－大亭公路－莘奉金高速公路－黄浦江 金山石化地区、朱泾镇、朱家角镇、惠南镇,9,,,,九级区域：,,宝山区（不含长兴岛、横沙岛）八级以外区域； 嘉定区、青浦区、松江区、金山区、奉贤区、南汇区八级以外的区域；,,十级区域：,,崇明岛、长兴岛、横沙岛,,10,,上海市基准地价表 （基准日2003年6月30日）,,11,,上海基准地价级别图,,12,,影响地价的因素,,1储蓄和投资水平,,2 财政收支与金融状况,,3居民收入和消费水平,,4物价变动,,5利率水平,,6区域因素 （繁华程度，交通条件 。
7个别因素 （面积，宽度、、、,利率水平,,13,,,,,,谢 谢 观 赏,,,工管1002 21,,杨俊杰,14,,。
