物业设计要点.docx

物业设计要点1. 目的：明确房屋本体和公用设施、设备在使用过程中的合 理性2. 范围：公司各业务部门3. 职责:3.1 前期介入各部门人员按后期使用要求提出规则施工合理 建议;3.2 前期介入经理负责将建议与开发设计单位沟通协调 4.方法和过程控制一、 设施部分：设施 名称设计要点T 、n Arr In、n cm i—i *=■ —r- F4 丄亠 尺& Ttn水电 气配 套1•设备房设置尽里集中、便于维护管理2•建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、 发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强， 方便后期管理维护3•电表容量与实际负荷相匹配写字楼、商铺按销售单位配置 电表；每层或围合设工作插座和开关4•变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合 理不能裕量太大，有温度自动控制5•水气表位置集中，方便于维护和抄表6•避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上7•供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护8•项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考 虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压 供水9•报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

围墙1•平直、便于女防设施女装及功能的允分发挥（可否考虑围墙、持 护栏支杆外围边和墙面平直、韦墙顶部有斜面、内咼外低）材料考虑容 易替换或免维护2•围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维 护3•围墙墙面尽量选用涂料、维护方便4•围墙安装防爬网5•灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管外立 面管 道、 栏杆1•建巩外立面管道、空调百页（架）采光井的设置有防止盗切 攀爬的考虑2•空调架选用：铝合金材料（厚度1.2—1.5mm）经久耐用， 随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2—3 个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位（防止 空调无法安装情况时有发生）3•空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可 以选用优质PVC管、管径不小于Q32mm防止堵塞4•平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用申12mm 圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢设施 名称设计要点T -,I L F―1 E3 —/— 1-7-4— T",十 I 人“丄 J J-T* 一J——I 1-亠厶 /-TT —1—丄人 LI -TAr 一丄 亠厶丄L 1 \沟渠 井盖1•沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材 料考虑容易替换或免维护。

2•车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝 土板材料3•在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于 暗装井盖4•道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制 作铸印万科物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理， 体现万科精致管理T H 后 一＞ rr亠 *匚71 1 Z n^r H-+- “ n n nJ — X-lk I ＞、— \ ＞、li \ 一＞— X■平、n kth —道路1•路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色 鹅卵石2•在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点 道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小 区取水点必须安装水表便于日后管理3•苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理4•在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置5小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确疋）6•沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落7•小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水天面 露台1 •销售赠送的天面、露台统-设置花架、花槽（防水处理） 2•多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个 承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

3. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点防火 门1•公共部位防火门钥匙通用（通锁）2•公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制停车 场及 出入 口1•人、牛出入口数量尽量少，合理设置小区人、牛出入，头 行人车分流管理2•车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸3•岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑 减少值班人员行走距离岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800—2000X长2800-3100mm B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门4•小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车 辆管理安全系数5•车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水 雨棚6•地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防 洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽7•车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯 具，减少耗电8•车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40% 日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约 费用9•地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平 方建筑面积1立方的标准设置消防沙池10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

设施名称设计要点设计要点停车场及出入口制 一 以 亠 可 斗 亠 墙 j 的 人 件 亠 条 亠 有 H 、 」 洁斜 2 青宏 、 、J部rl 14^ *1亠匚 \ 卩全 人 KD顶 亠 ^7及 人 卵面 “ 辦墙 筍内图 十 阵2•涂 亠 1 21— 1— 力 「娱乐设施和族于凍 g 施鮒便吐 恿亠 措静、业 隐才 犷需用、 在 十 叨m适酚 存- 女00谪施爲 翘口 侣 3防设潢 晴 “ 貝下层乐砂 天 g 讯 上护吴资 一-口 亠 巳木作置 上 人 漪誓覆廟亠 计触屁对奸沟、 反接挣业瞅、垫 王面料物妆 口地亠 女地塑和估水质八 合与—议排优宀 付施钢建换置用亠 ,设锈用更设选 g 白乐不选护所所 5 午娱呷的维场场 - 幅童捋施业乐乐' 半側儿最设物L娱娱十 衣揽制IX乐后欢外外亠 安^洞木漣境今喜室室、- —侵2攵3 45 亠信息栏 亠置置钢 、D立告积 X 耳设锈和卜、厂\®埶 半倉用朗！| 时 『劇⑷ 入-个选亠司/卜置，扣 凡一可対」/设徒駢 设国材个出入躯则M 佢蛀n)厂要出融聖物 “zr" 置T-要 -土友和 理 ME 设区、壬欢融须 合呵10以小的tr^詈 - 仕 口XI诃花期 位亠 , 沏30腐议每人附装亠 仁爲户9C院建区上耐安亠 F牌00宽区区小以彰 、 公押3:外小在户数靈- /息标数寸)0的的。

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2•大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设 施3•有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与 小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户设施 名称.I. m1设计要点A /亠 m=i i—1—! x n — F n—r /宀 f n亠丄『L ・ 111 ・ I F "ICC 厂 "7. C 丄—小区 清洁 设施4•位置宜设在小区偏僻地带，人小：100户5--7m3标准5•地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个） 果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施T A=3 /I 亠、士、亠 mn I 卜 /nA- 乂丄丄厂 M-+-、［ -4— H-+- J-rFfe H-+-丄 r /m、nr绿化设施1•有绿化清洁用水管道，单独加装计量表花槽、花坛可保证 排水通畅，有防堵措施，不影响美观2•绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面 积与水压的关系需综合考虑3•苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表4•绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响二、 设备部分设备 名称 设计要点 T / F、r \ -Ln i ' i _ _ /rT* 1 一~ 'll.' I r T i i 1 i I 人 i 1 i 、、 I 一 -Ln i 1 i /■ I ■ nr It- i—一i III- /设备 房环 境1•发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面 铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

2•设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3•设备房设置对流通风口4•机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标 准层的机电设备5•特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置照明 系统1•地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯地下室车 库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度2•设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设 备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供 电局抄表到户3•水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景 观4•苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯 光污染5•苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、 满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适 当位置设置节日装饰用电电源6•尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患（实际使用中地灯使 用寿命T C Ai— 丄 J 疗宀 Trr d--4- i— \ 1 /— 1—丄-7、n aza +H i_i \I-+- U mn 1-+-1 1-+-1 丄T r-Vr照明 系统1一2年、故障率特冋）应在广场设置节日装饰用电电源插座 7•苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在 合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费 用。

1 口口 Trrr^LlJ —t— i-4-i \I-+- n7J nn J.-r l=i rnr~ 口口 AA VrX, ~f— i-»-i i i-4-i \I-+- XA, -f—供配 电系 统1 •变压器顶端不女装照明灯具，变压器单独在房间女装的，有 门且可上锁。