交房条件1.doc

国家商品房交房原则建设部有关发布国标《住宅建筑规范》的公示ﻫ现批准《住宅建筑规范》为国标,编号为５０368—,自３月1日起实行本规范所有条文为强制性条文,必须严格执行ﻫ本规范由建设部原则定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行ﻫ中华人民共和国建设部 11月3０日住宅应满足下列条件，方可交付顾客使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收,确认合格;获得本地规划、消防、人防等有关部门的承认文献或准许使用文献；在本地建设行政主管部门进行备案；ﻫ社区道路畅通，已具有接通水、电、燃气、暖气的条件根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理措施》、《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释》(如下简称司法解释)等有关法规,消费者遇到下列状况之一可不收楼：ﻫ１、不具有“社区道路畅通,已接通水、电、燃气、暖气的条件的”：ﻫ根据:《住宅建筑规范》第1１.0.1-2条2、未获得《竣工验收备案表》的:

商品房交付条件根据《都市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理措施》，商品房在交付时应具有下列条件: （1)　销售商品房的房地产开发公司应当具有公司法人营业执照和房地产开发公司资质证书； （２) 获得土地使用权证书或者使用土地的批准文献; （3) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；　(4) 住宅项目建设工程竣工验收备案证明文献; (5) 消防验收证明文献； （６） 绿化验收证明文献； （7） 住宅项目电梯运营证明文献(合用于小高层或高层住宅项目）; （８) 住宅项目规划批准应建社区居委办公和服务用房的建设工程竣工验收证明文献； (９） 新建住宅使用阐明书和住宅质量保证书、房地产开发项目手册； （10） 物业管理委托合同和白蚁避免合同文献； (11) 拆迁安顿已经贯彻的证明文献； (12) 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基本设施具有交付使用条件,其她配套基本设施和公共设施具有交付使用条件或者已拟定施工进度和交付日期；沈阳新居交房原则事项《沈阳市物业管理条例》第二十条规定：“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同步达到使用的原则,验收合格后方可交付使用。

保护了业主的合法权益目前有的住宅项目,开发商为了避免承当延期交房的补偿责任，在社区道路没修好、绿化未竣工、配套设施不健全，甚至整个园区在使用临时水和临时电的状况下，就告知业主办理入住手续当业主提出质疑时,开发商主线就不听,只要业主在有关交付手续上签字就完事大吉此前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例，按照国家规定开发商除了完毕相应的工程外，还要支付水电增容费，一般的增容费都达数十万元甚至上百万元为了逃避这笔费用,某些不良开发商在社区基本交付后来就逃之夭夭,严重侵害了业主的合法权益对现行竣工验收制度的完善《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基本设施工程竣工验收备案管理暂行措施》规定，当整个建设项目已按设计规定所有建设完毕,并已符合竣工验收原则,应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行所有竣工验收，验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案但根据《建筑工程施工质量验收规范》的规定，所有工程的竣工验收,一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基本上进行的，这就给了某些不良开发商钻空子的机会，她们在没有综合、系统地考虑住宅社区的配套设施设备的状况下就完毕了竣工验收，并告知业主办理入住。

明确了新建房屋交付原则正如前面所讲到有的社区在道路、绿化未竣工,有的社区水、电、气的有关设备未安好就交房了,这都是某些违规或违背合同商定的行为但是究其本源,也是由于之前的有关法律法规不健全导致的,才导致的交房没有统一原则，各自为政的局面基于这些状况，本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发，明确有关设施达到使用的原则,验收合格后方可交付使用这就变化了以往只注重住宅工程单体质量的评价而对社区配套设施设备检查局限性的做法，可以进一步增进工程参建各方责任主体贯彻质量责任,从而提高住宅社区的整体质量，严格了开发商的交房责任，督促其加强施工质量,避免开发遗留问题商品房交房条件 根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，商品房交房条件:（一）完毕建设工程设计和合同商定的各项内容；（二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的重要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签订的质量合格文献;(五）有施工单位签订的工程保修书３ 附件期以来,国内大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，重要以买卖双方签订的购房合同商定的条件为准有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施与否齐全便仓促交付,使购房者的权益不能得到有效保障。

但一般房地产开发公司交付预售住宅商品房,应当符合下列条件:1>法定条件-建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用阐明书;《住宅质量保 证书》是开发商对销售的商品住宅承当质量责任的法律文献,可以作为商品房预、发售合同的补充商定，与合同具有同等效力国内房地产法规规定,房地产开发公司应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》工程质量保证书是房地产开发公司对所售商品房承当质量责任的法律文献,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量级别、保修范畴、保修期和保修单位等内容开发商应当按《住宅质量保证书》的商定，承当保修责任商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算工程质量保证书中具体保修期限与保修范畴是:地基基本和主体构造在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般商定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为１年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一种采暖期或供冷期;其她部位、部件的保修期限，由买卖双方自行商定,并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内浮现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体构造质量不合格给购买人导致损失的，根据工程质量保证书开发商应承当补偿责任购买人觉得主体构造质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的，购买人有权退房2>商定条件-达到预售合同商定的其他交付条件而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设工程竣工验收又应当具有下列条件:（一）完毕建设工程设计和合同商定的各项内容;（二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三）有工程使用的重要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签订的质量合格文献;(五）有施工单位签订的工程保修书规定另《消防法》规定：　建筑工程竣工时，经消防验收合格,方可投人使用建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程,还应当同步提交建筑消防设施技术测试报告,并组织消防验收消防验收不合格的，施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接受使用新居验收要注意这些事情：1、房屋外观及内部构造与否与售房阐明书一致，门洞尺寸与否便于家具出入。

2、门、窗与否稳当、密封，与否在开关时发出杂音3、地板、墙面、天花板与否有空隙、裂缝、水渍、抹灰与否脱落4、可视、对讲系统与否正常5、开关与否开关自如、插否有电(请使用电笔测试)６、厕所、厨房与否给、排水顺畅、马桶、浴缸与否运作正常、与否有裂痕、少配件7、厕所、厨房地漏与否够用(避免发生意外时水外流)8、操作台尺寸,流线与否符合使用9、厨房、厕所地面应关水２4小时,检查楼下的天花板和相邻墙面与否渗漏10、用尺将名房内径尺寸量清晰,并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具注意事项：坚持集体收房，避免落单吃亏；对于开发商证件不齐要交楼,往往由于楼盘整体建筑未完毕而主线无法验收,为尽快回笼资金等因素急于交楼对此,业主可选择不收房,如的确被规定收，也要在有关文献如《住户验房交接表》、《验房登记表》中写明“未见《XXXX表》”等字样物业公司运用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其她条件,不给业主钥匙对这种状况应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙先验房后交费、签文献的收房程序是合理的，但开发商大多数采用先交钱填表、签文献再验楼的手段，目的是获得更大的积极性。

对这种状况应将先验房再收房作为附加条款写进合同如当时合同未商定,则可在每份文献中注明“房内状况未看”或“屋内状况未明”等字样开发商强行“代收”公共维修基金和契税按规定，公共维修基金应在入住时交纳对此，业主有权回绝交房时,开发商会列出诸多的费用交纳清单其中很大部分也许不合理，开发商会规定业主交纳电力增容费、煤气、天然气、等初装费、开通费商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用七通一平:七通是指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通，一平是指场地平整。